Можно ли обменять квартиру

Как оформить сделку по обмену квартиры или дома

Я не буду разглагольствовать по поводу того, что сначала нужно изучить рынок недвижимости, подобрать варианты и т.д. Моя задача, чтобы после прочтения этой статьи вы ушли полностью подкованным в вопросах данной сделки, а также нашли все ответы на свои вопросы. В конце статьи вы также сможете скачать образцы всех документов, о которых говорится в статье.

Особенности сделки

Итак, по своей природе, к договору мены предъявляются все те же условия, что и к договору купли-продажи. Но конечно существуют и некоторые особенности.

Мена подразумевает, что в сделке учувствуют 2 стороны, которые меняются недвижимостью (с доплатой или без доплаты). Так, если появится третья сторона — это уже не будет меной. Это будет типичная купля-продажа.

Данной уловкой пользуются некоторые риелторы, которые говорят, что обмен совершается и через договор купли-продажи. Это когда гражданин продает свою квартиру одному человеку, добавив немного денег приобретает квартиру у другого гражданина. Называть такую сделку обменом неправильно!

Если вы обмениваетесь не равноценными квартирами (обмен с доплатой), то это нужно в обязательном порядке указать в договоре. Иначе ваша пятикомнатная квартира на набережной по договору будет равноценной коттеджу в области.

Существенным условием является предмет договора. Не забывайте об этом и обязательно пропишите в договоре все параметры обмениваемых квартир из свидетельства о регистрации права собственности (адрес объекта, площадь, местоположение, кадастровый номер, номер и дату выдачи свидетельства о регистрации права и т.д).

Обязательному нотариальному удостоверению договор мены не подлежит. Это остается на усмотрение сторон. Но, скажу, дело это весьма затратное и если вы боитесь самостоятельно заключать данную сделку, обратитесь лучше к высококвалифицированным риэлторам или юристам.

Обязательным документом к договору мены будет являться передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт передачи квартиры. Его обычно подписывают после получения свидетельства о праве собственности, но во всех субъектах РФ ситуация складывается по разному, где-то его пописывают одновременно с договором мены.

Право собственности, у нового владельца, возникнет с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре, даже если у второй стороны это право еще не зарегистрировано.

О порядке регистрации права собственности вы можете прочитать в нашей статье 5 простых способов оформить квартиру в собственность.

При обмене доли в праве собственности на квартиру, не забывайте о преимуществом праве покупке у остальных собственников. В любом случае, в Росреестре попросят письменный документ о том, что другие собственники отказываются покупать вашу долю.

При мене квартир в договоре, в обязательном порядке, указывается перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.

А теперь к общему списку необходимых документов для оформления сделки мены квартирами.

Пакет документов

  • договор мены;
  • паспорта сторон по договору или свидетельства о рождении (если стороной является ребенок);
  • нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
  • правоустанавливающие документы (это документы на основании которых были приобретены квартиры ранее). Если вы не знаете, что это за документ возьмите в руки свидетельство о регистрации права, в разделе «Документы-основания» они указаны;
  • свидетельство о регистрации права;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция об уплате гос. пошлины.

Дополнительно при регистрации могут потребовать:

  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • выписки из домовых книг или справка о составе семьи;
  • документы подтверждающие законность перепланировок;
  • заключения об оценке объектов;
  • письменное согласие на обмен от органов опеки и попечительства (если в квартире проживали несовершеннолетние или недееспособные/ограниченно дееспособные граждане).

Если у вас обмен с доплатой, то лучше всего все финансовые манипуляции осуществлять через банковский счет.

Порядок действий при обмене приватизационных квартир тот же, но возможно предоставление некоторых дополнительных документов. Уточняйте информацию в вашем региональном подразделении Росреестра. Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную невозможен.

Налогообложение при обмене квартирами

Налоговые требования при обмете те же, что и при купли-продажи. В результате продажи одна из сторон получает доход, а следовательно, должна заплатить с него налог. В результате обмена обе стороны выступают продавцами. Ставка налога равна 13% от стоимости квартиры. Именно для определения размера налога в договоре прописывается стоимость обеих квартир.

Данный налог выплачивается только если квартира была в собственности менее 5 лет (с 01.01.2016).

Вы можете скачать у нас, абсолютно бесплатно следующие документы:

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются — участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены — например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия — отдельные квартиры в спальных районах.

Читать еще:  Межевой план единое землепользование образец

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Trade-in

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта — короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена — это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

  • правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
  • кадастровый паспорт помещения;
  • выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

  • свидетельство о браке или о расторжении брака;
  • согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
  • справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен , не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены — это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма , до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения — в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня — самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

  • Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
  • При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки — «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным— до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс — это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.

Обмен жилья — сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Об­мен квар­ти­ры в Моск­ве се­год­ня прак­ти­чес­ки не­воз­мо­жен без учас­тия ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го по­сред­ни­ка — агент­ст­ва не­дви­жи­мос­ти. Это свя­за­но как с юри­ди­чес­ки­ми слож­нос­тя­ми, так и с чис­то ор­га­ни­за­ци­он­ны­ми. Да­же бу­ду­чи аб­со­лют­но сво­бод­ным че­ло­ве­ком, что­бы сде­лать взве­шен­ный вы­бор, не­ве­ро­ят­но труд­но сво­и­ми си­ла­ми по­до­брать, про­смот­реть и про­ве­рить пра­во­вую чис­то­ту жилья в нуж­ном ко­ли­чест­ве ва­ри­ан­тов. При этом по­иск и под­бор на­деж­но­го ри­ел­то­ра — не­об­хо­ди­мое усло­вие для со­вер­ше­ния опе­ра­ций с не­дви­жи­мостью — так­же тре­бу­ет из­вест­ных уси­лий.

Читать еще:  Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно

Обмен квартирами

На рынке недвижимости наряду с покупкой или продажей квартир существует и такая процедура, как обмен. Обмен недвижимости, по сути, является самым простым и удобным способом изменения жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд на новое место жительства, стороны избавлены от лишних хлопот.

Однако на практике поиск наиболее подходящих вариантов для обмена и документальное оформление сделки сопровождается определенными трудностями (в особенности у людей, не обладающими достаточными знаниями в этой области). Этим охотно пользуются мошенники, которые при помощи различных хитрых махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют худшие условия обмена. И даже когда дело доходит до судебных разбирательств, обманутый человек нередко еще и оказывается неправым. Поэтому к вопросу обмена жильем необходимо относиться крайне внимательно и ответственно.

Обменять одну квартиру на другую можно двумя способами:

  • с помощью прямой процедуры обмена;
  • совершив сделку купли-продажи.

Прямая процедура обмена — дело достаточно хлопотное. Сущность ее заключается в том, что квартира одного участника сделки меняется на недвижимость второго участника, а между сторонами составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

Однако чаще всего обмен недвижимостью осуществляется вторым способом, то есть владелец продает свою квартиру, а затем покупает новое жилье. Совершить сделку самостоятельно в данном случае достаточно сложно, поэтому во избежание непредвиденных обстоятельств лучше обратиться в проверенную риэлторскую компанию или к грамотному юристу.

Обмен с доплатой

Собственник одной большой квартиры может попытаться разменять ее на две поменьше или же обменять на одну меньшей площади, но с доплатой. Как показывает практика, разменять квартиру на две довольно сложно. Поэтому наиболее приемлемым в данном случае является второй вариант.

Получение доплаты за меньшую жилплощадь только с первого взгляда кажется вопросом простым. Неправильно ориентироваться лишь на квадратные метры. Размер доплаты будет зависеть от многого — в частности, от состояния недвижимости, а также от ее местонахождения. Как правило, чем дальше от центра расположена квартира, тем ниже будет ее стоимость.

Неприватизированная квартира

Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, для оформления сделки потребуется сделать следующее:

  • получить разрешение от наймодателя;
  • собрать необходимые документы:
  • заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
  • оригинал договора соцнайма;
  • справка о количестве проживающих в квартире лиц;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • письменное согласие на обмен жилья от органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица);
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • заключить с другим нанимателем договор об обмене недвижимостью.

Подписанный обеими сторонами договор передается на рассмотрение наймодателю. Срок его рассмотрения обычно составляет 10 дней.

В случае положительного решения каждый наниматель обязан заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделка по обмену неприватизированной жилплощади считается завершенной.

Приватизированная квартира

Согласно ст. 567 ГК РФ порядок обмена приватизированных квартир аналогичен процедуре купли-продажи.

При заключении договора мены каждая из сторон выступает и в качестве продавца, и в качестве покупателя.

В данной ситуации каждому из участников сделки предстоит собрать следующие бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договоры купли-продажи, дарения, документы, полученные в результате приватизации);
  • свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • справка об оценочной стоимости жилья;
  • копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • свидетельство о регистрации/расторжении брака.

Обмен квартирами между городами

Междугородний обмен жилой недвижимостью предполагает переезд правообладателей в другой регион и осуществляется по запросу инициатора процесса.

В данной ситуации стороны сначала осматривают выбранное жилье, приехав в интересующий город, а затем оформляют соответствующий договор.

Если квартиры находятся в собственности, намного эффективнее будет заключить сделку купли-продажи, чем мены.

Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, достаточно сложная процедура, поэтому для ее осуществлении целесообразно будет обратиться к услугам опытных риэлторов или юристов.

Как оформляется

Сделка по обмену приватизированными квартирами осуществляется в несколько этапов:

  1. поиск подходящих вариантов;
  2. составление и подписание договора мены;
  3. заверение договора у нотариуса;
  4. регистрация сделки в Росреестре и получение свидетельства о праве собственности на новое жилье.

Сколько стоит обмен квартирами

Пошлина за государственную регистрацию договора мены в органах Росреестра обойдется в 200 рублей для каждой из сторон сделки.

Нужно ли платить налог

Законодатель не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимостью. Однако нормами ГК РФ мена приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому установленный налог в 13% от стоимости проданной квартиры будет актуален и для сделки мены.

Если жилье было в собственности гражданина менее 5 лет, он освобождается от обязанности уплаты налога.

Нюансы

Процедура обмена квартирами таит в себе очень много различных нюансов. Обеспечить ее безопасность можно лишь с помощью разумного подхода.

Для того, чтобы правильно составить договор и оформить сделку мены, наилучшим решением будет обратиться к услугам опытных в данной области специалистов.

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

Читать еще:  Коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector