Кто должен менять радиаторы отопления в квартире

ВС РФ объяснил, должна ли УО менять батареи в квартирах

Верховный суд РФ при рассмотрении спора управляющей организации с Госжилинспекцией Псковской области, постановил , что батареи в квартирах в МКД входят в состав общедомового имущества. Поэтому УО не вправе брать с собственника помещения деньги за замену радиатора, эти работы выполняются за счёт средств на текущий ремонт.

Судебный спор разгорелся после того, как управляющая организация демонтировала в одной из квартир МКД радиаторы отопления, поскольку они были неисправны, и установила запорную арматуру. Собственникам помещений в доме было предложено заплатить за новые батареи отдельно. Местная ГЖИ провела проверку и предписала УО заменить батареи за счёт средств, собранных на текущий ремонт. Управляющая организация этого не сделала, и Госжилинспекция выписала ей штраф в размере 10 тысяч рублей.

УО обратилась в Верховный суд РФ, чтобы оспорить предписание ГЖИ и отменить штраф. В иске она сослалась на то, что радиаторы отопления не входят в состав общедомового имущества, и собственник должен нести расходы на их установку. ВС РФ с доводами УО не согласился.

Суд отметил, что, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу в МКД относятся инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения. Кроме того, в п. 2 и п. 6 Правил, установленных ПП РФ № 491, сказано, что радиаторы входят в состав общего имущества, и их неисправность никак не влияет на обязанность УО установить новые батареи. В результате суд отказал управляющей организации в удовлетворении иска и оставил штраф, назначенный ГЖИ, в силе.

Манипуляции с радиаторами отопления часто вызывают споры, поскольку собственники и некоторые УО не понимают, кто должен содержать батареи. О том, нужно ли получать согласие РСО на демонтаж радиатора, читайте здесь.

Собственник или УК? Кто должен менять батареи в приватизированной квартире?

С того момента как жилплощадь приватизирована, у владельца появляются новые обязанности по содержанию собственности.

В первую очередь это касается содержания внутриквартирных коммуникаций.

Ответственность за состояние которых теперь целиком и полностью лежит на плечах хозяина.

Проводя капитальный ремонт в приватизированной квартире возникает множество вопросов, связанных с тем какой вид оборудования кем должен заменяться.

Капремонт и приватизированная квартира

Капитальный ремонт – это работы по восстановлению работоспособности, замене и установке, в том числе, инженерно-технического оборудования.

Средства на обслуживание инженерных сетей, лежащих за пределами квартиры, собираются со всех собственников и аккумулируются в специальном фонде. На эти деньги производится техобслуживание, содержание, проведение аварийных работ.

Есть такое понятие, как «бремя собственника». Это понятие распространяется на владельцев приватизированных помещений и определяет то, что капитальный и текущий ремонт жилплощади, находящейся в частной собственности, должен производиться за счёт владельцев.

Что относится к общедомовому или личному имуществу?

В случае возникновении вопросов по ремонту и замене инженерного оборудования и коммуникаций следует разделять собственность общедомовую и личную.

Согласно статье 166 ЖК РФ – это следующие объекты:

1. Сети электро-, тепло-, водо-, газоснабжения, водоотведения;
2. Лифты и лифтовые шахты;
3. Крыши;
4. Подвалы;
5. Фасады;
6. Фундамент;
7. Общедомовые приборы учёта – счётчики тепла, газо- и водопотребления.

Все те объекты, которые находятся внутри квартиры и не могут быть использованы другими жильцами дома, рассматриваются Жилищным Кодексом как личные.

Следовательно, все расходы по их содержанию должны выполняться владельцем.

Исходя из вышеизложенного, становится понятным, что владелец должен и может предусмотреть замену всех труб, батарей, счётчиков, полотенцесушителей и прочего подобного оборудования, находящегося внутри приватизированной жилплощади.

Но при этом стояки водопроводные, канализационные, газовые, теплопроводные и электротехнические коммуникации, которые осуществляют подвод ресурсов к дому и помещениям, относятся к общедомовой собственности, а потому забота об их состоянии – задача муниципалитета, кооператива, управляющей компании.

Порядок замены

Все работы по ремонту, восстановлению и замене оборудования имеют чёткий алгоритм, т. е. разумную последовательность действий, которая может быть описана следующим образом.

• Любому виду работ должен предшествовать план, учитывающий разведение коммуникаций и оборудования, схемы расположения комнат, определения места предметам мебели. В план должны быть включены расчётная стоимость материалов и стоимость работ, часть которых выполняется управляющей компанией.
• Демонтаж.
• Оборудование технологических проёмов (окон, дверей), балконов.
• Возведение перегородок, стен и их черновая отделка.
• Заливка полов.
• Замена стояков, труб, прокладка электротехнических сетей. Параллельно проводятся работы по прокладке кабелей, обеспечивающих работу Интернета, телевидения.
• Гидроизоляция санузла и укладка плитки.
• Монтаж сантехнического оборудования, установка радиаторов (если их нет, то этому этапу предшествует этап настила тёплых полов). Монтаж систем кондиционирования.
• Установка окон, дверей, их остекление.
• Монтаж фальш-стенок, коробов.
• Финишная заливка полов.
• Чистовая отделка стен и перегородок.
• Настил полов.

Как видно из этого перечня, часть работ распространяется на места общественной собственности, а часть – на приватизированную квартиру. Поэтому выполнение всех действий по переоборудованию должно быть увязано и согласовано, чтобы ремонт не превратился в образ жизни.

Если вы не хотите платить за капремонт, тогда вам нужно написать заявление об отказе. Бланк искового заявления можно найти в статье.

Как проверить задолженность за капитальный ремонт? Здесь https://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/kapitalnyi/oplata/uznat-zadolzhennos.html расписаны 2 метода: без квитанции и по лицевому счету.

Замена стояков и труб

Сначала узнаем, кто должен менять стояки в приватизированной квартире. Так как часть общедомовой собственности находится внутри квартир, следовательно, инженерно-техническое оборудование, к которым относятся стояки, должны заменяться за счёт средств фонда капремонта силами управляющей компании.

Каждый месяц собственники уплачивают сумму, необходимую для проведения текущего и капитального ремонта общедомовых сетей. Периодичность выполнения таких работ регулируется планом обслуживания, соответствующими актами, аварийной ситуацией.

А кто должен менять трубы в приватизированной квартире? А вот внутриквартирные трубы, их содержание, замена и установка – это сфера ответственности владельца приватизированной площади.

Далее смотрите видео о замене стояков в приватизированной квартире.

Замена радиаторов отопления

Кто должен менять батареи в приватизированной квартире? Текущее восстановление и замена радиаторов производится за счёт собственника приватизированной квартиры. Однако если в доме проводится капитальный ремонт, то в рамках этих мероприятий может быть проведена установка новых радиаторов отопления.

Если владельцу такая услуга не нужна, он вправе отказаться от неё.

Смотрите в видео что делать, если потекла батарея в приватизированной квартире, кто меняет батареи.

Установка и замена счётчиков

В зависимости от расположения счетчиков определяется, кто несет ответственность за их замену.

Счётчики потребления электроэнергии

Кто должен менять электросчетчик в приватизированной квартире? Для владельцев квартир электросчётчики внутри такого помещения устанавливаются, заменяются и обслуживаются (сюда входят поверка и калибровка) собственником.

Порядок замены электросчетчика в приватизированной квартире описан в ГК РФ, п. п. 139 и 140 Постановления Правительства РФ от 2006 г. В противном случае все работы производится за счёт муниципалитета или управляющей компании.

Электросчётчики, установленные на лестничных площадках, — это общедомовое имущество согласно п. 7 Постановления Правительства РФ №491, следовательно, замена эл счетчика в приватизированной квартире, расходы по содержанию должны вестись за счёт управляющей компании, если заключённый договор предусматривает такие обязательства.

Счётчики потребления воды, газа, тепла

Федеральные правила предусматривают проведение установки, ремонта, поверки таких приборов учёта за счёт хозяев приватизированной площади, если они установлены на её территории.

Если подобные приборы учёта установлены на общедомовой территории, то вся ответственность за их обслуживание лежит на управляющей компании, но расходы в соответствии с показаниями таких приборов делятся между всеми владельцами квартиры независимо от формы собственности.

Ремонт балконов

Зачастую встаёт вопрос: кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире, кому какая часть принадлежит, и кто несёт ответственность за содержание этой части квартиры?

Правила содержания общего имущества и ПП РФ №491 гласят, что общедомовой собственностью являются плиты балкона и часть стены дома, к которой он примыкает, ограждение, крыша, парапет, козырёк, окна и двери – принадлежность владельца помещения.

Если плиты балкона находятся в аварийном состоянии, то собственник вправе потребовать провести необходимые работы для чего составляется соответствующий акт обследования, где даётся заключение об аварийном состоянии.

Поводом для обращения могут стать следующие признаки:

1. Корродированный металл конструкции;
2. Нарушение целостности бетонного покрытия;
3. Расшатанное ограждение;
4. Нарушение гидроизоляции плит.

Из вышеизложенного следует, что при проведении капитального ремонта приватизированной жилплощади ответственность между владельцами квартир и управляющей компанией должна быть разделена в зависимости от того является ли рассматриваемый объект индивидуальной или общественной собственностью.

Так или иначе, любые работы финансируются за счёт собственников, только в первом случае это единоразовые выплаты, а во втором — сумма аккумулируется в фонде. Если вы решили приватизировать свою квартиру, узнайте подробнее о том, как долго будет действовать бесплатная приватизация, куда обратиться для оформления и какой пакет документов нужно собрать.

Замена батарей отопления в квартире: своими руками или через ЖЭК

С приближением осени люди задумываются об утеплении своего жилища. И тогда актуальным становится проблема его обогрева.

Хорошо, если в вашу квартиру поступает достаточно тепла через приборы центрального отопления, чтобы чувствовать себя комфортно в холода. Но когда его не хватает из-за малой тепловой мощности или протечки радиаторов, появляется необходимость замены батарей.

Казалось бы, все просто – бери деньги и меняй, однако с точки зрения российского законодательства не все так однозначно. И возникает масса вопросов: за чей счет должна проводиться замена батарей отопления в квартире – через ЖЭК или своими руками?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кто должен менять батареи в квартире: собственник или управляющая компания?

Кто должен менять трубы в приватизированной или муниципальной квартире? Большинство владельцев приватизированных квартир даже не задумываются о том, что не вся квартира является их собственностью.
Например, согласно положениям Жилищного кодекса РФ, стены, крыша и транзитные коммуникации (в том числе и батареи) являются общедомовым имуществом. А это значит – что материальная ответственность за их состояние ложится на плечи управляющей компании, обслуживающей дом.

Так что собственники жилья вовсе не обязаны оплачивать необходимую замену радиаторов.
Однако есть здесь небольшая тонкость: радиатор перестает считаться общедомовым имуществом, если он может отделяться от стояка при помощи запорного устройства – перемычки. А вот если перемычка отсутствует, то жилец может рассчитывать на бесплатную замена батарей отопления в квартире.

Помимо этого, по причине принадлежности общедомового имущества всем собственникам, последние могут коллективно принять решение о замене батарей за дополнительную плату, что должно быть указано в соответствующем пункте договора управления.

Обязан ли квартиросъемщик оплачивать замену радиаторов?

Что касается, граждан, нанимающих жилье у государства, то на них распространяется то же правило, а точнее — те же «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, пунктом 6.

В нем перечисляются предметы общедомового имущества: внутридомовая система обогрева, включающая стояки, обогревающие элементы и регулирующую их запорную арматуру, а также другое оборудование на этих сетях.

Этот юридический акт относит систему отопления к категории общего имущества, ремонт и замена которого, согласно тому же закону, оплачивается управляющей компанией из средств, начисляемых по статье «Текущий ремонт и содержание дома», за исключением работ, производимых в рамках капитального ремонта системы теплоснабжения дома в целом.

Поэтому, если у радиатора отопления нет отключающего вентиля, то наниматели жилья не должны оплачивать приобретение радиатора и его замену.

В случае наличия вентиля, замена батарей отопления в квартире будет относиться к текущему ремонту, а он, согласно пункту 4 договора о социальном найме, осуществляется на средства нанимателя. В частности, в договоре говорится, что наниматель обязан следить за исправностью и сохранностью оборудования внутри квартиры и делать текущий ремонт помещения «за свой счет».

В перечне ремонтных работ значится и «ремонт внутридомового инженерного оборудования», включающего систему теплоснабжения.

Какие сложности с законом могут возникнуть при самостоятельной замене батарей?

Определяя отопительную батарею как общедомовое имущество, закон ограничивает возможности нанимателя или собственника квартиры при самостоятельной замене радиаторов. Это создает множество препятствий на пути у человека, решившего заменить радиатор в квартире, не прибегая к помощи управляющей компании.

Согласно статьям 44 и 46 Жилищного Кодекса РФ, батарея, являясь частью общедолевой собственности, может быть заменена только по решению всех дольщиков на общем собрании.
В противном случае замена труб и батарей отопления в квартире будет трактоваться как самовольное распоряжение общедомовым имуществом. А это накладывает на нарушителя правил персональную ответственность в случае аварии в системе отопления.

Более того, помехи могут возникнуть и со стороны ТСЖ, которые часто требуют согласовывать с ними установку дополнительного обогревательного элемента в квартире или изменение его конфигурации. ТСЖ склонно рассматривать это как переоборудование, пометки о котором должны быть внесены в технический паспорт помещения. Тогда как на самом деле, замена батареи в техпаспорте не отражается.
Кроме того, стоит знать, что замена батарей отопления в квартире должна осуществляться по возможности летом или до момента включения отопления.

Что делать, если УК отказывается производить замену батарей?

Несмотря на все законодательные помехи, нередко заменить батарею самостоятельно оказывается куда легче, чем добиться того же от управляющей компании на законных основаниях.

В ответ на вашу просьбу о замене батарей центрального отопления в квартире коммунальщики могут сослаться на пункт «о балансовом разграничении» общедомового и частного имущества, по которому собственник сам отвечает за ремонт и обслуживание батарей.

Поэтому, если батареи центрального отопления в вашей квартире требуют замены (и на них нет перемычки), а управляющая компания отказывается оплачивать эту процедуру, то пишите официальное письмо в обслуживающую дом организацию с требованием поменять батареи. И, изучив юридическую сторону вопроса, готовьтесь отстаивать свою правоту в суде. А для экономии тепла вы всегда можете установить в своей квартире тепловые счетчики.

Кто должен менять батареи в квартире

Приватизация жилья позволила многим семьям стать собственниками жилой недвижимости, на покупку или строительство которой пришлось бы потратить огромные суммы денег. Но не все счастливые участники приватизационного процесса понимают, что изменилась не только форма собственности квартиры, но и правила ухода за ней.

Если раньше всеми вопросами занимались ЖЭКи, в том числе и ремонтом, проверкой, заменой батарей, то теперь такие обязанности ложатся, в большинстве случаев, на плечи владельцев жилья.

Часто возникает вопрос о том, кто должен менять батареи в приватизированной квартире. Такое оборудование имеет свой срок службы, со временем изнашивается, особенно из-за плохого качества воды. А протечка батареи становится огромной проблемой, которую нужно решать срочно.

Заливается водой не одна квартира, жилье остается без отопления. Если протекла одна или несколько батарей в доме, требуется их замена, что будет стоять немалых денег.

ВАЖНО! Чья собственность оборудование системы отопления, за чей счет проводится ремонт. Ответы нужно знать собственникам приватизированных квартир, а также тем, кто живет на жилплощади муниципальной.

Чьи батареи

Прежде чем решить, кто меняет батареи в квартирах МКД, нужно выяснить, являются ли они общедомовым имуществом или это уже частная собственность. Второй вариант предполагает, что заменой батарей должен заниматься как раз собственник.

Постановлением Правительства под номером 491 от 13.08.06 определен перечень имущества, которое относится к общей собственности жильцов.

В нем выделяются и элементы системы отопления – это стояки, запорная арматура регулирующего характера, общедомовые приборы учета тепла, обогревающие элементы, некоторое другое оборудование.
Но является ли радиатор общедомовым имуществом, точно не указано, по-разному это трактуют собственники квартир и представители Управляющих Компаний.

Из-за этого возникают конфликты, даже судебные тяжбы, которые затягивают ремонт и замену элементов отопительной системы.

В результате чего радиаторы изнашиваются еще больше и становятся опасными для быта дома. Для того, чтобы решить конкретно данный вопрос, Министерство регионального развития дало разъяснение по поводу радиаторов официально.

ВНИМАНИЕ!Письмо от Министерства под номером 6038-РМ/07 от 04.04.07 говорит о том, что батареи, радиаторы нужно относить к имуществу общедомовому.

Поэтому осуществляется замена отопления через ЖЭК. Но Управляющие Компании, ЖЭКи не заинтересованы в том, чтобы проводить обновление и ремонт отопительной системы за свой счет, они часто скрывают от потребителей информацию и разъяснение в правительственном письме, вынуждая жильцов дома платить за свою работу и батареи.

Управляющая Компания

Если следовать разъяснению от Министерства, батареи – имущество общедомовое, отвечают в квартирах за них УК и ЖЭК. И Управляющая Компания, по закону, ремонтирует систему.
Но есть небольшой нюанс в законодательстве, который позволяет УК уклоняться от ремонтных работ и замены, перекладывать расходы на плечи потребителей.

ВАЖНО! На стояке отопительной системы может быть кран, который перекрывает подачу тепла в квартиру

При наличии такого крана радиаторы уже становятся собственностью владельца жилья, и он обязан заниматься их заменой.

Без такого крана, располагающегося перед входом трубы отопления в квартиру, на стояке, меняться радиаторы в квартире приватизированной и неприватизированной должны за счет Управляющей компании, ЖЭКа, другой организации, обслуживающей дом. Это важное правило, о котором следует помнить всем жильцам МКД.

Если течет батарея, ремонтировать ее должны мастера ЖЭКа (при условии отсутствия крана перекрытия перед входом в жилье). Жильцам такой квартиры нужно только позвонить в УК или ЖЭК, вызвать по адресу мастера. Почему же чаще ремонтирует батареи в своей квартире собственник, какие причины для этого находят те, кто ответственен за обслуживание дома?

Как происходит замена

Отсутствие на стояке крана, закрывающего поступление горячей воды в батареи квартиры, – это повод произвести замену за счет обслуживающей компании. С чем может столкнуться тот, кто оставил заявление на замену радиаторов?

В УК можно услышать простой ответ, что батарей качественных, новых нет в наличии. Заявителю нужно ждать, пока они появятся, и ждать можно очень долго. Но в это время батарея течет, создавая опасность и неудобства нескольким квартирам.

Не так страшно, если дело происходит летом, а что делать зимой, в морозные дни? Чаще всего собственники решают сами проблему, покупая за свой счет радиаторы, вызывая мастера для сантехнических работ. И, как можно догадаться, никто возвращать средства за дорогие изделия, уже не будет.

Когда владелец жилья все-таки хочет добиться компенсации за приобретенные радиаторы, он должен действовать при помощи опытного в жилищных вопросах юриста.

В приватизированной квартире владелец может менять за свой счет батареи столько, сколько понадобиться ему для достижения отличного результата в отоплении квартиры. И все расходы за замену старых, но работающих, радиаторов, он берет на себя.

ВНИМАНИЕ! Важно чтобы работы производились опытными специалистами, которые хорошо знают особенности отопительной системы дома.

Договор социального найма

Жильцы не являются собственниками, производить замену должна Управляющая Компания за свой счет. Но УК не будет менять то оборудование, которое является рабочим. Самостоятельно жильцы также не могут этого сделать по закону. Батареи – собственность общая, и менять ее можно только при согласии всех жильцов дома.

Предосторожности в данном вопросе обоснованы, так как неправильное подключение или установка плохого оборудования может привести к аварии на сети, от которой пострадает весь дом:

• Если есть желание поменять радиатор на новый, улучшенного дизайна и с высокой теплоотдачей, в первую очередь нужно поговорить с представителями УК, согласовать с ними свои действия.
• Не будет препятствий, если менять старые батареи на новые, но аналогичной конструкции. Это не приведет ни к каким изменениям в работе общей системы.
• При установке радиаторов с другими техническими характеристиками, другой конфигурации, нужна консультация эксперта. Не исключено, что батареи другой модели могут отрицательно сказаться на отоплении других квартир, изменить давление в трубах, в тепловом балансе всего здания.
• Собственник квартиры может запланировать не только замену радиаторов, но и их перенос на другое место. Это еще более глобальная проблема, при решении которой также не обойтись без экспертизы и обсуждения вопроса с представителями Управляющей Компании.

Только опытный и квалифицированный специалист сможет оценить риски и дать оценку планируемым работам. Такая экспертиза должна проводиться по инициативе собственника жилья и за его счет.

Сам процесс монтажа новых батарей следует доверять мастерам из УК или ЖЭКа, они хорошо знают систему, где нужно перекрывать рабочий поток, другие моменты. Эти мастера смогут выполнить работу более качественно, оперативно, чем представители частных фирм и компаний. К тому же и спросить за плохое качество всегда будет кого.

Наниматели муниципального жилья будут оплачивать ремонт батарей, если есть вентиль на стояке.

ВНИМАНИЕ! В таком случае замена будет отнесена к текущему ремонту и по договору социального найма (пункт 4) он выполняется за счет жильцов. Ведь они должны следить за состоянием, исправностью оборудования, находящегося внутри жилого помещения, делать ремонт текущего плана.

Ответственность за техническое состояние

Даже новая батарея может дать протечку из-за брака конструкции, плохого подсоединения. Тем более много рисков с радиаторами старыми, изношенными. В случае протечки в квартиру выливается большое количество воды, ведь перекрыть трубы практически невозможно самостоятельно.

Затапливается жилье пострадавших и тех, кто находиться под ними. К кому можно предъявлять претензии в такой ситуации?

Управляющие Компании получают регулярно деньги за обслуживание дома и всех его инженерных системы. Если владелец квартиры не вмешивался в работу системы отопления, не нарушил целостности трубопровода, он и не должен отвечать за протечку.

Хотя в большинстве случаев и соседи, и УК стараются именно владельца жилья с протекшей батареей сделать виноватым в ущербе имущества. Нужно будет в таком случае организовывать экспертизу, отстаивая свои интересы и права.

Сложнее отстоять себя тогда, когда проводился монтаж новых радиаторов, и монтажные работы осуществлялись мастерами из другой компании.

Как заставить УК

Если произошла протечка радиатора и требуется его замена, а также если сломался счетчик общедомовой, нужно обратиться в обслуживающую компанию. Она должна восстановить рабочее и безопасное состояние общедомового оборудования отопительной системы. Исключением могут быть батареи в квартире, перед которой есть вентиль на стояке отопления.

ВАЖНО! Для замены нужно написать заявление в УК, она должна отреагировать. Если официальное письмо не дало эффекта, нужно подготавливать документы и подавать исковое заявление в суд.

Нужно выяснить для себя два основных правила. Если перед входом в квартиру есть перекрывающий вентиль на трубе отопления, менять радиаторы придется за свой счет. Если такой арматуры нет, нужно добиваться от УК замены батарей как общедомового имущества.