Можно ли вернуть квартиру

Возврат проданной квартиры

Иногда продавец хочет вернуть проданную квартиру и расторгнуть заключенный договор купли-продажи. Рассмотрим подробнее возможные причины и последствия возврата проданной квартиры.

Когда проданная квартира может быть возвращена продавцу обратно?

Существует несколько оснований, по которым продавец после заключения сделки может вернуть квартиру.

1. Расторжение договора купли-продажи: этот вариант возможен в том случае, если одна из сторон не выполняет обязанности по договору, либо зафиксированы нарушения при оформлении договора.

2. Продавец может вернуть себе квартиру, если заключенная сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной. К примеру, договор может оказаться недействительным по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации – либо из-за признания его таковым органом правосудия (оспоримая сделка), либо вне зависимости от судебного фактора (ничтожная сделка). К недействительным сделкам относятся те из них, которые противоречат основам нравственности и правопорядка, а также мнимые и притворные сделки, сделки, совершенные недееспособными и несовершеннолетними гражданами, и т. д.

3. Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по взаимному соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или самим договором.

По требованию одной из сторон — в данном случае продавца — сделка может быть изменена или расторгнута в соответствии с вынесенным судебным решением только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;

2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или самим договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны ущерб, способный в значительной степени лишить ее результата, на который она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Требование о расторжении договора может быть заявлено продавцом только после получения отказа покупателем добровольно аннулировать сделку. Или же в том случае, если ответ не был получен в срок, указанный в таком предложении (установленный законом или договором), а при отсутствии конкретной даты — в тридцатидневный срок.

Последствия расторжения договора купли-продажи квартиры и ее возврата продавцу

При расторжении договора купли-продажи квартиры обязательства сторон, заключивших договор, прекращаются. Если основанием для расторжения сделки послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то вторая вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Если при расторжении договора из-за признания сделки купли-продажи квартиры недействительной ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать ее с нарушением законодательства, то обе обязаны возвратить полученное друг другу — то есть, продавец получает назад квартиру, а покупатель — уплаченные деньги. Если данный возврат оказывается невозможен (например, квартира перепродана), то его можно заменить денежной компенсацией. Если же одна из сторон все же имела умысел заключить сделку противозаконно, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только одна из сторон. Когда обе стороны действовали умышленно — все полученное ими конфискуется в пользу государства.

Помощь юриста при возврате проданной квартиры

Если возникла необходимость расторгнуть договор купли-продажи квартиры, то лучше всего воспользоваться помощью опытных адвокатов – таких, как сотрудники компании «Правовой стандарт».

Наша компания значительно облегчит Вам задачу: мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление, но и будем представлять ваши интересы в ходе судебного процесса, а при необходимости — и без вашего непосредственного присутствия.

Глубокое знание гражданского и жилищного права, а также многолетний практический опыт – гарантия должной защиты Ваших прав и достижения поставленной цели.

Несмотря на то, что расторжение договора купли-продажи или признание его недействительным – вполне стандартная ситуация, она требует индивидуального подхода, который и гарантируют вам наши адвокаты. Мы предлагаем:

• юридические консультации по любым спорам;
• участие в формировании правовой позиции по делу, представление интересов в суде, арбитражном суде, в любых государственных органах и органах местного самоуправления;
• ведение переговоров при досудебном урегулировании спора;
• составление договоров, исков, заявлений, мировых соглашений.

У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

Получите консультацию юриста по телефону (499) 408-36-53 и (499) 409-06-71 или заполните форму обратной связи !

Персональная консультация это:

правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!

Можно ли вернуть купленную квартиру продавцу?

Квартира – покупка не просто дорогостоящая. Многие годами копят, чтобы получить свое жилье. Другие берут кредиты и ипотеки с выплатой грабительских процентов. Однако, даже когда заветные ключи у вас в кармане, а семья счастливо обсуждает переезд и будущий ремонт, могут возникнуть мысли о возврате такой покупки.

Можно ли вернуть

Сделка по покупке квартиры совершается с применением договора купли-продажи (как правило). При этом расторжение любого подобного договора законодательно запрещено, если стороны не пришли к соглашению. В случае, когда вы хотите расторгнуть договор, а продавец – нет, шанс на возврат средств весьма мал, но, все же, он есть.

Соответственно, в законе прописывается следующее. Вернуть жилье продавцу или застройщику можно, если:

• Вы с застройщиком или продавцом обоюдно договорились это сделать;
• Оформление документов производилось с нарушением прав;
• Суд признал сделку ничтожной.

При этом Гражданский Кодекс РФ в статье 450 указывает, что сделки о купле-продаже могут быть расторгнуты только, если были выявлены очень серьезные нарушения со стороны продавца или если в документе предусмотрена подобная опция.

С прописыванием в договоре возможности возврата все ясно, однако на практике такое происходит чрезвычайно редко. Серьезные же нарушения договоренности включают в себя действия продавца, из-за которых вы (покупатель) понесли убытки или вам был причинен ущерб.

Например, нарушениями будут считаться следующие ситуации:

• Продавец отказывается выселяться из объекта недвижимости и сниматься с регистрации – отчетливое нарушение обязательств, так как обычно такие пункты четко прописаны в них;
• Продавец не получает оплату, хотя право собственности на квартиру перешло покупателю (и была произведена регистрация в Росреестре).

В таких случаях договор купли-продажи признается аннулированным, поскольку одна из сторон не получила в ходе его реализации то, на что рассчитывала и что ожидала при подписании.

Изменение обстоятельств, на которые невозможно было повлиять участникам сделки, также дает повод вернуть квартиру продавцу. К примеру, внезапное появление «претендующего» на жилье наследника, который намерен проживать в приобретенной вами недвижимости. Разумеется, вам обязаны в таком случае вернуть средства.

В случаях, когда при составлении договора были допущены нарушения текущего законодательства, он признается недействительным. В ходе признания его недействительным стороны освобождаются от своих обязательств, соответственно, вступает в силу возврат денежных средств вам и передача квартиры продавцу.

Недействительным договоренность признается через суд, если:

• Человек, расписавшийся в бумагах, не понимал, что делает – был в состоянии алкогольного опьянения (или наркотического), страдал старческой болезнью и т.д.
• Одна из сторон сделки – недееспособное лицо;
• Сделка нарушает закон;
• Она заключалась с несовершеннолетним лицом или с его участием (если не было нарушения прав);
• Она заключалась в принудительном порядке, посредством угроз, насилия, умышленного сговора и т.д.
• Она признана мнимой или притворной.

к содержанию ↑

Как вернуть

Это будет зависеть от того, почему вы возвращаете купленное. Так, есть две нормы расторжения сделки купли-продажи:

Не привлекая судебные инстанции расторгнуть договор можно лишь, если вы с продавцом договорились об этом. Соответственно, обе стороны должны отказаться от совершения сделки. Желательно это сделать до того момента, как документы попадут в службы государственной регистрации, поскольку недвижимость все еще будет считаться собственностью продавца. Отказаться от договора в этом случае ему гораздо проще, чем вам – покупателям. При этом подписывается соглашение о расторжении договора.

В случае, если регистрация уже была выполнена, то обязанности считаются выполненными. Лишь чрезвычайные ситуации, а также законодательно веские причины могут считаться основанием для возврата квартиры продавцу в этом случае. В Гражданском Кодексе и вовсе прописана невозможность расторгнуть сделку купли-продажи имущества, если срок сделки истек.

Судебные инстанции привлекаются в любых других случаях. Для того, чтобы вернуть квартиру продавцу таким образом, необходимо написать исковое заявление.

Обязательно прописывайте в заявлении не просто расторжение сделки, а еще и возврат имущества, в противном случае, сделку вам аннулируют, но деньги не вернут (а вы не вернете квартиру). Подобное судебное разбирательство окажется бессмысленным.

Также, здесь вступает в силу правило государственной регистрации – если право на жилье уже перешло от продавца покупателю, судебное постановление о расторжении договора вступит в силу, но вы все еще сможете распоряжаться недвижимостью. Чтобы окончательно все вернулось на свои места, уже продавец вправе на вас подать суд и просить его вернуть недвижимость.

Чтобы обойти эти сложности, всегда в иске на возврат квартиры пишите:

• Что вы требуете расторгнуть договор и у вас есть на это основания;
• Что вы хотите вернуть имущество;
• Что вы хотите возместить свои убытки, а также получить компенсацию за моральный вред, причиненный продавцом (если нарушения с его стороны оказались слишком серьезными).

Также, помните, что, если вы останавливаете сделку в момент, когда передали продавцу аванс за нее, он не будет вам возвращен, поскольку такое требование должно быть отдельно прописано в договоре.

Сроки

Гражданский Кодекс РФ устанавливает ограничения по времени, в течение которых можно обратиться за расторжением сделки, признанием ее недействительной или оспорить ее условия.

Стандартный срок исковой давности – 3 года, в соответствии со ст.196. В этот период вы можете подавать иск в суд на возврат квартиры. Срок признания ничтожной сделки также составляет три года.

Чтобы оспорить сделку покупки жилья и признать ее недействительной, необходимо вложиться в один год с момента приобретения. Так гласит пункт 2 статьи 181 ГК РФ.

В общем и целом, максимальное время, в течение которого вы можете решить все проблемы с недвижимостью – 10 лет. Однако для обращения в столь долгий срок действительно должны быть веские основания.

Возврат квартиры после покупки: основания, правовое регулирование, порядок действий

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

• кривые стены и трещины;
• перепады высоты потолка и уровня пола;
• неработающая вентиляция;
• несоответствующая проектной документации высота потолка;
• повышенная влажность в помещении;
• отсутствие счетчиковна коммунальные ресурсы;
• некорректно работающие окна и двери;
• отсутствие освещения;
• повреждение электропроводов;
• низкое напряжение в сети;
• протечка канализации и водоснабжения;
• неработающее отопление;
• плохо зафиксированная сантехника;
• незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Какие недостатки можно признать существенными — вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
3. Цена иска.
4. Наименование документа.
5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции