Закон о съеме жилья

Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

24 сентября 2019

С 1 октября 2019 года в жилых помещениях будет нельзя оказывать гостиничные услуги. Вступает в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Также он известен как закон Хованской.

Нужно ли вам что-то менять, как теперь вести бизнес, работать с гостями и продвигать свои услуги? Суточно.ру разобрался во всех главных вопросах.

В чем суть закона

Жилое помещение нельзя использовать для размещения хостелов, гостиниц и оказания гостиничных услуг. Т.е. даже если вы сдаете квартиру, но оказываете гостиничные услуги, вы попадаете под новый закон. Если таких услуг у вас нет, то вам ничего не грозит.

Какие законы делают вашу работу легальной

Закон Хованской вовсе не запрещает посуточную аренду жилья. Вы можете законно работать на основании этих документов:

1. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения» (Статья 1. «Основные понятия»).

2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (Общие положения, пункт 2) и Положение о классификации гостиниц (пункт 6). В этих документах прописано, что они не распространяются на средства размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги.

Что дают вам эти законы и постановления: если у вас не гостиница и вы не оказываете гостиничные услуги, закон Хованской к вам не применяется.

Однако нужно внимательно следить, чтобы ваша работа соответствовала новому закону, поэтому читайте следующий пункт, он очень важен.

Как не попасть под закон Хованской

1. Грамотно позиционируйте свой бизнес. Если вы где-либо пишете, что у вас отель, гостиница, апарт-отель и т.д. — вы попадаете под закон. Поэтому вам нужно полностью исключить все упоминания о гостинице и гостиничных услугах. Под это требование попадает всё: договоры с гостями, вывески на здании, таблички внутри здания и помещения, ваша рекламная и сувенирная продукция, название и адрес вашего личного сайта (если он у вас есть).

Также не называйте ваши комнаты номерами. Вам нужно позиционировать свои объекты как жилые помещения, которые вы сдаете в краткосрочный найм.

2. Выбирайте правильный ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Не нужно выбирать ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Вместо него можно взять другие:

– 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

– 55.20. Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;

– 55.90. Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания.

Самым надежным будет ОКВЭД 68.20. Он позволяет сдавать и свое жилье, и то, которое вы арендуете сами.

3. Не оказывайте гостиничные услуги. Этот вопрос нужно рассмотреть детально. Само по себе предоставление объекта с кухней, ванной и другими помещениями не является гостиничной услугой. К гостиничным услугам относятся вызов такси, готовый завтрак, стойка регистрации, мини-бар и другие услуги, которые наверняка знакомы вам по проживанию в отелях.

Что касается уборки, стирки и глажки белья, то эти услуги считаются гостиничными, если вы оказываете их во время проживания гостя. Если гость выселился и вы стираете белье и убираетесь в помещении, никакого нарушения нет.

Пока судебная практика такова: нарушителем считается тот, кто не выполняет любые два из трех вышеназванных критериев. Например, если вы просто позиционируете себя как мини-отель, негативных последствий для бизнеса не будет. Однако в таком случае позиционирование тоже желательно изменить.

Как работать с гостями после 1 октября 2019

1. Измените наименование самого договора и сторон. Используйте только термины «наниматель» и «наймодатель» — это соответствует ГК РФ. «Гость», «отель», «администратор» — эти и подобные им слова нужно убрать.

2. Не оказывайте дополнительные услуги самостоятельно (например, уборка во время проживания гостя). Все подобные услуги должны оказывать компании, не аффилированные с вашим бизнесом.

3. Пропишите в договоре с гостем, что вы не являетесь гостиницей и не оказываете гостиничные услуги. Лучше заявить об этом сразу и напрямую.

4. Есть вариант заключать договоры с гостем на месяц, но с возможностью посуточной оплаты. Однако это может быть трактовано как притворная сделка — впрочем, такой риск возникнет, только если гость будет очень сильно недоволен и пойдет в суд. Пока такой судебной практики нет.

Что учитывать при продвижении своих объявлений

1. Не упоминайте гостиницы и отели (и производные слова) в названиях ваших объектов. Выбирайте типы размещения, не связанные с гостиницами: квартиры, комнаты, апартаменты, студии.

2. Указывайте, что вы сдаете жилье в краткосрочный найм. Это юридически грамотный термин.

3. По возможности следите за отзывами: там ваш объект тоже не должен называться гостиничным. Лучше сказать гостю заранее, чтобы он написал отзыв «правильными» словами.

4. Проверьте, что ни на одном ресурсе не осталось информации, которая могла бы относить ваш бизнес к гостиничному. Зайдите на те сервисы, которыми вы перестали пользоваться и удалите ненужную информацию. Прокуратура может зайти на любой сайт, сделать скриншот и нотариально его заверить. Это может быть использовано как доказательство в суде.

Что делать, если вы сдаете жилье в субаренду

Если объект принадлежит не вам, а другому собственнику, помните об этих пунктах:

1. Ответственность по закону Хованской несет как собственник, так и наниматель. Обычно прокуратура подает иски к двум ответчикам.

2. Вы освобождаетесь от ответственности, если работаете с собственником по агентскому договору. В этом случае вам нужно заранее договориться с собственником, что тот будет отвечать перед законом самостоятельно. И когда вы заключаете договоры с гостями, то действуете от имени собственника, как посредник между ним и гостем.

3. Инициируйте изменение договора с собственником. Пропишите запрет на оказание гостиничных услуг. В этом случае у вас будет дополнительный аргумент в свою пользу — о том, что вы не собирались вести гостиничную деятельность.

4. Предусмотрите риск расторжения договора в связи с применением закона Хованской.

Ответственность за неисполнение закона Хованской

1. Административная. Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Штраф до 1500 рублей. Норма распространяется только на собственников-физлиц. Но в большинстве случаев наступает второй вид ответственности — гражданская.

2. Гражданская. Государство подает иск в суд о запрете на осуществление деятельности, т.е. требует запретить гостиничные услуги и сдачу жилья для временного размещения. К ответственности привлекают и собственников, и тех, кто сдавал жилье в субаренду.

Судебная практика: в 98% случаев с иском в суд выходит прокуратура, но не самостоятельно, а по обращениям граждан (недовольных соседей, ТСЖ, управляющих компаний). Шансов выиграть в суде очень мало — 95% исков удовлетворяются. Однако во всех подобных делах было четко видно, что оказывались гостиничные услуги.

Если не исполнять предписание, квартиру могут изъять и продать с торгов. Впрочем, пока таких прецедентов не было: обычно после судебных решений собственники просто прекращают сдавать квартиру.

Кто будет следить за исполнением закона Хованской

1. Прокуратура. В большинстве случаев подобными делами занимается именно она.

2. Полиция. По закону имеет право, однако на практике ее интересует только временная регистрация иностранных граждан (миграционный учет).

3. Жилищная инспекция. Инициирует много проверок при проведении незаконных перепланировок. Если в рамках проверки обнаружат гостиничные услуги, могут выйти с иском в суд.

4. Ваши соседи. С ними лучше сохранить хорошие отношения.

Кто может проводить проверку и входить к вам в помещение

В первую очередь это полиция. Полицейские могут прийти вместе с прокурором или жилищным инспектором (последние двое не могут делать этого самостоятельно, но в присутствии полицейских, сотрудников Роспотребнадзора или МЧС у них появляется такое право).

Будьте внимательны! Как правильно сдать квартиру в аренду или найм и оформить документы в соответствии с законом.

Ежедневно в каждом городе тысячи собственников сдают недвижимость в аренду или заключают соглашение найма.

Давайте разберемся, какие же подводные камни таятся в организации сделки, и так ли необходимо оформлять договор между сторонами?

Стороны

Договорам найма жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ:

• Человек, сдающий квартиру или её часть в пользование другому лицу называется наймодатель.
• Гражданин, получающий объект для проживания — наниматель.

Аренда или найм?

В гражданском законодательстве, в отличие от обывательской практики, понятия аренды и найма жилого помещения не идентичны. Отличия и юридические тонкости:

• найм предоставляется физическому лицу, договор аренды заключается с организацией-юридическим лицом;
• предмет договора найма — только жилое помещение, аренда оформляется на любое имущество;
• наименования сторон договора различаются. В аренде во взаимоотношения вступают арендодатель и арендатор, в найме — наймодатель и наниматель;
• сделки по найму регламентируются главой 35 ГК РФ, по аренде — 34 ГК РФ.

Внимание: Узнайте подробнее о том чем отличается найм от аренды.

Как лучше сдавать недвижимость

Самостоятельно

Наймодатель собственными силами осуществляет поиск претендента, готовит документы и заключает договор найма. 80% владельцев недвижимости работают именно так.

Через агентство

Это экономия времени на поиск нанимателя, юридическая и информационная поддержка.

К минусам относят риск взаимодействия с недобросовестными агентами, навязывание ускоренного проведения сделки без достаточного времени на обдумывание и проверку кандидата в жильцы.

Справка: Как правило, собственник не оплачивает работу агента, а комиссия ложится на плечи нанимателя. Узнайте подробнее.

Заключается договор оказания услуг, где прописывается перечень прав и обязанностей, а также размер комиссии. Последующий договор найма заключается между наймодателем и нанимателем. Агентство не участвует в соглашении.

По доверенности

В доверенности следует прописать какие конкретно действия вправе осуществлять представитель.

Документ заверяется нотариально.

В договоре найма следует указать, что сторона-наймодатель выступает на основании доверенности.

Сроки

Длительный

Действует от 1 года до 5 лет. Если соглашением не установлено на какой конкретно срок передается объект недвижимости, то договор действует максимально возможное время.

Для договоров аренды лимитов по срокам законодательством не установлено. Срок сдачи регулируется непосредственно самим документом.

Краткосрочный

Как для соглашения о найме, так и для аренды краткосрочный срок действия составляет менее 1 года.

Здесь статья эксперта о посуточной аренде. О продлении договоров (пролонгации) можно узнать по этой ссылке.

Как оформить официально — по закону

Правила и алгоритм легальной работы:

1. Подать объявление на сайты объявлений или в газеты. Для Авито потребуется сделать фото с ID;
2. Прием предложений и рассмотрение кандидатур, демонстрация объекта недвижимости;
3. Заключение договора на оптимальный срок;
4. Оформление акта приема-передачи;
5. При необходимости регистрация договора в Росреестре (если заключается договор аренды сроком более 1 года. В иных случаях, а также для договора найма регистрация не обязательна).

Документы

Договор

Первоочередной документ, в котором указываются права и обязанности сторон, а также все условия соглашения.

Заключается в письменной форме сторонами или их доверенными лицами.

Справка: Регистрации и нотариального заверения договор найма не требует.

Стандартный

Срок действия стандартного соглашения сторон составляет от 1 года и до 5 лет.

Краткосрочный

Краткосрочные взаимоотношения длятся менее 1 года.

В договоре важно указать конкретный срок действия.

В противном случае документ будет действителен на протяжении стандартных 5 лет.

С залогом

При обеспечении обязательств нанимателя указывается сумма и порядок предоставления и возврата залога. Подробности здесь.

Безвозмездный между родственниками

Расторжение

Узнайте как расторгнуть договор в этой статье.

Акт приема-передачи

Акт приема передачи фиксирует передачу жилого помещения от собственника нанимателю. С момента подписания начинается отсчет срока пользования жильем. В документе прописывается перечень имущества, находящегося в квартире, его состояние.

Оформление акта не является обязательным. Документ полезен при возникновении споров относительно наличия и состояния имущества наймодателя.

Подписывается сторонами после осмотра жилой площади, при передаче ключей после или во время заключения основного договора.

Подробно про акты и описи говорим здесь.

Расписка

Оформляется при внесении залоговых средств или при оплате аренды наличными средствами в качестве подтверждения получения суммы наймодателем. Составляется и подписывается им непосредственно в момент получения денег.

Акт возврата

Документ составляется сторонами после осмотра жилого помещения при прекращении отношений. Необходим для фиксации состояния имущества наймодателя.

Нажмите здесь, чтобы узнать детали.

Согласие

При передаче прав пользования на недвижимость встает вопрос о необходимости согласия заинтересованных лиц.

Супруга

Поскольку сдача жилья в аренду юридическому лицу относится к форме распоряжения имуществом, то при аренде недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, потребуется согласие мужа или жены. Документ необходимо заверить в нотариальном порядке.

Важно: Если речь идет о найме, то согласие супруга не относится к обязательным документам.

Соседей

Законодательством не установлена обязанность собственника квартиры и комнаты в коммуналке, заручаться согласием на распоряжение имуществом от соседей.

Банка (если в ипотеке)

Нажмите, чтобы узнать как сдать ипотечную квартиру.

Отчет в налоговую

Физическое лицо = 13%

Денежные средства, получаемые по договору найма или аренды, относятся к доходу, поэтому подлежат налогообложению.

Физические лица оплачивают стандартный НДФЛ от суммы полученных по договору найма средств. Отражается доход и начисленный на него налог в справке 2-НДФЛ.

Если наймодателем выступает индивидуальный предприниматель, то налоговая ставка будет зависеть от используемой им системы налогообложения.

Справка: Читайте все про налоги при сдаче жилого помещения. А в этой статье говорим про ответственность за незаконную сдачу.

Как защитить имущество?

Собственник вправе получить возмещение вреда нанесенного имуществу. Как обойти подводные камни:

1. Предусмотреть внесение нанимателем залога. Чаще всего сумма обеспечительных средств равна или кратна месячному платежу. См. здесь договор со страховым депозитом;
2. Подписать акт приема-передачи имущества с подробной описью имущества и его состояния;
3. Приложить к договору актуальные фото собственности с указанием даты съемки.

Как подстраховаться от исков соседей?

Для того, чтобы предотвратить риск возмещения убытков соседям, собственник вправе заключить договор страхования гражданской ответственности.

Сторонами соглашения выступают собственник и страховая компания.

Получатели премии в случае наступления страхового случая — соседи.

На свое усмотрение страхователь определяет риски. Их количество влияет на конечную стоимость полиса.

Можно ли работать безопасно без договора?

Законодательство РФ не устанавливает ответственности непосредственно за сдачу недвижимости в наем без договора. То есть отношения без оформления документов возможны. Санкции предполагаются за неуплату налогов в бюджет при получении дохода.

Риски

Документальное оформление взаимоотношений сторон минимизирует риски как собственника, так и нанимателя. Первому гарантируется право получения ежемесячной оплаты в установленный срок и в определенном размере. Второй фиксирует право проживания на указанный договором срок.

Штраф

Ответственность за уклонение от уплаты налога определена Налоговым Кодексом РФ и составляет 20% от суммы неоплаченных средств и 40% при намеренности таких действий.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Оплата может включаться в сумму ежемесячной арендной платы, а может вноситься нанимателем самостоятельно на основании платежных документов, предоставленных собственником.

Могут ли квартиранты отобрать жилое помещение?

Миф о том, что наниматели могут претендовать на распоряжение собственностью наймодателя не имеет законных оснований. По договору найма жильцы получают только права пользования в части проживания.

Однако не исключены мошеннические действия недобросовестных лиц с недвижимостью. К примеру сдача ее в поднаем без ведома собственника или получение задатка или аванса за продажу объекта. Так или иначе все эти преступления не отражаются на праве собственности владельца.

Временную регистрацию квартирантов обсуждаем в отдельной статье.

Полезное видео

Найм жилого помещения остается одним из самых распространенных имущественных сделок граждан. Все чаще отношения сторон получают юридическое оформление, что гарантирует обеспечение прав сторон договора и выгодно всем участникам правоотношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

— НДФЛ (23 глава НК);

— Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

— По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие обязанности несут налогоплательщики

В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

Граждане

Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

— Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;

— Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;

— Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;

— Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;

— Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

— Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

ИП

Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

— Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

— Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

Организации

Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

— Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

— Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

Как официально сдать квартиру в аренду

Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

— Число сдаваемых объектов недвижимости;

— Особенности налогообложения в вашем регионе;

— Возможный доход от деятельности;

— Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);

— Величина расходов на содержание квартиры или дома;

— Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

— Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;

— Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;

— Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

— Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит

Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.

Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.

Запрет посуточной аренды

В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу). Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду. Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.

Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.

Комментарий Минстроя России

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:

— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.

В чем разница найма и гостиничных услуг

Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница. Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко. По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.

Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О). Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.

Рынок аренды жилья Москвы в цифрах

В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир. Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.

В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир. Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики. За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).

Как боролись с посуточной арендой

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд. Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах. Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.

Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.

Закон о туристическом жилье

С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb. По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов. У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.

Что будет в случае запрета посуточной аренды

В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто. Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д. не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет эксперт. Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.

О чем еще говорится в новом постановлении

Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.