Квартира бабушкин вариант

Жили у бабуси.

Каждый, кто хоть раз брался снимать квартиру в Москве — если речь, конечно, не об «элитке», — наверняка знаком с формулировкой «бабушкин вариант». Что стоит за этими словами? Какова стандартная комплектация «бабушкиного варианта»? Бежать ли от таких объявлений, сверкая пятками? А если такую квартиру хотите сдать вы сами, стоит ли вкладываться в ремонт? В вопросе разбиралась редакция «Недвижимости и Цен».

Понятно, что определение «бабушкин вариант» — оценочное и условное. И все же большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении, что поставить знак равенства между этим термином и еще одним — «убитая квартира» — сегодня серьезной ошибкой не будет. Арендный фонд за последние несколько лет сильно обновился за счет большого объема новостроек, которые владельцы уже успели привести в порядок и выставить на рынок. И если раньше, чтобы называться «убитой», квартира должна была быть как минимум залитой, погоревшей или хотя бы хорошенько разгромленной, сегодня уже достаточно, чтобы владельцы долгое время не занимались ремонтом и не следили за амортизацией. «По Москве сейчас сдается не меньше полумиллиона квартир, и столько же в ближайшем Подмосковье, — делится данными Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — При этом „убитых“ сейчас на рынке совсем мало, не больше 5 %: собственники научились считать деньги в своем кармане. Несколько лет назад, когда спрос превышал предложение, такую квартиру можно было сдать лишь чуть дешевле обычной. Но сейчас, когда даже скромный арендатор может выбирать, типичная бабушкина квартира просто обречена на простой».

С другой стороны, 5 % от миллиона — это 50 тысяч квартир. Не так уж и мало. Как предостерегает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чаще всего подобные квартиры выставляются в рекламу с более нейтральной пометкой — «простая квартира», «сделан косметический ремонт» и т. п. Пометку «бабушкин вариант» скорее поставят, если квартиру надо сдать срочно, и владелец заранее согласен на дисконт.

Ты узнаешь ее из тысячи

Понятно, что формулировка «бабушкин вариант» взята не с потолка: она довольно точно описывает параметры квартир, сдаваемых как самими бабушками и дедушками, перебравшимися, например, на дачу, так и их нерадивыми (или просто не имеющими средств на минимальный ремонт и обстановку) наследниками. «У моих знакомых был случай, — рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Покупатель искал квартиру в старом фонде. Вариант нашелся, но собственник не предупредил, что эту квартиру сдает одна из наследниц. В итоге шок испытали все: и риелтор, и покупатель, которого, не подготовив, пригласили на просмотр, и сам продавец — он, конечно, был в курсе, что жилплощадь сдается, но никак не ожидал увидеть там толпу мигрантов, двухъярусные кровати по периметру комнаты и прочие „прелести“». При такой эксплуатации «убить» квартиру можно и за полгода. Результат для съемщика — битый кафель, старая, расшатанная и текущая сантехника, ковры на стенах, мебель 80-х и ранее (впрочем, 90-е — уже тоже вполне «бабушкины»), на полу — рассохшийся паркет, ободранные доски, а то и клочья линолеума или потерявший всякий цвет ковролин. «В основном, конечно, «бабушкин вариант» можно найти в пятиэтажках и другом старом фонде. Но, как ни удивительно, такие квартиры есть и в новостройках: бывает, люди покупают жилье с самым простым ремонтом от застройщика и заставляют квартиру различными старыми вещами — из серии того, что раньше ссылалось на дачу», — рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья».

Как примету времени, связанную именно с организацией в сдаваемых квартирах мигрантских общежитий, можно добавить и полное отсутствие мебели, даже старой (чтобы обеспечить максимум спальных мест, от всего лишнего избавляются).

Qui prodest

Зачем снимать плохую квартиру, если можно снять хорошую? Ответ, как нетрудно догадаться, имеет экономические корни. «Целевая аудитория такого предложения — студенты, одинокие молодые люди, которые копят на что-то или просто ограничены финансово, мигранты. Целенаправленно подобное жилье не ищут, но часто в обозначенном бюджете бывают доступны только «бабушкины варианты»», — комментирует Николай Косяк, руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co.

Сколько можно сэкономить? Ирина Доброхотова рассказывает, что собственники «убитого» жилья как будто и не слышали о кризисе и продолжают выставлять свои квартиры по среднерыночной ставке. Однако при торге настойчивый арендатор вполне может выторговать скидку в 15–20%. «Плюсов для съемщика может быть несколько: возможность снизить плату за аренду, договориться об отсутствии страхового депозита, — добавляет эксперт. — А если собственник лояльно относится к перестановке и приветствует любые изменения в квартире, постепенно жилье можно улучшить до вполне приличного состояния (при этом желательно подстраховаться от повышения арендной ставки на какой-то срок, отдельно обозначив это в договоре найма). Так что неленивые и креативные арендаторы могут даже выиграть от аренды такого жилья».

Лучшее — враг посредственного?

Как говорит Павел Луценко, если «однушку» в состоянии «под бабушку» собственник сдаст за 15–25 тысяч рублей в месяц (в зависимости от местоположения), то с дешевой, но приличной отделкой она может сдаваться уже минимум за 30–40 тысяч: «Отделка, конечно, влетит в копеечку: за косметический ремонт небольшой однокомнатной квартиры придется выложить не меньше 150 тысяч рублей, за минимум мебели — еще 200–300 тысяч».

На ремонт и более-менее приличную обстановку нужно потратить порядка 200 тысяч рублей, и это — без учета капитального ремонта санузла, говорит Роман Бабичев: «И если в квартиру вложить 200 тысяч, цену можно будет поднять с условных 20–25 тысяч максимум тысяч на пять. „Отбить“ этот ремонт можно будет через 40 месяцев, а это 3,5 года. При этом если люди живут в это время в квартире, то после них опять придется делать ремонт. В нынешней экономической ситуации целесообразность переделки „бабушкиного варианта“ сомнительна».

«При прочих равных условиях аккуратная квартира со свежим ремонтом, приятной атмосферой вызовет больше симпатии у потенциального арендатора, нежели обшарпанная халупа с неработающей сантехникой. Но первая квартира будет обладать большей ликвидностью исключительно в рамках своего класса, — говорит Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Об этом следует помнить собственнику, планирующему делать ремонт перед сдачей жилья в аренду. То есть не надо вкладывать деньги в дорогостоящий ремонт в дешевой квартире, надеясь тем самым значительно повысить арендную ставку либо перевести квартиру в другой класс. Если собственник планирует сдавать квартиру по демократичной цене, достаточно освежить обои и потолки». И все же полностью «убитую» квартиру лучше привести в порядок перед сдачей, советует Павел Луценко, иначе шансы сдать ее, пусть и дешево, стремятся к нулю: «Приличный риелтор не возьмется ее сдавать, а это уход в полукриминальный сектор, работа с сомнительными посредниками, сдача в аренду дружному коллективу гастарбайтеров, а то и что-нибудь похуже со всеми вытекающими последствиями, включая проблемы с законом». Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод: со временем «бабушкиных» квартир будет все меньше. «Люди хотят жить в нормальных, свежих квартирах, — резюмирует Роман Бабичев. — В ближайшие лет пять количество таких жилплощадей сократится процентов на 50. А чтобы приличная квартира стала „бабушкиным вариантом“, потребуется лет 40, так что тенденции к увеличению таких вариантов нет».

Бабушкин вариант

В последнее время много пишут о съёме квартир — пожалуюсь и я. Семейной паре с собакой, оказывается, остаётся только завернуться в простыню и ползти в сторону клад… бабушкиных вариантов.

Что такое «бабушкин вариант»? Каждый видел хотя бы раз в жизни: деревянные доски на полу, сервант во всю стенку, ковры на полу, ковры на стене, ковры на потолке, раздолбанная сантехника, засранная плита. О да, там вас нехотя готовы принять, сморщившись, будто делают одолжение, и задрав ценник в полтора раза. Вот только БВ нас абсолютно не интересует. Найти же квартиру с действительно хорошим ремонтом, в которую пустят с собакой, почти невозможно. 75% квартир отсеивается на этом самом слове, остальные 25% либо ужасны, либо совсем далеки от центра/метро, либо имеют непомерно завышенный ценник. Нашла коса на камень. Куда мы хотим, нас не берут; куда нас берут, мы не хотим.

А теперь внимание: открываю тайну владельцам квартир. Кошки, которых вы вполне охотно пускаете жить в свою квартиру, подерут вам обои и мебель с гораздо большей вероятностью, чем мой флегматичный золотистый ретривер, которому дела нет ни до мебели, ни до соседей.

И последнее: все хотят депозит на случай ущерба, который в конце тебе всё равно не вернут, с лупой выискивая на предметах потёртости и царапинки, но никто не понимает, что как раз депозит и страхует от безумных животных. Только хозяева-собачники понимают, что не все четвероногие хотят закусить диваном. Осталось найти таких с нормальной квартирой.

Из «бабушкиного варианта» в современную квартиру

Что делать, если вам досталась квартира с ремонтом 60-х годов, а возможности делать капитальный ремонт нет. Вам помогут эти 7 простых советов, с помощью которых морально устаревший интерьер превращается в современный и стильный.

1. ДОЛОЙ СТАРЫЕ ОБОИ

Начните с основного, что портит вид квартиры — это старые обои с уж давно вышедшим из моды принтом. Вместо этого, просто зашпаклюйте и покрасьте стены. Сейчас дизайнеры предлагают выбирать между нейтральной бело-серо-бежевой гаммой и яркими, сложными тонами. А если квартира еще и расположена в старом фонде, то наверняка за слоями старых обоев спрятана кирпичная кладка, которую, бывает, достаточно просто покрыть лаком.

2. МЯГКАЯ МЕБЕЛЬ В АКТУАЛЬНОМ СТИЛЕ MID-CENTURY

Наверняка, в старой квартире осталась какая-то мебель времен советского союза. Не торопитесь избавляться от кресел и диванов. Мебель, стилизованная под предметы середины прошлого века — один из основных трендов этого года. Достаточно просто поменять обивку на новую и обновить лак.

3. ПРАКТИКУЙТЕСЬ В РЕСТАВРАЦИИ

Мягкая мебель — не единственное из того, что вы можете спасти. Отдельные шкафы из громоздких стенок, тумбочки и столики тоже могут прекрасно вписаться в интерьер. Но для этого, разумеется, прийдется поработать над состоянием мебели. Обновить лаковое покрытие можно в специализированной мастерской или даже самостоятельно. И не забывайте про новую фурнитуру, для того чтобы дать старой мебели новую жизнь.

4. ЯРКАЯ КУХНЯ

Кухонная мебель — это одно из самых существенных вложений в интерьер. Если старый гарнитур еще не разваливается и дверцы от шкафчиков на месте, то можно попробовать дать шанс на новую жизнь и этой мебели. Чтобы такие шкафы смотрелись актуально, следует покрасить их либо в тон стен, либо в принципиально другие, контрастные цвета. При этом, цвет верхних и нижних шкафов может отличаться.

5. СТАРАЯ НОВАЯ ПЛИТКА

Плитку на кухонном фартуке тоже не обязательно демонтировать. Конечно, если плитка уже давно растрескалась от времени, то разумнее ее заменить. Но если плитка целая, можно попробовать ее обновить, покрасив в подходящий оттенок. Для этого вам понадобится растворитель, наждачная бумага, грунтовка и краска (эмаль подойдет лучше всего).

6. ЛЕГЕНДАРНЫЙ КОВЕР

Тот самый ковер, который вызывал всеобщее возмущение, находясь на стенах, вызывает восторг дизайнеров, будучи логично расположенным на полу. Состаренные, винтажные ковры сегодня украшают лучшие интерьеры в качестве арт-объектов. Почему бы и вашему ковру не сменить роль?

7. ВСЕ НЕОБХОДИМОЕ У ВАС УЖЕ ЕСТЬ

После глобальной уборки и обновления мебели, вам останется добавить только декор. Не спешите отправляться в магазин, ведь все необходимое у вас уже есть. Наверняка найдутся и вазочки, и милые безделушки, способные украсить вашу новую квартиру. Докупить останется только текстиль и, конечно же, живые цветы и фрукты, чтобы наполнить вазы.

Не «бабушкин вариант»: сколько стоит сделать роскошный ремонт в съемной квартире

Опыт читательницы Т—Ж

Этот текст написал читатель Т—Ж . Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

Я сняла убитую «бабушкину» двушку на Курской и сделала в ней ремонт своими руками.

На все потратила примерно 35 000—40 000 Р и две недели. Аренда квартиры в месяц стоит столько же.

Увидела в комментариях одной группы про аренду спор о ремонте в одной из квартир: Царицыно, 28 000 Р , ковер на стене и «бабушкина» мебель. Конечно, приходить и писать «ваша квартира отстой» — это дурачество, да и вообще не нужно так делать. Но в комментариях я увидела расчет косметического ремонта в 300 000 Р и решила, что пора поделиться своей историей.

Поиски квартиры

Это моя седьмая или даже восьмая съемная квартира в Москве. Я понимала, что найти вариант, который мне абсолютно понравится и при этом не выйдет за рамки бюджета, почти невозможно.

Последние полгода я смотрела на Ютубе одно за другим видео с ремонтами и переделками квартир и очень хотела сделать так же. Поэтому искала квартиру, в которой хозяева разрешат делать что угодно за их или мой счет. Но я понимала, что не хочу, например, заниматься заменой сантехники, кухни или ванной, — это сложно, дорого и невесело. Мне нужен был вариант, где потребуется только косметический ремонт.

Первый вопрос, который я задала, когда звонила по объявлению, — можно ли сделать ремонт. Риелтор ответила: «Все что угодно за ваш счет». Договариваться с собственником особо и не пришлось, он осознавал, что квартира в ужасном состоянии, и единственное, о чем попросил, — не красить стены в черный, потому что его трудно перекрашивать.

Во время подписания договора я пошутила, что если они вдруг решат меня выселить, я не поленюсь, куплю на «Авито» старые обои и кучу мебели и верну квартиру в исходное состояние. Все еще настроена так сделать. Вообще, умные люди советуют прописывать все условия в договоре и заключать его сразу на несколько лет, но я всего этого не делала, потому что было лень.

Я немного переживала, что после ремонта может измениться стоимость аренды или того хуже — меня попросят съехать. Первое время даже не могла ощущать эту квартиру домом. Но я дала себе срок в полгода: решила, что если проживу здесь шесть месяцев, после уже не буду воспринимать новость о вынужденном переезде с грустью.

Но мы с первой встречи поладили с собственником, а когда он приехал после первого месяца за деньгами и увидел ремонт, даже сделал мне скидку на коммуналку и завалил меня комплиментами.

От плана до реализации

Хоть я и делала ремонт впервые, у меня за плечами часы теории с Ютуба. Я составила в Notion план ремонта. Потратила на его составление вечер после подписания договора: смотрела фотографии квартиры и выписывала, что и в какой комнате хочу сделать. Без этого было сложно планировать работу, заказывать материалы и оценивать прогресс. Вначале даже расписывала задачи на каждый день, но быстро поняла, что планы легко рушатся, поэтому переехала в Телеграм, где по вечерам фиксировала итоги дня и записывала дела на завтра.

Еще пользовалась доской в «Пинтересте», куда я давно собираю идеи для ремонта. Пересматривала ее и выбирала фотографии с похожими на мою планировками — это помогало представить, что я вообще хочу делать.

План ремонта в Notion Доска с идеями для ремонта в «Пинтересте»

Я написала в Твиттере, что собираюсь делать ремонт, и выложила фотографии квартиры до ремонта, о процессе рассказывала в телеграм-канале. Почти каждый день мне помогали друзья, знакомые и даже незнакомые люди. Приходили парни, которым просто нравится мастерить и скучно сидеть дома. Одна девочка сказала, что покраска моих стен и обдирание обоев помогает ей забыть хоть на несколько часов о своих тревогах и переживаниях. Это было очень приятно и неожиданно.

Без этих людей я точно не управилась бы за две недели.

Один раз мы накосячили — покрасили плитку в ванной неподходящей краской. Оказалось, что это обычная водоэмульсионка: она снималась ногтем, а от воды оставляла белые ручьи. Пришлось потратить вечер на то, чтобы снять ее шпателем и тряпкой.

Из мастеров звала только электрика, чтобы разобраться с проводкой и розетками, а также консьержа с друзьями: они ломали и выносили старую мебель. Еще в самом начале у меня была личная трагедия с мебелью: я договаривалась с людьми на «Авито», но они не приезжали ее забирать.

Также была проблема с консьержем: он два раза переносил дату работ. Меня это ужасно злило и расстраивало, ведь это была задача, которая не позволяла приступить к следующему этапу ремонта, но я не могла выполнить ее сама.

Итак, что я в итоге делала.

Отдала часть старой мебели на «Авито» (+100—300 Р ), остальное вывезли грузчики на помойку. Потратила 4000 Р на двух грузчиков и машину.

Сняла обои — бесплатно, покрасила все стены, часть дверей и шкафы на кухне в белый цвет. Грунтовка, шпаклевка для больших неровностей и краска для стен — 7000 Р . Валики и кисточки — еще рублей 600.

Вызвала электрика, чтобы проверить проводку, поменять розетки и выключатели, перевесить люстру в гостиную и развести люстру в спальне на два светильника. Также он поменял автоматы в щитке. За всю работу заплатила 2500 Р , плюс еще 2000 Р материалы. Искала на «Юду».

Отмыла ванну — 600 Р за «Шуманит» и перчатки.

Провела генеральную уборку после ремонта. Заплатила 4000 Р , искала на «Юду».

Купила на «Авито» кровать за 3000 Р , стол и четыре стула за 5000 Р , взяла новый диван в гостиную за 5000 Р , новый маленький холодильник за 5000 Р , два стеллажа «Альберт» в Икее за 1200 Р .

Самый частый комментарий к самостоятельному ремонту — «да он же развалится». Я не знаю, как могут развалиться белые стены, максимум запачкаться. Хотя краска моющаяся и я уже ее протестировала. Даже если испачкаются — перекрашу их еще за 5000 Р . Зато до этого пару лет буду жить в квартире, которая мне нравится.

Выводы

Я до сих пор в каком-то постоянном процессе улучшений. Нарисовала картины на кухню, так как покупать постеры было дорого и сложно с точки зрения логистики, раз пять или шесть сделала перестановку в гостиной, повесила полки и шторы, купила 15 горшков для цветов, обустроила рабочее место после начала карантина. Но это именно то, о чем я мечтала: дом, который я могу улучшать и дополнять каждую неделю, и я этим очень довольна.

От друзей я получила — и до сих пор получаю — гору комплиментов и теплых слов. После ремонта я написала тред в Твиттере о том, как дешево изменить свою квартиру. В результате помогла другу переделать его комнату, а одной девушке с похожим ремонтом дала несколько советов. Знакомые и посторонние люди присылают сообщения с фотками их квартир, которые они переделали после моего рассказа, — это обалдеть как вдохновляет. Планирую помочь коллеге с ремонтом загородного дома, в котором он хочет провести лето.

Мне вообще безумно нравится изменять и улучшать что-то существующее. Больше чем делать с нуля. И я очень хочу провернуть еще один или несколько полноценных ремонтов в ближайшее время. Это мой личный сорт удовольствия — придумывать, как очень дешево сделать из совка кайф.