Квартиры на этапе строительства

Поймать на старте: новостройки Москвы на стадии котлована

Наиболее привлекательный в плане цены вариант покупки квартиры — сделка на этапе котлована, когда условия самые интересные. И до недавнего времени выбор таких вариантов был весьма внушительный, но теперь доля новостроек на начальных стадиях строительства снижается. LIVING рассказывает о самых интересных новинках столичного рынка, где еще можно купить квартиру выгодно.

Предложение уменьшается, но варианты есть

На стадии котлована сейчас, по данным компании «Бон Тон», продаётся около 18% новостроек в Москве, еще примерно столько же находится на этапе монтажа первых этажей. Для сравнения, всего несколько месяцев назад до 40% новостроек комфорт-класса было представлено на нулевом цикле. В эконом-классе около 65% — это уже введенное жилье; «на котловане» вариантов совсем мало.

Во втором квартале 2019 года на рынок новостроек Москвы вышло 11 новых проектов, среди них три объекта — в комфорт-классе, пять — в бизнес-классе, три — в премиум-классе. Наиболее привлекательная стоимость квадратного метра представлена в проекте «Движение» от ГК ФСК (129 тыс. рублей), но это апартаменты. Среди квартир самый приятный ценник у ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» — 163 тысячи рублей за «квадрат». Причем проект расположен в ЗАО, считающемся одним из самых благоприятных по многим параметрам округов столицы. Там же представлен замыкающий тройку по цене проект «Манифест» от компании «Красные зори». В этом ЖК бизнес-класса средняя цена «квадрата» — 203 тысячи рублей.

Престижный округ по приятной цене

Проект «Вестердам» может быть интересен с точки зрения инвестиций для последующей перепродажи или сдачи в аренду, считают эксперты компании «Метриум». На западе и юго-западе Москвы расположено много престижных вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам и их платежеспособным родителям. Минимальная стоимость квартиры сейчас — 6,8 млн рублей (38 кв. м), срок сдачи — II квартал 2022 года.

Для ЗАО здесь демократичные цены (в среднем цена квадрата по округу в этом классе — 205 тыс. рублей, а в проекте, напомним, — 163 тыс. рублей). За 7,7 млн рублей в этом ЖК можно купить уже двухкомнатную квартиру (52 кв. м), так что можно рассмотреть вариант покупки для собственного проживания. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности, уверены аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. У ЖК неплохая транспортная доступность: рядом находится Аминьевское шоссе, до ТТК можно добраться всего за 17 минут. В 2021 году в пяти минутах ходьбы откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Из минусов: отсутствие собственной социальной инфраструктуры и отделки от застройщика.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет еще один не так давно вышедший проект в ЗАО — Stellar City от группы «Ташир», строящийся в Можайском районе, на Сколковском шоссе. В состав Stellar City входят 7 жилых корпусов, ДОУ, школа. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги, будут организованы «дворы без машин» с элементами ландшафтного дизайна. Жилой комплекс строится рядом со Сколковским шоссе — ближе всего к нему находится станция метро «Молодежная» (5 км), также неподалеку проходит ветка МЦД-1. В первом корпусе реализуются квартиры без отделки, в последующих домах запланировано предложение как с полной, так и с предчистовой отделкой. Метраж предлагаемых лотов варьируется от 30,6 до 79,6 кв. м, а стоимость предложения на старте продаж составила от 3 до 10,3 млн рублей. Уровень средневзвешенной стоимости квадратного метра — 113,5 тыс. рублей. Срок сдачи запланирован на I квартал 2021 года.

Бизнес-класс у реки

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании «Инград». Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО. Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей.

ЖК RiverSky отличается удачным местоположением — комплекс строится на набережной Москва-реки, при этом имеет отличную доступность, до локации удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В комплексе предусмотрены разнообразные типологии квартир — от стандартных однокомнатных до двухуровневых квартир и таунхаусов, имеются также квартиры с террасами, каминами и окнами в ванной.

Семь в одном

Еще одна доступная новинка — ЖК «Большая семерка», который будет построен в Богородском районе ВАО. «Название проекта отражает концепцию — в составе квартала семь монолитных корпусов на едином стилобате. Территорию планируется организовать согласно принципу «двор без машин».

Фасады домов будут выполнены в светлых тонах с использованием керамогранитной плитки. Дизайн холлов и лифтовых зон разработан по авторскому проекту. Среди плюсов также можно отметить виды на расположенную поблизости набережную реки Яузы, массивы парков Сокольники и Лосиного острова», — рассказывает Наталия Кузнецова. Проект относится к бизнес-классу, его застройщиком выступает копания «Бэсткон». Ближайшей к проекту является станция метро «Преображенская площадь» (15 минут пешком). Срок сдачи намечен на III квартал 2022 года. Площадь лотов варьируется от 39,8 до 108,1 кв. м, а цена квартир на старте начинается от 6,9 млн рублей.

Новые корпуса в «старом» ЖК

Если квартиры в проекте, который совсем только-только вышел на рынок, по каким-то причинам не устраивают, можно рассмотреть новые корпуса в ЖК, которые строятся уже давно. Например, лидеры по ценам в разных сегментах по числу комнат представлены в ЖК «Скандинавия» от ГК «А101» в Новой Москве. В частности, здесь представлен самый доступный вариант однокомнатной квартиры — 38,7 кв. м за 4,9 млн рублей (без отделки), здесь же расположена и самая дешевая «двушка» — 56,3 «квадратов» за 5,8 млн рублей (тоже без отделки). И здесь же вы найдете и самую доступную «трешку» — 73 кв. м за 7,7 млн рублей (отделка снова не входит).

Читать еще:  Индивидуальные счетчики на отопление в многоквартирном доме

Структура предложения комфорт-класса по стадии строительной готовности, кв.м,%

Новые проекты столичных новостроек II квартала 2019 года

Новостройки на стадии котлована

распечатать

Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована является наиболее выгодным вариантом приобретения жилья в Москве. Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet предлагает купить такую недвижимость по очень привлекательной цене. Часть корпусов на объектах недвижимости уже строится, следующие очереди – на этапе котлована. Срок сдачи объектов в эксплуатацию – 2020, 2021, 2022 годы. Сотрудничество с лучшими столичными застройщиками, обладающими безукоризненной репутацией, позволяет нам гарантировать соблюдение договорных сроков и возможность наблюдать за ходом строительства.

Наши предложения

В каталоге агентства недвижимости Est-a-Tet к продаже представлены объекты в жилых комплексах, находящихся на этапе возведения. В нашей базе можно выбрать квартиры:

  • Площадью от 24 квадратных метров;
  • С разнообразной планировкой;
  • На любом этаже.

На сайте агентства имеются описания объектов, их фотографии, отзывы реальных покупателей. Получить детальную информацию об интересующем вас жилье можно у консультанта Est-a-Tet.

Как выгодно вложить деньги в новостройку

Инвестиции в новостройки не пользуются большой популярностью. Обусловлено это высокими рисками, но этот риск оправдан, так как доход можно получать, как от сдачи квартиры в аренду, так и заработать на перепродаже жилья.

Примерный заработок на аренде составляет 5-7% годовых. Это небольшой доход, но недвижимое имущество гарантировано сохраняет капитал. Если деньги не вкладывать в какие-то проекты, то через время они обесцениваются из-за инфляции. Это не случится при их вложении в новостройку.

Стратегия перепродажи

Главное преимущество перепродажи состоит в том, что не нужно вкладывать свои сбережения. Жилье можно приобрести за заемные средства, взяв ипотеку без начального взноса. Взять выгодный кредит помогут ипотечные брокеры.

ВНИМАНИЕ! Если с нулевым начальным взносом заем не получается оформить, можно вложить 15-25% от стоимости объекта и взять кредит на долгий период с невысокой месячной обязательной оплатой по ипотеке.

Дополнительные вложения в жилье не потребуются. Нужно лишь приобрести недвижимость, и оплатить кредит до момента перепродажи квартиры. Этапы действий:

  1. Выбрать недвижимость для инвестирования в новостройке (2-4 дня).
  2. Приобрести жилье (2-3 дня).
  3. Выставить на продажу через 2-3 года.
  4. Продать недвижимость (2-3 дня).

Как правило, доход составляет 35-45% от общей стоимости жилья за 18 месяцев. Если недвижимость приобретена за 2 млн. руб., ее можно продать за 2,5-2,7 млн. через 1,5 года.

Рекомендация: По факту доход от вложения денег в строящееся жилье выше на 25-35%, так как инвестору не нужно вкладывать 2 млн. своих средств. Инвестирование составляет 15-25% от общей стоимости (начальный взнос по кредиту) + сопутствующие затраты + сумма обязательных месячных выплат за 1,5 года. Чаще всего затраты инвестора составляют не более 27-32% от стоимости недвижимости.

Покупка жилья в новостройке

Основная проблема для каждого инвестора, выбор новостройки для инвестирования. Многие квартиры со временем не дорожают и даже падают в стоимости. В этом случае нужно учесть следующее:

  1. на какой стадии строительства приобретается жилье (на этапе котлована, во время возведения здания, когда дом практически построен или он уже полностью готов к эксплуатации);
  2. особенности квартиры;
  3. особенности дома и его месторасположения.

На этапе котлована

Вложиться в строительство квартиры на этапе котлована – прибыльный вариант, но в тоже время это наиболее рискованный способ инвестирования денег. Прибыльный, так как на этой стадии самые низкие цены на жилье.

Рискованный, так как эта квартира может в дальнейшем остаться только в проектной документации.

Множество недостроев в Москве и не только, а также проблема обманутых граждан, вложивших свои средства и не получивших жилплощадь, было причиной пересмотра правительством подхода к долевому участию при постройке дома.

В 2017 г. Дума приняла решение об отказе договоров долевого участия и о введении проектного финансирования. Полный переход запланирован на 2020 г.

Из-за поправок в ФЗ №214 вложить деньги в новостройку в строящемся здании уже не получится. Финансировать постройку теперь будут не дольщики, а банковские организации.

Множество дополнительных условий к застройщикам вытеснило с рынка мелких инвесторов и заставило строительные компании увеличить стоимость (по мнению аналитиков, на 17-22%).

ВНИМАНИЕ! Пока закон еще не набрал полную силу, можно недорого приобрести жилье в новостройке на этапе котлована. Важно только реально определить риски и найти проверенного застройщика.

На этапе строительства

Приобретение недвижимости на этапе строительства не настолько рискованно, в отличие от инвестирования капитала от вышеописанного способа. Риски уменьшаются при приближении сдачи дома, но увеличивается стоимость жилья.

Если нужно снизить риск, стоит поискать практически достроенные дома за 2-3 месяца до их сдачи. Это безопасный и вместе с этим прибыльный способ. Когда дом сдан в эксплуатацию, при продаже квартир можно зарабатывать 12-17% от их начальной стоимости.

Характеристики квартиры

Требования к недвижимому объекту при покупке в новостройке: высокая доходность и потенциал увеличения стоимости. Перед тем как инвестировать деньги, нужно оценить жилье по таким параметрам:

  • Планировка. Так как чаще всего инвестор не производит перепланировку, особых условий к этому пункту нет. Нужно исходить из требований будущих клиентов. Можно узнать у риэлторов, какие квартиры наиболее востребованы в этом районе. В первую очередь покупатели ценят отдельные ванну и туалет, большие размеры кухни, наличие дополнительных пристроек.
  • Этаж. Меньше всего востребованы последние и первые этажи, но их стоимость намного дешевле. Если планируется заработать на новостройках на сдаче квартиры, этаж непринципиален, для продажи лучшими являются 4-6 этаж.
  • Общий размер и наличие отдельных комнат. Наиболее популярны – однокомнатные квартиры площадью 35-45 м 2 .
Читать еще:  Квартира социального найма что это такое

Рекомендация: Самые выгодные в Москве для инвестиций новостройки те, где в планировке находятся квартиры-студии.

Месторасположение дома и района:

  1. Панельные, монолитные или кирпичные дома. Здания из кирпича дороже по цене, но являются надежными и популярными у покупателей. Монолит дешевле кирпичных домов и также характеризуется долговечностью. Панель – самый бюджетный вариант.
  2. Точечная постройка, жилищный комплекс. Сегодня популярно жилье в закрытом ЖК. Но цены на квартиры в жилищном комплексе дороже.
  3. Особенности придомовой территории. Ухоженный дворик с растительностью и детской площадкой увеличивают шансы продать квартиру.
  4. Наличие транспортной развязки. Если на окраину города требуется ехать с пересадками или жилье расположено далеко от метрополитена (в мегаполисах), это негативно отразиться на продаже.
  5. Развитая инфраструктура. Близкое расположение учебных заведений, супермаркетов, парков развлечений, поликлиник влияет на стоимость.
  6. Наличие автомобильной стоянки. Основной фактор для владельцев авто – собственное место для стоянки.

Инвестиционные в Москве квартиры в ЖК продать иногда сложно, тем более во время кризиса, а уже построенное жилье бюджетного класса постоянно востребовано. Также в жилищных комплексах бывает множество предложений о продаже недвижимости.

Реальная покупка у инвестора квартиры основана на его конкурентоспособности с другими продавцами. С условием хорошей инфраструктуры можно рассмотреть жилье в точечных постройках.

Особенности продажи

Продажа квартиры в новостройке – завершающий этап. Когда здание сдано, а жилье увеличилось в стоимости, нужно лишь выставить недвижимость на продажу, оформить сделку и определить полученный доход.

Рекомендация: Если инвестор неверно рассчитал, и жилье не подорожало за несколько лет, его выгодней не выставлять на продажу с потерей прибыли, а сдать в аренду.

В новостройке

Как правило, инвесторы продают квартиру в таком же виде, как приобрели, без дополнительных затрат. Но это решение будет зависеть от определенной ситуации сложившейся на рынке. Если купленное жилье без отделки, а востребованы лишь готовые квартиры с вариантом «под ключ», есть смысл подстроиться под эти условия.

Как продать квартиру в новостройке:

  • Нужно использовать все способы продажи (не меньше 50 вариантов). Все форумы, «сарафанное радио», помощь риэлторов, газеты и сайты с объявлениями – то есть, все возможные варианты.
  • Узнайте реальную цену жилья в определенном районе на данный момент и установите стоимость не выше средней. Лучше всего сюда сразу заложить возможность незначительного снижения цены.
  • Сделайте фотографии и напишите продающее объявление, где указываются все преимущества жилья, опишите способы оплаты (в частности с помощью материнского капитала).
  • Подготовка перед продажей. Наведите порядок: квартира должна выглядеть чистой и готовой к проживанию.

Продажа как бизнес

Продажа недвижимости может являться не разовой сделкой, а постоянным бизнесом и главным источником получения прибыли. С каждой новой инвестицией можно все лучше понять рынок и научится подбирать наиболее перспективные проекты для дальнейшей перепродажи.

Преимущества такой стратегии – высокая ликвидность при незначительных стартовых капиталовложениях (если взять ипотечный кредит) и минимальное приложение усилий. Перепродажа недвижимости заставит работать деньги. Это полупассивные вложения, практически не занимающие время.

Определить, как заработать на квартире, легко: необходимо приобрести жилье дешево, а продать дорого. Так как квартира – дорогой объект, увеличение цен на недвижимость на 15-25% составит неплохой доход. А использование ипотеки поможет повысить прибыль. Но не у всех получается хорошо заработать на продаже квартиры.

Возможные риски

Существуют определенные риски перепродажи:

  1. Риск не перепродать жилье. Если спрос превышает предложение, продать жилье трудно. Поможет только дисконт или уникальное предложение (если есть определенные преимущества перед такими же квартирами на рынке). Альтернатива: сдача в аренду.
  2. Риск, что жилье не увеличится в стоимости. Можно приобрести недвижимость, которая не только не повысится в цене, но и, наоборот, упадет через несколько лет. Чтобы это не допустить, нужно выбирать квартиру четко по чек-листу.
  3. Риск не достроенного объекта. Если приобретать жилье в недостроенном здании, еще не сданным в эксплуатацию, есть риск банкротства застройщика. В таком случае стройку могут заморозить на продолжительный срок. Чтобы минимизировать риск, приобретайте жилье в уже готовом доме на завершающей стадии строительства.

Аналитики в области инвестиций утверждают, что самой выгодной покупкой будет квартира, объединяющая в себе доступную стоимость и удобную концепцию строительства. Конкурентоспособность – также немаловажный фактор.

Проект, предлагающий уникальные планировки, интересные решения, другие преимущества (кладовка, большая лоджия, красивый вид из окна), имеет больше шансов на успех, чем дома, сделанные по стандартной схеме.

Застройщик ЖК «Композиция №24» продает квартиры вне 214-ФЗ

Реализация помещений в жилом комплексе «Композиция №24» на юге столицы осуществляется не в рамках федерального закона о долевом строительстве (214-ФЗ), сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

ЖК строится на ул. Хавская, вл. 24 в районе Даниловский.

«Совместно с органами прокуратуры мы провели проверку в отношении застройщика ООО «Хавская-24». Было установлено, что все помещения – жилые и нежилые – кладовые, машиноместа, коммерческие – в этом жилом доме уже выкуплены юридическим лицом на основании договора купли-продажи, а не по форме, предусмотренной 214-ФЗ», – сказала Анастасия Пятова.

  • долевое строительство
  • эскроу-счета

Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому был принят закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом. Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысячи обманутых дольщиков.

Читать еще:  Как рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости

С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета. Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.

Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком. Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик.

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 дней.

Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.

Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:

  • если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  • девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  • застройщик ликвидирован по решению суда.

Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – НЕЛЬЗЯ.

В этом случае дольщик имеет право:

  • забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку;
  • оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Назад

Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.

Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.

Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

Она отметила, что схема реализации помещений по этому проекту изначально проходила не в рамках закона о долевом строительстве. Однако застройщик активно размещает в интернете рекламу о продаже квартир в этом объекте.

«Москомстройинвест предостерегает потенциальных покупателей от юридических сложностей и возможных последствий, которые могут возникнуть у граждан при оформлении любых договорных отношений по этому проекту, а также потенциальных инвесторов, уведомляя их о том, что гарантии защиты прав, предусмотренные 214-ФЗ, на этот проект не распространяются», – подчеркнула Пятова.

Она пояснила, что в данном случае с покупателями будут заключаться договоры не долевого участия, а иной формы, предусмотренной гражданским законодательством – купли-продажи будущей недвижимости. И второй стороной сделки здесь будет не застройщик, а инвестор – юридическое лицо, ранее выкупившее весь объем помещений.

Это так называемая «серая» схема продаж, при которой действия застройщика и договорные отношения с приобретателем не регулируются 214-ФЗ.

«Участвовать в инвестировании этого проекта могут только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Для граждан уступка прав требования на жилое помещение по договорам, не являющимся ДДУ, запрещена», – отметила председатель Москомстройинвеста.

Напомним, проект ЖК «Композиция №24» возводится на ул. Хавская, вл. 24 в районе Даниловский. В него входит восьмиэтажный дом из трех жилых секций на едином стилобате с подземным этажом. В здании будет 74 квартиры и столько же машиномест.

Площадь участка, на котором возводится объект, составляет 0,39 га, площадь застройки – более 1,5 тыс. кв. метра. Общая площадь объекта составляет более 11,8 тыс. кв. метров.

Разрешение на строительство объекта действует до 2022 года.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector