Может ли сдавать квартиру не собственник

Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения

Согласно законодательно утвержденному порядку любые отношения, связанные с арендой или наймом помещения, должны оформляться соответствующим договором.

Однако порой стороны сделки принимают решение ограничиться лишь устной договоренностью. Итак, можно ли сдавать квартиру без официального соглашения? Какие риски и последствия могут ожидать собственника недвижимости и квартирантов?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли не заключать сделку аренды помещения?

Для начала следует отметить, что основные условия заключения сделок, связанных со съемом жилья, регулируются положениями ГК РФ. При этом одним из обязательных требований является оформление подобных правоотношений на официальном уровне, то есть путем заключения и подписания обеими сторонами соответствующего соглашения.

Так, согласно п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды, заключаемый на срок более 1 года или же, если одна из сторон является юридическим лицом (независимо от периода действия), в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде.

Кроме того, аналогичная норма прописана и в п.1 ст.674 ГК РФ, согласно которому договор найма должен иметь письменную форму.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.

В случае передачи объекта недвижимости во временное пользование на период, превышающий 1 год, обременение, возникшее в отношении права собственности владельца этого имущества должно пройти обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Что будет, если не оформить соглашение сторон?

В гражданском законодательстве не предусмотрено наказание за отсутствие договора при передаче недвижимости в аренду. Однако нарушителей ждут последствия иного характера, которые могут привести к возникновению проблем как у собственника, так и у квартирантов.

Собственнику

Так, владельца объекта недвижимости могут ожидать следующие неприятные последствия:

    Проблемы с налоговыми органами – согласно пп.4 п.1 ст.208 НК РФ доходы, полученные физическим лицом от сдачи своего имущества в аренду, подлежат налогообложению. С них должен быть уплачен НДФЛ в размере 13%. Однако в случае отсутствия договора, собственник не сможет задекларировать свой доход, так как сумма, отраженная в 3-НДФЛ, обязательно должна быть подтверждена соответствующим документом.

Таким образом, отсутствие договора об аренде будет способствовать уклонению владельца квартиры от уплаты налогов. За такое деяние можно понести наказание в виде штрафа от 20 до 40% от неуплаченной суммы (ст.122 НК РФ). Кроме того, отдельные санкции применяются за неподачу декларации (3-НДФЛ). Нарушителю будет назначена пеня в виде 5% от суммы, которая не была уплачена в бюджет в установленный законом срок (п.1 ст.119 НК РФ).

На практике налоговые органы практически не отслеживают факт незаконной сдачи недвижимости в аренду. Более того, даже если данное обстоятельство вдруг обнаружится, сотрудникам ФНС придется доказывать, что физическое лицо действительно получило доход, что порой весьма затруднительно. Тем не менее рисковать не рекомендуется. Лучше сразу все оформить по правилам, не дожидаясь наказания.
Невозможность получения страховых выплат – иногда перед тем как пустить в квартиру постояльцев, некоторые собственники предварительно страхуют свое имущество.

Так, в договоре со страховой компанией может быть предусмотрена защита от рисков, связанных с ущербом, причиненным квартирантами. Однако при наступлении страхового случая страховщик не сможет получить причитающуюся ему выплату, так как без соглашения об аренде не будет официального доказательства того факта, что в помещении действительно проживали квартиросъемщики.
Невозможность сдачи в наем недвижимости, купленной в ипотеку – как известно, для того, чтобы сдать в аренду ипотечную квартиру, требуется письменное согласие банка. При этом обязательным условием является заключение официального договора аренды. В случае его отсутствия кредитор не разрешит передавать помещение во временное пользование иным лицам.

  • Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
  • неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
  • Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
  • Иные виды обмана.

При наличии договора аренды все эти вопросы собственник квартиры может решить в свою пользу через суд. Однако если официального соглашения между сторонами сделки нет, то и в ходе судебного разбирательства будет очень сложно что-либо доказать (без расписок, актов и т.д.). Более того, ответчик и вовсе может заявить, что первый раз видит истца и ничего ему не должен.

Квартиранту

Не меньшим рискам подвержены и сами квартиросъемщики. Как правило, оформленный по всем правилам договор выступает своего рода фактором, сдерживающим собственника от противоправных действий. Однако, если достигнутая договоренность не закреплена письменно, то тогда могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Регулярное необоснованное повышение ежемесячной платы.
  • Предъявление квартирантам претензии по поводу ущерба, который они не причиняли имуществу арендодателя (для избегания такой ситуации очень важно дополнительно к договору прилагать акт приема-передачи, в котором одним списком должно быть перечислено все передаваемое имущество и его состояние).
  • После получения аванса на несколько месяцев или лет вперед, хозяин может потребовать покинуть жилплощадь. Причем, если даже не была оформлена расписка, то квартиросъемщик в принципе не сможет ничего доказать.
  • Внезапное предъявление прав третьих лиц (прибытие прописанного из мест лишения свободы, возвращение родственника из другой страны и т.д.) в отношении жилплощади, которая была взята в аренду на долгосрочный период времени.
  • Предъявление собственником квартиры требования о возмещении ущерба (например, затопление), который был причинен соседям в результате неисправности или ветхости установленного в помещении оборудования, инженерно-коммуникационной системы и т.д. По закону именно арендодатель должен в данном случае нести ответственность. Однако без официальной бумаги что-либо доказать будет сложно .
Читать еще:  Как приватизировать квартиру на несовершеннолетнего ребенка

Таким образом, несмотря на то, что штраф за незаключение договора аренды в законе не предусмотрен, пренебрегать этим условием все же не следует. Важно понимать, что заключение такого соглашения в первую очередь в интересах самих участников сделки. При наличии официального документа будет гораздо проще заявить о своих правах и при необходимости отстоять их в судебном порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране

Сдача квартиры в аренду – хороший способ получить стабильный источник дохода. Но сдавать квартиру удалённо проблематично, если вы находитесь в другом городе или в другой стране. Приехать получается далеко не всегда, к тому же это увеличивает расходы. Вместе с тем необходимо заключать договоры с новыми жильцами, следить за имуществом, искать квартиросъёмщиков.

Многие из-за нежелания выпускать ситуацию из-под контроля отказываются от сдачи квартиры в такой ситуации.

Такое решение нельзя назвать оптимальным по ряду причин:

  • квартира всё равно требует определённых и постоянных затрат. Это коммунальные платежи и налог на недвижимость как минимум.
  • арендное жилье амортизируется быстрее. Для его поддержания требуется делать текущий ремонт.
  • владелец ежемесячно осуществляет платежи в фонд капитального ремонта.
  • за состоянием квартиры никто не следит. Вас могут залить, возможны проблемы со стояком и не только. Жильцы сами заинтересованы в том, чтобы поддерживать квартиру в нормальном состоянии. А вот закрытые апартаменты – это риски.
  • квартира, в которой давно никто не живёт, может заинтересовать криминальные элементы. Увеличивается риск кражи. Также в такое имущество могут самовольно заселиться.
  • Таким образом, следить за происходящим в любом случае нужно. И вложений полностью не избежать. Поэтому стоит разобраться с тем, как сдавать квартиру удалённо.

Комплексное управление недвижимостью от Retail-Realty

Действия через посредника

Один из довольно популярных вариантов, к которому прибегают собственники квартиры – сдача имущества в аренду через посредника. На лицо, представляющее ваше интересы, оформляется доверенность. Речь может идти о близком родственнике, друге, риелторе или юристе. В ней указываются конкретные полномочия такого лица. Например, совершать разные действия, связанные со сдачей квартиры в аренду, оформлением и подписанием от имени владельца договора, поиском и подбором арендаторов, контролем за состоянием имущества, своевременным взиманием оплаты.

Такой способ довольно широко распространён. Он позволяет собственнику получать доход от квартиры, находясь при этом даже в другой стране. Преимущества очевидны: можно не волноваться по поводу состояния имущества, рассчитывать на стабильный доход и не приезжать лично.

