Захват общедомовой территории в многоквартирном доме

Мосжилинспекция пресекла незаконное использование общедомового имущества

По обращениям жителей Мосжилинспекция провела проверки и выявила нарушения в содержании общего имущества многоквартирных домов.

Так, в Зеленограде на фасаде корпуса 1459 жилищные инспекторы обнаружили вывеску частной компании, занимающей нежилое помещение на первом этаже дома. Как выяснилось, предприниматели самовольно разместили рекламную конструкцию на фасаде дома. Общих собраний по вопросу использования общедомового имущества в коммерческих целях жители указанного дома не проводили.

Согласно ч.4 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирных домах могут быть переданы в пользование третьим лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.

Кроме того, в соответствии с п.10.1 Правил размещения и содержания информационных конструкций в городе Москве, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2013 №902-ПП, запрещается размещение вывесок в границах жилых помещений, в том числе на глухих торцах фасада.

По требованию Мосжилинспекции управляющая организация устранила нарушение.

Жалобы на захват общего имущества поступили также и от жителей двух домов в Северном административном округе.

При осмотре жилищные инспекторы установили, что собственники крайних квартир на 10 этаже в доме 11 корпус 2 на Клязьминской улице и на 7 этаже в доме 26 корпус 1 на Михайловской улице самовольно возвели перегородки в приквартирных холлах и установили металлические двери. Согласно технической документации МосгорБТИ в указанных приквартирных холлах нет обособленных помещений с дверями, отсутствует и решение общего собрания по вопросу отчуждения или передачи в личное пользование части общедомового имущества.

Мосжилинспекция обязала управляющие организации привести помещения в соответствие поэтажным планам.

В настоящее время обе перегородки демонтированы.

Захват общедомовой территории в многоквартирном доме

Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.

Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.

Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.

Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием

Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики

Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.

Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.

Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:

— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);

Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным

Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Были заявлены следующие исковые требования:

1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;

2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

Читать еще:  Договор субаренды безвозмездного пользования нежилым помещением образец

Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.

Сначала иск был оставлен без рассмотрения

Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.

Частная жалоба на определение суда

Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. . оставить без рассмотрения«).

В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.

Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.

Примечание : судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.

Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным

Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.

На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.

В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:

— о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
— оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).

В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.

В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).

Решение суда

Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом . заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.

Читать еще:  Договор аренды квартиры с залогом образец

Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса «о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников . самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей» недействительным.

Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на . этаже дома . путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.

В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.

Обязать М.Е.П., проживающего в квартире . в . — дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — коридором . примыкающим к жилому помещению — квартире № . жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.

В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»

Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков — оставлены без удовлетворения.

Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние

Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:

«неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит».

Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.

Самозахват мест общего пользования, в многоквартирных жилых домах.

Сообщений: 1 914

К сожаление ничего не нашел поиском (какой всетаки у нас дурацкий поиск).

Мы живем в доме с самоуправлением (ТСЖ). Некоторые жильцы самовольно захватили территории мест общего пользования путем установки железной двери с замком и пользуются ими в личных целях. Такие территории можно разделить на две группы:
1. Места рядом с мусоропроводом. при этом общий доступ к мусоропроводу сохранен, но перекрыт доступ к рядом расположенному окну. Это перекрывает прохождение естественного уличного света и не позволяет проводить проветривание — конфликтная ситуация.
2. Места на лестничной площадке перед входными дверями нескольких смежных квартир. Жильцы этих квартир пользуются совместно общей входной дверью и территорией за ней. Жильцы остальных квартир не высказывают особых возражений от такого «отделения» за исключением тех, кого упрекаеют в самовольном захвате места у мусоропровода.
Хотелосьбы чтобы дверь у мусоропровода убрали, а мою входную дверь на три квартиры нетронули. Что можете посоветовать?
А еще какая арнедная плата должна быть на такие самозахваченные территории (по группе 1 и 2).

Сообщений: 7 099
Из: СЗР

Сообщите в жилищную инспекцию Ленинградская 32 насколько помню и пожарникам в первую очередь. Говорят срабатывает ( сам ни разу не сообщал )

Сообщение отредактировал Advokat — Jan 28 2008, 19:23

мой сайт отвечу на вопросы в области юриспруденции

Сообщений: 1 626

Не поможет Инспекция,в этом случае жильцам можно и с иском выйти в суд об устранении нарушений пользования вышеперечисленными местами

Сообщений: 1 914

Пожарники рано или поздно оштрафуют ТСЖ — т.е. нас самих. И еще не известно как «бумеранг обернется» — глядишь и свою входную дверь на 3 квартиры придется демонтировать.

Читать еще:  Как заключить договор социального найма жилого помещения

Сообщение отредактировал ifa21rus — Jan 28 2008, 19:30

Захват общедомового помещения

Сосед самовольно занял в незапамятные времена помещение мусоропровода (вход с улицы рядом с подъездом). Мусоропровод с момента постройки дома не эксплуатировался — был заварен. УК неоднократно вывешивала объявления с требованием его освободить под колясочную, но он игнорировал. Сейчас 3-м жителям подъезда нужна колясочная. Как быть? Сосед, кстати, хранит там мопед, бензин и другие горючие жидкости.

г.Вологда, а не Санкт-Петербург

Отличный сервис, спасибо!

09 Февраля 2016 08:55

Ответы юристов ( 4 )

Здравствуйте, вам нужно обратиться с исковым заявлением об устранении нарушений прав собственников по пользованию общедомовым имуществом.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Сейчас 3-м жителям подъезда нужна колясочная. Как быть? Сосед, кстати, хранит там мопед, бензин и другие горючие жидкости.

Вы абсолютно правы, что данное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома.

1. Написать претензию на имя данного лица, отправить ее заказным письмом с описью о вложении с уведомлением о вручении.

2. Сделать Акт о невозможности попасть в данное помещение с привлечением Управляющей Организации.

3. Подать на данное лицо в суд с требованием: признании незаконными действий, обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом, устранить препятствия в использовании данным помещением.

Я бы на Вашем месте акцентировала внимание данного лица, что с него потом будут взысканы все судебные издержки.

Шелковая Наталья Николаевна

  • 10,0 рейтинг
  • 1706 отзывов

Здравствуйте. Данное имущество является общедомовым.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Необходимо направить соседу письменную претензию с требованием не чинить препятствия в пользовании общим имуществом, в случае отказа обращаться в суд.

Доброе утро, Сергей!

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий и иное.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений.

Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании общедомовым имуществом, обязании привести места общего пользования в первоначальное состояние.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector