Можно ли объединить две квартиры в одну

Объединение квартир

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну в типовом доме – достаточно редкий вид перепланировки. Однако такая идея порой приходит в голову собственникам жилья, которые приобрели квартиры на смежных этажах или квартиры, расположенные рядом друг с другом.

Объединение квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали или же по вертикали, если квартиры расположены одна над другой.

Объединение квартир по горизонтали

Объединение двух двухкомнатных квартир в серии П44

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и, получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить «кабинет» или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь (жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, поэтому бывшую кухню лучше внести в экспликацию как кабинет, который жилой комнатой не является).

Соединение двух квартир

Перепланировка и объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в серии П44

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов, в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями.

При такой перепланировке можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры.

Объединение 2х квартир в многоквартирном доме серии П46М в одну

Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую стену именно в вашем доме, на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, спроектировавшей ваш дом.

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу , но не настолько, чтобы отказываться от разработки документации, поскольку для затрагивания межквартирных стен необходим проект с ТЗ от автора, вне зависимости от того, является ли стена несущей или нет.

Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах ГУП МНИИТЭП:

в серии дома 1-515 В серии П-30 в П30 серия П-3М

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытиях требует еще большей осторожности, чем проема в несущих стенах. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами (СНиПами). Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования, ее ширина должна быть не менее 0,9 м., а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

Этот же СНиП разрешает размещать ванную и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено (если она не на первом этаже). А размещать ванную, туалет или кухню над жилыми комнатами запрещено во всех случаях (опять, же кроме первых этажей).

Объединение коммунальной квартиры

Что касается объединения коммунальной квартиры или комнат, двух или более, в коммунальной квартире, то основным камнем преткновения в этом вопросе является согласие прочих собственников на проведение перепланировки. Без соглашения с вашими соседями не получится образовать встроенный шкаф, не говоря уже об объединении комнат в одно помещение в коммунальной квартире.

Стоит отметить, что заниматься переговорами с соседями, как правило, приходится именно собственнику, даже в том случае, если он пользуется услугами специалистов по согласованию. К слову, процесс согласования объединения коммунальной квартиры достаточно сложен и стоимость его отличается от стоимости типичного согласования в большую сторону.

Объединение квартиры, находящейся в социальном найме

Для объединения двух квартир, находящейся в социальном найме, в одну, требуется договор о социальном найме на обе квартиры и разрешение собственника, например, муниципалитета. Также важно напомнить о том, что при этом происходит объединение лицевых счетов, а в квартире, образованной после объединения, появляется новый счет.

Документы, необходимые для объединения квартир

Авторский надзор

Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Исключение составляют вышеуказанные случаи, когда для объединения двух квартир в многоквартирном доме в одну, требуются дополнительные разрешающие документы. В остальном же,

Объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для оформления которых, в обязательном порядке требуется разработка проекта перепланировки и технического заключения от автора проекта дома , так как обойтись без устройства проема в несущей стене не получится.

Поскольку объединение квартир не должно повредить конструкциям здания, нужно произвести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения двух квартир в одну с учетом строительных норм и правил, могут только специалисты.

Согласование объединения квартир

Это довольно долгая процедура, но это не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью ваших соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть как было в соответствии с планом БТИ в итоге перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

Если вы не обладаете достаточным количеством времени на проведение длительного этапа согласования, посещение инстанций, получение всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант — обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов для согласования перепланировки стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

Объединение квартир в 2020. Все особенности.

Объединение квартир- это организация прохода между двумя смежными квартирами. При этом, юридически, две квартиры можно объединить, а можно оставить и отдельными.

Данный тип перепланировки достаточно распространен в наши дни. Старые квартиры тесны и неудобны, а потому их объединение выглядит вполне логичным мероприятием. Хотя и в новостройках не редко можно встретить такие преобразования. Как говорил профессор Преображенский из нетленного булгаковского “Собачьего сердца”: “Обедать я буду в столовой, а оперировать в операционной”. И данный подход абсолютно верен.

Объединение квартир разделяют на два существенно отличающихся типа:

1. Объединение квартир по горизонтали.

Иными словами, объединяемые квартиры располагаются по соседству на одном этаже. В целом, к такому ремонту применимы все основные правила и нормы, действующие для обычной перепланировки. Однако рассмотрим наиболее часто встречающиеся особенности:

1.1. Не редко собственники хотят объединить квартиры через лестничную клетку (общедомовой коридор):

объединение двух квартир в одну

В соответствии с 36-ой статьей жилищного кодекса РФ этажные коридоры относятся к общедомовому имуществу. Согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 для использования участка общего имущества необходимо организовать собрание собственников помещений дома, на котором они примут решение об аренде или передаче в безвозмездное пользование этого общедомового участка.

Иными словами, организовать такое собрание и согласовать перепланировку крайне трудно, а потому объединять квартиры лучше через внутреннее пространство, а не общую лестничную клетку.

1.2. Во многих домах (а особенно панельных) две соседние квартиры разделяет несущая стена, а потому их объединение невозможно без выполнения проема в капитальной стене. Не стоит забывать, что затрагивание несущих конструкций является ответственным мероприятием.

Во-первых, функциональное назначение таких стен трудно определить визуально, если выполнена отделка, а также затруднительно замерить ее толщину, поэтому для выявления конструктивного предназначения стены лучше вызывать специалистов, чтобы потом не возникло проблем. Во-вторых, проем в несущей стене требует усиления по разработанному проекту и, в соответствии с п. 1.4.7 Приложения 3 Постановления Правительства Москвы №508, наличие технического заключения от автора проекта дома о возможности выполнения данного проема. Более подробно о выполнении проема в несущей стене Вы можете прочесть здесь.

Читать еще:  Как прописаться на госуслугах в квартиру

Пример соединения квартир с выполнением проема в несущей стене:

проект объединения двух квартир

1.3. Объединение квартир в монолитном доме или старом кирпичном здании может быть осуществлено путём демонтажа не несущей межквартирной перегородки, которые выполняются из двойных гипсобетонных панелей с воздушным зазором, кирпича, пеноблоков и т.д.

Однако, в соответствии с п. 2.2.5 Приложения 1 всё того же постановления согласование устройства проема в межквартирной перегородке осуществляется только по проекту перепланировки, выполненном проектным бюро, имеющем допуск саморегулирующей организации на исполнение соответствующих проектных работ.

Пример объединения квартир с демонтажом межквартирной перегородки:

1.4. Часто при объединении двух квартир вторая кухня становится не нужна, и возникает желание сделать из неё жилое помещение. Однако напрямую это делать нельзя: в соответствии с п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 запрещено размещать жилые помещения под кухнями соседей. Выход прост: назвать в экспликации проекта перепланировки бывшую кухню не “жилой комнатой”, а “кабинетом”.

1.5. Раньше необязательно было объединять две квартиры в одну юридически, можно было просто соединить их общим проемом, а по бумагам они оставались двумя разными квартирами с соединяющим их проемом. Сейчас Жилищная инспекция требует, чтобы квартиры были юридически объединены в одну, хотя может остаться два входа и две кухни.

1.6. Для объединения двух квартир в одну необходимо, чтобы у этих квартир был одинаковый собственник или собственники. Иначе Жилищная инспекция не выдает своего разрешения.

2. Объединение квартир по вертикали.

В этом случае квартиры располагаются (хотя бы частично) друг над другом. Данный вариант встречается гораздо реже, чем объединение квартир по горизонтали, так как он сопряжен с куда большими трудностями и нюансами:

2.1. Прежде всего такое объединение требует выполнение проема в перекрытии между квартирами:

Зачастую выполнить такой проем невозможно, так как его выполнение даже с усилением приведет к обрушению перекрытий (например, если отверстие идет поперёк раскладки сборных плит). В любом случае вопрос возможности исполнения, усиления и реализации таких проемов должны выполняться на основании как минимум консультации с квалифицированными специалистами, а не на основании сомнительных заключений дизайнеров или прорабов. В противном случае, такие преобразования могут привести к плачевным последствиям.

Комментарии к видео:

Изменился пункт: Общедомовое собрание при затрагивании общедомового имущества необходимо проводить согласно п. 2.5.1.1.1.9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы №508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017 и ППМ №1572 от 17.12.2018).

Изменился пункт: Демонтаж перегородки между двумя квартирами необходимо согласовывать по проекту согласно п.2.2.5 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017 и ППМ №1572 от 17.12.2018 ).

Теперь Жилищная инспекция требует, чтобы две квартиры были и юридически объединены в одну. Иначе она не выдает своего разрешения на перепланировку.

2.2. Помимо выполнения самого проема, под него для перехода между этажами необходимо “впихнуть” лестницу. В соответствии с п.8.2 СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные” уклон внутриквартирных лестничных маршей следует принимать не менее 1:1,25, а ширину не менее 0,9м. Иными словами, если у Вас высота этажей 2,7 метра, то длина лестницы для соблюдения безопасности и удобства передвижения должна составить 3,375м. Далеко не всегда удается “втиснуть” в внутриквартирное пространство такую лестницу. Конечно, её можно сделать двухмаршевой с промежуточной площадкой, но возможность устройства такой площадки опять-таки связана с конструктивными особенностями конкретной квартиры.

2.3. В соответствии с п. 2.2.3 Приложения 1 постановления Правительства Москвы №508 согласование объединения квартир по вертикали производится только по проекту перепланировки квартир, выполненному компанией, имеющей доступ саморегулирующей организации на исполнение данных проектных работ. При этом к данному проекту согласно п. 4.7 Приложения 3 того же постановления должно прилагаться техническое заключение о возможности такого объединения, выполненное автором проекта дома.

2.4. При объединении квартир по вертикали можно размещать мокрые помещения вышележащей квартиры (ванную, санузел и т.д.) над жилыми помещениями нижележащей квартиры. Об этом прямо сказано в виде исключения в п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016. Дела с устройством жилой комнаты на месте кухни обстоят также как и с объединением квартиры по горизонтали (см.выше).

Надеемся, информация в статье была для Вас полезной. Также советуем Вам прочесть статью о согласовании перепланировки квартиры и штрафах за незаконную перепланировку квартиры.

Две в одной: как правильно объединить квартиры

На сегодняшний день две объединенные квартиры в одну встречаются довольно часто. Почему эта тенденция набирает популярность и как же правильно объединить квартиры? Какие действия нужно предпринять для того, чтобы согласовать такую перепланировку и какие трудности могут возникнуть?

Зачем объединять две, когда можно купить одну готовую?

В тех случаях, когда в молодой семье, купившей небольшую однокомнатную квартиру, удовлетворяющую потребности ее жильцов, случается пополнение, жилого пространства требуется гораздо больше. Но ведь случается так, что переезд в другую квартиру невозможен, и тогда на помощь приходят соседи, согласившиеся продать свою квартиру, тем самым предоставляя возможность объединить две отдельные квартиры в одну цельную жилую площадь.

Кроме того, когда жильцам требуется расширение жилого пространства, однако переезд нежелателен по причине близости к работе или школы, собственники предпочитают слияние двух квартир из-за привязки к конкретному месторасположению.

Возможен и такой расклад, что покупателю нужно приобрести квартиру с большим количеством комнат в определенной новостройке, но такие лоты уже кончились в продаже. Или же остались такие квартиры, в которых клиента не устраивает планировка. Здесь и решение купить две смежные квартиры и соединить их в одну.

В законе нет запрета на совершение таких операций, однако есть определенные правила, которые нужно строго соблюдать, они указаны в Жилищном кодексе 188-ФЗ. В нем есть раздел, касающийся перепланировок. Итак, переустройство помещений может проводиться только согласно правилам законодательства и по разрешению местного органа самоуправления.

В первую очередь необходимо получить разрешение на объединение квартир от компетентных по этому вопросу органов, и только после этого можно начинать ремонтные работы.

Как объединяют квартиры

По большей части, квартиры объединяются таким образом: двухкомнатная к однокомнатной квартире и трехкомнатная к однокомнатной квартире. В конечном итоге при таком слиянии жилых площадей получается просторная трех- или четырехкомнатная квартира.

При этом, если оставить кухню такой, какая она есть, не присоединяя к ней гостиную, то может получиться даже пятикомнатная квартира. Второй санузел, как правило, обустраивают под гардеробные или кладовки, или оставляют как «резерв» для всех домочадцев.

Виды объединения

Существует два вида объединения квартир: горизонтальный и вертикальный.

При горизонтальном объединении жилых площадей соединяются две или более смежных квартир, а во втором случае производится соединение квартир двух или больше этажей. Вертикальное объединение квартир встречается гораздо реже, нежели горизонтальное, так как оно считается более сложным и дорогостоящим – необходимо делать проемы не в стенах, а в потолках и перекрытиях.

Но при любом из вариантов необходимо осуществлять переустройство по составленному специализированной компанией проекту. Ее же специалисты сами займутся согласованием и оформлением проекта в соответствующих органах.

Читать еще:  Кадастровая стоимость квартиры по адресу онлайн

Правила объединения

При соединении квартир нужно учитывать те же правила, которые действуют при обычной перепланировке жилого пространства. Не во всех домах возможна такая интеграция соседних квартир. Берите в расчет только то, что объединив квартиры, вы сможете увеличить жилую площадь и комнатность, но широкомасштабная перепроектировка вряд ли будет возможной.

При объединении квартир категорически запрещено:

1. Демонтировать, переносить и сносить несущие стены;

2. Демонтировать перекрытия смежных квартир;

3. Создавать дополнительную нагрузку для несущих стен;

3. Перемещать «мокрые» точки (санузел, кухня);

4. Перекрывать вентиляционные шахты;

5. Перекрывать доступ к коммуникациям;

6. Демонтировать стояки;

7. Демонтировать стены для объединения жилой комнаты с балконом или лоджией.

Большая часть объединяемых квартир приходится на новостройки, потому как в панельных домах и в старых хрущевках запрещено демонтировать капитальные конструкции. Поэтому застройщики заблаговременно предусматривают варианты объединения квартир в новых жилых комплексах. В некоторых случаях возможно слияние квартир даже при наличии несущей стены, но при таком раскладе можно лишь сделать проем, составляющий не больше 1,2 м.

Помимо сложностей и существенных затрат есть такая деталь: всеми ремонтными работами по соединению квартир можно заняться только после введения новостройки в эксплуатацию. Такое правило существует по причине того, что застройщик обязан сдать то количество квартир, которое указано в проекте, никак не меньше.

Имеет место такой момент, что даже если одна из квартир куплена в ипотеку, то есть большой риск отказа банковского учреждения дать согласие на объединение. Единственный выход из ситуации – закрыть ипотечный кредит и после этого начать перепланировку.

Специалисты в сфере недвижимости считают, что объединение квартир в современное время не имеют большой популярности из-за довольно серьезных сложностей. Кроме того, застройщики предлагают все больше разнообразнейших вариантов планировок, что дает покупателям больше возможностей найти для себя оптимальный вариант жилья.

Помощь управляющей компании и застройщика в оформлении документов

При работе с клиентами, планирующими объединить две квартиры, застройщики могут предложить помощь в согласовании объединения. В этом случае застройщик вносит поправки в проект и повторно подает его на экспертизу, однако это бывает крайне редко. В основном, покупатель после оформления права собственности на недвижимость обращается к специализированным компаниям, которые нацелены на работу с такими перепланировками.

Что касается управляющей компании, то иногда она берется за оформление документов, предлагая свою помощь, хотя это и не входит в её обязанности.

Порядок действия при соединении квартир

Оптимальным вариантом в решении вопроса с объединением квартир будет обратиться за услугами в специальную компанию, которая возьмет на себя все обязанности – это и создание проекта, и дальнейшее согласование с соответствующими инстанциями, и реализация самого проекта.

Однако в том случае, если вы все же уверены в том, что хотите сделать всё сами, то вы должны знать и придерживаться порядка действий, чтобы в процессе не возникало дополнительных вопросов и препятствий на пути к осуществлению вашей идеи.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, объединение квартир считается перепланировкой. Итак, для начала необходимо получить право собственности на квартиры, которые вы планируете соединить, затем собрать пакет документов, требующихся для реализации перепланировки, предоставить их уполномоченным органам местного самоуправления или подать в МФЦ.

Пакет документов, требующихся для объединения квартир:

1. Утвержденная форма заявления о перепланировке;

2. Документы о праве собственности на объединяемые квартиры (подлинники либо нотариально заверенные копии);

3. Оформленный проект перепланировки в установленном порядке. Когда перепланировка затрагивает какую-то часть общего домового имущества, необходимо также предоставить протокол общего собрания собственников об их согласии на данную перепланировку;

4. Технические паспорта объединяемых квартир;

5. Письменное согласие членов семьи.

Решение о согласовании или же об отклонении перепланировки будет объявлено в течение 45 дней. А вот после получения разрешения на объединение квартир собственник наконец может приступить к осуществлению перепланировки.

Причина, по которой специалисты рекомендуют не самостоятельно заниматься вопросами объединения, а обращаться за услугами в специальные компании кроется в том, что кроме траты значительного количества времени, требуются еще и некоторые знания в данной сфере.

Неузаконенная перепланировка

Существует ряд причин, которые заставят собственника узаконить объединение двух квартир. Да и все специалисты в данной сфере твердят, что такую перепланировку, как объединение квартир в обязательном порядке, необходимо согласовать.

Самый незначительный вред, который нанесет вам незаконное объединение жилой площади – это платежи за коммунальные услуги, они будут начисляться за две отдельные квартиры, тогда как при согласовании перепланировки вы будете платить счета за единый жилой объект.

Вот и более существенная проблема: владелец объединенной квартиры, осуществивший планировку без согласования ее в соответствующих органах, привлекается к административной ответственности, на него накладывается определенный штраф. Но и это не самое страшное. Собственник обязан привести объект недвижимости в первоначальное состояние. А в случае уклонения от своих обязанностей по этому поводу, по решению суда такая недвижимость может быть продана с публичных торгов с выплатой бывшему владельцу денежных средств, полученных от продажи. И всё это с вычетом средств на расходы в исполнении судебного решения, а также с возложением обязанностей по приведению жилища в первоначальное состояние на нового владельца. Но объединенная квартира может быть и сохранена также по решению суда.

Нельзя забывать о ещё одной детали: при перепродаже перепланированной квартиры скорее всего возникнут определенные сложности. Даже если объединенная квартира получилась очень удачной, так покажется далеко не всем, ведь планировка все же нестандартная. А найти покупателя в этом случае будет довольно трудно.

Покупаем две, делаем одну: как грамотно купить квартиры для объединения

Объединенные квартиры сегодня – не такая уж редкость. Трендом это явление назвать, конечно, нельзя, но в последние годы оно встречается довольно часто. Новострой-СПб узнал, кто и зачем объединяет квартиры, насколько сложно согласовать подобную перепланировку и как действовать, если нужно превратить два отдельных лота в один.

Почему объединяют, а не покупают готовое жилье

Если небольшая уютная однушка вполне устраивает юных молодоженов, то, когда в семье появляются дети, такой квартиры становится недостаточно. Но что делать, если по каким-то причинам переезд невозможен или крайне нежелателен? Тогда, если обстоятельства позволяют, можно выкупить квартиру у соседей и создать единое жилое пространство.

Но это не единственный пример, когда людям требуется «слияние» двух квартир. По мнению Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор», обычно к такому решению клиенты прибегают из-за четкой привязки к определенной локации – например, из-за хорошей школы, в которую ходят дети или из-за того, что человеку удобно добираться до работы.

Еще бывает так, что клиент хочет купить многокомнатную квартиру в конкретной новостройке, но свободных лотов уже нет в продаже. Или в тех, что остались, его не устраивает планировка. Тогда выход один: покупать две квартиры и трансформировать их в одну. Например, в свое время в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик» на Васильевском острове молодая семья приобрела трехкомнатную квартиру и студию. Клиентам нужны были отдельные комнаты для каждого ребенка, поэтому им пришла в голову идея купить две квартиры и объединить их в одну. Менеджер отдела продаж подбирал вариант таким образом, чтобы между помещениями не было несущей стены.

В общем, закон не запрещает подобные действия, но действовать нужно по правилам, которые отражены в Жилищном кодексе (188-ФЗ). Там есть раздел, посвященный перепланировке. И в ст. 26 говорится, что переустройство помещений должно проводиться в соответствии с законодательством и по согласованию с органом местного управления. Соответственно, прежде всего нужно получить согласие компетентных органов на объединение квартир, и лишь после этого приступать к каким-либо видам работ.

Какие квартиры обычно объединяют и как

Обычно для объединения приобретаются соседние однокомнатная и двухкомнатная квартиры либо однокомнатная и трехкомнатная, говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». В результате получается просторная трех-четырехкомнатная жилплощадь с большой кухней-гостиной.

Читать еще:  Как снимать квартиру чтобы не обманули

Если оставлять обычную кухню (не присоединять к ней гостиную), то можно получить и пятикомнатную квартиру. Дополнительные санузлы обычно или оставляются в качестве «резервных» для всех членов семьи, либо используются для устройства кладовых и гардеробных.

Выделяют два вида объединения:

В первом случае происходит объединение нескольких смежных квартир, во втором – объе диняют несколько квартир на двух и более этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. Разумеется, этот способ намного сложнее и дороже, чем первый, поэтому встречается нечасто.

В любом случае требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать только специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. «При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, если пожелает тратить на это свои время и нервы, но проект должен быть составлен специалистами», – комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Объединяем по правилам

Далеко не каждую квартиру и не в любом доме можно объединить с соседней. Здесь действуют те же правила, что и при обычной перепланировке. И рассчитывать стоит на то, что за счет интеграции квартир получится увеличить общую жилую площадь и комнатность, но не удастся сделать глобальную перепроектировку.

Согласно действующим нормативам, категорически запрещается:

— снос, перенос, демонтаж несущих стен;

— создание дополнительной нагрузки на несущие стены;

— перенос «мокрых» зон (кухня и санузел);

— демонтаж перекрытий в смежных квартирах;

— перекрытие вентиляционных шахт;

— закрытие доступа к коммуникациям;

— вырубание стен при объединении балкона/лоджии с жилым помещением.

Таким образом, в хрущевках практически не встречаются случаи объединения квартир, говорит Алексей Бушуев. Равно как и в панельных домах, где вовсе запрещено сносить капитальные конструкции. К тому же это экономически невыгодно – продать впоследствии такую квартиру будет затруднительно. Поэтому чаще всего помещения соединяют в новостройках.

В современных жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения. «Кстати, при наличии несущей стены в некоторых случаях объединение все же возможно. Однако стоит понимать, что целиком соединить комнаты не получится – их будет соединять проем не более 1,2 м», – отмечает эксперт.

«Объединение квартир сопряжено с большими трудностями. Как правило, между квартирами есть несущая стена, поэтому необходим проект усиления стен, в которых будет сделан проем. Это дело хлопотное и затратное. Как правило, на такие затраты идут покупатели премиальной недвижимости, которые в вариантах, представленных на рынке, смогли найти идеальный для себя»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Еще один важный момент, на который обращает внимание Николай Гражданкин: «Даже если клиент купит две квартиры с целью объединения на этапе строительства, все равно заниматься объединением ему придется после получения ключей. Потому что у застройщика по проекту, допустим, дом на 1000 квартир, значит и сдать он должен 1000 квартир, а не 999».

Если хотя бы одна квартира взята в ипотеку, то велика вероятность, что банк, в залоге у которого находится объект недвижимости, не даст своего согласия на объединение/перепланировку. И выход здесь только один: сначала полностью закрыть кредит.

Из-за очевидных сложностей при объединении квартир не все эксперты в области недвижимости согласны с тем, что подобные действия сегодня популярны среди покупателей.

«По нашей практике, клиенты все реже и реже приобретают две или несколько квартир с целью последующего объединения. Раньше такое происходило намного чаще. Мы связываем это с тем, что сейчас застройщики в своих проектах предлагают большое разнообразие планировок. Поэтому почти всегда клиент может подобрать для себя нужный вариант», – считает Александр Гиновкер.

Поможет ли застройщик или УК с документами?

Управляющая компания не обязана помогать оформлять документы и согласовывать объединение квартир. Но, безусловно, она может в качестве жеста доброй воли взять на себя эти обязанности.

При работе с такими покупателями застройщик может предложить свои услуги в согласовании варианта объединения. Он должен будет внести изменения в проект и заново подать его на экспертизу – но это единичные случаи. Чаще покупатели уже после оформления прав собственности при помощи специализированной компании занимаются такими перепланировками, говорит Ольга Ульянова.

«Говорить о помощи управляющих компаний не всегда уместно – главное, чтобы не мешали. Иногда объединение можно оговорить с застройщиком на этапе покупки»

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Алгоритм действия при объединении двух квартир

«Правильнее всего будет обратиться в компанию, которая имеет большой и успешный опыт в объединении и перепланировке квартир. Она возьмет на себя все вопросы: от проектирования и согласования во всех инстанциях до воплощения проекта в жизнь», – рекомендует Алексей Бушуев.

Но если вы все же твердо решили действовать самостоятельно, то лучше всего придерживаться последовательности действий, предложенной Вероникой Перфильевой, старшим юристом практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

В силу положений Жилищного кодекса РФ, объединение квартир признается перепланировкой. Поэтому сначала надо приобрести право собственности на квартиры, которые хотелось бы объединить, а после этого собрать необходимые документы и предоставить их в МФЦ или уполномоченный орган местного самоуправления.

Какие документы понадобятся при объединении двух квартир:

1) заявление о перепланировке по утвержденной форме;

2) правоустанавливающие документы на объединяемые квартиры (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки. Если перепланировка невозможна без присоединения к части общего имущества в многоквартирном доме, – также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об их согласии на такую перепланировку;

4) технические паспорта объединяемых квартир;

5) письменное согласие всех членов семьи.

В течение 45 дней должно прийти решение о согласовании или об отказе перепланировки/объединения квартир.

Лишь когда будет получено разрешение на объединение квартир, тогда можно приступать к каким-либо строительным работам.

Почему эксперты все-таки советуют обращаться в специализированные компании, а не заниматься согласованием проекта (и уж тем более его составлением) самостоятельно? Потому что это требует не только больших временных затрат, но и специфических знаний.

Путь, который нужно пройти «от и до», выглядит так: сначала делается проект объединения в лицензированной организации, который согласовывается в межведомственной комиссии (МВК) с пожарными и Госстройнадзором. После этого выполняются сами работы. Затем документы опять подаются в МВК, которая проверяет соответствие проекту. Следующий шаг – обращение в ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро): там вносят изменения в техпаспорт. С техпаспортом обращаются в Росреестр, который отражает выполненные преобразования в едином Росреестре недвижимости, и две объединенные квартиры начинают считаться одной, рассказывает Николай Гражданкин.

А если не узаконить?

Эксперты в один голос предупреждают: любую перепланировку нужно согласовывать, особенно в том случае, если речь идет об объединении квартир. Наименьший вред – «коммуналка» будет приходить как за две самостоятельные квартиры, в то время как при их объединении образуется новый единый объект, за который и нужно платить коммунальные платежи и налоги. Но есть и более существенные минусы.

Например, перепланировка, выполненная без необходимых согласований и/или с нарушением проекта, признается самовольной, говорит Вероника Перфильева. Собственник квартир, выполнивший такую перепланировку, подлежит привлечению к административной ответственности с наложением штрафа в размере от 2 до 2,5 тыс. руб. Его также обязывают привести объекты недвижимости в прежнее состояние.

В случае уклонения от этого предписания, по решению суда имущество может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи денежных средств – за вычетом расходов на исполнение судебного решения и опять-таки с возложением на нового собственника квартир обязанности по приведению их в прежнее состояние. Также по решению суда квартира может быть сохранена в перепланированном состоянии.

И еще стоит учесть один важный момент: при последующей продаже такого объекта обязательно возникнут сложности. Каким бы удачным ни оказалось новое просторное жилище, оно является нестандартным. Поэтому найти покупателя будет непросто.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector