Неузаконенная перепланировка последствия

Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как ее оформить

Перепланировка квартиры в многоэтажке – трудоемкий процесс. Многие приступают к процедуре, не получив необходимые согласования.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие при этом могут быть последствия и как оформить ранее проведенную перепланировку.

Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры

Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.

Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.

Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.

Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.

Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.

Продажа со скидкой

Конечно, это жесткие меры, которые власти применяют лишь в крайних случаях. Но у хозяев, которые вовремя не узаконили перепланировку, могут возникнуть другие проблемы – к примеру, при продаже квартиры. Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов отмечает, что сам факт перепланировки не запрещает продажу квартиры. Но в соответствии с Жилищным кодексом покупателю придется либо привести жилье в соответствующий вид, который определен в действующем поэтажном плане, либо оформить перепланировку в течение полугода. В противном случае в дальнейшем он не сможет продать квартиру в таком виде.

По словам экспертов, многие покупатели вообще не рассматривают квартиры с неоформленной перепланировкой, так как не хотят лишних забот. Из-за этого к таким квартирам падает интерес, который ввиду сложившихся условий и без того не слишком высок. Поэтому продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, хозяину придется сделать немалую скидку – от 15% до 30% в зависимости от сложности перепланировки.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала случай из своей практики: сделка по продаже квартиры с перепланировкой сорвалась, поскольку банк отказал в ипотеке. Собственник сделал из трешки двухкомнатную квартиру, причем после сноса стен площадь жилья изменилась. В документах на собственность значилась трехкомнатная квартира площадью 60,9 кв.м, а по факту и техпаспорту это была двушка в 60,5 «квадрата». Покупателю понравилась квартира и устроила перепланировка, но банк не захотел выдавать ипотеку из-за разницы в площади. Риелтор отметила, что, имея на руках техпаспорт, оформить новое право собственности с уточненными параметрами не проблема, но покупатель отказался ждать и нашел другую квартиру. Поэтому эксперт рекомендует продавцам оформлять все документы заблаговременно.

Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.

Особенно внимательными к узакониванию перепланировки необходимо быть заемщикам, которые хотят изменить ранее приобретенную в ипотеку квартиру. Такие работы необходимо согласовывать с банком, при этом представители кредитора вправе явиться в залоговое жилье с инспекцией. При незаконной перепланировке квартиры, о которой узнает банк, в зависимости от обстоятельств заемщику могут грозить разные меры: принуждение к согласованию планировки, расторжение кредитного договора с выплатой неустойки и пр. К тому же, банк доложит о нарушениях в Жилинспекцию, и к проблемам с кредитором прибавится еще и административная ответственность.

Как узаконить выполненную перепланировку

Согласно законодательству, оформлять перепланировку после ее выполнения можно через суд. Для этого собственнику квартиры нужно подать в архитектурный отдел администрации заявление с просьбой узаконить перепланировку. Также нужно указать, что работы уже выполнены.

Затем квартиру посетит специалист Бюро технической инвентаризации (БТИ), который произведет замеры внесенных изменений. Эти данные будут указаны в новом техпаспорте. Также нужно согласовать изменения в пожарной службе, санитарном надзоре и управляющей компании. Представители организаций должны осмотреть переделки и признать их соответствие санитарным, градостроительным и пожарным нормам, а также отсутствие опасности для целостности дома и отсутствие неудобств для соседей.

Параллельно необходимо заказать проект, это можно сделать в БТИ или специализированных агентствах. Стоит отметить, что при оформлении перепланировки в судебном порядке простой эскиз не подойдет – необходим именно проект, даже если изменения были незначительными. Все эти документы нужно подать в районный суд вместе с прошением об узаконивании несогласованной перепланировки. Александр Москатов говорит, что решение, как правило, выносится в течение месяца.

Однако многим собственникам удается оформить перепланировку без обращения в суд. В таком случае документы оформляются задним числом – как будто работы еще не начались. Но эту хитрую схему могут раскрыть. К примеру, после получения документов на выдачу разрешения БТИ может направить своего специалиста, чтобы оценить, можно ли выполнять перепланировку.

Эксперты рекомендуют во всех ситуациях оформлять перепланировку до ее проведения. Причем это касается как старых домов, так и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – поскольку в реальности план квартиры утвержден застройщиком, и любые расхождения с ним считаются перепланировкой.

Каковы последствия неузаконенной перепланировки квартиры в 2020 году

На сегодняшний день проведение перепланировки без соответствующих разрешений стало достаточно популярным. В первую очередь это связано с тем, что этап сбора и согласования документов является очень трудоемким и затратным процессом. Однако, следует понимать, что проведение незаконной перепланировки не только запрещается действующим законодательством, но и является опасным мероприятием. В статье рассмотрим последствия неузаконенной перепланировки.

Что понимают под незаконной перепланировкой

Законодательством предусматриваются некоторые правила, нарушать которые при перепланировке запрещено:

  • Проведение некачественного ремонта, который является непригодным для жизни;
  • Снос несущих конструкций;
  • Вмешательства в инженерные коммуникации, в том случае, если это приведет к изменению расходов ресурсов у иных жильцов;
  • Изменение планировки чердачных помещений;
  • Изменение фасада здания, если оно является культурной ценностью;
  • Иные изменения.

В первую очередь незаконные изменения могут привести к обрушению здания, а следствием этого будут являться смерти людей и приведение дома в аварийное состояние.

Каким образом выявляют неузаконенную перепланировку

Выявить самовольную перепланировку могут одним из способов:

  • В случае поступления жалоб от иных жильцов дома;
  • В случае осмотра квартиры инспекцией;
  • В случае выхода техника БТИ.
Читать еще:  Как оформить дарственную на ребенка на квартиру

В том случае, если владелец квартиры сделал самовольную перепланировку, которая законодательством не запрещена, он может оформить ее в Жилищной инспекции. В том случае, если в согласовании перепланировки отказывают, обратиться потребуется в суд. При этом в суде нужно быть готовым к тому, чтобы предоставить доказательства безопасности проведенной переделки, а также того, что выполнена она была по установленным правилам.

Штраф за незаконную перепланировку

На основании ч.2 статьи 25 ЖК РФ, под перепланировкой жилого помещения понимают изменение конфигурации, требующее внесение изменений в техпаспорт помещения. Если документ, разрешающий проведение перепланировки владельцем квартиры не получен, то ее признают неузаконенной, либо самовольной.

Важно! Одним из последствий такой незаконной переделки является штраф, предусмотренный КоАП и составляющий 1000 – 1500 в случае перепланировки жилых домов, 2000 – 2500 рублей – в многоквартирных домах.

Помимо этого, обязанностью владельца квартиры будет приведение жилого помещения в его прежнее состояние. В том случае, если жилец проживал в квартире по договору соцнайма, ему грозит выселение. Также выселение из квартиры грозит и собственнику жилья, а также выставление его квартиры на торги (Читайте также статью ⇒ Штраф за незаконную перепланировку квартиры).

Ответственность за выявление неузаконенной перепланировки

Ответственность за проведение самовольной перепланировки предусматривается как для собственников жилья, так и нанимателей, сдающих квартиры по договору социального найма. В том случае, если провели перепланировку соблюдая строительные нормы и строительные правила, она не нарушает интересы и права иных жильцов дома, а также не является угрозой здоровья и жизни, она может быть узаконена.

Ответственность за выявление неузаконенной перепланировки регламентируется статьей 7.21 КоАП, а также законом №195-ФЗ.

Важно! Для того, чтобы ответственности избежать, все изменения внутри квартиры следует выполнять только после согласования с Жилищной инспекцией.

Получив от инспекции согласие также необходимо придерживаться проекта, в противном случае также может грозить штраф, а также обязанность вернуть квартиру к ее исходному состоянию.

Как узаконить перепланировку

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется заказать в специализированной компании проект перепланировки, который и потребуется в последствии согласовать.

Нередко бывают и такие ситуации, когда орган, который занимается согласованием перепланировки, отказывается в согласовании и выдает решение об отказе. В этом случае владельцу квартиры не остается ничего, кроме как обратиться в суд. Законодательство не запрещает применять судебный механизм по защите самовольной перепланировки на случай отказа согласовывающих органов.

Важно! В том случае, если узаконить перепланировку не удается, собственнику квартиры придется привести переделанное помещение в то состояние, в котором оно находилось по проекту. Сделать это нужно в порядке и сроки, которые устанавливает орган, согласующий перепланировки.

Если в указанный срок владелец помещения не произведет необходимые изменения, то в судебном порядке к владельцу квартиры могут быть приняты следующие меры, в зависимости от того, кем проводилась перепланировка:

  • Если незаконную перепланировку производил собственник квартиры, то продажа с торгов квартиры с последующей выплатой владельцу вырученных средств. При этом сумма выплачиваемых средств будет уменьшена на расходы, связанные с исполнением решения суда;
  • Если наказание применяется в отношении нанимателя, сдающего жилье по договору социального найма, то суд обяжет его расторгнуть договор с жильцом, а также обяжет его привести жилье в исходное состояние, в котором оно находилось до перепланировки.

Факт приведения жилья в его прежнее состояние должен подтверждаться актом осмотра жилого помещения. Такой акт составляют органы местного самоуправления. Обращаться в суд с целью требований с лиц, самовольно перепланировавших жилье в праве также собственники иных квартир в многоквартирном доме, владельцы помещений, не являющихся собственниками, а также объединения собственников жилья в многоквартирных домах.

Что будет если не оплатить штраф

В том случае, если владелец квартиры, проводивший незаконную перепланировку откажется оплачивать штраф, его будет ожидать судебное разбирательство. По итогам судебного процесса владельца квартиры могут лишить жилья, а его квартиру выставить на торги. По результатам торгов бывшему владельцу квартиры будет выплачена компенсация в размере суммы, полученной на торгах, за вычетом тех средств, которые будут потрачены на исполнение судебного решения (Читайте также статью ⇒ Перепланировка квартиры в ипотеке).

Выявление неузаконенной перепланировки в муниципальной квартире

Если перепланировка проводилась жильцом, проживавшим в квартире по договору соцнайма, то ему грозит выселение. На собственника жилья будет наложено обязательство по восстановлению техсостояния квартиры.

Повлиять на такое решение могут следующие факторы:

  • если был произведен самовольный захват имущества, являющегося общедомовым;
  • в случае изменения техсостояния одной или нескольких несущих стен;
  • при вмешательстве в воздухоносные линии;
  • при обустройстве подогрева пола в своей квартире за счет общей электросети.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Закон запрещает выполнять перепланировку без согласования с жилищными органами, в Москве это Мосжилинспекция. Это требование ввели для того, чтобы люди не подвергали опасности себя, соседей и других людей, выполняя работы, которые могут навредить зданию. Перед тем, как выдать разрешение на перепланировку, проектная организация проведет расчеты о допустимости задуманных работ, а Мосжилинспекция их проверит. Это гарантирует безопасность перепланировки.

Если человек или организация делают перепланировку без согласования, они не могут гарантировать, что все строительные требования соблюдены. Чтобы таких самовольных перепланировок было меньше, законодатель ввел административную ответственность в виде штрафов.

Однако это далеко не все неприятные последствия, которые может повлечь незаконная перепланировка. Самое неприятное для владельца квартиры — ее принудительное изъятие и продажа с аукциона. Кроме того, владельца могут ограничить в выезде за рубеж, да и сама стоимость квартиры при продаже снизится. Подробнее все эти последствия разбираем в этой статье.

Вред от незаконной перепланировки

Если не обращаться в проектную организацию и не проводить расчеты о безопасности задуманных ремонтных работ, можно сильно навредить зданию. Владельцы квартир не знают особенностей проекта дома, не просчитывают изменение нагрузки на стены и перекрытия, кроме того, при самостоятельном ремонте не учитывают, какие работы по перепланировке уже провели соседи по подъезду сверху и снизу.

Для того чтобы дом обвалился от незаконной перепланировки, нужно очень грубо нарушить строительные нормы. Однако если несколько жильцов дома сделают перепланировку самовольно, состояние здания может сильно ухудшиться. Такие примеры есть: в Санкт-Петербурге пришлось временно расселить целый дом и экстренно провести ремонтные восстановительные работы, так как из-за многочисленных перепланировок в старом здании потрескались стены и провалились полы.

Другое неприятное последствие связано с самовольным переносом санузла и кухни. Их называют мокрыми зонами, так как и кухня, и ванна с туалетом оборудованы сантехникой и водопроводными трубами. Если забыть закрыть кран или прорвет трубу, можно затопить соседей снизу.

Чтобы ущерб был меньше, закон запрещает размещать мокрые зоны над жилыми комнатами. Так риск испортить мягкую мебель, ковры и обои при затоплении существенно ниже.

Если нарушить эти требования и расширить санузел за счет жилой комнаты и наоборот, можно подставить под удар свою собственную квартиру или квартиру соседей снизу. При заливе квартиры жилая комната, которая находится под санузлом, пострадает сильнее, чем если бы она находилась под другой жилой комнатой — как и требует закон. Тому, кто сделал незаконную перепланировку, в этом случае придется потратить больше денег на восстановление собственного жилья или на компенсацию ущерба, нанесенного соседям.

Штрафы за самовольную перепланировку

Размер штрафа зависит от того, кто владеет квартирой — гражданин или организация.

Штрафы для граждан, то есть физических лиц, устанавливает ст. 7.21 КоАП РФ. За незаконную перепланировку квартиры в жилом доме штраф — от 2000 до 2500 рублей. Если не согласовать перепланировку в каких-то других жилых помещениях, например, в частном доме, штраф ниже — от 1000 до 1500 рублей. Эти штрафы одинаковые по всей стране.

Читать еще:  Какие документы нужны для регистрации недвижимости

Штрафы для организаций, то есть юридических лиц, в КоАП РФ не прописаны, а значит, если квартирой владеет юридическое лицо, штраф за самовольную перепланировку ему выписать нельзя. Однако чаще всего организации покупают жилые помещения, чтобы перевести в нежилые — под ресторан, кафе, магазин, офис и т.д. За незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирном доме ответственность есть. Ее устанавливают законы субъектов РФ, то есть в каждом регионе штрафы могут быть разными или вовсе отсутствовать.

В Москве такие штрафы установлены в ст. 9.12 КоАП РФ г. Москвы. Юридическим лицам грозит штраф от 300 тысяч до 350 тысяч рублей.

Штрафы большие, и их действительно назначают. Вот пример: организация сама обратилась в Мосжилинспекцию с просьбой узаконить выполненную перепланировку в нежилом здании в многоквартирном доме. Инспектор обнаружил, что проведенные работы закону не соответствуют — организация демонтировала технические короба и сделала козырек над входом. Инспекция выписала штраф 350 тысяч рублей, а суд согласился, что все по закону.

Для физических лиц тоже есть штрафы за самовольную перепланировку нежилых помещений. Важно обратить на это внимание, так как апартаменты — это довольно распространенный тип нежилой недвижимости. Хоть по статусу это и не квартиры, но несогласованная перепланировка апартаментов в многоквартирном доме тоже карается штрафом — от 1000 до 3000 рублей.

Что будет, если не заплатить штраф вовремя. Срок для уплаты административного штрафа есть в КоАП — это 60 дней. Если за это время штраф не заплатить, его передадут на взыскание приставам, а сверху назначат наказание по ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1. Это может быть штраф в удвоенном размере, но не меньше 1000 рублей, либо арест до 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Юридические лица будут платить только штраф.

Обязательные требования от Мосжилинспекции

Если Мосжилинспекция узнает о самовольной перепланировке от соседей по дому, управляющей компании или ТСЖ, она не ограничится штрафом. Инспектор выпишет предписание об устранении незаконной перепланировки.

Каким может быть требование Мосжилинспекции:

  1. Устранить выявленные нарушения и привести квартиру в первоначальное состояние до перепланировки — если собственник квартиры выполнил работы, которые в принципе нельзя согласовать.
  2. Узаконить перепланировку — если выполненные работы отвечают требованиям закона.

Если среди выполненных работ будет хоть одна деталь, не соответствующая закону, Мосжилинспекция потребует полностью восстановить квартиру в первоначальном состоянии. Избежать таких последствий, можно, если узаконить квартиру самостоятельно, предварительно обратившись в проектное бюро. Специалисты подскажут, какие детали ремонта нужно исправить, чтобы не пришлось переделывать весь ремонт.

Например, если хозяин квартиры объединил санузел и убрал порожек на входе в санузел, мы подскажем, что порожек нужно восстановить. Если дополнительно объединены комната и лоджия, расскажем, как сделать это по закону — например, с остеклением в пол. Выполнив эти работы, вы сможете узаконить оставшийся ремонт, не возводя заново перегородки и дверные проемы.

Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она обратится в суд, и тогда придется выполнять уже судебное решение.

Пример: гражданин владел нежилым помещением на первом этаже жилого дома. Он без согласования с Мосжилинспекций провел перепланировку — самовольно проделал проем в несущих стенах, сделал перегородку в стенах, создал помещение в подоконной зоне и др. Инспекция направляла гражданину предупреждения, но он не отреагировал. Тогда Мосжилинспекция подала в суд, и суд обязал гражданина заложить три проема в несущей стене, демонтировать перегородку, помещение тамбура с восстановлением подоконной зоны, демонтировать устроенную и восстановить разобранную перегородку на площади коридора, а также привести в соответствие входную группу и фасад.

Квартиру придется вернуть в состояние, в точности как на плане БТИ.

Для владельцев апартаментов, офисов, магазинов и других нежилых помещений правила такие же — суды применяют их по аналогии. Это значит, что Мосжилинспекция имеет право потребовать от владельца офиса, чтобы он вернул помещение в состояние до перепланировки или узаконил проведенные работы.

Судебные штрафы, ограничение на выезд и выселение

Суд обяжет владельца квартиры вернуть ее в состояние до перепланировки, если по материалам дела поймет, что это необходимо. Но это не единственная мера, которую суд может применить к хозяину квартиры.

Штраф за неисполнение решения. Для того чтобы должники исполняли решение суда, есть действенная мера — судебная неустойка, которая иначе называется астрент. На практике это выглядит так — хозяину квартиры придется заплатить штраф за каждый день, пока квартира не будет приведена в соответствие с планом БТИ. Размер штрафа нигде в законе не прописан, его определяет суд по просьбе истца.

Например, суд может решить, что квартиру нужно привести в первоначальное состояние за три месяца, а за каждый день просрочки придется заплатить 1500 рублей.

Суд не может установить штраф по собственному желанию, об этом должен попросить истец. Это может быть представитель Мосжилинспекции, а может быть и другое лицо, например, представитель ТСЖ или управляющей компании. Они тоже заинтересованы в том, чтобы владельцы квартир не выполняли незаконных перепланировок, так как отвечают за безопасность дома перед всеми жильцами.

Ограничение выезда за границу. Закон ограничивает выезд за рубеж для тех, кто не исполняет требования суда. Поэтому на время принудительного восстановления квартиры в состояние до перепланировки о командировках и отпусках можно забыть. Этот запрет прописан в законе. Даже уважительная причина не поможет покинуть страну. В нашей практике были случаи, когда из-за неисполненного решения о перепланировке люди не могли выехать за границу на срочное лечение.

Лишение квартиры. Самое страшное, что может грозить собственнику квартиры с неузаконенной перепланировкой, — потеря квартиры. Мосжилинспекция имеет право попросить суд изъять квартиру и продать с торгов. В ее практике такие случаи есть, хотя случается это редко.

Квартиру продадут с торгов, на вырученные деньги оплатят восстановление помещений в первоначальном состоянии, до выявленной перепланировки, а остаток денег вернут хозяину. Эта ситуация неприятная, хоть и соответствует закону. Во-первых, такие действия не всегда входят в планы хозяев, во-вторых, цена квартиры на аукционе может быть заметно меньше, чем при продаже своими силами.

Если квартира не в собственности, а в соцнайме, — договор расторгнут.

Другие неприятные последствия

Незаконная перепланировка чревата не только штрафами и ограничениями для владельцев квартир, но и финансовыми последствиями. Квартиры падают в цене, а банки могут потребовать выплатить ипотеку досрочно.

Снижение стоимости квартиры. Квартира с самовольной перепланировкой стоит дешевле, чем квартира с идеальными документами. Запретов на продажу таких квартир нет, но рыночная стоимость падает из-за того, что люди знают о последствиях незаконной перепланировки и понимают, что всю работу по согласованию и, возможно, восстановлению квартиры в прежнем виде придется выполнять им.

В среднем цена квартир с неузаконенной перепланировкой падает на 20%.

Узнать, что в квартире есть незаконная перепланировка, покупатель может по плану БТИ — если он не соответствует реальному положению дел, перепланировку не согласовывали.

Досрочная выплата ипотеки. В договоре об ипотеке довольно часто можно встретить условие, что перепланировка квартиры допускается только после получения разрешения Мосжилинспекции и с уведомлением банка. Невыполнение этого требования — нарушение кредитного договора. Если банк обнаружит такое нарушение, он может потребовать досрочно выплатить ипотеку. Когда это невозможно, банк может выселить собственника из ипотечной квартиры и продать ее, чтобы взыскать долги.

Читать еще:  Доп соглашение к договору аренды образец

Что будет, если не узаконить перепланировку в Москве

Что сделал или не сделал хозяин квартиры Ответственность Где установлено
Выполнил перепланировку без согласования 2000—2500 рублей ст. 7.21 КоАП РФ
Не заплатил штраф в течение 60 дней — штраф в двойном размере, но не меньше 1000 рублей
— арест до 15 суток
— обязательные работы до 50 часов
ст. 20.25 КоАП РФ, ч. 1
Не выполнил в срок требования суда — судебный штраф за каждый день просрочки
— нельзя выехать за границу
ст. 308.3 ГК РФ
ст. 15 Закон о порядке выезда из РФ и въезда в РФ, п. 5
Не исполнил предписание МЖИ и не привел квартиру в прежнее состояние — продажа квартиры с торгов
— расторжение договора соцнайма
п. 5 ст. 29 ЖК РФ

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Что произойдет, если не узаконить перепланировку

Стремясь сделать пространство комфортнее, владельцы жилья решаются на перепланировку. Одни объединяют помещения, другие — их разделяют.

Перепланировки и переустройства подлежат согласованию. В противном случае они считаются вне закона.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Последствия незаконной перепланировки

Незаконной является любая перепланировка, проведенная:

  • С отклонением от ранее утвержденного проекта и строительных норм;
  • Без прохождения этапов согласования.

Зачастую последствиями таких работ являются:

  • Штраф;
  • Судебное решение об обязанности собственника за свой счет вернуть квартиру в первозданное состояние. При этом за нарушение установленных решением суда сроков проведения работ предусмотрен дополнительный штраф, а за отказ — выселение и продажа недвижимости с публичных торгов.

Если выполненные в помещении работы относятся к допустимым: не нарушены несущие конструкции, вентиляционные каналы, выходом из сложившейся ситуации может стать:

  • Самостоятельное узаконивание перепланировки;
  • Подача искового заявления в суд с требованием оставить квартиру в переделанном состоянии.

Такие варианты разрешения проблемы осуществимы только тогда, когда в процессе выполнения работ в квартире:

  • Не затронуты несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы;
  • Отсутствуют факты нарушения строительных нормативов и угроза для жизни и здоровья людей.

Самые печальные последствия возникают тогда, когда в результате ремонтных работ затронуты несущие стены. В подобных случаях возникает опасность обрушения стен, проемов, а иногда и целого подъезда.

В случае нанесения урона принадлежащего соседям имущества в результате работ по перепланировке квартиры, собственник помещения обязан возместить пострадавшим ущерб за свой счет. Затраты могут оказаться более чем внушительными.

Выполняя перепланировку без согласования, не стоит полагаться на то, что она останется незамеченной.

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровом или техническом паспорте на объект недвижимости, проблем при продаже скорее всего не возникнет.

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

  • Избавиться от такого имущества бывает непросто. В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
  • Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

  • Согласовать перепланировку;
  • Заплатить штраф;
  • Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
  • Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Впрочем, каждый случай индивидуален. Если продавец переделал небольшую однокомнатную «хрущевку» в квартиру-студию, продать такой объект вполне можно по адекватной цене.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

  • Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
  • Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:

  • Перепланировка должна относится к разрешенной;
  • Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

  • Штраф;
  • Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
  • Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

  • Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
  • Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

При приватизации

Случается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Ответственность

Любые изменения конфигурации жилища требуют согласования. При выявлении факта перепланировки собственника или нанимателя помещения ждет:

  • Административная ответственность;
  • Требование со стороны уполномоченных лиц жилинспекции согласовать перепланировку или вернуть помещение в прежний вид;
  • Реализация квартиры с торгов (при отказе узаконить выполненные работы).

Пожизненная рента квартиры — что это и как ее можно использовать для приобретения жилья.

Подробную информацию о процедуре выделения доли из общей долевой собственности вы найдете в этой статье.

Как правильно использовать счет эскроу при оплате покупки квартиры и стоит ли им пользоваться? Узнайте об этом здесь.

Штрафные санкции

Рано или поздно факт незаконной перепланировки вскроется. В этом случае нарушителя ждет штраф в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 кодекса РФ об административных правонарушениях).

Сумма не столь значительная, но она может увеличиться, если собственник или наниматель помещения не согласует должным образом выполненные работы по его изменению.

Итак, наличие незаконной перепланировки может серьезно затянуть процесс продажи или приватизации недвижимого имущества. Все проводимые в квартире строительные работы стоит согласовывать своевременно. В противном случае, можно получить штраф, требование вернуть помещение в прежний вид, если перепланировка относится к запрещенным, а то и вовсе лишиться жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector