Кто такой девелопер в недвижимости

Девелоперы и застройщики: в чем разница

Деловой квартал > Девелоперы и застройщики: в чем разница

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

  • Подбор объектов для строительства (реконструкции);
  • Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
  • Сбор необходимой разрешительно документации, согласования с государственными органами;
  • Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
  • Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
  • Модификация и Тем, чтоб изменить уже построенные здания.
  • Привлечение подрядных организаций;
  • Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Нюансы

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные. При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно. Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

  • Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
  • Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
  • Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
  • Созданием проекта.
  • Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
  • Контролем процесса строительства.
  • Поиском покупателей или арендаторов.
  • Управлением объектом.
Читать еще:  Как меняется кадастровая стоимость квартиры с годами

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Fee development (фии девелопмент).
  • Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

Читать еще:  Проведение межевания земельного участка пример

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Отличие девелопера от застройщика

В начале 2000х годов на рынке недвижимости РФ появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг людей.

Сейчас это определение стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между такими терминами как «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик». Которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей, а также в документах.

Участники строительства

Застройщик

Это строительная компания, обладающая правами на земельный участок, предназначенный под застройку. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности или в виде права аренды.

На юридическое лицо Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном земельном участке.

Застройщик выступает в проекте как Генеральный инвестор или как соинвестор строительства многоквартирного дома.

С 2018 г. законодательством введен официальный термин «специализированный застройщик». Он обозначает, что теперь Застройщиком может быть компания с единственным видом деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя различные коммерческие структуры, научные/спортивные/учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

Заказчик

Это компания, занимающаяся оформлением всей исходно-разрешительной документации, для проектирования и строительства. Это огромный объем документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Заказчик также обеспечивает технический надзор за этапами строительства.

Заказчик-Застройщик – это крупная компания, являющаяся Застройщиком и имеющая внутреннее подразделение в виде Заказчика.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но обязательно наемная компания, а не отдельная служба Застройщика. Нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Генеральный проектировщик

Отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства. Например проект здания, проект инженерных сетей, и т.п. Генпроектировщика выбирает и нанимает Заказчик или Техзаказчик на средства Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генеральный подрядчик

Ответственная компания за ведение всех строительных работ на площадке. От фундамента до возведения крыши дома и монтажа инженерных систем. Является ответственным за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

В свою очередь Генподрядчик нанимает и контролирует субподрядчиков на отдельные виды работ.

Инвестор

Компания, обеспечивающая финансирование строительного проекта. Вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные займы у банка.

«Генеральный инвестор» означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за основное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства. Так и наоборот, Инвестор выкупает площадку с Застройщиком и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Девелопер

В сфере недвижимости Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости и управлением денежными потоками. (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые изменения, направленные на увеличение рыночной стоимости квадратного метра жилья. Сюда входит ремонт, реконструкция, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Девелоперами могут быть и Застройщики, и Инвесторы, и Заказчики.

Девелоперами могут быть компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки. Это профессиональные Управляющие компании, которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенную долю квартир в доме.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях Девелопером выступает головная структура холдинга. А Застройщиками на местах строительства — дочерние компании.

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки. Так как договор заключается с местным застройщиком. И все требования предъявляются исключительно к нему.

Девелопер

Девелопмент (от англ. Development — развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Профессия подходит тем, кого интересует экономика (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Читать еще:  Как выселить соседа из квартиры

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

— покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

— проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

— формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

— разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

— получение разрешения на строительство;

— наблюдение за ходом строительства;

— проведение маркетинговых исследований;

— сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

— продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Обучение на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Оплата труда

Зарплата на 28.05.2020

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector