Методика оценки недвижимости

Всё об особенностях оценки недвижимости: её принципах, методах и подходах

Оценка недвижимости достаточно часто приходит на помощь в тех случаях, когда необходимо выяснить стоимость того или иного здания или земельного участка.

С помощью определения видов стоимости объектов недвижимости можно выяснить не только ту сумму, которую можно получить при реализации той или иной единицы недвижимости, но также и определить тот размер компенсации, которая может быть получена в том случае, если какой-либо урон был принесён объекту недвижимости. В данной статье всесторонне будет рассказно о принципах оценки недвижимости.

Существующие методы оценки недвижимости

Подходы к оценке недвижимости — это комплекс методик и действий, позволяющих определенным образом вычислить стоимость недвижимости, исходя из различных факторов.

В современной экономической системе, действующей на территории Российской Федерации, выделяют три вида подходов (методов) к оценке недвижимости:

Таковы названия основных методов оценки недвижимости.

Каждому из этих методов присущи свои особенности оценки недвижимости. Выбор каждого из них оценочными организациями обосновывается на том, для чего именно заказчику оценки необходимо узнать ту или иную сумму.

Основные принципы доходного подхода

Доходная методика оценки объектов недвижимости считается одним из самых популярных в современной экономике, так как позволяет получить подробную информацию о том, какую прибыль можно получить от эксплуатации того или иного объекта недвижимости или от его реализации.

Другое известное название этого метода – маржинальный, то есть метод оценки с целью определения всех вариантов прибыли.

В рамках этого метода используются два варианта расчетов, каждый из которых ориентирован на подсчёт итогового размера дохода:

    вариант расчетов капитализации доходов. Этот вариант применяется в том случае, если необходимо рассчитать стоимость объекта недвижимости до уплаты налогов на него. В расчете в этом случае будет использоваться величина стоимости, которую можно получить с учётом всех тех затрат на капитальный ремонт и восстановление утраченных элементов здания.

При этом будет учитываться также и валовый доход от конкретного объекта недвижимости – то есть чистая прибыль, получаемая при его эксплуатации в условиях максимальной загрузки.

  • Вариант оценки с учётом дисконтирование существующих доходов. Этот вариант предусматривает сравнение тех доходов, которые можно получить от эксплуатации здания или иного объекта недвижимости, и затрат в текущий момент времени на приобретение такого имущества.
  • Именно по этой причине при расчёте оценочной стоимости на основании доходного метода используются очень сложные методики расчетов, которые позволят применить некоторые мероприятия, которые могут увеличить итоговую выручку.

    Ниже будет дана характеристика подходов к оценке недвижимости, каждого по отдельности.

    Затратный подход оценки

    Основное направление, на которое ориентируется всегда затратный метод, это определение того уровня окупаемости того или иного объекта недвижимости, когда в отношении него проведены все необходимые мероприятия по приведению в порядок этого объекта (например, после реконструкции здания).

    Затратный метод оценки существенно отличается от других, так как он не ориентируется на стоимость аналогичных объектов недвижимости, не учитывает рентабельность тех инвестиционных вложений, которые были сделаны в этот объект при его возведении, а также те возможности прибыли, которые могут быть получены по результатам коммерческого использования такого объекта.

    Однако, при использовании этого метода следует учитывать, что он будет считаться базовым при определении того уровня затрат, которые ожидаются при введении в эксплуатацию изучаемого объекта недвижимости.

    В эту величину закладываются все те расходы, которые были понесены лицом, осуществляющим ремонт или реконструкцию здания, восстановление плодородия почвы на земельном участке и т.д.

    При этом, говоря о проведении оценки затратным методом, необходимо учитывать тот факт, что проводить оценку таким методом можно даже самостоятельно – главное, чтобы все данные об осуществлённых и планируемых затратах были учтены в полном объёме.

    Сравнительный метод

    Метод сравнения конкретного объекта недвижимости с другими существующими считается одним из наиболее популярных в настоящее время. Иначе его называют методом парных продаж в оценке недвижимости. Популярность данного метода обусловлена сразу несколькими факторами, которые оказали своё влияние на формирование доминирующего положения этого метода над остальными.

    К таким факторам относятся:

    • простота в осуществлении расчетов путём сравнения существующих уже на рынке объектов с изучаемым объектом;
    • доступность для формирования итогового заключения об оценке конкретного объекта недвижимости тех нормативных величин, которые обязательно должны быть учтены при формировании рассчитанной стоимости здания или земельного участка;
    • возможность использовать данные об уже реализованных объектах недвижимости с целью получения конечного результата на основе анализа сведений о проценте выкупленных зданий и земельных участков по изначально определённой цене;

    Универсальность метода в сфере его применения для оценки имущества, осуществляемой в различных целях (как для реализации недвижимости, так и для осуществления определения стоимости для учета ее в составляемых брачных контрактах или при разделе недвижимости).

    Говоря об использовании сравнительного метода оценки недвижимости следует помнить, что, несмотря на его популярность, для формирования стоимости исследуемого объекта необходимо учитывать то, что процедура это достаточно сложная, и для получения грамотного результата необходимо будет обращаться к специалистам.

    Именно по этой причине в каждом конкретном случае используется тот метод оценки, который будет наиболее актуальным и обеспечить максимально полный результат.

    У доходного метода есть две сферы применения в оценке недвижимости:

    • уточнение максимальной стоимости объекта, которую можно получить при перепродаже здания или земельного участка, а также получения точных сведений о возможностях перепродажи такой недвижимости;
    • определение точной стоимости исследуемого здания по результатам проведённой оценки.

    Как правило, и в одном, и в другом случае стоимость здания, определенная с помощью доходного метода оценки, используется для получения информации о том, какую выгоду можно получить от эксплуатации здания или земельного участка.

    Сфера применения сравнительного метода оценки сводится к двум, в которых стоимость объекта играет достаточно большую роль, так как позволяет оценить возможные перспективы использования объекта:

    • чаще всего этот метод используется в тех случаях, когда необходимо выяснить, завышена ли стоимость продаваемого объекта недвижимости по сравнению с аналогичными, например, при совершении сделок по купле-продаже недвижимости;
    • второй сферой применения сравнительного метода становится оценка имущества для определения его стоимости, которая будет использоваться для осуществления раздела (при этом, не имеет разницы, какой именно раздел будет производиться – совместно нажитого супругами имущества или полученной наследственной массы).

    Затратный метод также имеет две сферы применения, когда ни один из других не будет настолько действенным, чтобы определить итоговую стоимость конкретного здания (затратный метод имеет наибольшую популярность именно при проведении оценки зданий):

    • в том случае, если анализируется уровень затрат для строительства уникального в своём роде здании, аналогов у которого нет и не будет;
    • ещё одним направлением использования затратного метода станет определение тех расходов, которые придётся вложить в строительство здания, которое в дальнейшем можно будет использовать в коммерческих целях.
    Читать еще:  Договор субаренды помещения в казахстане образец

    Использование затратного метода оценки считается достаточно сложным, поэтому для расчетов в соответствии с его методиками необходимо использовать услуги специализированных расчетных и оценочных организаций.

    Итак, нами были рассмотрены все основные подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

    Куда обращаться для заказа оценки?

    Оценку конкретного объекта недвижимости можно осуществить двумя способами – самостоятельно или с использованием специализированных оценочных организаций.

    В том случае, если необходимо проводить оценку, обращаясь в специализированные оценочные организации, необходимо соблюсти ряд определённых требований:

    1. при обращении для проведения оценки необходимо выбрать такую организацию, которая имеет аккредитацию на проведение оценки конкретным методом.
    2. В том случае, если оцениваться будет уже существующий объект недвижимости, оценщик должен иметь на руках все те документы, которые этот объект смогут охарактеризовать в полной мере.
    3. В том случае, если оценочная организация не имеет аккредитации в конкретной сфере, сформировать отчёт о стоимости того или иного объекта недвижимости может специалист Росреестра.
    4. Если речь идёт о строительстве здания, которое пока находится на бумаге, то для проведения оценки необходимо предоставить сведения обо всех затратах, которые должны быть сделаны и уже осуществлены.

    Говоря о том, куда именно следует обращаться с целью проведения качественного исследования и установления достоверной стоимости конкретного объекта недвижимости, надо помнить о том, что организация, занимающаяся оценкой недвижимости, должна иметь не только государственную аккредитацию, но и быть внесена в специальный реестр оценочных организаций.

    Кроме того, сотрудники такой организации должны пройти полное обучение, в том числе и в специализированных учебных подразделениях Государственной службы регистрации и картографии с получением соответствующих сертификатов, подтверждающих их образование.

    Стоить такая услуга будет примерно также, но срок выполнения может быть дольше ввиду большей загруженности специалистов.Вся недвижимость имеет свою цену. Однако ее необходимо первоначально определить. Для этого используется либо один, либо все три сразу метода оценки – доходный, затратный и сравнительный. Актуальность использования того или иного из них зависит от того, для каких целей устанавливается стоимость.

    Теперь вам известны все подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный виды.

    Полезное видео

    Смотрите видео по теме:

    Методы оценки недвижимости

    Нестеров А.К. Методы оценки недвижимости // Энциклопедия Нестеровых

    Значимость оценки жилой недвижимости в современных условиях постоянно возрастает. В настоящее время вопрос определения стоимости объектов недвижимости перешел в сугубо практическую плоскость.

    Три основных метода оценки недвижимости

    Традиционно выделяется три основных метода оценки стоимости объектов недвижимости:

    1. Доходный подход – основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;
    2. Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
    3. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Три основных метода оценки стоимости объекта недвижимости

    При доходном подходе опираются на определение величины стоимости объекта недвижимости на основе генерируемого им дохода, т.е. чем выше доход, тем больше стоимость при прочих равных условиях. При этом также учитывается продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков.

    Затратный подход основан на выявлении размера затрат, которые потребуется совершить, чтобы объект недвижимости было восстановлено с учетом его износа.

    Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует рынок аналогичных объектов недвижимости, на котором совершается достаточно большое количество сделок.

    Доходный подход к оценке недвижимости

    Доходный подход опирается на применение метода капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

    Метод капитализации доходов, согласно которому стоимость определяется по формуле:

    Стоимость = Чистый годовой доход / Коэффициент капитализации

    Метод дисконтирования денежных потоков – стоимость определяется на основе прогноза потоков дохода и их дисконтирования в соответствии со ставкой дохода.

    Если доходы подвержены колебаниям и существенно изменяются от года к году, то для определения стоимости объекта недвижимости выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего производится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставка дисконтирования в этом случае определяется кумулятивным методом на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется определяемая экспертным путем премия за инвестирование в развитие предприятия. Это представляет собой доход, который ожидается в качестве компенсации за дополнительные риски при осуществлении дополнительных инвестиций в объект недвижимости по сравнению с традиционными безрисковыми инвестициями. Такой подход позволяет наиболее полно учесть все возможные виды рисков, которые связаны как с факторами общего характера, влияющими на национальную экономическую систему в целом, так и те риски, которые связаны со спецификой непосредственно объекта недвижимости.

    Затратный подход к оценке недвижимости

    Затратный подход основан на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

    В рамках данного подхода используются несколько основных методов:

    • метод сравнительной единицы – умножение количества выбранных единиц измерения оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки;
    • метод разбивки по компонентам (поэлементный метод) – суммирование затрат на возведение и установку отдельных компонентов объекта недвижимости исходя из затрат на отдельные виды производимых работ и материалы;
    • метод количественного анализа (сметный метод) – подсчет совокупных издержек на возведение или постройку нового здания, включая прямые, косвенные и накладные;
    • метод «50х50» – стоимость объекта недвижимости определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов (применяется для некоторых типовых распространенных объектов недвижимости: дачи, гаражи и т.п.);
    • метод стоимости чистых активов – применяется для оценки предприятий, стоимость определяется на основе совокупной рыночной стоимости за вычетом имеющихся обязательств;
    • метод ликвидационной стоимости – применяется для оценки предприятий, стоимость объекта недвижимости определяется как суммарная стоимость за вычетом имеющихся обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

    Сравнительный подход к оценке недвижимости

    Сравнительный подход предполагает определение стоимости на основе того, что вначале выбираются объекты-аналоги и проводится соответствующая корректировка данных, при этом корректировка производится на основе принципа вклада.

    В этой связи сравнительный подход предполагает свою реализацию на основе двух методов определения стоимости объекта недвижимости:

    1. Метод сделок – стоимость объекта недвижимости определяется на основе цен приобретения аналогичных объектов недвижимости, имеющих сходную полезность;
    2. Метод валовой ренты – стоимость объекта недвижимости определяется ориентировочно и рассчитывается на основе статистической зависимости между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

    Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

    Согласно практике сравнительного подхода к оценке стоимости объекта недвижимости при использовании метода сделок, вначале проводится сравнительный анализ продаж, который заключается в выявлении недавних продаж аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке. Затем проводится проверка информации о сделках, которая может быть подтверждена одним из участников сделки, и выяснение условий сделки, которое должно исключить нерыночные обстоятельства, повлиявшие на сумму сделки. К нерыночным обстоятельствам, которые могут повлиять на сумму сделки, относятся: затруднительное положение одной из сторон сделки, отсутствие доступа к объективной информации, финансирование сделки не соответствует нормальным условиям купли-продажи.

    Читать еще:  Иск о разделе имущества супругов образец

    При использовании сравнительного подхода и метода валовой могут использоваться оценочные мультипликаторы, формируемые на базе общерыночных тенденций, отражающих средне-объективные факторы, что позволяет достаточно точно привести стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В рамках данного метода используется мультипликатор валовой ренты.

    Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период.

    Учитывая стоимость объекта недвижимости при его продаже и определив валовой рентный доход, рассчитывается мультипликатор валовой ренты. При использовании данного метода, стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется посредством умножения мультипликатора валовой ренты на доход от сдачи в аренду данного объекта недвижимости за аналогичный период времени. Использование данного подхода основано на использовании фактических данных, однако требует наличия достоверной и детальной рыночной информации по достаточно широкой группе схожих объектов недвижимости, схожих с оцениваемым объектом.

    Сравнительный подход может предоставить точные результаты при определении стоимости объекта недвижимости только в том случае, если существует достаточно большой рынок, на котором совершаются сделки с аналогичными объектами недвижимости. Следует отметить, что для данного подхода под аналогичным объектом недвижимости понимается такой объект оценки, в качестве которого выступает схожий по ряду показателей объект недвижимости.

    Ключевым параметром применения сравнительного подхода выступает цена сравниваемых объектов, которая известна из сделки купли-продажи, состоявшейся при сходных условиях. Точность такой оценки будет зависеть от качества собранных данных, в том числе и физических характеристик аналогичного объекта оценки, времени продажи, местоположения, а также конкретных условий продажи и финансирования такой сделки.

    1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017. – 260 с.
    2. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: Проспект, 2017. – 512 с.
    3. Тепман Л.Н., Артамонов В.А. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-Дана, 2015. – 592 с.

    Оценка стоимости объектов недвижимости

    Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

    В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

    4.1. Методика затратного подхода.

    К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

    Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

    При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

    Затратный подход довольно широко используется в практике оценке природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта. Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий.

    4.2. Методика сравнительного подхода.

    Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

    Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

    В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

    Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

    При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

    Обычно из базы для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

    Читать еще:  Мировому соглашению более трех лет

    4.3. Методика доходного подхода.

    Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

    Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

    R — норма или коэффициент капитализации/

    Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

    Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

    Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

    При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

    При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

    Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

    Методы оценки недвижимости

    Основные методы оценки недвижимости в Белгороде и их особенности.

    В данной статье мы расскажем вам как специализированные компании оценивают ваш объект недвижимости и на какие критерии стоит обратить внимание.

    Все методы состоят из трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).

    Конечно общее количество способов оценки больше(несколько десятков). Но используются из них только три, это наши перечисленные ниже. Так же стоит понимать, что каждая ситуация уникальна и зависит от: вида жилого/нежилого объекта недвижимости, цели оценки, от общей информации по объекту и многого другого.

    Оценщик выбирает метод на свое усмотрение, но строго по регламенту.

    В каждом конкретном случае он сам определяет, какой метод лучше подходит в данной ситуации. Оценщик должен в отчете написать, почему он выбрал именно этот метод.

    Перечень способов оценки недвижимости

    Самым популярным методом является конечно сравнительный анализ.

    С его помощью делается рыночная оценка недвижимости в сравнении с подобными объектами, которые сейчас продаются или недавно продавались в Белгороде.

    В рамках сравнительного подхода используется 3 основных способов:

    способов прямого сравнительного анализа продаж;

    способов валового рентного мультипликатора;

    способов капитализации.

    Метод прямого сравнительного анализа продаж

    Этот метод сравнивает аналогичные объекты на рынке с выводом средней стоимости по рынку.

    Рассматривая оценочные объект, специалист принимает во внимание: расположение(торцевая или нет, этаж), ремонт, и прочие факторы.

    Данный метод обладает большой точностью, поэтому так популярен. Так же мы считаем он очень универсален.

    Как делается оценка:

    • просматриваются все аналогичные объекты и сделки с ними;
    • вся информация проверяется (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
    • выявляется средняя цена по рынку относительно оценочного объекта недвижимости.

    Метод валового рентного мультипликатора

    Этот метод используется недвижимости, которая сдается в аренду. Это наиболее простой и универсальный способ.

    Рассчитывается по следующему :

    • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
    • определяется валовый рентный мультипликатор, среднее по рынку;
    • годовая ставка перемножается с мультипликатором;
    • итог, стоимость оцениваемого объекта.

    Оценка недвижимости методом капитализации

    Данный способов используется для оценки так же рентной недвижимости.

    Это уже более точный и детальный способ, нужно определить стоимость здания, земли и так далее.

    Общая формула цены объекта (С) показывает связь чистого дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации (Ккап):

    С = ЧОД / Ккап

    ЧОД может использоваться как средний так и точный.

    Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:

    • нужно определить годовую рентную ставку по объекту;
    • определение коэффициента капитализации основываясь на прибыли и нормы возврата денег;
    • определение цены объекта учитывая чистую ренту и коэффициент капитализации.

    Затратный подход в оценке недвижимости

    Этот способов основан расчете определения затрат, которые потребуются на создание аналогичного объекта недвижимости. Данный метод больше все подходит для одноэтажных коммерческих помещений.

    Но алгоритм очень похож на предыдущий метод:

    • определение стоимости земли под здание;
    • расчет стоимости возведения здания;
    • расчет износа объекта;
    • итоговый расчет стоимости объекта с учетом износа;

    Итак, в данной статье мы кратко разобрали самые популярные методы оценки объекта недвижимости, использующиеся в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Теперь у вас есть понимание откуда берутся такие цифры при обращении в специализированную фирму. А для чего вообще нужна оценка мы разбирали в этой статье. Обращайтесь за квалифицированной помощью в агентство недвижимости «ЖилТрест» в Белгороде.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector