Закон о съеме квартиры

Новый закон об аренде/сдаче жилья: плюсы и минусы

Цель этих изменений — стимулировать строительство новых доходных домов, поскольку сегодня именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем. Как на самом деле будет работать закон и что он поменяет?

Сейчас сдача жилья в аренду не обременена бюрократическими процедурами. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду. Чаще всего, даже у нотариуса такой договор не заверяется. Но если новый законопроект будет принят — каждый такой договор нужно будет регистрировать в Земельной книге.

«У владельцев квартир будет меньше рисков. Они смогут не беспокоиться о том, что кто-то въедет в их жилье, не будет платить деньги, а выселить их будет трудно и долго. И только через суд, который порой годами длится. Именно этот порядок и пугает потенциальных инвесторов. Именно из-за этого у нас не развивается рынок аренды жилья. А регистрация в земельной книге этот вопрос решит, — в суд больше подавать будет не нужно. Чтобы выселить неплательщика, достаточно будет заключения земельной книги», — рассказывает директор департамента политики жилья министерства экономики Мартиньш Аудерс.

В Министерстве экономики не скрывают, что законопроект в большей степени направлен на защиту интересов владельца недвижимости.

Если сегодня выселить жильца, не соблюдающего договор, не так-то просто, то впредь его будут выставлять за дверь в два счета. Без суда. Это явный плюс для развития рынка аренды жилья.

«Наша цель — оживить рынок аренды. Мы не хотим, чтобы он представлял собой только лишь рынок вторичного жилья, где в наем сдают старые разбитые квартиры. Мы хотим, чтобы приходили инвесторы и строили у нас в стране доходные дома», — говорит Мартиньш Аудерс.

Сами представители отрасли не считают, что это нововведение поможет рынку недвижимости. По мнению главы Ассоциации домовладельцев Дмитрия Трофимова, стремление упорядочить отношения владельца и арендатора — это плюс, но способы, какими этого пытаются добиться, вызывают сомнения.

«Во-первых, занесение в Земельную книгу каждого договора найма. Если, например, договор найма заключается на три месяца, или на два месяца — все это тоже будет заноситься? Если да, то опять же, вроде как было сказано, что это будет делаться бесплатно; но где гарантия, что это будет делаться бесплатно все время?

Чтобы упорядочить рынок жилья, были приняты изменения к закону подоходном налоге с населения о том, что человек, получающий доходы со сдачи жилья, будет платит 10% налог. Люди на это вполне согласны, готовы платить, и зарегистрировались. С нового года этот налог поднимается в два раза, до 20%. [. ] Где гарантия, что, например, через год не примут решение, что за каждое такое занесение в Земельную книгу не нужно будет платить госпошлину», — задается вопросом Трофимов.

Однако остается главный вопрос — как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно бы заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.

«Я, как квартиросъемщик, точно выберу договор с регистрацией в Земельной книге, поскольку он даст мне гарантии, что если вдруг у дома поменяется владелец — меня не выселят на улицу просто так. А владелец жилья сможет быстро выселить жильца, если тот не платит за квартиру. Не нужно будет подавать в суд. Эта система удобна для всех», — уверен Мартиньш Аудерс.

Согласно законопроекту, все заключенные договора аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Или же меняет плату за аренду.

Однако не все квартиросъемщики довольны этим пунктом. Жильцы денационализированных домов, у большинства из которых именно такие бессрочные договоры, считают, что это предложение оставит их без крыши над головой. Ведь каждый раз, перезаключая договор, владелец будет менять арендную плату, опасается глава Общества жильцов денационализированных домов Ausma Клементий Ранцанс.

«Там не указан точный срок, но не более десяти лет. Поэтому домовладелец может заключать договор на один год; через год он может ставить любые условия. [. ] Людей, которые не будут согласны на новые условия, смогут просто выселять через суд. Договор кончился — можно подписывать решение о выселении, и все, никакого предоставления жилья и так далее. Это депортация. Самая настоящая депортация», — считает Клементий Ранцанс.

Представители отрасли считают, что эта норма как раз таки очень нужна. Сегодня договоры с жильцами денационализированных домов калечат рынок, их условия совершенно неадекватны для сегодняшнего дня.

«Простой пример с бессрочными договорами. Буквально вчера я видел документы, где жильцы до сих пор платят 7 сантимов за квадратный метр. То есть, понимаете, 25 лет прошло, а они платят 7 сантимов! Ну, теперь уже 10 евроцентов. И в результате это очень сильно искажает картину рынка жилья и снижает у людей интерес к рынку жилья как к инвестиции. Если ты знаешь, что ты можешь попасть в такую ситуацию, зачем тебе вкладывать в это свои деньги. Соответственно, квартир мало, цены растут и все прочие прелести того самого дефицита, от которого мы вроде как ушли», — отмечает Дмитрий Трофимов.

Жильцы денационализированных домов собираются противостоять грядущим изменениям и написали письма премьеру и президенту. Законопроект только начал свой путь по коридорам власти и возможно будет еще переработан.

Закон Хованской вступает в силу. Как работать после 1 октября?

24 сентября 2019

С 1 октября 2019 года в жилых помещениях будет нельзя оказывать гостиничные услуги. Вступает в силу Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Также он известен как закон Хованской.

Нужно ли вам что-то менять, как теперь вести бизнес, работать с гостями и продвигать свои услуги? Суточно.ру разобрался во всех главных вопросах.

В чем суть закона

Жилое помещение нельзя использовать для размещения хостелов, гостиниц и оказания гостиничных услуг. Т.е. даже если вы сдаете квартиру, но оказываете гостиничные услуги, вы попадаете под новый закон. Если таких услуг у вас нет, то вам ничего не грозит.

Какие законы делают вашу работу легальной

Закон Хованской вовсе не запрещает посуточную аренду жилья. Вы можете законно работать на основании этих документов:

1. Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в РФ». Он разграничивает понятия «гостиница» и «средство размещения» (Статья 1. «Основные понятия»).

2. Правила предоставления гостиничных услуг в РФ (Общие положения, пункт 2) и Положение о классификации гостиниц (пункт 6). В этих документах прописано, что они не распространяются на средства размещения, в которых не оказываются гостиничные услуги.

Что дают вам эти законы и постановления: если у вас не гостиница и вы не оказываете гостиничные услуги, закон Хованской к вам не применяется.

Однако нужно внимательно следить, чтобы ваша работа соответствовала новому закону, поэтому читайте следующий пункт, он очень важен.

Как не попасть под закон Хованской

1. Грамотно позиционируйте свой бизнес. Если вы где-либо пишете, что у вас отель, гостиница, апарт-отель и т.д. — вы попадаете под закон. Поэтому вам нужно полностью исключить все упоминания о гостинице и гостиничных услугах. Под это требование попадает всё: договоры с гостями, вывески на здании, таблички внутри здания и помещения, ваша рекламная и сувенирная продукция, название и адрес вашего личного сайта (если он у вас есть).

Также не называйте ваши комнаты номерами. Вам нужно позиционировать свои объекты как жилые помещения, которые вы сдаете в краткосрочный найм.

2. Выбирайте правильный ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Не нужно выбирать ОКВЭД 55.10 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Вместо него можно взять другие:

– 68.20. Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом;

– 55.20. Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания;

– 55.90. Деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания.

Самым надежным будет ОКВЭД 68.20. Он позволяет сдавать и свое жилье, и то, которое вы арендуете сами.

3. Не оказывайте гостиничные услуги. Этот вопрос нужно рассмотреть детально. Само по себе предоставление объекта с кухней, ванной и другими помещениями не является гостиничной услугой. К гостиничным услугам относятся вызов такси, готовый завтрак, стойка регистрации, мини-бар и другие услуги, которые наверняка знакомы вам по проживанию в отелях.

Что касается уборки, стирки и глажки белья, то эти услуги считаются гостиничными, если вы оказываете их во время проживания гостя. Если гость выселился и вы стираете белье и убираетесь в помещении, никакого нарушения нет.

Пока судебная практика такова: нарушителем считается тот, кто не выполняет любые два из трех вышеназванных критериев. Например, если вы просто позиционируете себя как мини-отель, негативных последствий для бизнеса не будет. Однако в таком случае позиционирование тоже желательно изменить.

Как работать с гостями после 1 октября 2019

1. Измените наименование самого договора и сторон. Используйте только термины «наниматель» и «наймодатель» — это соответствует ГК РФ. «Гость», «отель», «администратор» — эти и подобные им слова нужно убрать.

2. Не оказывайте дополнительные услуги самостоятельно (например, уборка во время проживания гостя). Все подобные услуги должны оказывать компании, не аффилированные с вашим бизнесом.

3. Пропишите в договоре с гостем, что вы не являетесь гостиницей и не оказываете гостиничные услуги. Лучше заявить об этом сразу и напрямую.

4. Есть вариант заключать договоры с гостем на месяц, но с возможностью посуточной оплаты. Однако это может быть трактовано как притворная сделка — впрочем, такой риск возникнет, только если гость будет очень сильно недоволен и пойдет в суд. Пока такой судебной практики нет.

Что учитывать при продвижении своих объявлений

1. Не упоминайте гостиницы и отели (и производные слова) в названиях ваших объектов. Выбирайте типы размещения, не связанные с гостиницами: квартиры, комнаты, апартаменты, студии.

2. Указывайте, что вы сдаете жилье в краткосрочный найм. Это юридически грамотный термин.

3. По возможности следите за отзывами: там ваш объект тоже не должен называться гостиничным. Лучше сказать гостю заранее, чтобы он написал отзыв «правильными» словами.

4. Проверьте, что ни на одном ресурсе не осталось информации, которая могла бы относить ваш бизнес к гостиничному. Зайдите на те сервисы, которыми вы перестали пользоваться и удалите ненужную информацию. Прокуратура может зайти на любой сайт, сделать скриншот и нотариально его заверить. Это может быть использовано как доказательство в суде.

Что делать, если вы сдаете жилье в субаренду

Если объект принадлежит не вам, а другому собственнику, помните об этих пунктах:

1. Ответственность по закону Хованской несет как собственник, так и наниматель. Обычно прокуратура подает иски к двум ответчикам.

2. Вы освобождаетесь от ответственности, если работаете с собственником по агентскому договору. В этом случае вам нужно заранее договориться с собственником, что тот будет отвечать перед законом самостоятельно. И когда вы заключаете договоры с гостями, то действуете от имени собственника, как посредник между ним и гостем.

3. Инициируйте изменение договора с собственником. Пропишите запрет на оказание гостиничных услуг. В этом случае у вас будет дополнительный аргумент в свою пользу — о том, что вы не собирались вести гостиничную деятельность.

4. Предусмотрите риск расторжения договора в связи с применением закона Хованской.

Ответственность за неисполнение закона Хованской

1. Административная. Статья 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями». Штраф до 1500 рублей. Норма распространяется только на собственников-физлиц. Но в большинстве случаев наступает второй вид ответственности — гражданская.

2. Гражданская. Государство подает иск в суд о запрете на осуществление деятельности, т.е. требует запретить гостиничные услуги и сдачу жилья для временного размещения. К ответственности привлекают и собственников, и тех, кто сдавал жилье в субаренду.

Судебная практика: в 98% случаев с иском в суд выходит прокуратура, но не самостоятельно, а по обращениям граждан (недовольных соседей, ТСЖ, управляющих компаний). Шансов выиграть в суде очень мало — 95% исков удовлетворяются. Однако во всех подобных делах было четко видно, что оказывались гостиничные услуги.

Если не исполнять предписание, квартиру могут изъять и продать с торгов. Впрочем, пока таких прецедентов не было: обычно после судебных решений собственники просто прекращают сдавать квартиру.

Кто будет следить за исполнением закона Хованской

1. Прокуратура. В большинстве случаев подобными делами занимается именно она.

2. Полиция. По закону имеет право, однако на практике ее интересует только временная регистрация иностранных граждан (миграционный учет).

3. Жилищная инспекция. Инициирует много проверок при проведении незаконных перепланировок. Если в рамках проверки обнаружат гостиничные услуги, могут выйти с иском в суд.

4. Ваши соседи. С ними лучше сохранить хорошие отношения.

Кто может проводить проверку и входить к вам в помещение

В первую очередь это полиция. Полицейские могут прийти вместе с прокурором или жилищным инспектором (последние двое не могут делать этого самостоятельно, но в присутствии полицейских, сотрудников Роспотребнадзора или МЧС у них появляется такое право).

Медведев подписал документ о запрете посуточной аренды квартир. Как быть собственникам?

В России больше нельзя оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Это касается не только хостелов, но и посуточной аренды жилья, в которой многие россияне давно нашли удобную и недорогую альтернативу обычному гостиничному размещению. В том числе изменения могут коснуться тех, кто сдает жилье на AirBnb. Постановление, которое вносит изменения в Правила пользования жилыми помещениями, подписал премьер Дмитрий Медведев. Разбираем с экспертами, чем это может обернуться для тех квартировладельцев, которые уже работают или только хотели бы выйти на рынок посуточной аренды.

О каком постановлении идет речь?

Документ, опубликованный на портале правовой информации, вносит поправки в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями. Теперь этот пункт гласит, что в жилых помещениях «не допускается» размещение гостиниц. Отдельно прописано, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Аналогичные по содержанию поправки были приняты в Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 17) в апреле 2019 года. Получается, своим постановлением Медведев привел подзаконный акт, каковым являются Правила, в соответствие с апрельскими поправками.

Почему это не только про хостелы?

Об изменениях 17-й статьи Жилищного кодекса активно говорили с прошлого года, и проект этих поправок действительно получил название «закона о хостелах». (Также его называли «законом Хованской», хотя председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская была лишь во главе группы депутатов, которая внесла этот законопроект). Считается, что закон был направлен на борьбу с хостелами в жилых домах, и отчасти это в самом деле так. Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях автоматически сделал незаконными хостелы, размещенные в многоквартирных домах. На рынке смогли остаться только те, кто смог перевести свои помещения в нежилой статус, для чего требуется, в частности, отдельный вход.

Но из текста поправок в Жилищный кодекс, а теперь и в Правила пользования жилыми помещениями вытекает, что вне закона оказалась и посуточная аренда квартир, отмечает Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Он настроен пессимистично. Последние два года, особенно в год проведения в России игр ЧМ-2018, рынок активно рос. А теперь в результате этого решения с рынка услуг гостевого размещения в целом уйдут около 30% участников — как раз владельцы посуточно сдаваемых квартир, прогнозирует Савченков.

Но в законе ничего не сказано о посуточной аренде!

Верно. Вообще, было ожидание, что в нормативной базе появится всем понятное уточнение, разрешена ли после изменения 17-й статьи почасовая и посуточная аренда квартир. Но уточнений не последовало, сожалеет Николай Хмелевский — партнер, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS.

Между тем разъяснения были бы отнюдь не лишними, потому что первоначальная редакция «закона Хованской» содержала запрет использования жилых помещений в многоквартирном жилом доме для оказания не только гостиничных услуг, но и «иных услуг размещения». Такая размытая формулировка сразу дала основания предположить, что запрет распространится и на сдачу жилого помещения в наем, по крайней мере, на краткосрочный.

По этому поводу даже пошумела Общественная палата РФ, которая в 2015 году указала разработчикам законопроекта как раз на неясность его формулировок. В финальной редакции закона, а позже и в постановлении правительства остался лишь запрет на «предоставление гостиничных услуг», а про часть «иные услуги размещения» была изъята. Но большей ясности в итоге не стало.

Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?

Хороший вопрос, на который, возможно, однажды кому-то все-таки придется дать четкий и понятный ответ. Пока же юристы напоминают о 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (от 24.11.1996). В этом законе сказано, что «гостиничные услуги» — это комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в РФ.

Упомянутое в этой формулировке «средство размещения» — это имущественный комплекс (включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество), используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.

В законе № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (от 25.06.1993) говорится, что временно проживать гражданин может в том числе в жилом помещении, которое не является его местом жительства.

А «местом жительства» тот же закон признает жилой дом, квартиру, комнату и другое жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, а также по договору найма или поднайма.

При этом важно, чтобы по этому адресу гражданин был зарегистрирован как по месту жительства.

После запрета на размещение хостелов в жилых домах Госдума займется статусом апартаментов

Таким образом, следует из этого набора определений, если человек вселился в квартиру как арендатор и при этом не получил регистрацию в ней по месту жительства, его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами». То есть да, новый запрет, по идее, может распространяться на почасовую и посуточную аренду квартир.

Николай Хмелевский из LOYS обращает внимание на еще одну важную деталь. Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2019) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ. Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена. Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок.

А если не на короткий срок?

Если вы сдали квартиру в аренду на несколько месяцев, а то и лет, и при этом дали арендатору временную прописку, волноваться вряд ли стоит. Разве что об отношениях с налоговой службой, которая, конечно, хочет получать налог с вашей ренты. Никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдавать жилое помещение в аренду (юридическим лицам) или наем (физическому лицу).

На эти же положения закона никак не ограничивают сроки аренды и найма, в том числе в меньшую сторону, отмечает Николай Хмелевский. Таким образом, настаивает он, и в случае с более коротким сроком аренды пока не все так однозначно.

Так все-таки, как быть собственникам?

Многое покажет правоприменительная и судебная практика, предсказать которую сложно. Однозначно вне зоны риска пока лишь почасовая или посуточная аренда жилых комнат в индивидуальном жилье или частных домов целиком, а также апартаментов (они не относятся к жилым помещениям).

Но кроме того, вряд ли возникнут проблемы у тех, кто занимается сдачей в посуточную аренду не сам, а через специализированные компании, которых уже достаточно на рынке размещения, особенно в крупных городах. Правда, многие из них сейчас работают как агрегаторы, формально оказывая лишь информационные услуги, как это делают агрегаторы на рынке услуг такси.

Но если вы не имеете дел непосредственно со съемщиками, зато у вас договор с компанией-посредником, которая арендует у вас жилье на длительный срок, вы рискуете разве что потерять этого долгосрочного арендатора, решившего теперь уйти с проблемного рынка.

Курортный сбор в России хотят распространить на частный сектор

Однако, скорее всего, и этого не произойдет. И юристы, и представители самих фирм-операторов краткосрочной аренды предполагают, что распространение может получить практика заключения долгосрочных договоров найма, которые просто будут досрочно расторгаться в день отъезда постояльцев. Мало ли какие жизненные обстоятельства могли изменить планы нанимателя и заставить его покинуть город…

Наконец, даже если практика пойдет по негативному пути, то многое будет зависеть от того, какое наказание будет предусмотрено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, которые поправил премьер Медведев. В нынешней же редакции КоАП статья 7.21 («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») предусматривает штраф для физлиц от 1000 до 1500 рублей. Есть еще статья 6.4 КоАП («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений»), но и там максимальный штраф для физлиц составляет только 2000 рублей. Вряд ли эти санкции пока способны кого-то сильно напугать. Однако на подходе проект нового КоАП, разработчики которого обещают резко повысить штрафы за административные правонарушения.

Дополнение от 14.11.2019, 16:00 (мск): Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен. По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

• перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
• по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
• зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

• фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
• подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
• размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
• назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
• перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
• основания для расторжения договора;
• срок аренды квартиры;
• другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.