Кто покупает доли в квартирах

Покупка долей в квартире: нюансы и рекомендации

Эксперты рынка недвижимости неоднократно предупреждали потребителей о рисках приобретения не полноценной комнаты в коммуналке, а доли в квартире. Тем не менее «четвертушки» по-прежнему пользуются спросом, и базы данных содержат не маленький объем подобных предложений. Сегодня Вера Семенова, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «МЭТР РОШЕ-Запад», специально для RussianRealty.ru рассказывает о некоторых нюансах этого сложного процесса, которые должен учесть покупатель доли, чтобы не попасть впросак.

— Вера Анатольевна, что из себя представляет купленная доля согласно букве закона? Правильно ли, что человек, купивший долю в квартире, стал сособственником и имеет полное право пользоваться всеми имеющимися помещениями?
— Не совсем так. Размер доли зависит от количества сособственников. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру и бывших супругов без детей. Суд может «приравнять» долю каждого из них к той или иной комнате, т.е. установить порядок пользования, а не владения. Однако это не значит, что при решении одного из супругов продать свою долю, он продаст комнату. Прежнее решение суда не распространяется на новых содольщиков. Как только сособственник меняется, нужно снова идти в суд, который может пересмотреть свое решение в пользу другого сособственника. То же самое грозит при увеличении состава семьи, например, рождении ребенка.
Объяснение здесь простое. В подавляющем большинстве случаев доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Получается, доля в квартире – предмет абстрактный, поэтому и продается по заниженной стоимости.

— Если все настолько зыбко, кто же решается на подобные эксперименты со своей психикой? Выходит, долю продают те, кто не сумел договориться со своими родственниками полюбовно. Не факт, что новый сособственник сможет.
— Из-за относительно низких цен доли приобретают, как правило, наименее обеспеченные покупатели, которые пока не могут купить комнату в коммуналке или отдельную однокомнатную квартиру.

— Можете таких покупателей как-то разделить по категориям, например, молодежь или люди пенсионного возраста, приезжие или москвичи?
— Как правило, доли приобретают с целью последующего выкупа квартиры целиком или прописки. В первом случае среди покупателей преобладают, скорее всего, молодежь или люди среднего возраста. Словом, те, кому пока не хватает средств ни на комнату, ни, тем более, на однокомнатную квартиру. К тому же, ситуацию осложнил недавний финансовый кризис, когда банки отказались кредитовать комнаты, и вообще ужесточили требования к заемщикам.
Для прописки приобретают доли, особенно маленькие, в основном приезжие граждане из регионов РФ и стран СНГ. Дело в том, что согласно закону новый сособственник может зарегистрироваться в квартире при наличии в его собственности доли любого размера и для этого ему не нужно спрашивать согласия других содольщиков. Отмечу, касательно членов его семьи требования законодательства иные – например, чтобы прописать кого-то из родственников, ему нужно будет оформить нотариально заверенное согласие всех сособственников, кроме детей до 18 лет.

— Неужели разница между ценой на комнату и долю настолько существенна, что, например, молодая пара готова терпеть бытовые неурядицы с соседями вместо того, чтобы взять ипотечную однушку?
— На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое. В большинстве случаев цена доли занижена значительно. Например, если цены на комнаты в среднем 2,5 млн. рублей, то выручить, например, за 1/3 квартиры можно максимум 1,5 млн. рублей. Разница в миллион, по-моему, существенная.

— Насколько велика вероятность, при покупке долей столкнуться с мошенниками?
— При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

— Вернемся к процессу продажи. Допустим, гражданин присмотрел квартиру, в которой он выкупит долю. В чем может оказаться первая загвоздка?
— Сложности могут возникнуть у продавца доли, который согласно закону 250 ГК РФ должен получить письменный, заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, иначе сделка может быть оспорена в суде. Это называется «соблюдение права преимущественной покупки». Однако не всегда известны контакты второго сособственника. Он может уехать из страны, находится в местах лишения свободы или просто уклоняться от получения уведомления о предстоящей продаже доли.

— Если совладелец уклоняется от получения уведомления, можно ли как-то выйти из ситуации с меньшими потерями? Другими словами, какие действия предусмотрены законом?
— По закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и, если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Какого-либо законного способа заставить против воли получить этот документ не существует, поэтому приходится применять обходные маневры. Самый распространенный способ — договор дарения. Для оформления договора дарения недвижимости (доли), в отличие от продажи, согласие не требуется.

— Помимо данного отказа соседей по квартире отличается ли необходимый пакет документов от обычной сделки купли-продажи?
— Нет, документы те же: три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме; правоустанавливающие документы на квартиру; документы БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга/супруги, нотариально заверенное. Список может быть дополнен в зависимости от случая.

— Касательно договора купли-продажи, есть ли моменты, которые прописываются только в договорах купли-продажи доли?
— Физически доли не разделены. Однако если суд ранее вынес решение о порядке пользования и приравнял долю продавца к конкретной комнате, тогда в договоре можно прописать: «Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться Н-комнатой, а также местами общего пользования». Напоминаю, прописать-то можно, но в случае недовольства других сособственников они имеют полное право обратиться в суд, чтобы порядок пользования был изменен.
Если же порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда, первоначально необходимо определить порядок пользования жилым помещением. В остальном, договор по содержанию тот же.

— Если доля являет собой объект абстрактный, подписывается ли акт приема-передачи?
— Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

— Вера Анатольевна, ваши советы, рекомендации тем, кто сейчас задумался приобрести долю.
— Необходимо понимать, для чего доля приобретается. Если для проживания, важно узнать все о своих будущих соседях по квартире. Тем более, если квартира однокомнатная. Покупка квадратных метров «по дешевке» может обойтись постоянными скандалами, и грозит собственностью только на бумаге. Если доля покупается для прописки, особых проблем не бывает. Главное помнить, доли не просто так дешевы (относительно комнат).

Доли в квартире: кто продает и зачем покупают

Казалось бы, доля в квартире, особенно небольшая, – товар специфический, и найти на него покупателя очень трудно. Но есть категории граждан, заинтересованные и в таком виде собственности. Об особенностях этого сегмента рынка рассказал БН генеральный директор АН «Доли.ру» Игорь Аболемов.

– Законодатель собирается запретить микродоли. Соответствующий законопроект об ограничении на выделение в жилых помещениях долей меньших, чем пригодно для проживания, уже находится на рассмотрении в Госдуме. Учетная норма в Петербурге – 10 кв. м в отдельной квартире и 15 – в коммунальной. Как относитесь к этой инициативе?

Читать еще:  Информация о недвижимости в режиме онлайн

– Таких инициатив было достаточно много. Если доля непригодна для проживания, то суды и так не вселяют, а МВД не прописывает. Что же касается учетной нормы, то у нас в Петербурге имеется масса комнат, зарегистрированных как доли, которые по площади меньше учетной нормы.

– Но ведь и с такими комнатами сделки проходят?

– Конечно. Было решение городского суда, который определил, что на четырех квадратных метрах человек может проживать. Это каждый субъект Российский Федерации определяет индивидуально. Например, в Москве совершенно спокойно прописывают и на двух метрах. В Петербурге такое невозможно.

– В Питере вообще рекордный процент общедолевой собственности. С чем это связано?

– Я думаю, что в основном это все-таки из-за наших коммуналок.

– Почему продают доли?

– Если ты собственник доли, то без согласия других сособственников в аренду ее не сдать, и, кроме расходов на содержание имущества, ты не имеешь ничего. А с недавнего времени квартплату стали списывать с карты Сбербанка даже без решения суда, по судебному приказу, заочно и автоматически. Сразу после этого поток продавцов долей, между прочим, резко вырос.

По закону правом преимущественного выкупа доли в квартире пользуются сособственники продавца. Перед тем как выставить свою долю на продажу, собственник обязан предложить ее соседям. Извещение должно быть составлено в нотариальной форме с обязательным указанием цены. Предложение о покупке доли нотариус высылает сособственникам почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Ежели сособственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в нотариальной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

– Почему продают доли в квартирах, примерно понятно. А кто покупает?

– Мы как агентство выкупаем доли – для того чтобы потом продать тем, кто имеет потребность купить самую недорогую недвижимость с целью получить прописку (регистрацию). Это примерно 90% наших клиентов.

Вторая категория – инвесторы, которые в перспективе хотят выкупить всю квартиру и потом продать ее целиком.

– Необязательно. Много адвокатов, которые хотят в судебном порядке определить порядок пользования. Каким-то судебным образом надавить на других собственников, чтобы выкупить их долю или продать им свою.

Выкупают доли, рассчитывая впоследствии стать единственным собственником жилплощади, а потом продать целую квартиру. Это получается не всегда. Тогда определяется порядок пользования общим имуществом. Таким образом можно выделить комнату и продать уже ее.

А еще лучше – выделить долю в натуре, если это возможно.

– Расскажите, как определяется порядок пользования общим имуществом.

– Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли не меньше метража этой комнаты.

– Почему-то считается, что все связанное с долями жутко криминализировано. Развеете миф?

– Я никакого криминала не наблюдаю как минимум с 2014 года. С тех пор как суды стали активно применять статью Уголовного кодекса «принуждение к сделке».

– Основные покупатели долей сейчас – приезжие?

– Огромное количество – это граждане Украины, беженцы, которым нужен вид на жительство. А также иногородние, которые приобретают долю, чтобы получить регистрацию. Прописанному и работу легче найти, и ипотечный кредит получить, чтобы купить жилье уже нужного размера.

Среди них есть, конечно, и те, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Им не хватает средств на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или, допустим, не хотят.

– Итак, криминал – это уже история?

– Всего несколько лет назад сюжеты с выкупом долей чаще всего ассоциировались с мошенничеством. И часто небезосновательно. Фиктивное дарение доли, притворные сделки – недобросовестные граждане часто обходили действующее законодательство. Но с 1 января 2016 года в России все сделки по возмездному отчуждению долей нотариально удостоверяются. А с июня 2016-го действует закон, по которому любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться исключительно через нотариуса. Я считаю, что эти нормы пошли на пользу: и порядка стало больше, и криминалу выставлен жесткий заслон.

– Ваш бизнес прибыльный?

– Считайте сами: 4 метра мы покупаем за 100 тыс. руб., а продаем за 200 тыс. Кроме того, у нас пять юристов, и мы все суды выигрываем. Соседи по коммунальной квартире или сособственники продавца доли любят судиться, но, когда им предлагают в течение 30 дней внести на депозит суда деньги в размере кадастровой стоимости, все претензии улетучиваются.

Игорь Сергеевич Аболемов

Родился в 1976 году в Архангельской области. Окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета.

С 1993 года работал в агентствах недвижимости, в 1996 году основал собственную юридическую фирму «Гарант», а в 2008 году – агентство недвижимости «Доли.ру».

Эксперт рассказал, насколько задраны цены на вторичном рынке жилья Петербурга

Продажа недвижимости через интернет – дело почти решенное

Где в Петербурге жить хорошо, а где не очень

До 1 июля 2019 г. цены на новостройки вырастут еще на 10%

Рынок жилья подогревается паникой

Текст: Игорь Воронин Фото: Алексей Александронок

Марина, 12.09.2019 12:00
Очень забавно,инвесторы!Это теперь так называется))Зачем инвестировать в долю,если кто-то до этого не смог договориться о продаже всей квартиры,либо покупки за высокую цену?!Каким способом можно «уговорить»,если у мамы с ребенком скажем нет денег на выкуп доли,а продажа всей квартиры ей не поможет,она с этими деньгами снова останется в комнате с посторонними.Зачем идиализировать,то что по прежнему острая проблема крупных городов

Елена Евсеева, 12.09.2019 10:01
Какие же безграмотные у нас люди с дипломами о юридическом образовании! Доля в праве на квартиру не является недвижимостью, и следовательно не может находиться в обороте на рынке недвижимости. Продажа не выделенных долей — это обычный криминальный бизнес целью которого является принудить приоритетных совладельцев квартиры к кабальной сделке. Участников этого криминального бизнеса ещё в 2006 году определила Общественная палата РФ. Это регистраторы Росреестра, нотариусы, судьи и сотрудники правоохранительных органов.
Судебная практика сегодня складывается как отказ во вселении и определении порядка пользования квартирой третьим лицам, которые не являются членами семьи приоритетных совладельцев.
Определение в пользование комнатой не означает её выдел в натуре. Квартира как была отдельной квартирой по своим техническим характеристикам (из неё невозможно сделать две квартиры с отдельными входами и местами общего пользования), так и осталась, только цена её снизилась из-за захвата квартирными рейдерами, она юридически осталась отдельной, а фактически стала коммунальной.
И в Москве и в Питере уже успешно выносят приговоры любителям влезть в чужую семью и превратить отдельную квартиру в коммунальный барак, так и тем, кто с помощью таких дельцов заказывает своих родных — они идут по статье «подстрекательство».

Natalia Slobodian, 11.09.2019 21:00
О том как они выигрывают суды посмотреть на сайте горсуда. Суды Аболемов стабильно проигрывает последние несколько лет

Сделка: как правильно продать долю в квартире

Продажа-покупка доли в квартире – тема популярная у граждан. Так или иначе, многие из нас владеют какой-то частью жилища, которое когда-то было приватизировано, куплено, досталось в наследство. И кое-кому приходит голову идея запустить эту собственность в оборот.

Сегодня «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» будет разбираться — что такое доля, зачем ее продают и покупают, каковы особенности продажи доли, и какие мошенничества существуют в этой сфере.

Не в квартире, а в праве собственности!

Для начала давайте разберемся с понятиями. Как справедливо замечает независимый эксперт, юрист по недвижимости Евгений Страхов термин «доля в квартире», — некорректен. Вернее, такого термина вообще нет, это, товарищи, наш с вами жаргонизм.

Читать еще:  Перепланировка перенос кухни в коридор

«Соответствующее закону название — доля в праве собственности на квартиру, иными словами часть права собственности на квартиру. Доля выражается в виде дроби. Долю в праве собственности нельзя увидеть или «подержать в руках»«, — объясняет эксперт. То есть, если человек владеет некоей доле в квартире, это вовсе не означает, что он — собственник одной из комнат, нет!

Тогда как? Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» объясняет буквально на пальцах. «Что бы было понятнее: предположим, возникло наследство у двух наследников на трехкомнатную квартиру. Соответственно, у каждого наследника возникает право собственности — по ½ доле на квартиру. Это право собственности на ½ в трехкомнатной квартире, это право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на ½ во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора, эта ½ доли каждого никак не выделена, и не является определенными комнатами в квартире».

Но если доля определена и выделена, то ее «пощупать» можно. Опять же для ясности — небольшой экскурс в историю приватизации (откуда, собственно, и полезли эти доли) устраивает нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Эксперт напоминает, что в свое наши граждане приватизировали квартиры по-разному. Одни семьи оформляли квартиру в долевую собственность (с определением доли каждого из собственников), другие — как правило, супруги — в совместную (без определения таких долей). В обоих вариантах собственники сообща владеют и пользуются имуществом.

Сами же доли тоже бывают двух видов: выделенные в натуре (отдельные комнаты) и идеальные (когда площадь квартиры делится на число владельцев). В первом случае — с комнатами — все предельно ясно с фактическим разделением площади между собственниками, а во втором все гораздо сложнее. «Если между владельцами есть взаимопонимание, то они могут самостоятельно разделить жилое пространство между собой, закрепив договоренность письменным соглашением. А если соседи конфликтуют и не могут решить, кто в какой комнате будет жить, определение порядка пользования квартирой, как правило, происходит через суд», — комментирует Мария Литинецкая.

Ну, и остается добавить, что всем этим проблемам посвящена 16-я глава Гражданского кодекса РФ — «Общая собственность».

Кто и зачем продает доли

Как понятно из предыдущей главки, собственниками долей люди становились в результате приватизации. «Счастливыми обладателями» доли можно оказаться и другими способами: при наследовании, в результате дарения, раздела имущества (при разводах). Эти люди и стремятся продать свои доли, так сказать, «монетизировать» право на метры.

Чаще всего их продают наследники. Распространенная ситуация: уходят из жизни пожилые родители, их взрослые дети давным-давно живут отдельно со своими «половинами» и собственным потомством. Жить в квартире родителей они не собираются, и самый нормальный вариант, квартиру продать целиком (не по долям), а деньги разделить в соответствии с долями. Именно так и советуют поступать риелторы: Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» подчеркивает, что продажа квартиры целиком выгоднее, чем «по частям»: сумма, полученная от продажи полноценной квартиры, будет больше, чем общая сумма проданных по отдельности долей. Да и подозрений со стороны покупателей такая сделка не вызовет, так что надо стараться прийти именно к такому решению, даже если у наследников какие-то конфликты между собой.

«Иногда реализация доли превращается в желание насолить тем, кто остается проживать в квартире. Здесь может быть целый клубок разногласий, и в каждом случае необходим свой подход, — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — В одной из тяжелых ситуаций мы помогли женщине продать свою долю и переехать в однокомнатную квартиру в Подмосковье: другие владельцы долей в квартире продали свою недвижимость, и клиентке пришлось делить жилплощадь с чужими людьми». М-да, страшный сон -оказаться в однушке с каким-нибудь непросыхающим дяденькой…

Как правильно продать долю

Справедливости ради надо сказать, что против описанной выше ситуации существует защитный механизм, ему посвящена статья 250 Гражданского кодекса РФ. Это преимущественное право покупки, которым наделяются все сособственники. Продавец доли в квартире должен предложить владельцам остальных долей его «часть» выкупить. Если в течение месяца они этого не сделают, то тогда он может выставить свое хозяйство на рынок.

Но уважающие себя агентства недвижимости не за каждую сделку с долями возьмутся. Самый для них предпочтительный вариант — когда долю можно выделить, превратить ее в отдельную жилую комнату с правом проживания и тогда искать покупателя.

Если, допустим, в коммунальных квартирах имеется возможность выделить в натуре отдельную комнату, то в квартире, где много сособственников, такая процедура очень затруднительна как юридически, так и по факту, — поясняет Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Для того, чтобы разделить лицевые счета и признать квартиру коммунальной, существуют определенные нормы, в том числе по СНИПам, которые налагают обязательства, например, по площади кухни (она должна быть не меньше 6 кв.м), по количеству газовых или электрических плит и т.д. Поэтому не из каждой квартиры можно сделать коммунальную. Однако если все нормы соблюдены, и доля соответствует размеру комнаты, которую можно выделить как отдельный объект собственности — то сделка «чистая», законная, и в агентствах помогут с продажей.

Долю можно не только продавать, но и завещать, дарить, отдавать в залог (но на ипотечный кредит рассчитывать не следует, банки с долями связываться не любят).

В рыночном обороте вращается и другой «долевой» товар, — идеальные доли, невыделенные в натуре, и в основном, это «мизерные» доли или «микродоли» (1/10, 1/20, 1/30, 1/40). Их продажей и покупкой порядочные риелторские агентства не занимаются: этот бизнес, прямо скажем, мутноват

У обывателя существует представление, что купив вот такую малопонятную долю, он сможет законным образом получить регистрацию или даже вселиться в квартиру, пользуясь своим правом собственника. Это еще бабушка надвое сказала.

Вселение, регистрация, порядок пользования: сплошные проблемы

Юрист Евгений Страхов еще раз подчеркивает — чтобы приобретателю доли иметь возможность вселиться и проживать в квартире, необходимо, чтобы размер доли соответствовал отдельной комнате. Это подтвердил Верховный суд РФ, который 3 декабря 2013 года вынес соответствующее определение (№ 4-КГ13-32), отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире площадью 37,4 кв. м. Верховный суд посчитал, что эта 1/40, которая соответствует 0,5 кв. м., не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений. Говоря по-простому, на 50 квадратных сантиметрах жить невозможно!

Кроме того, Верховный суд сделал несколько важных выводов, которые следует зарубить на носу всем, кто хочет купить долю.

Первое — участник общей долевой собственности на жилое помещение «не обладает безусловным правом на вселение» в эту квартиру и на проживание в ней.

Второе: сможет ли собственник доли поселиться в квартире, «зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников».

Третье: если все собственники долей никак не договорились, соответствующего соглашения не заключили, то тогда этому стремящемуся вселиться в квартиру гражданину придется обращаться в суд. Суд и определит порядок пользования квартирой и предоставит каждому из собственников в пользование жилое помещение, соразмерное его доле.

«Понятно, что никакого порядка пользования, например, в однокомнатной квартире между двумя и более сособственниками определить невозможно. А, между двумя сособственниками в двухкомнатной квартире это возможно», — подчеркивает Евгений Страхов.

Ну и прописаться гражданину на этих 50 см. легально вряд ли удастся, особенно в свете борьбы с «резиновыми» квартирами. «При прописке органы УФМС исходят не из доли, а из площади, какую эта доля составляет от квартиры в целом, — поясняет Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». — Для законной прописки, доля в квартире должна по площади быть не менее 6 квадратных метров на одного человека. В противном случае, можно попытаться решить проблему прописки через суд». И мы можем серьезно усомниться, что суд встанет на сторону «истца».

Для чего покупают доли

Короче говоря, доля – покупка странная, за исключением только одного варианта, описанного нашими экспертами выше — когда доля соответствует комнате в квартире, и ее можно выделить. Ну а зачем какая-то одна четвертая в однушке или одна пятидесятая? Частично наши эксперты уже ответили на этот вопрос, но мы еще раз расставим точки над «i».

Читать еще:  Как выделить долю в квартире в натуре

На взгляд редакции журнала www.metrinfo.ru, среди приобретателей долей есть профессионалы (в основном это частные риелторы), жулики и «лохи», извините, конечно, за последнее выражение.

Профессионалы приобретают долю, чтобы выкупить всю квартиру и ее продать. Для того же самого долю приобретают и жулики, но добиваются они своего чудовищными методами. Им не страшны ни суды, ни конфликты с соседями (наоборот, скандалы и даже драки им даже выгодны!) они покупают долю, чтобы вселиться всеми правдами и неправдами и заставить остальных собственников продать свои доли. Создаются все условия для выживания, — комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне, в итоге другие сособственники продают свои доли по заниженной цене. «Экономическая выгода состоит в том, что рыночная стоимость всей квартиры превышает стоимость долей. Этот сегмент рынка не очень «чистый», поэтому крупные агентства недвижимости такого рода сделками не занимаются», — еще раз предостерегает эксперт.

Спекуляции с долями – это тоже цель. «За продажу доли в квартире с удовольствием возьмется частный риелтор. Часто риелторы выкупают эти доли за свои деньги, чтобы в дальнейшем перепродать за бОльшие. Для частных риелторов доли в квартирах – это очень ликвидный товар», — говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).

Кто-то покупает долю, чтобы получить регистрацию. Насколько оно выгодно, — читайте определение Верховного суда. Может случиться так, что долю купите, а вас не зарегистрируют.

Кому-то надо «закрепиться» на хоть какой-нибудь жилплощади, но со вселением опять-таки проблемы – от бытовых (тех же скандалов) до юридических. Вновь отправляем к определению Верховного суда, делайте выводы.

Чего следует беречься покупателям

Рынок долей – питательная среда для негодяев всех мастей. Мы попросили наших комментаторов привести примеры распространенных обманов.

Первое, лежащее на поверхности. Покупатель может думать, что он покупает комнату, а на деле оказывается, что он приобрел невыделенную долю, и ему придется договариваться с сособственниками о порядке пользования квартирой, судиться.

Кроме того, «грязные сделки» связаны с манипуляциями преимущественным правом покупки, которым обладают сособсвенники. Так вот, как предупреждает Елена Щепкина, если собственники оставшихся долей докажут, что им была предложена цена более высокая, чем та, за которую доля была продана посторонним покупателям, то через суд сделку могут посчитать незаконной.

Распространенная хитрость, к которой прибегают продавцы долей, связана с обходом права преимущественной покупки. Сделать это просто: долю можно взять и как бы подарить. То есть на самом деле деньги с покупателя взять, но оформить все договором дарения. Но если недовольные собственники оставшихся долей докажут в суде, что на самом-то деле долю не подарили, а продали, то суд сделку признает недействительной.

Другое последствие такого вот «подарочка», на которое указывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»): если покупатель вдруг решит расторгнуть сделку, то уплаченные деньги будет очень сложно вернуть даже в судебном порядке, так как «договор по дарению носит безвозмездный характер и денежные операции, если они и были, нигде не фиксируются».

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Закончим мы статью словами нашего эксперта Вадима Рубцова, ведущего специалиста компании «Русский дом недвижимости»: «Покупка доли — это «кот в мешке»«! Короче, граждане, уважаемые, не связывайтесь вы с этими долями. Это же как лотерея, оставьте сей бизнес спекулянтам, пусть друг друга обводят вокруг пальца. Берегите деньги и нервы.

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector