Квартира первичного рынка

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.

Что такое первичный рынок жилья?

Рынок первичного жилья в России оброс множеством стереотипов. Наиболее популярный из них заключается в том, что первичное жилье являет собой квартиры в строящихся или только сданных в эксплуатацию домах.

Вторичный же рынок многие воспринимают, как рынок, на котором продаются квартиры из старого жилого фонда. Данный материал призван развеять данные ошибочные предположения и четко разъяснить определение, а также преимущества и недостатки первичного рынка жилья.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Первичный рынок жилья

Итак, первичным жильем называется жилое помещение, которое впервые выставлено в качестве товара. Проще говоря, это те квартиры, на которые еще ни разу не было установлено право собственности. Собственно, продавцами данного жилья являются строительные компании или государство.

Первичное жилье может быть приобретено или посредством участия в долевом строительстве в процессе возведения дома, или же в готовых новостройках с квартирами, которые не были зарегистрированы в государственном реестре собственности.

Что касается стоимости квадратных метров такого жилья, то на первых стадиях строительства она является минимальной и растет пропорционально прогрессу возведения данного дома.

Целесообразность покупки недвижимости на первичном рынке напрямую зависит от сроков строительства, дальнейших денежных инвестиций в благоустройство нового жилья и степени риска участия в долевом строительстве.

В покупке первичного жилого помещения есть смысл лишь в том случае, если получение места проживания и прописки не являются первостепенными вопросами и могут быть отложены на несколько лет до окончания строительства. В противном случае, данный вариант смело можно отбрасывать.

Квартира в новостройке без обмана.

Как принимать квартиру в новостройке, читайте тут.

Нужно учесть, что получив такое жилье, сразу в него не въедешь. Там нужно будет проводить ремонт с самой начальной стадии. Есть и плюс: не нужно будет ничего переделывать от прежних владельцев, ввиду отсутствия таковых. Но вряд ли он может перекрыть минус в виде существенных дополнительных трат времени и денег.

Читать еще: Мировое соглашение квартира

В целом долевое участие является процессом, сопряженным с рядом рисков, несмотря на свою юридическую «чистоту». Главными из них являются сложность прогнозирования точной даты окончания строительства, вероятность банкротства застройщика, а также возникновение экономических и социальных изменений внутри страны.

Привлекает лишь один момент: если процесс пройдет без проблем, вы получите юридически «чистый» и дорогостоящий объект недвижимости.

Первичный рынок жилья: плюсы и минусы

Рассмотрим некоторые аспекты «первички»:

Денежный аспект. Здесь есть подтвержденная фактами и временем закономерность: чем раньше вы подпишите договор о долевом строительстве, тем меньшей для вас будет цена за 1 кв. м.;
Сроки. Если вы подписали договор в момент, когда дом находится еще на этапе котлована, сроки его ввода в эксплуатацию и обретения права собственности могут растянуться на длительный срок (1,5 – 2 года). Здесь более привлекательной выглядит квартира на вторичном рынке, ведь в нее можно въехать почти сразу после завершения сделки купли-продажи;

Дополнительные траты. Квартира на первичном рынке передается собственнику чистой не только в юридическом, но и буквальном смысле. То есть отделка там, максимум, черновая. А значит будьте готовы к существенным тратам на ремонт. В случае со вторичным рынком, ситуация намного проще. Что важнее – наличие «первички» или экономия на ремонте, решать вам;
Ипотечный кредит. С этим возникнет проблема. Далеко не каждый банк станет кредитовать договор долевого строительства. Даже если и согласится, то с повышенной процентной ставкой. Это объясняется тем, что банки не хотят брать на себя риск, ведь в случае банкротства застройщика, они станут владельцами неликвидного объекта.

Отметим, что риск быть обманутым застройщиками весьма высок лишь в том случае, если вы доверили деньги строительной компании с низким авторитетом. Застройщик, имеющий солидный имидж, никогда не станет им рисковать.

А потому сделка с такой компанией является весьма выгодным мероприятием с очень низкой вероятностью возникновения проблем.

Какие преимущества имеет владелец квартиры на первичном рынке недвижимости:

Юридическая чистота квартиры;
Психологический комфорт, обусловленный так называемым «эффектом первого хозяина»;
Возможность получить сверхрыночную прибыль до 30%, в случае правильного инвестирования на раннем этапе строительства.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Расхожее среди обывателей мнение, что первичное жильё – это новые дома, а вторичное – уже обустроенные, обжитые квартиры, нуждается в уточнении. Далеко не всегда новостройка является первичкой.

Решая вопрос по приобретению жилья, многие отдают предпочтение так называемому «вторичному» сегменту на рынке собственности. Причина проста: квартира в новом, уже сданном в эксплуатацию доме, стоит существенно дороже. Что такое «вторичка» и новостройка в недвижимости – этот вопрос следует рассмотреть подробно.

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

по договору долевого участия у юридического лица;
по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Читать еще: Когда нельзя делать ремонт в многоквартирном доме

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.

Недостатки и достоинства есть у всех категорий жилья – как у новостроек, так и «вторички». Выбирая квартиру для покупки, каждый человек сам определяет критерии, которые являются для него решающими.

Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости?

Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный вид собственности.

Первичный рынок – это различные новостройки, т.е это недвижимость, которая ещё не состояла в собственности. Покупатель приобретает новую квартиру, которую только построили, она является первичной.

Теперь разберём, что такое вторичный рынок? Исходя из названия и вышесказанного определения, можно понять предназначение вторичного жилья! Это жильё с «историей» т.е приобретенная квартира уже не является «первой свежести», у ней уже был собственник.

Что лучше? Выбор за вами!

Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.

Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.

Читать еще: Как обманывают покупателей квартир

Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке

Не нужно платить разнообразным посредникам.
Ремонт можно сделать самостоятельно, создать свою «атмосферу».
Не нужно тратить множество денег, дом новый и не требуется заменять трубы и прочее.
Цена за купленную квартиру будет идти в положительном направлении. Если будет необходимость, вы можете продать её. То есть, не потерять кучу денег!
Не следует проверять «историю» и рисковать. Лишь требуется проверить застройщика и убедиться, что всё в порядке т.е по закону.

Негативные аспекты первичного рынка

По срокам может быть задержка, дом позже построят.
Строительная компания может стать «банкротом», дом не достроят.
Выдача и подготовка юридических документов – это долгий процесс, ждать их придётся не один месяц.
В новостях мы видим зачастую недобросовестные организации. Собрали деньги, ничего не построили и уехали в «тёплые» страны.
Квартира без отделки? Придётся потратиться на ремонт.
Все жильцы будут встречать новоселье с вами т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой.
Может оказаться, что рядом не будет соц.учреждений – школы, садики, магазины, парковки и появиться это неизвестно когда.
Деньги на домофон, консьержа и тому подобные затратные мероприятия.
Стрессовые ситуации – нужно ждать когда построят дом, много неприятных моментов.
Деньги на квартиру – банки выдают кредит с большими процентами или вовсе отказывают в выдаче.

Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки

Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.

Былое превосходство

Также вторичный рынок – это более широкий спектр возможностей, вы можете поменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную, доплатив при этом №-ую сумму денежных средств.

Строители смотрят на вторичный рынок и по нему определяют, выгодно ли строить сейчас или подождать? Если цена низкая, спрос отсутствует или слишком мал, то постройка нового сооружение не будет осуществлена. Если затрачиваемые деньги на строительство имеют высокую планку, соответственно и цена за квартиры повышается. К чему это приводит? Покупатели бегут приобретать недвижимость с историей.

Существует веские основания приобретать именно новое жильё – на это есть масса причин и даже ценовая ситуация порой ничуть не пугает будущих собственников.

Незаконченное противостояние

Вторичный и первичный рынок реагируют по-разному на всевозможные нестабильные ситуации. К примеру, если спрос на квартиры падает – их могут не покупать, значит, организация может обанкротиться. В то время как на вторичное жилье плохая тенденция не скажется – цена зависит от собственника. Вторичный рынок быстро подстраиваться под сегодняшние реалии, в то время как новостройка прямиком зависима от спроса.

Жильё второго сорта имеет более стабильный рынок и более насыщенное квартирное «царство». У покупателя широчайший выбор, он может подобрать для себя наиболее лучший вариант.

Новые дома не несут в себе больших рисков! Старое жильё может иметь богатую историю – множество собственников, вам могут подсунуть квартиру с «сюрпризом». Другое дело, что строят сейчас не так часто! По цене, новые квартиры стоят на 15-25% ниже, чем их предшественники.

Какой вывод?

Сделать вывод о том, что какой-то из рынков лучше – глупо! Оба имеют свои как плюсы, так и минусы! Всё зависит от покупателя – желаете купить новую квартиру? Пожалуйста, выбирайте! Нет? Обращайтесь в агентство, ищите на вторичном рынке!

Таким образом, предпочтения заинтересованного и влияют на окончательный выбор. Подходите к покупке ответственно, ведь сравнительный аспект ещё никто не отменял!