Мена квартиры между родственниками

Родственный обмен квартиры. Документы при обмене квартиры между родственниками

В некоторых жизненных обстоятельствах обменяться жилплощадью оказывается намного выгоднее и удобнее, чем продавать и покупать что-то взамен. Особенно часто такой вопрос стоит в пределах одной семьи. Рассмотрим, как происходит родственный обмен квартиры на квартиру: документы и различные варианты обмена, привилегии, льготы, стоимость.

Понятие родственного обмена жильем

Родственные взаимоотношения стоят особняком во многих вопросах. Например, при распределении наследства важно, кем по крови приходились близкие умершему, в каких состояли взаимоотношениях, помогали ли ему по-родственному и т.д. Обычно привилегии имеют родственники первого и второго порядка: родные дети, родители, а так же родные братья и сёстры.

Если представители любой из этих категорий решили заключить договор мены и перераспределить имущество, никаких привилегий и льгот они не получат. Мена осуществляется на общих основаниях и по общим порядкам

. Поменяться квартирами могут:

  • ближайшие родственники;
  • дальние родственники (все, кто считается одной семьёй, но юридически не относится к близким: двоюродные братья и сёстры, тёти, дяди, муж с женой, племянники и прочие категории);
  • друзья, сотрудники, знакомые;
  • посторонние друг другу люди.

Все эти категории находятся в равных правах в вопросах, касающихся мены.

Понятие мены

Законодательство разрешает меняться любыми объектами. Можно поменять квартиру на квартиру, на автомобиль, на особо ценную вещь. Главное, чтобы в мене были задействованы материальные объекты. Обмен квартиры на деньги называется продажей, а участники – продавец и покупатель. В случае мены каждый участник становится одновременно и покупателем, и продавцом.

Правила обмена зафиксированы в:

  • Гражданском Кодексе: ст.153-162, 567;
  • Жилищном кодексе: ст.72.

Обмен квартирами между родственниками признаётся видом сделки, по итогу которой каждая сторона получит свой собственный документ. Он подтвердит получение прав собственности на оговоренный объект. Сделка, в которой участвует квартира, обязательно должна быть составлена в письменном виде, так как цена сделки однозначно выше 10 000 рублей.

Условия, при которых возможен обмен

Чтобы обмен состоялся благополучно, должны быть соблюдены условия:

  • каждый из участников отдаёт себе отчёт в совершаемых действиях, адекватен, в сознании и отвечает за свои действия;
  • сделка совершается добровольно, без давления, угроз и тайных договорённостей;
  • жилплощадь не находится в обременении, на неё не наложен запрет регистрационных действий;
  • известна рыночная или кадастровая стоимость всех объектов, участвующих в сделке.

Документы, которые понадобятся родственникам

Чтобы обменяться квартирами, родственники заключают договор. Обычно он содержит:

  • персональные данные сторон сделки;
  • данные о каждом из объектов. Если речь идёт об обмене квартирами, то это будет кадастровый номер, полный адрес, этаж, количество комнат, площадь, особенности каждой из квартир. При обмене на автомобиль указываются технические данные о транспортном средстве: свидетельство о регистрации, номер двигателя, марка и модель, цвет, объём двигателя и другие параметры;
  • условия сделки: права и обязанности каждой стороны;
  • обстоятельства оформления свидетельства о праве на объект;
  • прочие условия: договорённости, возможная компенсация, доплата и тд.

Чем более полно будет отражена информация об обмене, тем спокойнее будет каждой из сторон.

Единственное преимущество обмена между ближайшими родственниками: договор не требуется визировать подписью нотариуса.

С составленной бумагой можно сразу идти в Росреестр и подавать документы на оформление. Во всех остальных случаях нотариус выступает гарантом подлинности сделки.

Помимо договора в Росреестр нужно взять:

  • заявление зарегистрировать нового владельца со ссылкой на договор обмена;
  • оригиналы паспортов;
  • документ, подтверждающий право собственности на каждый объект (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, дарственная и др);
  • кадастровые данные квартир;
  • выписки об отсутствии обременения;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • прочие документы, если таковые необходимы (например, согласие третьих лиц на обмен).

Третьи лица

  • если квартира принадлежит обоим супругам, а в договоре мены фигурирует один, от второго нужно письменное согласие;
  • если в одной из квартир прописан несовершеннолетний, либо он является владельцем части или всей жилплощади, необходимо согласие органов опеки на сделку. Это ведомство строго следит, чтобы несовершеннолетние не были ущемлены в правах;
  • если планируется обмен, в котором фигурирует доля в квартире, нужно письменное согласие собственников оставшихся долей этой жилплощади.

Виды обмена

Существует несколько вариантов обмена жилья, которые зависят от правового статуса жилплощади.

Если обе квартиры в собственности (приватизированы)

Алгоритм мены наиболее прост. Сначала готовятся к мене сами квартиры: снимаются обременения, оплачиваются долги и тд. Без этого сделку не зарегистрируют. Затем, если в договоре существует пункт о доплате, нужно получить документы об оценке каждой из квартир. Так же готовятся справки и выписки: кадастровые и из БТИ, содержащие информацию по каждому объекту. После составления договора он регистрируется в Росреестре, и каждый собственник получает новое свидетельство на основании договора обмена.

Если одна из квартир не приватизирована

Сначала нужно зафиксировать право собственности (приватизировать) жильё, после чего действовать согласно алгоритму выше.

Если обе квартиры – жильё соц.найма

Иногда жильё, выданное государством, невозможно приватизировать. Жилищный Кодекс разрешает обменяться такими квартирами.

Для этого нужно:

  • составить и подписать договор обмена;
  • подать заявление в муниципалитет;
  • дождаться ордера на заселение в выбранную квартиру.

Если в собственности только доля

Долей, разрешённой к сделкам, считается официально выделенная часть квартиры. Не считается таковой доля, когда у гражданина есть документ о праве собственности на процент помещения, полученный по наследству. Чтобы осуществить право распоряжения, часть из квартиры нужно выделить. Но даже в этом случае без согласия собственников оставшихся частей провести сделку обмена будет невозможно.

Как и где регистрируется сделка

Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:

  • нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
  • Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
  • Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.

Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.

Оспаривание сделки

Оспорить договор обмена проще, чем, например, договор дарения. К весомым причинам для отмены сделки относятся:

  • ошибки в составлении договора, неверные данные, пункты, ущемляющие права сторон;
  • преступный умысел одной из сторон, если договор был заключён под давлением или угрозами, и тд.

Оспаривание происходит через суд, куда нужно предъявить доказательства причин для отмены.

Заключение

Близкородственный обмен жилплощадью не отличается от обмена между чужими друг другу людьми. Все участники должны предоставить необходимые документы, закрыть долги перед коммунальными службами и судебными приставами, чтобы на жилплощади не было обременения. После сделки придётся платить налог, если квартира была в собственности менее 5 лет. Но договор мены считается более надёжным видом сделки, так как его легче оспорить в сложных ситуациях.

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства. В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата. Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление

Expert Последние изменения: январь, 2020 590

В жизни может возникнуть ситуация, влекущая необходимость осуществить родственный обмен квартирами. В представленном случае сторонам процесса необходимо знать, как правильно совершить сделку, какие документы представить в Росреестр, а также в каком размере и как заплатить все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы.

Возможно ли обменять квартиру или иной объект недвижимости

Да, такая возможность предусмотрена действующим законодательством.

Обмен может быть произведен в отношении:

  1. неприватизированного жилья, пользование которым осуществляется по договору соцнайма, заключенному на условиях и в порядке предусмотренным Главой 8 ЖК РФ;
  2. приватизированной недвижимости.

Осуществление обмена происходит:

  • в отношении приватизированных квартир – по договору мены, заключаемому на условиях и в порядке, указанным в Главе 31 ГК РФ;
  • в отношении муниципального жилья – согласно нормативным положениям, представленным в ст. 72 – ст. 75 ЖК РФ.

Обмен по соглашению о мене

По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.

Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).

Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:

  1. каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
  2. если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
  3. к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).

Обмен неприватизированного жилого помещения

Если у одного родственника есть муниципальное жилье, пользование которым производится на основании соглашения о соцнайме, и у другого родственника тоже есть квартира от муниципалитета, то эти граждане вполне могут поменяться квартирами.

  1. по инициативе нанимателя жилого помещения;
  2. или по инициативе любого из вместе живущих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 72 ЖК России).

Обмен допустим исключительно при условии получения:

  • согласия от наймодателя;
  • разрешения от всех вместе живущих с нанимателем членов семьи (в том числе, и отсутствующих временно).

Порядок того, как осуществить родственный обмен квартиры на квартиру (например, если с соответствующей инициативой выступает один из членов семьи какого-либо нанимателя):

  1. обратиться к своему нанимателю с требованием обмена;
  2. ждать, пока уже сам наниматель обратится к остальным членам семьи, и получит их одобрение;
  3. ждать, пока наниматель договорится с другим нанимателем (родственником), живущим в другой квартире, об обмене (и еще подождать, пока этот другой наниматель получит согласие на обмен уже от своих членов семьи).

Далее оформление происходит следующим образом:

  • наниматели заключают между собой договор об обмене жильем (ч. 1 ст. 74 ЖК России);
  • каждый из них предоставляет своему наймодателю копию этого договора с целью получения разрешения на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК России);
  • через 10 суток каждому из нанимателей их наймодатель выдает письменное разрешение на обмен или на отказ в обмене (отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК России);
  • наконец, ранее заключенные договоры соцнайма расторгаются, и заключаются новые договоры – уже в отношении того жилья, которое каждый из нанимателей получил в порядке обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК России).

Требуемые документы для оформления

Для государственной регистрации перехода имущественных прав на обмениваемые квартиры (если они приватизированы), в территориальный орган Росреестра подаются следующие документы:

  1. паспорт заявителя (и паспорт доверенного лица – если обращается представитель);
  2. заявление о госрегистрации прав, оформляемое в порядке, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 883 от 26-го ноября 2015-го года “Об установлении…”;
  3. доверенность (если обращается представитель лица, подавшего заявление на госрегистрацию) (п. 1 ч. 4 ст. 18 ФЗ № 218);
  4. документ, являющийся основанием для осуществления госрегистрации (договор мены – п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218);
  5. техническая документация на квартиру (кадастровый, технический паспорт, ордер);
  6. разрешительный документ от органов опеки и попечительства (если в обмениваемой квартире проживают несовершеннолетние дети, интересы которых могут быть затронуты соответствующей сделкой);
  7. квитанция об оплате государственной пошлины (п. 22 ст. 333.33. НК РФ);
  8. нотариально засвидетельствованное согласие от супруга – если гражданин, обменивающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке (ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Нужно ли платить налоги

При получении прибыли как в денежно-финансовой, так и в натуральной форме, физлицо обязано заплатить НДФЛ – налог на доходы (ч. 1 ст. 210 НК России).

Доход получают оба родственника, ведь в случае заключения договора мены оба из них признаются продавцами, а значит, оба получают прибыль в результате продажи.

Налоговая ставка стандартная и составляет 13 % от стоимости жилья, полученного в результате обмена (ч. 1 ст. 224 НК), кроме случаев, когда налогоплательщик является налоговым нерезидентом – тогда ставка составит 30 процентов с дохода.

Возможно ли освобождение от налогообложения

Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.

В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.

Представленный срок может составлять:

  1. либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
  2. либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.

Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.

Освобождение от налогообложения при обмене по договору дарения

Родственники могут обменяться квартирами несколько в другом порядке. Например, заключив договоры дарения.

То есть один родственник дарит другому свою квартиру, а этот другой – свою. При этом заключаются два договора дарения – в отношении каждой квартиры, передаваемой в дар.

В представленном случае платить налоги не придется вообще (неважно, сколько лет пробыла квартира в собственности – 1, 2, 3, 4, 5 лет или свыше), если даритель и одаряемый – это:

  • или члены 1-й семьи;
  • или ближайшие родственники, признаваемые таковыми в соответствии с семейным законодательством (аб. 2 п. 18.1. ст. 217 НК).

Имущественные налоговые вычеты

В случае, если обмениваемая квартира находилась во владении менее минимального срока (3 года или 5 лет), налогоплательщику придется заплатить НДФЛ. Но есть один нюанс – сумму уплачиваемого налога можно уменьшить на размер предоставляемого имущественного вычета.

Существует два способа воспользоваться вычетом:

  1. уменьшить налогооблагаемую базу, то есть продажную или кадастровую (ч. 5 ст. 217.1. НК России) стоимость квартиры, на 1000000 рублей (аб. 2 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК России);
  2. либо же понизить базу на сумму ранее понесенных трат на приобретение этой квартиры, подтвержденных документальным образом (п. 2 ч. 2 ст. 220 НК).

Например, гражданин решил обменять квартиру по договору мены со своим родственником. Обмениваемая квартира была в собственности менее 5 лет и ранее покупалась по договору купли-продажи. Соответственно, нужно заплатить подоходный налоговый сбор. Но есть право на вычет. Цена квартиры, указанная в договоре мены, составляет 2 000 000 рублей, что выше кадастровой стоимости. Значит, налоговая база определяется исходя из цены квартиры, указанной в договоре.

Итак, обмен недвижимости между родственными лицами производится по тому же алгоритму, что и между посторонними гражданами. Возможно обменять только приватизированную жилую квартиру на приватизированную, муниципальную на муниципальную, и никак иначе. В случае обмена в рамках договора дарения налоги платить вообще не нужно, если стороны сделки – близкие родственники.

Родственный обмен квартирами: где оформлять, необходимые документы

Упрощается ли процедура обмена квартир, если эти объекты недвижимости принадлежат родственникам? Это достаточно популярный вопрос. В данной статье мы разберемся, есть ли разница в том, кто планирует обменивать свои жилищные площади. В Законодательных документах Российской Федерации отсутствует понятие «родственного обмена».

Жилищный кодекс оперирует понятием «обмен» без отсылки к родственными или не родственным отношениям. Но это не является помехой для совершения подобного обмена.

Обмен недвижимостью предполагает ряд этапов, на каждом из которых есть свои особенности и правила. В целом обмен жилыми площадями регламентируется 567 статье Гражданского Кодекса.

Варианты оформления сделки обмена

Но, при казалось бы, одинаковых условиях обмена для всех, для родственников есть несколько вариантов, которые могут быть использованы при обмене:

  1. Договор мены. То есть стороны, заключающие договор мены, одновременно выступают продавцами своей недвижимости и покупателями новой. Такая сделка может быть равноценной либо предполагать доплату разницы в стоимости недвижимости. Этот вопрос в каждом случае решается индивидуально. Такие сделки могут, как заверяться нотариусом, так и быть сразу предоставлены в Росреестр. Сделка мены предполагает уплату налога в 13% от общей суммы договора.
  2. Договор купли-продажи. Такой вариант более финансово затратный. В таком случае составляется 2 договора купли-продажи недвижимости для каждой стороны. Для юридической защищенности договоры могут быть заверены нотариусом. Далее сделка оформляется в Росрестре. Обе стороны обязаны уплатить налоги в размере 13% от своих сделок, на каждый договор о купле и продаже.
  3. Договор дарения. Это самый экономный вариант обмена, так как в случае дарения близким родственникам налогами не облагается. Так что если у вас близкие родственные отношения, то проще оформить 2 договора дарения и таким образом произвести обмен квартирами. Единственно, что при неравноценном обмене в договоре дарения нет возможности прописать пункт о доплате. Этот вопрос на законодательном уровне вы не сможете урегулировать, только при личной договоренности и ее дальнейшем соблюдении.

Этапы обмена жильем

  1. Договоритесь о проведении сделки, осмотрите помещения, обсудите условия. Примите окончательное решение об обмене.
  2. Подготовьте жилую недвижимость к продаже: выпишите жильцов, оплатите счета за ЖКХ, подготовьте техническую документацию на квартиру. Получите письменное согласие других собственников, при их наличии.
  3. Оцените стоимости жилья и определите, есть ли необходимость в доплате. Договоренность об оплате должна быть достигнута до начала подготовки всех документов.
  4. Подготовка договора. Это можно сделать самостоятельно, либо обратившись в нотариальную контору. Там же договору присвоят номер и внесут в Росреестр.
  5. Регистрация договора в Росреестре занимает от 3 до 10 дней

Какие документы нужны:

  • свидетельство о правах собственности на квартиру,
  • согласие собственников на продажу недвижимости,
  • технические документы на квартиру,
  • справка с БТИ,
  • копия домовой книги,
  • кадастровый паспорт,
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
  • договор мены.

Пакет документов на дарение недвижимости дополнительно будет в себя включать документы, на основе которых можно выявить степень родства, согласие на дарение всех участников приватизации данного жилья.

Родственный обмен муниципальных квартир

Договор для обмена жилыми площадями подготавливается и подписывается в трех экземплярах, один из которых предоставляется в уполномоченные органы регистрации.

Каждая сторона договора обязана предоставить договор в местные административные органы для одобрения сделки.

Отклонить сделку администрация может только в исключительном случае:

  • наличия иска к участнику процесса о расторжении либо изменении предыдущего договора соцнайма,
  • обмениваемое помещение признано непригодным для эксплуатации,
  • само право пользования жильем квартиросъемщиков уже оспаривается в судебном порядке,
  • дом подлежит капитальному ремонту в ближайшее время,
  • дом подлежит сносу,
  • в случае вселения по результатам обмена в помещение человека с одной из форм хронических заболеваний (пункт 4 статьи 2 Жилищного кодекса.

Документы для оформления обмена муниципальным жильем

В администрацию района необходимо помимо договора мена предоставить:

  • заявление по установленной форме с просьбой одобрить факт обмена,
  • паспорт или копия документов, удостоверяющих личность,
  • договор соцнайма,
  • ордер на вселение,
  • справку о прописанных людях в помещении на обмен,
  • согласие всех проживающих на обмен,
  • согласие органов опеки и попечительства в случае проживания несовершеннолетних или недееспособных граждан,
  • документы об отсутствии долгов по коммунальным счетам.

Обмен приватизированной квартиры на квартиру в социальной найме

На данный момент есть два вариант решения данной ситуации:

  1. Приватизация квартиры из социального найма и оформление договора мены или дарения.
  2. Прописать в квартире социального найма дееспособного совершеннолетнего гражданина и передать ему права ответственного квартиросъемщика. Другую квартиру новому владельцу можно передать по договору мены или дарения.

В целом заключение сделок обмена недвижимостью между родственниками наиболее безопасный вид сделок с недвижимостью. При грамотном подходе он может стать самым экономичным и оперативным.

Читать еще:  Как прописаться в свою квартиру
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector