Можно ли взять ипотеку и сдавать квартиру

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

Приобретаемое жилье рассматривается многими гражданами как долгосрочная инвестиция. Это является одним из самых выгодных денежных вложений. Но встает вопрос о том, какие банки одобряют это решение, и на каких условиях дается разрешение на аренду.

Возможно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Многие задаются вопросом о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. По закону это не запрещено, но банки не всегда идут на подобные сделки.

Количество людей, взявших кредиты на покупку жилья и в последующем сдающих его в аренду, начинает расти. Вложения в недвижимость, покупка квартиры для сдачи в аренду — выгодное решение, а арендная плата идет в счет погашения долга.

Цены на жилье растут ежегодно, опережая инфляцию, особенно это касается 1-комнатных квартир, поэтому покупка недвижимости является самым выгодным вложением средств. К тому же квартира является высоколиквидным активом. Спрос на жилье всегда высокий, его всегда можно продать.

Если сдать в аренду квартиру, то можно быстрее рассчитаться с банком, не затрагивая собственных средств и получить жилье, которое можно подарить в будущем детям.

Но прежде всего нужно узнать, какая кредитно-финансовая организация разрешит взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, потому что за счет средств банка человек хочет погасить долг перед этим же кредитором, получая личную выгоду.

С банком заключается соглашение о выдаче кредита, также в договоре ипотеки указывается, что заемщик не имеет права сдавать новое жилье в аренду, не известив об этом кредитную организацию и не получив от нее разрешение.

Но в реальности банкам часто некогда проверять, каким образом используется ипотечное жилье. Для них главное — вовремя получить проценты с заемщиков и возврат долга.

Как считают многие финансовые эксперты, взятие ипотеки и сдача ипотечной квартиры в аренду как собственного имущества на несколько десятилетий вперед — выгодное вложение средств, при котором не нужно иметь больших сбережений. Уже через 15 лет у гражданина будет своя квартира, а доход от аренды перекроет банковский кредит.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Если гражданин планирует после оформления кредита брать жилье и сдавать купленную квартиру в аренду, то он должен постараться выбрать банк, который лояльно отнесется к подобным действиям. Сбербанк, ВТБ-банк, ФК Открытие дают разрешение на подобные действия. Это поможет предотвратить возможные неприятности и оформить сделку на законных основаниях.

Нужно известить кредитную организацию, т.к. сдавать жилье можно только после получения разрешения банка.

Если произошли какие-то изменения или работодатель снизил заработную плату, и человек не в силах гасить ипотеку, то нужно это подробно изложить. В этом случае отказа в разрешении не будет, потому что для кредитно-финансовой организации важнее своевременно получить обратно свои средства, чем проверять, как используется имущество, находящееся в залоге.

На какое жилье обратить внимание

Следует при выборе в ипотеку недвижимости, приобретя, покупать и купленную квартиру сдавать в аренду, но нужно обратить внимание на несколько моментов. При выборе недвижимости в новостройке необходимо:

  1. Как можно больше узнать о застройщике, репутации фирмы, качестве сдаваемого жилья.
  2. Проанализировать технологию, по которой построен дом (кирпичный, монолитно-каркасный и т.д.).
  3. Получить информацию, на каком участке земли стоит здание, устойчива ли порода, близко ли водоемы, грунтовые воды, в районах Севера — вечная мерзлота.
  4. Выяснить, был ли это долгострой.
  5. Выбирать жилье лучше всего в доме, сданном в эксплуатацию 5-6 лет назад, потому что все конструкции к этому времени дают усадку и не придется делать капитальный ремонт.

Если рассматривается вариант вторичного жилья, то:

  1. Не приобретать квартиру в доме, который построен более 50 лет назад, т.к. подобные здания часто заражены грибком и имеют другие недостатки.
  2. Нужно внимательно осмотреть перекрытия, узнать, когда проводился последний капитальный ремонт.
  3. Не стоит выбирать квартиру в доме, где есть продовольственный магазин или супермаркет, потому что в этом случае в доме есть грызуны и насекомые.
  4. При выборе панельного жилья нужно учитывать то, что самые холодные квартиры в нем на первых этажах и угловые. Если квартира понравилась, то с покупкой лучше всего подождать до холодов, чтобы составить полную картину о приобретаемом жилье.
  5. В панельном доме нужно проверить уровень стен: они бывают кривыми.
  6. Квартиры в кирпичном доме теплые одинаково на всех этажах.

Какие потребуются вложения

Для того чтобы купить квартиру в ипотеку и сдавать, нужно проанализировать, в какую сумму выльется оформление кредита. Не избежать следующих расходов:

  1. Оценка выбранного жилья. Банк требует назвать стоимость покупаемой квартиры, потому что средства даются под ее залог. Оценщик производит расчеты, исходя из большого количества параметров и называет сумму от 80 до 90% от оценочной стоимости недвижимости. Стоимость услуги от 4 до 7 тыс. руб.
  2. Страхование жилья. Обязательный платеж — это страховка квартиры в пользу банка, но если заемщик не застрахует свое здоровье и жизнь, то банк даст кредит под более высокий процент, потому что с человеком может случиться несчастье, и при наличии полиса по нетрудоспособности долг банку выплатит страховая компания. Расходы на страховку — 1% от суммы кредита.
  3. Услуги нотариуса. Необходимо оформление купли-продажи и согласие жены или мужа на сделку. Стоимость от 1 до 2 тыс. руб.
  4. Оплата госпошлины за регистрацию права собственника (500 руб.). По Налоговому кодексу ее избежать нельзя. Заемщик является собственником с обременением, т.е не сможет продать, обменять жилье или сделать перепланировку помещения без согласия кредитора.
  5. Банковские комиссии — от 0 до 2% от суммы кредита.
  6. Банковские услуги. Ипотечная сделка проводится на территории банка. В эти расходы входит оплата аренды банковской ячейки, безналичный перевод, перерасчет наличных средств, кредитные карты, ипотека. Стоимость от 5 до 10 тыс. руб.
  7. Риэлторские и брокерские услуги. Ими пользуются те, кто не хочет затрачивать свое время на поиск жилья и оформление кредита. Придется заплатить от 1 до 5% от стоимости залогового имущества. Из этого следует, что при самостоятельных поисках сумма переплаты может быть больше.
  8. Если вы приобретаете вторичное жилье, то обязательно нужно заказать Выписку из ЕГРН .

В документе вы узнаете:

  • права на объект;
  • обременения, ограничения и аресты;
  • кадастровую стоимость;
  • кадастровый номер.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Прежде чем взять квартиру в ипотеку и сдавать ее, нужно рассчитать, каким будет взнос и ставка по ипотеке.

Самыми популярными на рынке аренды недвижимости являются однокомнатные квартиры. Если такое жилье находится в хорошем состоянии, оборудовано бытовой техникой, то его аренда может составлять не менее 30000 руб. При этом расходы на налоги составят 13% (3900 руб). Официально собственник обязан оплачивать коммунальные расходы. Арендатор вносит ежемесячные платежи за воду и электричество.

Если арендный платеж в месяц составляет 30000 руб, то после всех вычетов на коммунальные услуги у арендодателя на руках остается около 23100 руб.

Если ставка 12,5% (подробнее можно узнать в банке), то ипотечный взнос составляет 57 тыс. руб. ежемесячно, доплачивать придется около 36 тыс. руб., а это чуть ли не в 2 раза меньше, при этом кредитная стоимость окупится.

Разрешает ли банк сдавать квартиру

При регулярном поступлении платежей по кредиту проблем у заемщика с квартирой не будет, но при этом банк может запретить аренду сдаваемого жилья, находящегося у него в залоге, по 2 причинам:

  1. Опасение банка потерять имущество, т.е. получить квартиру, которая упадет в цене с того момента, когда она была куплена. За квартиру несет ответственность только арендодатель без прав третьих лиц, но часто в результате действий жильцов, которые снимают квартиру, недвижимость получает сильные повреждения, а хозяева не спешат отремонтировать помещение, в результате оно теряет свой вид, при этом резко падает рыночная цена.
  2. Получение собственной выгоды. Ипотека предоставляется гражданину для покупки квартиры в личных целях, а ее сдача — это уже получение материальной выгоды за счет банка, потому что на правах арендатора вы получаете плату за жилье.

В случае запрета банка даже ипотека не окупится, поэтому нужно добиться согласия с кредитной организацией.

Брокер: подбор ипотеки

Кредитный брокер — это специалист, разбирающийся в финансовых вопросах. Человеку, который хочет получить ипотеку на выгодных условиях, при обращении к брокеру не придется переплачивать проценты, потому что ему подберут лучшие предложения. Сокращается срок рассмотрения — 1-2 дня. Это позволяет экономить финансы и время заемщика. Сделка без квалифицированной оценки рисков обойдется дороже, а значит, человек понесет убытки.

С брокером можно решить вопрос о том, выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, уладить проблемы с банком.

Помощь в получении ипотеки

Брокер получает вознаграждение за то, что банк выдает кредиты на условиях, которые наиболее выгодны для нас. Услуги оказываются на разных этапах: от подбора выгодных условий до совершения сделки. Человек может получить консультацию о том, как выгодно оформить ипотеку. Ему оказывается помощь в сборе необходимых документов для приобретения в ипотеку недвижимости. Также это лицо ведет переговоры с сотрудниками банка при необходимости получения согласия на выдачу ипотеки.

Читать еще:  Ипотечный кредит на долю квартиры

Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы

Если вы обязательства берете взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, плюсы и мнусы нужно просчитать перед принятием решения. Условия ипотечного кредита имеют нюансы.

Положительные стороны ипотеки:

  1. Человек обладает активом, который растет в цене, его можно сдать в аренду, нужно найти деньги только на первый платеж.
  2. Ежемесячный ипотечный платеж. Из-за инфляции со временем он становится меньше.
  3. Сокращение расходов в результате получения налогового вычета на покупку недвижимости.
  4. При снижении банковской ставки появляется возможность рефинансирования кредита под меньшие проценты.
  1. Необходимы средства для первоначального взноса по кредиту.
  2. При просрочке платежа ухудшается кредитная история.
  3. Снижение ежемесячных выплат в результате сложной финансовой ситуации (реструктуризация долга) возможно только при согласии банка, но сумму все равно нужно будет выплачивать всю.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать купленную на эти деньги квартиру в аренду, нужно просчитать все риски, другие нюансы, плюсы покупки жилья, минусы, и только после этого принимать решение.

Нужно изучить закон, как сдать квартиру, приобретенную по ипотеке, правильно.

Похожие записи

Стать наследником недвижимости можно двумя способами: по завещанию, и в соответствии с законом. Во втором…

Когда гражданин становится обладателем наследства, он обязан заплатить госпошлину, и только после выполнения такого платежа…

Аренда квартиры с последующим выкупом — отличное решение для граждан, которые одновременно заинтересованы в приобретении…

Окупится ли ипотека, если сдавать квартиру?

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

В статье на реальных примерах покажем, можно ли окупить ежемесячный платёж по ипотеке, сдавая квартиру, в каких городах и с какой недвижимостью это возможно.

Исходные данные

Мы возьмём цены на квартиры в Москве, а также нескольких городах миллионниках и населённых пунктах до 500 тыс. чел. Рассматриваем ипотеку на новостройки и на вторичное жильё. Цены на квартиры и на аренду берём из открытых источников. Сравниваем цены на квартиры в домах моложе 1999 года постройки. Ипотеку будем рассчитывать по ставкам Сбербанка без учёта страхования жизни.

Москва

Однокомнатная квартира 40 кв. м. в Строгино стоит порядка 7 млн руб. Если взять её в кредит на 15 лет под 9,8% годовых с первым взносом 20% (1 405 000 руб.), в месяц нужно платить чуть больше 61 тыс. руб. Сдать такую квартиру можно за 50 тыс. руб. в месяц. Чтобы платежи от арендаторов перекрыли платёж по ипотеке, заёмщик должен внести в качестве первого взноса больше 30% от стоимости квартиры. Ещё один вариант – снизить ставку, купив полис страхования жизни. В целом это возможно.

Рассмотрим, реально ли окупить ипотечную квартиру в центре Москвы. Например, двухкомнатная квартира на Гоголевском бульваре, в 5 минутах ходьбы от Арбата, обойдётся приблизительно в 70 млн руб. Если взять её в ипотеку под 8,1% годовых на 15 лет с первоначальным взносом 20% (13 952 000 руб.), ежемесячно придётся отдавать 574 879 руб. Сдать такую квартиру можно в среднем за 160 тыс. руб. Аренда окупит ипотеку только в том случае, если заёмщик сможет внести первоначальный взнос более 75% (около 53 млн руб.).

Рассчитаем вариант с посуточной арендой. Квартира в центре в сутки обойдётся примерно в 6 тыс. руб. Итого в месяц получаем порядка 180 тыс. Ежемесячный платёж эта сумма тоже не покрывает.

Чтобы выиграть, эксперты советуют покупать в Москве для сдачи не первичное, а вторичное жильё.

Комментирует Сурен Айрапетян, управляющий партнёр Rebridge Capital: «Москва отличается ото всех прочих городов нашей страны повышенным спросом на аренду жилья. При этом любопытно, что те районы столицы, которые с точки зрения аренды наиболее востребованы, мало застраиваются в последние годы. Так, к примеру, район Аэропорт, Дорогомиловский и Покровское-Стрешнево, практически нетронуты блестящими новостройками. Соответственно, жильё там покупается вторичное.

Посмотрим на живые цифры: средняя стоимость двухкомнатной квартиры (с приемлемым для сдачи ремонтом) на вторичном рынке в районе Аэропорт составляет 12 млн руб. При первоначальном взносе в размере 20 процентов (то есть 2,4 млн руб.) ежемесячный платёж составит 96 231 руб. При этом месячная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в районе Аэропорт составляет как раз 90-100 тыс. руб. Получается, что аренда может покрывать платёж по ипотеке».

Если анализировать глубже, то становится ясно следующее: квартиры на первом этаже, на последнем этаже, а также квартиры в блочных или панельных домах стоят дешевле. При этом величина арендной платы за такие квартиры ничуть не отличается от остальных, так как для квартиросъёмщиков важнее другие параметры. К примеру, современность интерьера, красота входной группы или близость к автобусной остановке куда более принципиальны. Соответственно, мы видим, что есть категория квартир, выгодных именно с целью покупки в ипотеку, которую хочется оплачивать с арендных платежей.

«Продолжая вопрос лайфхаков: если говорить про ипотеку «в ползунках», то есть ипотеку на пониженной ставке, созданную специально для семей с двумя и более детьми, то мы априори говорим про «выгодный ход». Комфортные 4,5%-5% позволят платить ежемесячно за ту самую двушку в районе Аэропорт всего 75 418 руб.» – добавляет Сурен Айрапетян.

Города-миллионники

Рассмотрим два города-миллионника – Волгоград и Екатеринбург.

В центре Волгограда однокомнатную квартиру 40 кв. м. в новостройке можно купить примерно за 2 млн руб. Отдав 400 тыс. руб. за первый взнос, можем получить кредит на 15 лет под 9,8% годовых с ежемесячный платежом 17 тыс. руб. Сдать такую жилплощадь в центре можно за 18-20 тыс. руб. в месяц. Как видим, сумма перекрывает ипотечный платёж.

В центре Екатеринбурга 40-метровая однушка стоит порядка 5 млн руб. Вносим первый взнос в 1 млн руб., берём кредит на 15 лет под 9,8% годовых. Получаем ежемесячный платёж 42 486 руб. Сдать такую квартиру можно за 25-35 тыс. руб. Выход – оформить страхование жизни и снизить ставку или внести больше в качестве первого взноса. Тогда аренда покроет ежемесячный платёж.

«Если мы говорим про города-миллионники, то наиболее интересно рассматривать с точки зрения нашего «арендного гамбита» курорты. Согласитесь, спрос на аренду там будет значительно выше. Более того, можно говорить о посуточной аренде, так как сервисы типа Airbnb очень популярны среди туристов.

Рассмотрим город Сочи. Однокомнатные квартиры с видом на море стоят в среднем 3 000 000 руб. То есть при 20% первоначальном взносе ежемесячный платёж составит 24 058 руб. Стоимость месяца аренды при этом не опускается ниже 30 000 руб. Получается, что даже незначительно дэмпингуя, вы сможете «окупить» квартиру, сдавая её отдыхающим», – рассказывает Сурен Айрапетян.

Читать еще:  Кадастровый паспорт на квартиру онлайн росреестр бесплатно

Города с населением до миллиона

Для примера возьмём три города – Рязань (540 тыс. чел.), Архангельск (348 тыс. руб.), Псков (210 тыс. чел.) и Сызрань (170 тыс. чел.)

В центре Рязани 40-метровую однушку можно купить за 1,9 млн руб. При сроке 15 лет и первом взносе 20% ежемесячный платёж составит 16 тыс. руб. При этом сдать такую квартиру можно за 13-15 тыс. руб. В интернете есть даже предложения по сдаче 40-метровой квартиры за 25 тыс. руб., но с хорошим ремонтом.

В Архангельске средняя стоимость 40-метровой однокомнатной квартиры в центре составляет 3,5 млн руб. По ипотеке ежемесячно нужно будет отдавать порядка 29,7 тыс. При этом от сдачи такой жилплощади можно выручить 23-25 тыс. руб. в месяц.

Во Пскове квартира 40 метров стоит 1,5 млн руб. При ежемесячном платеже по кредиту в 12,7 тыс. руб. сдать такую квартиру можно только за 7-8 тыс. руб. в месяц.

В Сызрани квартира площадью в 40 метров в новостройке стоит 1,3 млн руб. Ежемесячный платёж по ипотеке составит 11 тыс. руб. Стоимость аренды в месяц составляет примерно 6-7 тыс. руб.

Советы эксперта

Ещё пара лайфхаков от эксперта: «Ищите ту квартиру, на которую спрос у арендующих много выше, чем у покупающих. И хоть звучит эта сентенция как сказочные рассказы, но это не так. Квартир такого формата много. Старайтесь мыслить нестандартно, на самом стыке потребностей. Квартиры со стильным симпатичным ремонтом, квартиры в панельных и блочных домах, квартиры на первом и на последнем этаже, мансардные квартиры с косым потолком – эти объекты куда более интересны для аренды, чем для покупки. Обращая внимание на такие предложения, можно найти ту квартиру, которая сможет окупить сама себя».

Выводы

Конечно, расчёты в статье приблизительные. Нужно учитывать, что квартиру в новостройке перед сдачей придётся отремонтировать. Во многом от качества сделанного ремонта зависит цена сдачи жилплощади.

Москвичам, которые хотят взять квартиру в ипотеку и сдавать, советуем покупать недвижимость на окраине. Такая схема с недвижимостью в центре невыгодна – ипотека будет окупаться крайне долго. Кроме того, в столице стоит покупать для сдачи вторичку.

Выгодна такая схема тем, кто имеет право на ипотеку с господдержкой. К примеру, если семья взяла льготную ипотеку под 5%, она покроет арендой ежемесячный платёж и даже будет получать пару десятков тысяч рублей в месяц сверху.

Что касается городов-миллионников, можно приобрести квартиру в центре и сдавать, чтобы покрыть ипотеку. Если же купить недвижимость для сдачи в городе-курорте, например, в Сочи, можно зарабатывать сверху несколько тысяч рублей ежемесячно.

Выгодна такая схема и в городах с населением меньше миллиона – 300-500 тыс. чел. и выше. Для маленьких городов с числом жителей 200 тыс. и меньше, ситуация иная. Стоимость сдачи ипотечной квартиры получается в 1,5, а то и в 2 раза больше ежемесячного платежа по ипотеке. Но в небольших городах выгодно сдавать ипотечные квартиры посуточно. Стоимость такой аренды – 1000 руб. в сутки. Правда, она более рискованна, чем долгосрочная.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, выгодно ли?

Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.

Условия:

  • чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
  • следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
  • и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачи Аренда Доход (год) Коммуналка Ипотека Страховка Ремонт Расход
1-2 года 25000 300000 60000 264000 10000 нет 34000
3-4 год 27000 324000 70000 264000 10000 нет 20000
5-6 год 30000 360000 80000 264000 10000 30000 24000
7-8 год 32000 384000 90000 264000 10000 нет 20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.

Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.

Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..

Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:

  • что у вас есть уже одна квартира в собственности;
  • вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит
Читать еще:  Кто оплачивает капитальный ремонт в многоквартирном доме

По поводу коммунальных платежей:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
  • при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
  • увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;

Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:

  • с недорогим ремонтом;
  • хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.

В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду

На первый взгляд может показаться, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду, выплачивая долг полученными деньгами — дело выгодное и беспроигрышное. Именно так и подумали граждане США в период 2007—2008 годов, когда начали массово оформлять по несколько домов в ипотеку. Но им не повезло. Кризис привел в потере рабочих мест, платить аренду и, соответственно, ипотечный кредит, стало нечем. А банки забрали недвижимость, оставленную под залог.

Но это частный случай. Как в целом обстоит дело при сдаче ипотечной квартиры в аренду? Можно ли получить с этого прибыль и какие «подводные камни» могут возникнуть на пути?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Далеко не все собственники понимают, можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду. Действующее законодательство не устанавливает запретов. Однако нужно внимательно ознакомиться с ипотечным договором. Иногда этот момент оговорен отдельно. Если запрет на сдачу в аренду ипотечной недвижимости установлен индивидуальными требованиями банка, то их нарушения могут привести к проблемам.

Конечно, это происходит редко и в большинстве случаев оговорки в виде запрета на сдачу в аренду ипотечной недвижимости в договоре нет. Поэтому заемщик может использовать предоставленной возможностью, особенно если не проживает в залоговой квартире.

Известно три способа распоряжения квартирой, купленной под ипотеку, при сдаче ее в аренду:

  • банк не препятствует сдаче в аренду ипотечной квартиры или в договоре этот момент не оговорен (заемщик самостоятельно устанавливается суммы и сроки);
  • аренда разрешена банком, но при соблюдении определенных условий (в ипотечном договоре прописаны ограничения, касающиеся максимальных сроков);
  • банк запрещает брать квартиру в ипотеку с последующей сдачей в аренду, что указано в договоре.

Если заемщик все равно попытается сдать недвижимость для проживания другим лицам, его действия будут считаться незаконными.

Как сдать ипотечную квартиру в аренду при запрете банка?

Если банк запрещает сдавать в аренду объект недвижимости, находящийся в залоге, можно попробовать договориться с финансовой организацией о пересмотре ипотечного договора. Заемщику могут пойти навстречу, понимая, что так он станет более платежеспособным и не допустит просрочек.

Конечно, можно сдать квартиру, не уведомляя об этом банк. Но когда правда откроется, такие действия будут признаны незаконными. Впрочем, если не заключать письменного договора, а договориться «на словах», как эти часто принято в России, банку вряд ли удастся доказать незаконность действий.

Вероятные риски

Обе стороны подвержены потенциальным рискам при заключении сделки об аренде. Как арендатор, так и арендодатель, заинтересованы в том, чтобы банк дал разрешение, и договор был составлен на законных основаниях. Если он признается недействительным, владельцу квартиры грозят штрафные санкции, а временный «поселенец» будет незамедлительно выселен.

Чтобы сделка об аренде ипотечной квартиры оказалась законной, нужно предварительно узнать о том, одобряет ли ее банк-кредитор.

Пример расчетов

Чтобы понять, выгодно или нет сдавать в аренду ипотечную квартиру, стоит рассмотреть пример расчетов.

Сдать квартиру по выгодной цене удастся в том случае, если ее состояние будет пригодно для жилья (сделан ремонт, есть мебель и прочее). Не меньшее значение имеет расположение объекта недвижимости, транспортная доступность. Однако нужно понимать, что и размер ипотеки в таком случае будет соответствующим.

Итак, в качестве примера рассмотрим квартиру недалеко от МКАД площадью около 40 м 2 . Ее рыночная стоимость составляет 2,7 млн. рублей. Если внести первоначальный взнос в размере 20%, то можно оформить займ примерно на 2,2 млн. рублей. Процентная ставка составляет 12%, срок кредита — 30 лет. Таким образом, в месяц придется платить около 27 000 рублей.

В таком же районе можно сдать аналогичную квартиру за 22—26 тысячи рублей в месяц. Таким образом, стоимость аренды практически перекрывает платежи по ипотеке.

С уменьшением остатка долга ежемесячный платеж по ипотеке уменьшается. Что касается цены за съем квартиры, как показывает практика, она остается на таком же уровне долгое время, а иногда и вовсе растет. Но тут следует учитывать износ объекта недвижимости в процессе эксплуатации. Сопоставив все нюансы, можно сказать, что сделка не является убыточной.

Плюсы и минусы

Если подойти к вопросу грамотно, сдавая ипотечную квартиру в аренду, можно не только покрывать ежемесячные платежи по кредиту, но еще и дополнительно заработать.

  • получение дополнительного дохода;
  • быстрое погашение долга по ипотеке — если арендная плата превышает ежемесячные платежи, можно платить больше установленного минимума;
  • если арендатор нанесет ущерб жилью, скорее всего, его покроет страховая компания (ипотечная недвижимость подлежит обязательному страхованию).
  • использовать данную схему сможет только тот, кто имеет дополнительное жилье для проживания;
  • если сотрудничать с чужими людьми, трудно гарантировать безопасность квартиры;
  • если денег для ежемесячного погашения ипотеки нет, отсутствие арендаторов может привести к штрафным санкциям со стороны банка.

Таким образом, можно сделать следующий вывод. Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — неплохая идея, но только в том случае, если имеются свои деньги для погашения долга. Надеяться исключительно на средства, полученные от арендатора, не стоит.

Похожие записи

Многих заемщиков ипотечное кредитование приводит в ужас своими сроками. Но, с другой стороны, чем больше…

Для приобретения квартиры или отдельного дома с помощью займа в банке потребуется не только высокий…

К сожалению, далеко не каждый гражданин РФ может позволить купить квартиру, отдав за нее сразу…

Ипотека от «РоссельхозБанк» — возможность для многих стать полноправными владельцами жилья с первичного и вторичного…

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector