Заключение договора найма жилого помещения

Аренда или коммерческий наём помещения. Какой договор заключается при сдаче квартиры?

Большинство людей употребляют термин аренда, когда говорят о сдаче квартиры. Рынок арендного жилья, аренда квартиры – все эти термины давно вошли в наш лексикон. Но какой договор заключается, когда нужно передать физическому лицу квартиру в пользование для целей получения арендной платы?

Как ни странно, договор, по которому жилье передается за плату для проживания граждан, называется не договором аренды, а договором найма жилого помещения. Такой наём принято называть коммерческим, поскольку законом также предусмотрен социальный наём по которому незащищенные слои населения безвозмездно получают в пользование жилье от государства (муниципалитета). Договор аренды заключается только в случаях сдачи квартиры юридическим лицам, которые могут использовать жилье для проживания сотрудников или временного размещения своих клиентов и подрядчиков. При этом, если клиенты размещаются за плату, то юридическое лицо заключает с ними договор найма (поднайма).

Почему термин «аренда квартир» употребляется так часто, и как это связано с терминологией законодательства?

Арендой называются отношения по передаче имущества во временное владение и/или пользование за определенную плату. Аренда регулируется положениями главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Но для сдачи жилья физ. лицам жилья предусмотрена специальная форма договора найма жилых помещений. Данный договор регулируется положениями гл.35 ГК РФ, при этом к нему не применяются нормы о договоре аренды. Соответственно, с точки зрения закона это разные договоры.

Но если мы взглянем на статью 606 ГК РФ, которая определяет, что такое договор аренды, то увидим следующую формулировку: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Как можно заметить, текущее законодательство не делает различие между терминами «аренда» и «наём» (правильная форма этого слова в именительном падеже именно наём, а не найм). При анализе юридической истории также можно заметить совместное существование данных терминов – только с тем отличием, что слово «аренда» имеет латинское происхождение (от лат. arrendare), а слово «наём» имеет русское происхождение. В законодательстве различных периодов отношения по передаче имущества во временное возмездное пользование именовались либо одним, либо другим термином. Сейчас оба слова присутствуют в нашем законодательстве и имеют одно значение.

Но договор аренды и договор найма жилого помещения различаются именно регулированием. Стоит отметить, что для аренды других видов имущества предусмотрены отдельные договорные конструкции. К примеру, для аренды транспортного средства с экипажем предусмотрен специальный договор, к которому, однако, в отличие от договора найма жилого помещения, применяются некоторые общие положения о договоре аренды.

Надеюсь, что мы не утомили Вас юридическими и лингвистическими подробностями. Главное помнить один момент – не столько важно, как вы назовете договор, важно скорее условия такого договора. В случае спора между наймодателем и нанимателем-физ. лицом суд будет применять положения ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Теперь же перейдем к непосредственным различиям в регулировании аренды и найма жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества и договор найма жилого помещения: отличия

• Субъектный состав: наймодателями или арендаторами по обоим соглашениям могут выступать любые лица. Нанимателем по договору найма жилого помещения может являться только физическое лицо. Арендатором по договору аренды выступает юридическое лицо.
• Срок договора: предельный срок для найма жилого помещения – 5 лет. При отсутствии срока среди условий договора считается, что квартира сдана внаём на 5 лет. Данный договор нельзя заключить на неопределенный срок. Для аренды квартир юридическими лицами не предусмотрено максимальных сроков. Если стороны не укажут срок аренды в договоре, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как и в случае, если стороны прямо укажут неопределенный срок в тексте договора. Это означает, что любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив за 3 месяца (если договором не предусмотрено иное время) своего контрагента.
• Проживающие в квартире лица: по договору найма жилого помещения в квартире может постоянно проживать наниматель и другие лица, вписанные в договор. Вселение проживающих, за исключением несовершеннолетних детей, допускается только с согласия наймодателя, если, конечно, в договоре не будет установлено условие об обратном. Если в договоре аренды квартиры юридическим лицом, стороны не пропишут, что квартирой могут пользоваться определенные лица, то проживать в такой квартире могут любые лица, которым арендатор предоставил квартиру. В таких соглашениях зачастую не прописывается такое условие, поскольку состав работников арендатора может постоянно меняться, не говоря уже о клиентах и контрагентах, заселяемых в квартиру.
• Преимущественное право нанимателя (арендатора) на заключение договора на новый срок. Наниматель по договору найма жилого помещения (квартиры) имеет право на заключение договора на новый срок. Закон устанавливает довольно строгие правила на этот счет и такое право стороны не могут отменить договором. Когда собственник квартиры не желает сдавать квартиру внаём далее, он должен предупредить нанимателя о своем решении за 3 месяца. Если он вовремя не предупредил другую сторону, а наниматель не отказался от дальнейшего съема жилья, то после окончания срока действия договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях.

Если наймодатель вовремя предупредил нанимателя и наём закончился, то он не должен сдавать квартиру другим лицам в течение года. В случае если он все же сдаст квартиру новым жильцам, предыдущий наниматель может оспорить договор и потребовать убытки. Но такие ситуации случаются крайне редко, как минимум потом, что прошлому нанимателю тяжело доказать факт того, что собственник именно сдает ее другим лицам. Новые жильцы и собственник однозначно будут заявлять о том, что квартира была передана во временное безвозмездное пользование друзьям или родственникам, поскольку им бы не хотелось, чтобы договор между ними был признан недействительным.

Положения законодательства о договоре аренды недвижимости юридическими лицами также предусматривают похожее преимущественное право. При этом имеются три серьезных отличия.

1. Во-первых, такое право стороны могут исключить такое условие в своем договоре.
2. Во-вторых, содержание такого права и механизм его реализации несколько отличаются. В данном случае о желании перезаключить договор должен уведомлять арендатор. Обычно в договоре устанавливается срок для такого уведомления, в ином случае он должен сделать это в разумный срок, который может различаться в зависимости от ситуации. Если арендатор предупредил в необходимый срок арендодателя, но последний заключил договор с другим лицом, то арендатор может требовать «выкупа» аренды и/или возмещения убытков.
3. В третьих, если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении договора и не совершала никаких действий (не покинула помещение или не попросила покинуть помещение), то договор возобновляется на неопределенный срок. В данном случае заметна разница с договором найма жилого помещения, поскольку договор перезаключается не на весь срок, а любая из сторон договора может через 3 месяца его расторгнуть.

Для того чтобы действовало преимущественное право нанимателя (арендатора), требуется надлежащее исполнение им своих обязанностей. Это правило применимо к обоим видам соглашений.

• Государственная регистрация и момент заключения договора.

Договор найма жилого помещения должен быть зарегистрирован в ЕГРН (Росреестре), если его срок составляет один год и более. При этом договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, а на регистрацию такого договора закон предоставляет один месяц.

Договор аренды на срок не менее года также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Такое соглашение на срок в год или более считается заключенным с момента регистрации договора – такое правило приводит закон. Но такой момент вступления договора в силу действует только для третьих лиц, о чем говорит правило ст.433 ГК РФ, а также судебная практика. Между сторонами договор действует с момента подписания, а потому они не могут заявлять о том, что не будут исполнять свои обязанности, так как договор не вступил в силу.

ГК РФ устанавливает, что реестре регистрируется именно право найма жилого помещения и договор аренды недвижимости. На практике, это не имеет никакого значения для сторон, поскольку им все равно придется предоставлять экземпляр договора в регистрирующий орган.

• Основания и порядок расторжения договора.

Положения главы 35 ГК РФ, регулирующие наём жилых помещений, предусматривают довольно строгие правила касательно расторжения договора.

Наниматель может расторгнуть договор, известив об этом другую сторону за 3 месяца.

Наймодатель может потребовать расторжения договора в следующих случаях:

1. При неуплате арендной платы за 2 периода (месяца), если срок договора менее года
2. При неуплате арендной платы за 6 месяцев, если срок договора не менее года
3. Разрушения или порчи квартиры нанимателем и теми лицами, за которых он отвечает
4. Систематическое использование квартиры не по назначению (например, не для проживания, а в качестве кондитерской фабрики)
5. Систематическое нарушение нанимателем, а также иными жильцами и гостями интересов соседей

Для договора аренды квартиры юр. лицом предусмотрены похожие правила. В частности, неуплата арендной платы за 2 периода и ухудшение состояния квартиры, а также использование не по назначению. Кроме того, такой договор можно расторгнуть, если арендатор не выполняет обязанности по ремонту квартиры. Правило о расторжении договора в случае создания помех соседям лицами, проживающими в арендованной квартире, прямо не предусмотрено, но его можно добавить в договор. Кроме того, в договор аренды квартиры юр. лицом можно добавить иные основания расторжения.

Законом устанавливается судебный порядок расторжения договора, по которому квартира сдается внаём гражданину. Договора аренды такой порядок не обязателен, указывается только лишь то, что арендодатель должен направить письменную претензию об устранении нарушений арендатору. И только в случае, если он их не устранит, расторгнуть договор.

На практике, в случае возникновения серьезного конфликта стороны будут обращаться в суд, а досудебный порядок действует до того момента, как арендатор начнет упорно отказываться освободить помещение. С другой стороны, договор найма квартиры гражданином довольно часто расторгается во внесудебном порядке. Во-первых, если наниматель четко следует условиям договора, то он может освободить помещение и без предъявления иска. Во-вторых, собственники жилья фактически могут поменять замки и выставить нанимателя на улицу. Но если такой наниматель не исполнял условия договора, то его обращение в суд с иском к наймодателю может не дать должного результата.

Договор найма жилого помещения

Скачать бланк в формате docx:
dogovor-naima-zhilogo-pomescheniya.docx [25,56 Kb] (cкачиваний: 67400)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor-naima-zhilogo-pomescheniya.pdf [290,24 Kb] (cкачиваний: 19257)

ДОГОВОР НАЙМА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным ниже лицам: жилое помещение, представляющее собой: , расположенное по адресу: , состоящее из: комнат, общей площадью – кв.м., жилой площадью – кв.м., кухня – кв.м., (далее – «Объект») во временное возмездное владение и пользование для проживания.

1.2. Наличие телефона: тел. № .

1.3. Характеристика Объекта на момент его передачи Нанимателю указывается в Приложении №1 к Договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.4. Объект принадлежит гр. гр. (Ф.И.О.): на праве на основании .

1.5. Наймодатель передает Объект с имуществом, указанным в Приложении №1 к настоящему Договору.

1.6. Срок найма Объекта устанавливается с « » 2020 г. по « » 2020 г.

1.7. Наниматель осмотрел «Объект» до заключения настоящего Договора и не имеет претензий к его месторасположению, техническим характеристикам и состоянию.

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ

2.1. Наймодатель обязуется:

2.1.1. Передать Нанимателю по передаточному акту Объект, пригодный для проживания, отвечающий необходимым санитарным и техническим требованиям, обычно предъявляемым к жилым помещениям.

2.1.2. При выезде Нанимателя из Объекта, возвратить ему страховой депозит (п.6.1 настоящего Договора) после предъявления Нанимателем Наймодателю оплаченных счетов, квитанций, согласно п.4.5 Договора и подтверждения сохранности переданного в наем имущества, за вычетом соответствующих задолженностей Нанимателя по платежам и/или возмещению имущественного вреда.

2.1.3. Письменно предупредить Нанимателя не позднее, чем за дней до истечения срока действия настоящего Договора о своем намерении перезаключить Договор на новых условиях или об отказе от заключения нового договора, а также о готовящемся отчуждении Объекта (мене, продаже, дарении и т.д.) за три месяца до отчуждения.

2.1.4. Нести ответственность за недостатки сданного в наем Объекта и находящегося в нем имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора Наймодатель не знал об этих недостатках.

2.1.5. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц, своими силами.

2.1.6. Предоставить Нанимателю возможность проживать в Объекте в течение календарных дней со дня получения Нанимателем от Наймодателя извещения о досрочном прекращении настоящего Договора. Извещение должно быть оформлено письменно.

2.2. Наймодатель вправе один раз в месяц осуществлять проверку состояния Объекта и находящегося в нем имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время.

2.3. Наймодатель гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора: распоряжается Объектом на законном основании – документа о праве, указанного в п.1.4 настоящего Договора. Объект не сдан в наем, не отчужден, не находится под залогом, арестом, не является предметом какого-либо спора; получено необходимое в соответствии с законодательством согласие всех собственников и/или совершеннолетних пользователей Объекта на заключение настоящего Договора.

3. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАНИМАТЕЛЯ

3.1. Наниматель обязан:

3.1.1. Использовать Объект только для личного проживания и проживания лиц, указанных в п.1.1 Договора.

3.1.2. Своевременно вносить плату за пользование Объектом (плату за наем), в согласованном с Наймодателем порядке, а также платежи, согласно п.4.5 настоящего Договора и предоставлять по требованию Наймодателя оплаченные счета, квитанции по указанным платежам.

3.1.3. Содержать Объект в чистоте и порядке, обеспечивать сохранность Объекта и поддерживать его в надлежащем состоянии.

3.1.4. Бережно относиться к имуществу Наймодателя, находящемуся в Объекте.

3.1.5. Устранять последствия аварий, произошедших в Объекте по вине Нанимателя и/или проживающих с ним лиц.

3.1.6. Не нарушать права и интересы владельцев прилегающих помещений при пользовании Объектом.

3.1.7. Беспрепятственно допускать Наймодателя в Объект в соответствии с п.2.2 настоящего Договора.

3.1.8. Возвратить Наймодателю Объект, находящееся в нем имущество, ключи от Объекта в том же состоянии, в котором они были переданы Нанимателю, с учетом их естественного физического износа, по истечении срока найма, установленного настоящим Договором.

3.1.9. В случае обнаружения хищения, нанесения ущерба имуществу Наймодателя в результате пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и т.д., незамедлительно известить об этом Наймодателя, а при его отсутствии заявить об этом в соответствующие компетентные органы.

3.1.10. Передавать Наймодателю все документы и почтовые отправления, а также любую касающуюся его информацию.

3.2. Наниматель не вправе без письменного предварительного согласования с Наймодателем:

3.2.1. Устанавливать какое-либо оборудование в Объекте (укрепление дверей, установка сигнализации, охранных систем и т.д.).

3.2.2. Передавать Объект третьим лицам, а также сдавать Объект в поднаем.

3.2.3. Осуществлять переустройство и реконструкцию Объекта.

3.2.4. Вселять в Объект иных лиц, не указанных в п.1.1 настоящего Договора.

4. ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Плата за наем Объекта в месяц составляет рублей.

4.2. Плата за наем Объекта производится: не позднее числа текущего месяца за вперед.

4.3. Установленная плата за наем Объекта не подлежит изменению в течение всего срока найма, если иное не будет предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

4.4. Оплату квартплаты, абонентской платы за телефон и коммунальных услуг, за исключением указанных в п.4.5 Договора, осуществляет Наймодатель.

4.5. Оплату междугородних и международных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета, а также потребляемой электроэнергии осуществляет Наниматель, согласно тарифам соответствующих организаций.

4.6. При наличии на момент выезда Нанимателя из Объекта любых задолженностей и/или неоплаченных счетов, обязанность погашения оплаты которых, в соответствии с Договором возложена на Нанимателя, соответствующие денежные суммы подлежат удержанию Наймодателем из суммы страхового депозита (п.6.1 настоящего Договора).

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. Досрочное прекращение Договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из Сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем Договоре.

5.2. Односторонний отказ от исполнения Договора до истечения срока, указанного в п.1.6 Договора, может быть произведен любой Стороной при систематическом нарушении другой Стороной условий настоящего Договора.

5.3. Расторжение настоящего Договора в порядке одностороннего отказа, производится посредством направления одной из Сторон Договора другой Стороне, соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее, чем за календарных дней до даты расторжения Договора.

5.3.1. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего Договора, возврат Нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.

5.3.2. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора по инициативе Наймодателя, при соблюдении Нанимателем условий настоящего Договора, Наймодатель возвращает Нанимателю уплаченную Нанимателем часть суммы за неиспользованный срок найма и выплачивает неустойку, в размере месячной платы за наем Объекта.

5.4. Наниматель несет полную материальную ответственность за ущерб, причиненный Объекту и/или имуществу Наймодателя, за вред, причиненный владельцам прилегающих помещении, независимо от того является ли этот ущерб результатом умышленных действий или результатом неосторожности Наниматели и или лиц, с ним проживающих.

5.5. При просрочке платежей по настоящему Договору Наниматель уплачивает Наймодателю неустойку в размере % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

5.6. Прекращение либо расторжение настоящего Договора не освобождает Нанимателя от исполнения обязательства согласно п.5.5 настоящего Договора.

5.7. Если в ходе исполнения настоящего Договора будет выявлен факт нарушения Наймодателем п.2.3 Договора, а именно факт сообщения им недостоверных сведений, препятствующих либо делающих невозможным использование Объекта, Наймодатель обязан уплатить Нанимателю штраф в размере, месячной ставки арендной платы Объекта.

5.8. При обнаружении Нанимателем в процессе исполнения настоящего Договора задолженности Наймодателя по платежам за Объект, которая затрудняет или делает невозможным нормальное использование Объекта для проживания (отключение электроэнергии, газа и т.д.), Наниматель вправе, самостоятельно погасить выявленную задолженность за счет причитающейся Наймодателю суммы платы за наем Объекта.

5.9. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение своих обязательств по настоящему Договору, если причиной этому явились события непреодолимой силы и/или факторы, не поддающиеся их контролю и находящиеся вне власти Сторон, как-то: стихийные бедствия, вооруженные конфликты, нормативные акты органов государственной власти и государственного управления, существенно затрудняющие или делающие невозможнымисполнение принятых по Договору обязательств.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. По требованию Наймодателя Наниматель обязуется передать ему страховой депозит в обеспечение оплаты междугородних, международных телефонных переговоров, других платных услуг связи, в том числе интернета, оказанных на телефонный номер Наймодателя, иных платных услуг, по обслуживанию Объекта, обязанность оплаты которых лежит на Нанимателе, а также в обеспечение сохранности переданного Нанимателю имущества, имущества владельцев прилегающих помещений. Страховой депозит составляет сумму рублей.

6.2. В целях получения правовых гарантий по настоящему Договору Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем документов о праве на Объект и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора.

6.3. Перечисленные в п.1.1 настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по настоящему Договору наравне с Нанимателем.

6.4. Неотделимые улучшения, произведенные в Объекте Нанимателем без письменного согласования с Наймодателем, переходят к Наймодателю без возмещения их стоимости.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Стороны ознакомлены с текстом настоящего Договора и полностью с ним согласны.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

7.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору, действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

7.4. При возникновении споров, Стороны будут стремиться урегулировать их путем переговоров, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

7.5. По вопросам, не предусмотренным настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Заключение договора найма жилого помещения

Многие сталкиваются с арендой жилья в наше время. Чтобы не попасться на «удочку» мошенников и обман, стоит подтверждать сделку документационно и заключать договор.

Расскажем, для чего необходим договор, как его верно заключить и что предусмотреть, а также определим, что войдет в обязанности арендодателя и нанимателя согласно законам.

Содержание статьи:

Кто заключает договор аренды жилья и зачем это нужно – стороны сделки и преимущества её оформления договором

Аренда любого жилья или помещения дает возможность физическим и юридическим лицам пожить в комфортных условиях некоторое время в случае, когда нет своего собственного жилья.

Как правило, при аренде собственность передается в пользование некоторому лицу — но только в пользование, а не в полное владение.

Сторонами, заключающими сделку и договор, выступают:

1. Арендодатель . Это собственник помещения, которое сдается в аренду на время за некую оговоренную стоимость. Арендодателем могут быть как физические, так и юридические лица.
2. Арендатор. Это человек, которому требуется временное жилье, за которое он не против выплачивать оговоренную плату. Опять-таки, арендатором может быть и физические, и юридические лица.

Обычно документацию требуют юридические лица, участвующие в сделке, а физические лица в большинстве случаев пренебрегают заключением договоров, стараясь на словах обговорить все важные условия найма/съема квартиры, дома, комнаты.

Это — неправильная позиция, ведь договор – важный документ, имеющий весомую силу, и способный отстоять ваши права, как арендатора или арендодателя.

Расскажем, какими преимуществами обладает договор аренды для обеих сторон — неважно, являются они физическими или юридическими лицами:

1. Строгое соблюдение условий и требований, прописанных в договоре . Заметьте, арендодатель не сможет увеличить плату, если это не прописано в документе. Примеров на практике много: гражданин Васильков проживал на квартире долгое время, собственник решил поднять оплату за аренду. Так как договор не был заключен между сторонами, ему пришлось выплачивать сумму, которую выставил собственник квартиры. Таким образом, заключив договор, стороны могут рассчитывать на то, что каждый из них будет выполнять свои обязательства и прописанные условия.
2. Скажите «нет» визитам со стороны арендодателя. В документе можно прописать, сколько раз в месяц наймодатель может посетить жилое помещение и проверить его, а также арендатора. Часто указывают – 1 раз в месяц.
3. Вписанная плата за коммунальные услуги. Договор позволяет арендателю не беспокоиться об оплате коммуналки. Собственник вправе включить оплату за услуги ЖКХ в договор, тогда наниматель будет сам оплачивать их. Приведем пример: гражданин Борисов, сдающий в аренду дом, не вписал в договор пункт об оплате коммуналки. Спустя месяц на его имя пришел счет на оплату междугородних разговоров по стационарному телефону. Борисов пытался предъявить счет арендатору и заставить его оплатить расходы, но тот, в свою очередь, отказался, да и договор не гласил об этом.
4. Вовремя оплаченный съем жилья и выплата компенсации. Согласно договору наниматель жилого помещения должен в установленный срок оплатить оговоренную сумму за пользование жильем. Если он этого не делает, арендодатель вправе взыскать с него компенсацию. Конечно же, эти вопросы должны быть прописаны в документе, чтобы потом легко отстоять свои права.
5. Страховка от порчи имущества. Лицо, сдающее помещение в аренду вместе с мебелью или бытовой техникой, может обезопасить себя от внезапных расходов из-за порчи имущества. Если в договоре будет прописан этот пункт, то арендатор будет вынужден сам ремонтировать поврежденное оборудование или чинить мебель.
6. Соблюдение других важных условий. В договоре можно прописать и другие главные нюансы, которые могут возникнуть при сдаче жилья в аренду. Например, сколько будет жильцов проживать, возможно ли подселение, будут ли взиматься дополнительные средства на ремонт.
7. Договор позволяет отстоять свои права через судебную инстанцию. При любых возникших спорах стороны могут обратиться в суд и решить вопрос по закону.
8. Дополнительный доход для наймодателя, отраженный на бумаге. Конечно же, это весомое преимущество может позволить арендодателю решить финансовые проблемы. Например, если он решит взять кредит, то дополнительный доход, подтвержденный документационно – договором – будет кстати.

Оформление договора проходит и в устной, и в письменной форме. Сначала стороны договора обговаривают все важные вопросы, а затем пишут документ — или это делает за них нотариус.

Сроки действия договора аренды квартиры – можно ли его продлять, досрочно прекращать и т.д.?

В зависимости от длительности договора подразделяются на несколько видов.

Перечислим, какими бывают договоры и каковы их сроки:

1. Краткосрочные. Обычно заключаются на несколько месяцев, максимум 1 год.
2. Среднесрочные. Длительность таких документов составляет 1-5 лет.
3. Долгосрочные. Время заключения таких договоров минимум 5 лет, а максимум – 49.
4. Бессрочные. Срок документа не определяется.

Договор не обязательно заключать у нотариуса. Он вступит в силу, когда стороны его подпишут.

Письменная форма договора аренды является не обязательной, а желательной. Если вы не хотите, вас никто не заставит заключать сделку и составлять документ.

В соответствии со статьей 683 ГК РФ, если в договоре был пропущен вопрос о сроках, то автоматически считается, что он заключен на 5 лет.

Как формируется плата за аренду жилья в договоре – что предусмотреть?

Стороны должны решить до подписания договора вопрос о том, как будет происходить оплата за аренду жилья.

Лучше включить этот нюанс в договор аренды, чтобы потом не возникало споров.

Существуют два способа оплаты, о которых стоит знать арендатору и арендодателю:

1. Наличными средствами.
2. По безналичному расчету.

Конечно же, сторонам стоит решить самим, какой вариант им лучше.

Перечисленные способы оплаты могут подходить, когда в сделки участвуют и физические лица, и юридические.

Расскажем, что предусмотреть при выборе способа оплаты и включении в договор пункта о стоимости временного жилья:

1. Заметьте, если у некого лица имеется в банке счет, он все равно может выбирать, как ему удобней оплачивать арендную плату. Его выбор может пасть даже на первый способ оплаты – «наличкой».
2. Конечно же, предприниматели чаще всего выбирают второй вариант расчета, так как следует отчитаться за расходы или наоборот доходы. Чтобы не возникало проблем с оплатой, советуем взвесить все «за» и «против», а затем выбрать выгодный вариант.
3. Физическим лицам проще платить за квартиру «наличкой» и передавать средства лично в руки арендодателю.
4. В договоре следует указывать не полную стоимость за период, на который будет снято помещение, а за месяц. Например, ежемесячная оплата аренды квартиры составляет 5 000 рублей.
5. При передаче средств всегда просите хозяина жилья расписываться за полученные средства. Можете составлять дополнительные расписки.
6. Сторонам не рекомендуют заключать длительные договоры с фиксированной оплатой, так как ценовая политика на рынке аренды нестабильна. С одной стороны, наниматель сможет в любое время подыскать жилье себе дешевле, если произойдет падение цен. С другой стороны, арендодатель не проиграет, если наоборот цены вырастут.
7. Скидки лучше не указывать в договоре.
8. В документе стоит прописать, входит ли в указанную сумму оплата расходов за услуги ЖКХ.

Формирует плату за аренду обычно арендодатель, так как он сам оценивает стоимость своего жилья и условий проживания.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья – ответственность наймодателя и нанимателя квартиры

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ вносить оплату за жилье и пользование коммунальными услугами возникает как у арендодателя, так и у арендатора с момента подписания договора арены.

Также различают права и обязанности каждой стороны.

Расскажем, что должен делать арендодатель (его обязанности прописаны в статье 65 ЖК РФ):

1. Требовать от нанимателя оплаты за арендуемое помещение.
2. Просить оплату за коммунальные услуги.
3. Передать арендатору в пользование свою собственность, по желанию – имущество.
4. Следить за содержанием жилого помещения.
5. Производить ремонт общего имущества, если съемное жилье принадлежит к многоквартирному дому.
6. Проводить капитальный ремонт.
7. Контролировать, чтобы нанимателю предоставляли в полной мере коммунальные услуги.

Другие обязанности могут быть прописаны в договоре аренды.

О том, что должен делать арендатор, прописано в статьях 67, 68, 69 ЖК РФ.

Перечислим права и обязанности нанимателя:

1. Заселить в квартиру/дом членов своей семьи, если другое не прописано в договоре.
2. Пересдавать жилье другим лицам.
3. Приглашать в гости других лиц и временно их оставлять на территории жилого помещения.
4. Требовать от хозяина жилья проведения капремонта и выполнения его обязанностей.
5. По желанию отказаться от аренды имеющегося жилья.
6. Пользоваться временно жилым помещением.
7. Сохранять жилье и имущество, если таковое имеется.
8. Проводить ремонт жилья, если требуется.
9. Вовремя, в указанные сроки, платить арендную плату и коммунальные услуги.
10. Информировать арендодателя о том, что желает изменить условия договора.

Помните, любой договор можно переписать, главное – договориться с собственником жилья или нанимателем. Но лучше, чтобы, не переписывая документ, заранее обговорить все моменты.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Договор найма жилых помещений и его особенности

1. Конструктор документов >
2. Статьи >
3. Особенности договоров аренды и найма >
4. Договор найма жилых помещений и его особенности

Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

• договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
• договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
• договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).

Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.

Особенности договора найма жилого помещения

Нанимателями жилья могут быть лишь граждане, это говорит о том, что соглашение между собой должны заключать лишь физические лица и владельцы жилья. Юридические лица также могут стать арендаторами жилья при условии составления договора аренды. При этом юридические лица имеет право использовать помещение только по назначению.

Закон позволяет нанимателям передавать площадь в пользование другим лицам, но это должно происходить лишь с разрешения собственника. Эти сделки именуются поднаймом, и нужно составлять договор поднайма. Но ответственность за жилье перед собственником продолжает нести наниматель.

Договор найма жилого помещения заключается лишь в отношении обособленных помещений. Нежилые комнаты, помещения совместного пользования (чердаки, подвалы), а также вспомогательные комнаты (коридоры, санузлы, кухни) предоставлять в наем запрещено.

Оформлять договора найма следует в письменной форме. Отсутствие письменного экземпляра не говорит о том, что документ не действителен, но в случае появления спорных вопросов будет сложно доказать правоту.

Обязательные пункты, которые необходимо указать в договоре найма жилья:

• адрес и площадь сдаваемого жилья – это называется предметом договора;
• стоимость и порядок внесения платы за аренду;
• обязанности и права каждой из сторон;
• ответственность, которую обе стороны могут понести в случае преждевременного аннулирования договора;
• срок и условия продления договора;
• дата подписания документа и реквизиты каждой из сторон (ФИО, прописка и паспортные данные).

Дополнительно составляется акт передачи всего имущества, расположенного внутри помещения, где должны быть перечислены все предметы и вещи.

В договоре должна быть обязательно указана сумма оплаты за проживание. Не указав сумму или обозначив заниженную стоимость, у хозяина жилья может возникнуть множество проблем. Если арендатор задолжает плату и дело дойдет до судебных разбирательств, собственник не сможет вернуть всю сумму, которая ему причитается. За неоплаченные месяцы наимодатель получит лишь ту сумму, которая была указана изначально в договоре.

Если нужно изменить условия заключенного договора (поменять цену и т. д.), тогда следует составить вспомогательное соглашение. В нем стороны указывают, что какой-либо из пунктов был изменен. В конце документа необходимо указать все необходимые реквизиты обеих сторон, которые изначально были указаны в самом договоре.

Договор может быть коротким (до года) или сроком от года. Оформляя договор на срок до года (чаще всего указывают 11 месяцев), государственной регистрации не требуется. Благодаря этому обладатели квартир в своей деятельности используют краткосрочные договора, чтобы о заключении сделки не узнала налоговая. По истечении 11 месяцев договор можно продлить или перезаключить.

Обязанности и права сторон по договору найма жилья

Наимодатель обязуется передавать в эксплуатацию свободное и пригодное для жизни помещение. Он должен передать жилье с капитальным ремонтом, предоставлять необходимые коммунальные услуги за определенную плату, а также вовремя проводить ремонт имущества и различных устройств.

В свою очередь наниматель, заключая договор, обязуется эксплуатировать помещение исключительно по назначению. Также он должен гарантировать сохранность жилья, содержать его в надлежащем состоянии и вовремя предоставлять оплату.

В случае форс-мажорных ситуаций при порче помещения или находящегося внутри имущества по вине нанимателя, он обязан устранить неполадки за свой счет. Заключение договора аренды жилого помещения не дает временному жильцу права выполнять перепланировку квартиры, если наимодатель не дал на это свое разрешение. Также запрещается сдавать жилье в поднаем, если нет письменного разрешения, подписанного собственником недвижимого имущества.

Когда срок заключения договора найма жилого помещения завершается, временно проживающая особа должна выселиться из помещения и вернуть все имущество, находящееся внутри, в целости, учитывая естественный износ.

Очень важно акцентировать внимание на особенностях аннулирования договора. Статья 687 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что нанимателя есть право разорвать договор, за несколько месяцев предупредив собственника.

Аннулировать договор через суд может и наимодатель, если это предусматривает закон. В ст. 687 ГК РФ также говорится, что нанимателя и его сожителей вследствие расторжения соглашения могут выселить из помещения путем судовых разбирательств.