Однако стоит учесть и наличие подводных камней:

  • многое зависит от честности посредника. Владелец квартиры не видит, кто на самом деле живёт в его недвижимости. Безусловно, можно договориться о собеседовании с квартиросъёмщиками по Skype или Whats’App, попросить присылать периодические фотоотчёты. Счета за оплату коммунальных услуг тоже никто не мешает просматривать разными способами. Однако дистанционно полный контроль невозможен. Поэтому многое зависит от того, насколько честен будет с владельцем сам посредник;
  • часть арендаторов могут отказаться или подозрительно отнестись к заключению договора непосредственно не с собственником. Это нетрудно понять: доверенность отзывается очень быстро. А если соглашение было подписано после этого, то оно уже не будет считаться действительным. В итоге перед арендаторами у собственника нет никаких обязательств. Также часто мошенники подделывают доверенности и сдают в аренду квартиры родственников, друзей, знакомых – вариантов разных сомнительных схем хватает;
  • посредник может небрежно отнестись к контролю за состоянием квартиры. Эта проблема тоже встречается довольно часто. В отличие от первого варианта, у такого лица нет злого умысла вас обмануть. Он просто очень спокойно относится к небрежному обращению с квартирой, может проигнорировать серьёзные проблемы. В итоге собственник рано или поздно столкнётся с поврежденным имуществом. В таком случае подать иск против посредника и заставить его компенсировать ремонт за свой счёт вполне реально. Но проблема в том, что собственнику придётся доказывать, в каком состоянии квартира была до того, как он поручил с ней разбираться другому лицу. Также понадобится через суд установить степень ответственности каждого, то есть самого владельца, арендаторов и посредника. Всё это способно надолго растянуться.

Ещё один немаловажный момент: в правоприменительной практике наблюдается разночтение по поводу того, достаточно ли доверенности, чтобы поручить кому-то сдачу в аренду собственной квартиры. Одни суды считают, что уже на этом основании между посредником и собственником выстраиваются отношения. Другие полагают, что требуется заключить договор управления квартирой. А в отсутствии такого соглашения говорить о конкретных обязательствах сторон проблематично, потому что они детально не урегулированы.

С учётом всего вышесказанного многие считают, что сдавать в аренду квартиру через посредника – это интересный вариант, однако рискованный. Безусловно, чтобы другое лицо могло действовать от вашего имени, ему требуется доверенность. Однако исключительно этого документа недостаточно. Всё большее количество экспертов по вопросам недвижимости предлагают оформлять договор управления. Поэтому в нём нужно, как минимум, разобраться.

Что такое договор управления и как он помогает удалённо сдавать квартиру?

Это соглашение можно подписать с частным риелтором или с риелторской компанией, которые будут следить за вашей квартирой, находить жильцов, заключать с ними договор, взимать оплату. Такие лица также могут взять на себя обязательства заниматься текущим ремонтом, оплатой коммунальных услуг, наймом клининговой компании. По факту, в договоре можно прописать всё, что угодно.

Читать еще:  Какое жилье нельзя приватизировать

Реализуется это следующим образом:

  • У владельца есть квартира или несколько квартир. Сам он находится в другом городе (государстве), сдавать в аренду имущество ему не удобно.
  • Он один раз приезжает лично и заключает договор управления квартирой. В целом, сделать то же самое может и от его имени посредник при наличии доверенности.
  • Также на риелтора оформляется доверенность, чтобы при управлении квартирой он мог подписывать договоры от имени собственника с жильцами.
  • Все права и обязанности сторон детально регулирует договор. По соглашению агент может находить жильцов, оформлять с ними все документы, каждый месяц проверять состояние квартиры и счётчики.
  • По договорённости агент вправе нанимать специалистов из клининговой компании, чтобы после одних жильцов привести недвижимость для переезда других в порядок.
  • В текст соглашения можно внести и пункты по поводу ремонта. Однако это встречается редко.
  • Агент также должен будет следить за поступлением оплаты за аренду квартиры каждый месяц на карту собственника. При этом такое лицо само работает за вознаграждение в виде процента, как правило.

Стоит учесть, что нюансы взаимоотношения сторон должны быть урегулированы в тексте соглашения. Там может быть зафиксирована периодичность проведения оплаты, способ контроля деятельности агента или квартиросъёмщиков. То есть конкретное содержание договора остаётся на усмотрение сторон. Главное, чтобы не возникало противоречий с законодательством.

Что надо учитывать по поводу договора доверительного управления?

Договор доверительного управления – это эффективный инструмент сдачи квартиры. Но его необходимо правильно составить. Важно, чтобы текст соглашения соответствовал действующему законодательству (глава 53 ГК РФ). Также не стоит забывать и о других нормативно-правовых актах. Поэтому перед подписанием такого договора нужно отдать его на изучение юристу. А желательно – заказать разработку с нуля. В таком случае ваши интересы будут однозначно надёжно защищены.

Сам договор заверяется у нотариуса. Так к соглашению в случае возникновения конфликта между владельцем квартиры и посредником окажется намного меньше вопросов.

Однако учтите, что договор доверительного управления не будет действительным без регистрации в Росреестре. В 2020 году эта услуга стоит 2 тысячи рублей. И для регистрации соглашения в Росреестр нужно будет предъявить акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, его составление – во многом в ваших интересах. Благодаря такому документу вы зафиксируете, в каком состоянии была квартира на момент передачи посреднику. И если недвижимость серьёзно пострадает, вы сможете составить иск о компенсации ущерба вполне обоснованно.

Важный момент: договор доверительного управления не заменяет собой доверенность. Обратное тоже верно. Чтобы агент мог от имени владельца, находящегося в другом городе, заключить с будущими жильцами договор найма жилого помещения, ему нужна доверенность. Однако только её, как уже и говорилось выше, может быть недостаточно.

Как платить налоги?

На выплату налогов местонахождение владельца квартиры влияет только в плане того, является ли он резидентом или нет. В последнем случае налогообложение по НДФЛ увеличивается. Но делать отчисления в пользу государства нужно в любом случае.

Стоит отметить, что у собственника при получении такого дохода есть 2 варианта, оптимизирующих его налогообложение:

  • оформить себя в качестве ИП и выплачивать налоги по ставке 6% с оборота или 15% – по системе «доходы минус расходы». В последнем случае в траты можно записать коммунальные платежи, а также деньги, которые будут идти на текущий или капитальный ремонт. Аналогично в отношении клининговых услуг. Что же касается ставки 6%, то она берётся с совокупного дохода. Как правило, деньги, связанные с предпринимательством, просто поступают на специальный расчётный счёт. И налоговая будет обращать внимание именно на совокупный доход;
  • зарегистрироваться в качестве самозанятого и указывать доход, полученный от сдачи квартиры в аренду. В этом случае если прибыль вам будет поступать от физических лиц, налог придётся выплачивать по ставке 4%. А вот если от юридического лица, то ставка – 6%. Такой вариант выгоднее. Но учтите, что самозанятый не может иметь наёмных работников.

Важно: при выплате НДФЛ налогооблагаемая сумма не уменьшается на размер вознаграждения агенту, которое полагается при заключении договора доверительного управления. То есть указать в качестве расходов не получится.

Удалённый контроль за состоянием квартиры

Возможность сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже в другой стране, сегодня привлекает многих. Но собственники опасаются, что с их недвижимостью может что-то случиться. Испорченный ремонт, сломанная мебель, украденная бытовая техника – проблемы бывают разными. И это уже не говоря о неприятностях с соседями.

Опытные риелторы рекомендуют разные способы контроля за происходящим:

  • заключение договора доверительного управления, в котором бы детально расписывались обязанности агента по контролю квартиросъёмщиков;
  • проведение собеседования с жильцами по Skype;
  • получение страховой суммы в качестве гарантии того, что с квартирой всё будет в порядке. Нужно учесть, что если эти средства останутся у владельца, то налоговая будет считать их доходом. Следовательно, с полученной прибыли понадобится заплатить налог;
  • установление камер наблюдения в подъезде, что позволит контролировать посещаемость;
  • видеосъёмка квартиры, которая может по договорённости производиться раз в месяц;
  • составление отчёта об уплате коммунальных платежей с приложением подтверждающих документов;
  • оформление акта сдачи-приёмки недвижимости;
  • сдача квартиры только по определённому договору найма жилья, в котором бы тщательно расписывалась ответственность арендаторов;
  • создание фотоотчёта;
  • поддерживание связи с соседями, друзьями и другими лицами;
  • мониторинг объявлений о сдаче квартиры (подход агента к договорённости можно отследить и по тому, сколько информации он предоставляет, насколько активно ищет жильцов и т. д.).

Дистанционно сдавать квартиру можно и нужно. Вам необходимо делегировать выполнение отдельных действий посреднику. Однако у вас остаётся возможность проконтролировать происходящее. Конкретный механизм зависит от того, о чём вы договоритесь.

Но учтите, что чрезмерно жёсткий контроль способен отпугнуть многих квартиросъёмщиков. Установка камер и регулярные съёмки нравятся далеко не всем. Поэтому такие моменты нужно заранее оговаривать. И стоит подготовиться к тому, что часть потенциальных арендаторов откажется от найма такого жилья.

Читать еще:  Кто квартиросъемщик по адресу

Сдавать квартиру, находясь в другом городе или даже стране, вполне реально. Главное – разобраться, как к этому подойти.

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость. Окончил Boston University (BU)

Является ли мошенничеством сдача квартиры в аренду, если человек не является собственником?

Я хочу заключить договор о найме комнаты. Но парень, с которым я хочу заключить договор не собственник. Собственник его мать. Доверенности у него нет. Будет ли это считаться мошенничеством со стороны парня. Сдача в аренду комнаты, собственником которой он не является?

Рассмотрим гипотетически такую ситуацию. Я заселяюсь в комнату. Исправно всё оплачиваю, фиксируя оплату документально. А через полгода подаю в суд. Договор признают ничтожным, т.к. сторона его заключившая, не наделена соответствующими правами или полномочиями. В связи с чем по основанию ненадлежащего представителя, я вправе буду истребовать денежные средства, переданные наймодателю в уплату за проживание. Это возможно?

Ответы юристов ( 4 )

  • 3417 ответов
  • 1247 отзывов эксперт

Андрей, здравствуйте! Конечно он не может сдавать без разрешение собственника комнату. Но Вы как наниматель, обязаны проверить все документы, подтверждающие право наймодателя сдавать Вам квартиру. Но гипотетически можете, указав, что не знали и думали, что Вам сдает собственник.

  • 10,0 рейтинг
  • 12914 отзывов эксперт

Добрый день. Нет это не мошенничество. Он же у Вас ничего не похитил. Вы заплатили, он предоставил квартиру для проживания. Гипотетически можно признать договор ничтожным, но он встречным иском сможет взыскать с Вас неосновательное обогащение.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Мошенничеством это являться не будет хотя конечно если придет мать и выгонит вас то можно пытаться утверждать о преступном сговоре но так как он довел до вас эту информацию то в заблуждение относительно сделки он вас не вводил в заблуждение, Выгнать мать по сути вас сможет только после того как признает договор ничтожным в судебном порядке

Кроме того если даже он сделает от матери доверенность нет никакой гарантии что она завтра ее не отзовет.

На мой взгляд лучше не рисковать тем более что вы заведомо знаете что он не собственник

С уважением Александр

  • 19621 ответ
  • 7799 отзывов эксперт

Деньги ваши вы точно обратно не получите, поскольку исполнение договора имело место. Нет тут никакого мошенничества. А с вашей стороны это злоупотребление правом.

Согласно ст.432 ГК РФ 1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду?

Краткое содержание:

После подписания договора найма хозяин теряет часть прав на свою квартиру. То есть она как бы его, но уже не совсем. Голова кругом?

Разбираемся, что может, а что не может делать собственник со своей квартирой, если он её сдал.

Три права на квартиру

Право собственности — самое полное право на имущество. В него включены три основных права: владения, пользования и распоряжения.

Если собственник сдаёт свою квартиру, то права владения и пользования переходя к нанимателям, пока действует договор. У владельца остается право распоряжения и несколько других прав. По сути, теперь он может только продать или подарить квартиру, не ущемляя прав квартирантов.

Делать всё, что хочется, он с квартирой временно не может. Разберём конкретные примеры.

Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца?

Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее

В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить в квартиру с проверками. Обычно это одно посещение в месяц, о котором заранее договариваются. Приходить реже можно, чаще — нельзя.

В отсутствие нанимателей дома, владелец не имеет права заходить в квартиру. За это можно привлечь его к ответственности: согласно договору или к уголовной — за нарушение неприкосновенности жилища.

Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка?

Коротко: в меру разумного

Поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии» (делать в ней текущий ремонт) — обязанность нанимателя. А вот обязанности соблюдать идеальную чистоту — нет.

Порядок в квартире — личное дело квартиранта. Собственник не может указывать, как и когда нужно убираться, до тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. В таком случае у хозяина квартиры есть право расторгнуть договор.

«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время?

Коротко: нет, не может

Собственник сдает в аренду всю квартиру целиком, если в договоре не прописано другое. Это значит, что к нанимателю переходит вся квартира.

Поэтому, если жильцы согласились снять квартиру с закрытой комнатой, хозяин должен договариваться о своих визитах заранее. Иначе это будет нарушением неприкосновенности жилища.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector