Незаконная перепланировка балкона

Перепланировка балкона

Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
Давайте разберем этот вопрос.

Перепланировка балкона, фото:

Перепланировка балкона, общие требования

Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания.

Порожек на балкон, фото:

Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга . Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет , который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Перепланировка кухни, соединение с балконом

Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

  • запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
  • согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать Здесь

Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

  • Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
  • Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
  • Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

*нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия . В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

Читать еще:  Ипотека на долю в квартире сбербанк

Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть Здесь

Согласование перепланировки балкона

Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

Перепланировка балкона, примеры и фото планов

Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

Незаконный балкон

Высокая стоимость квартиры в новостройке заставляет собственников искать альтернативные методы по увеличению пространства. Одним из вариантов является преобразование лоджии или балкона. Однако радикальные действия в жилом помещении требуют согласования с уполномоченными органами.

Рассмотрим, какие действия с лоджией считаются незаконными и куда жаловаться на балкон соседей.

Законодательное регулирование

Жилищный кодекс относит к перепланировке ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации или изменение инженерных систем. Данная информация должна отражаться в техническом паспорте на объект.

Поэтому самовольные действия по перепланировке не допускаются (ст. 26 ЖК РФ). Собственник должен согласовать запланированные работы в следующих органах:

  • БТИ;
  • организация, которая подготовила проект дома;
  • Роспотребнадзор;
  • Федеральная служба охраны (если квартира расположена рядом с правительственной трассой);
  • Госпожарнадзор;
  • управляющая компания;
  • муниципальный отдел архитектуры и градостроения.

После проведения согласования, документы направляются в муниципальный жилищный отдел для получения разрешения.

Хотя квартира является собственностью гражданина, владелец не имеет право самостоятельно совершать следующие ремонтные работы с балконом:

  • остекление;
  • установление козырька;
  • утепление для увеличения жилой площади квартиры;
  • пристраивание на 1 этаже.

Самовольное остекление балкона

Остекление относится к популярным нарушениям собственников. Хотя процедура не относится к перепланировке или реконструкции, закон приравнивает ее к капитальным ремонтным работам. Поэтому процедуру необходимо обязательно согласовать. Замена старого остекления лоджии на новое незаконно, если дом имеет застекление в едином стиле.

Важно! Не нуждается в согласовании процедура по остеклению, если она указана в проектной и технической документации дома.

Категорически запрещается проводить работы по внутренней обшивке лоджии деревянными материалами. Лоджии предусмотрены проектом для эвакуации при пожаре. Поэтому использование деревянных материалов в обшивке нарушает пожарную безопасность.

Самовольно установленный козырек над балконом

Установление козырька предусматривается проектной декларацией дома. Он должен соответствовать ряду нормативов. В том числе должен выдерживать сход снега и образование сосулек.

Козырек под балконом находится в ведении управляющей компании и относится к общедомовому имуществу. УК должна следить за техническим состоянием козырька и не допускать образования сосулек и скопления снега.

Самовольно установленный козырек подлежит демонтажу. Самостоятельное возведение квалифицируется как переоборудование лоджий без соответствующего разрешения.

Незаконная перепланировка балкона

Для увеличения жилой площади квартиры собственник может утеплить лоджию и удалить стену. Такие работы также нуждаются в согласовании.

  • монтировать «теплый пол» из отопительной системы дома;
  • переносить радиаторы отопления;
  • удалять стену, если она является несущей;
  • эксплуатировать объект без восстановления металлической перегородки;
  • срезать порожек при демонтаже стены.

Незаконная пристройка балкона на первом этаже

Для монтажа пристройки понадобится не только согласование уполномоченных органов, но и получение согласия соседей. Среди них собственники квартир, расположенных над преобразуемым жильем и через стенку.

Однако закон предусматривает случаи запрета на возведение пристройки:

  • дом расположен на центральной улице;
  • коммуникации дома расположены ближе, чем 2,5 метра от потенциального строения;
  • объект предназначается для расширения жилой комнаты, что сопряжено с разрушением несущей стены;
  • материалы и технологии, предусмотренные собственником, устарели;
  • в процессе ремонтных работ будут разрушены элементы дома;
  • многоквартирный дом является памятником архитектуры.

Незаконное остекление балконов: ответственность

Зачастую граждане проводят ремонтные работы без надлежащего разрешения, с целью узаконить перепланировку по факту. Однако уполномоченные органы не всегда удовлетворяют требование заявителя.
Ст. 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за проведение несогласованных или запрещенных работ.

  • штраф (от 2 до 2,5 тыс. р. для физических лиц);
  • необходимость вернуть квартире надлежащий вид в установленный срок.

Рассмотрим, как заставить спилить незаконный балкон. Демонтаж самовольной постройки возможен по решению суда. Как показывает практика, суд удовлетворяет требования заинтересованных лиц, если строение мешает другим жильцам либо нарушает права третьих лиц.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры через госуслуги

Незаконная перепланировка лоджии может быть незаметна для третьих лиц. Однако серьезные ремонтные работы, проведенные без согласования, могут привести к разрушению многоквартирного дома. Поэтому собственникам квартир целесообразно обращать внимание на ремонтные работы, которые проводят соседи.

Утеплил балкон без спроса? Можешь потерять квартиру!

Любой, кто сталкивался с перепланировкой квартиры, знает, что ее нужно узаконить: согласовать проект, получить разрешение, внести изменения в документы собственности на жилье. Но не все в курсе, что перепланировка, затрагивающая общее имущество дома, требует дополнительных согласований и трат. А если она проведена без них — соседи могут добиться вашего выселения.

Общее имущество — что это?

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, имущество, которое не является частью квартиры, принадлежит всем собственникам одновременно:

  • лестницы и парадные;
  • чердаки и подвалы;
  • лифтовые шахты и кабины;
  • помещения для отдыха, занятий спортом;
  • колясочные, кладовые;
  • крыша дома и несущие ограждения;
  • земельный участок, на котором он возведен.

Наибольшее удивление владельцев квартир вызывает тот факт, что балконы и лоджии — тоже общая собственность, потому что они не являются частью квартиры и находятся на несущих перекрытиях здания.

Что грозит нарушителям

Любая перепланировка, затрагивающая общее имущество, незаконна без согласия всех жильцов дома. Именно всех, а не ближайших соседей или членов правления ТСЖ. Если хотя бы один собственник жилья в вашем доме против изменений — даже если он живет в дальней парадной, на другом этаже, в квартире с окнами на другую сторону — перепланировку делать нельзя. Если проигнорировать мнение несогласного соседа, у него появится право подать на вас в суд, который может заставить привести жилье в первоначальный вид и выплатить штраф.

За отказ все исправить владельца квартиры могут лишить права собственности и продать его недвижимость на публичных торгах. Вырученные деньги пустят на ремонт, чтобы ликвидировать нелегальную перепланировку. С них же покроют судебные издержки. Остаток отдадут бывшему собственнику квартиры.

За какие переделки подают в суд чаще всего

Мало кто сознательно идет на нарушение закона и рискует своим жильем. Но разбирательства по поводу незаконных перепланировок происходят регулярно. И в ряде случаев доходит до крайности — суд выносит решения о лишении нарушителей прав собственности. Все потому, что они до последнего не считают переделку значительной или думают, что никто ее не заметит. Обычно «попадаются» на следующих изменениях:

  • утепление балкона, включающее снос части стены и проведение отопления;
  • перенос входной двери;
  • строительство тамбура при объединении двух квартир;
  • оборудование выхода на крышу;
  • присоединение к квартире подсобного помещения — даже если им никто не пользуется и не может попасть внутрь, минуя вашу квартиру.

Важно понимать, что пожаловаться могут не только на перепланировку, которая мешает людям или вредит целостности здания — любые изменения, даже самые незначительные, являются незаконными без согласия жильцов.

Как сделать перепланировку правильно

Помимо обычной процедуры оформления, включающей получение разрешения в районной администрации, создание проекта и обращения в БТИ, нужно получить письменные согласия всех жильцов-собственников. Важно, чтобы согласие дал именно собственник, а не его родственник или арендатор. Помните, что администрация и БТИ не проверяют, согласны ли соседи на перепланировку — просто выдают разрешение. А соседи потом обращаются в суд.

Сделал перепланировку и узнал, что она незаконна — как быть?

Все происходит так же — нужно оформлять документы и собирать подписи о согласии с жильцов. Причем если администрация отказалась узаконить переделку, можно заказать ее экспертизу. С заключением о том, что безопасности несущих стен, инженерных систем и прочего ничего не угрожает, любой суд признает перепланировку легальной. А вот если соседи не подпишут согласие — придется возвращать все, как было.

Верховный суд признал увеличение балкона незаконным

В декабре 2017 года жильцы многоквартирного дома в Краснодаре дошли до Верховного суда в борьбе с женщиной, которая увеличила площадь балкона и провела там отопление. Собственница согласовала изменения, получила согласие у половины соседей — и решила, что этого достаточно. Среди несогласных оказались соседи сверху, которым увеличенный балкон испортил вид из окна. Они подали на хозяйку квартиры в районный суд — и проиграли, обжаловали решение в краевом суде — и снова остались ни с чем. Верховный суд отменил решение предыдущих инстанций и обязал женщину вернуть балкон в прежний вид. Теперь ей грозит лишение права собственности на квартиру, так как переделка стоит дорого и у нее нет нужной суммы.

Читать еще:  Как самостоятельно оценить стоимость квартиры

Незаконная перепланировка балкона

С давнего времени, еще до принятия Жилищного кодекса РФ 2005 года многие жильцы многоэтажек самостоятельно производили переделку балконов и лоджий: одни утепляли и делали их отдельной жилой комнатой, другие ломали перегородки и соединяли с другими жилыми комнатами, увеличивая, например, площадь кухни, третьи (например, жильцы первых этажей) достраивали балконы, а также устраивали отдельный вход в квартиру. Правовое регулирование такой деятельности жильцов на тот момент оставляло больше вопросов, чем ответов.

В настоящее время жилищное законодательство очень детально урегулировало правовые основы перепланировки квартир, а также изменения общего имущества дома, которое пытаются произвести и производят собственники помещений в многоквартирном доме (МКД), самовольно переделывая свои балконы и лоджии.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что всем собственникам принадлежит на праве долевой собственности общее имущество МКД, в состав которого входят: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее инженерное и иное оборудование.

Также понятие и состав общего имущества МКД определены в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491 (Правила 491). Пунктом 2 указанных правил установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Для того, чтобы произвести расширение своей квартиры за счет общего имущества (балкона) собственнику нужно получить согласие всех остальных собственников дома. Об этом говорится в статье 40 Жилищного кодекса РФ.

Однако при возникновении споров искать правды часто приходится в судебных инстанциях.

А суды наши часто по-разному толкуют те или иные нормы права, поэтому судебная правоприменительная практика по таким спорам очень разнообразна. Окончательный вердикт выносит высшая судебная инстанция – Верховный суд Российской Федерации.

Один из споров между собственниками и администрацией города по вопросу законности переделки балкона многоквартирного дома в сторону его увеличения за счет доли остальных собственников общего имущества дошел до Верховного суда, который и вынес очень важное решение, касающееся спорных моментов в решениях нижестоящих судов.

Судом в первой инстанции было отказано в удовлетворении требования администрации города. Суд посчитал перепланировку законной и не нарушающей права и интересы других собственников. Апелляционная инстанция также согласилась с выводами суда первой инстанции.

Однако Верховный суд в своем определении по делу №18-КГ17-164, вынесенному 10 октября 2017 года, усмотрел нарушения действующего законодательства РФ и не согласился с выводами нижестоящих судов.

«…Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) 9 перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. …, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Из материалов дела видно, что собственник не выполнилустановленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры, произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями)».

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

  1. Без получения разрешительной документации муниципальных органов и согласия всех собственников многоквартирного дома, перепланировка квартиры, произведенная за счет общего имущества, незаконна и легко будет признана таковой в судебном порядке.
  2. Собственнику, который не исполнил требования закона, придется возвращать все в первоначальное состояние.

С уважением, Ильмира Носик

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector