Застройщик это кто

ЧЕМ ЗАКАЗЧИК ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА?

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.

  1. Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).
  3. Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

  1. В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
  2. Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее — заказчики-застройщики), могут являться:
    а) государственные или муниципальные учреждения, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме учреждения (далее — дирекция);

    б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее — дирекция);

    в) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

    г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
    (п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в статью 2 настоящего Федерального закона внесены изменения

ГАРАНТ:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., статья 2 применяется без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ и от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Статья 2 . Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 2 настоящего Федерального закона

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

Информация об изменениях:

Пункт 1 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации», или унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 2.1 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 3 с 30 июля 2017 г. — Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

Информация об изменениях:

Пункт 4 изменен с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Информация об изменениях:

Статья 2 дополнена пунктом 5 с 27 июня 2019 г. — Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определение термина Застройщик

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости».

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 » Об основах федеральной жилищной политике».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4.12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 «О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305».

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Кто такой застройщик

Застройщик и подрядчик: кто строит дом?

Кто такой застройщик?

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дает следующе определение Застройщика:

«Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения»

Застройщик готовит разрешительную документацию для строительства дома, привлекает подрядные и иные организации, непосредственно ведущие строительные работы. Застройщик может заключать договоры долевого участия в строительстве с инвесторами, переуступая им свое право требования.

Иногда застройщик выполняет также функции подрядной организации. Но часто застройщик – одна организация, подрядчик – другая.

Как ясно из определения, застройщик сам ничего не строит (строит подрядчик). Застройщик наблюдает за ходом стройки. При нарушении подрядчиком графика строительных работ или по иным причинам, застройщик может сменить подрядчика.

Застройщик обычно является также генеральным инвестором строительства, обеспечивая бесперебойное финансирование строительных работ.

Бытует мнение, что у застройщика квартиры дешевле, чем у посредников или других инвесторов.

На практике, квартиры от застройщика не всегда дешевле.

Пример: застройщик «расплатился» с подрядчиком квартирами за то, что подрядчик строит дом.

Подрядчику нужны деньги для строительства, для того, чтобы закупить строительные материалы, чтобы выплатить зарплату рабочим.
Он обращается к застройщику: «Давай деньги».
На что застройщик резонно отвечает: «Вам переданы права требования на квартиры: переуступайте их, ищите инвесторов, которым нужны квартиры и получайте деньги».

Не секрет, что с ростом дома, растет и цена, по которой квартиры можно реализовать. И застройщику выгоднее, чтобы сперва со своими квартирами расстался бы подрядчик, а застройщик готов реализовывать свои квартиры как можно позже: на последних стадиях строительства дома.
Подрядчику деваться некуда: ему квартиры нужно реализовывать, чтобы продолжать строительство, а над застройщиком — «не капает»: чем позднее он квартиры реализует, тем больше денег получит.

Вот и получается, что у подрядчика квартиры дешевле, чем у застройщика.

У посредников квартиры также могут оказаться дешевле, чем непосредственно у застройщика, но почему так получается, об этом отдельный разговор и уже не в рамках «азбуки».

Читать еще:  Квартиры по госпрограмме
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector