Коэффициент кадастровой стоимости недвижимости

Разъяснения

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В Налоговом кодексе есть понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача закона ограничиться возможность оформления сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который нужно отразить в декларации 3-НДФЛ. Его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
— недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
— продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Читать еще:  Договор купли продажи права аренды

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2020

Пошаговая инструкция по расчету налога на имущество с кадастровой стоимости

Закон региона о налоге на имущество от кадастровой стоимости

Возможность уплаты налога по кадастровой стоимости в регионе вводится законом субъекта РФ. Такой закон может быть принят только после утверждения результатов определения кадастровой стоимости недвижимости (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).

Например, в Москве особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяет Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций».

Если закона нет, то процедура расчета для вас закончена.

О том, где можно выяснить, принят ли в регионе соответствующий закон, читайте в статье «Все больше регионов переходят на налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости».

Перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости

Недвижимость, подлежащая обложению налогом, должна быть включена в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Этот перечень формирует уполномоченный орган исполнительной власти вашего субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень на текущий год должен быть сформирован не позднее 1 января. Он направляется в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимости и размещается на официальном сайте исполнительного органа или на сайте субъекта РФ.

Обратите внимание, в перечне приводится конкретный объект недвижимости (например, здание), с указанием его кадастрового номера, полного адреса и кода КЛАДР. Если свою недвижимость в перечне вы не обнаружили, процедура расчета закончена.

Величина кадастровой стоимости, необходимой для расчета

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом (п. 2 ст. 375 НК РФ). Следовательно, уплата налога возможна только если эта стоимость определена. Если нет, обязанность по уплате налога у вас не возникнет в связи с отсутствием налоговой базы (п. 2 ст. 375, подп. 2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).

После того, как вы установили кадастровую стоимость, можно переходить к определению налоговой базы и расчету налога (авансовых платежей).

О том, где можно выяснить величину нужной кадастровой стоимости, читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость имущества?».

Внимание! Если кадастровая стоимсоть установлена судом с учетом НДС, то налогооблагаемой базой признается стоимость иущества без учета налога. Подробности см.здесь.

Определение налоговой базы

Если вы – собственник всего объекта недвижимости, то налоговая база по налогу равна его полной кадастровой стоимости.

Если вам принадлежит часть объекта, а кадастровая стоимость определена для него в целом (например, помещение в здании), налоговой базой будет доля кадастровой стоимости исходя из доли площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Например, вам принадлежит помещение, площадью 300 кв. м в здании площадью 3 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания 30 млн руб.

Тогда налоговая база по вашему помещению составит 3 млн руб. (30 млн × 300 / 3 000).

Как считать налог на имущество при изменении кадастровой стоимости с 2019 года читайте здесь.

Кроме того с 2019 года отменен налог на движимое имущество. Подробности в материале «Налог на движимое имущество отменили».

Какой может быть ставка?

Ставки налога на имущество устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ).

При этом ставка по «кадастровой» недвижимости, начиная с 2016 года, не может быть больше 2%, независимо от региона (п. 2 ст. 380 НК РФ).

Рассмотрим как правильно осуществить расчет налога на имущество по кадастровой стоимости.

Расчет налогового платежа

Сумма налога за год определяется по формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Если в вашем регионе установлены отчетные периоды и уплата авансовых платежей, платеж за отчетный период (например, за 1 квартал) нужно рассчитать исходя из ¼ кадастровой стоимости (доли стоимости) объекта (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ):

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

В этом случае сумма налога к уплате по итогам года будет равна разнице между исчисленной суммой налога за год и суммой авансовых платежей.

Пример

Кадастровая стоимость объекта недвижимости равна 10 млн руб. Ставка налога – 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога составит 150 000 руб. (10 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам 1 квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 37 500 руб. (10 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года – 37 500 руб. (150 000 – 3 × 37 500).

Однако если право собственности на объект недвижимого имущества возникло или прекратилось в течение отчетного периода, то сумма налога за налоговый период и авансового платежа за отчетный период определяется исходя из количества полных месяцев владения им. Формулы для расчета такие:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчетном периоде/3;

  • для полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Полным месяцем владения с 2016 года считается тот, в котором право на объект возникло до 15 числа или утрачено после 15 числа (п. 5 ст. 382 НК РФ).

Применяем льготы

Если вы имеете право на льготу, предусмотренную в отношении начисляемого налога гл. 30 НК РФ или законом региона, то у вас есть возможность либо вообще не платить этот налог, либо уменьшить его величину. Документы, подтверждающие право на льготу, необходимо будет представить в ИФНС.

Итоги

Налог на имущество по кадастровой стоимости рассчитывается всеми налогоплательщиками вне зависимости от применяемой системы налогообложения. О том как правильно рассчитать величину налога к уплате мы рассказали в данной статье.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Читать еще:  Можно ли выписаться из квартиры по доверенности

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2020 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

  • ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ,
  • приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 .

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Выводы

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровой палатой РФ запущен проект, целью которого является повышение уровня осведомленности владельцев объектов недвижимости, так как в последнее время существенно увеличился поток запросов по оценке недвижимого имущества. Разъяснения и инструкции готовятся в каждом регионе страны. Гражданам доступно объяснят, как проводится оценка кадастровой службой, как формируется стоимость, как ее можно оспорить. Ну да, обо всем по порядку!

Что означает сам термин «кадастровая стоимость»?

Это та стоимость, что установлена при оценке недвижимых объектов кадастровой службой. Важно уяснить, что выведенная цена не является неизменной. Она может подвергаться изменениям, ибо рассчитывается путем привлечения многих данных об объекте, а именно: технических параметров, развитости инфраструктуры, местоположения недвижимости, наличия или отсутствия коммуникаций, прочее. Таким образом, если какие-то характеристики меняются, стоимость пересчитывается.

ГКО и ее особенности

Аббревиатура читается, как Государственная Кадастровая Оценка. По закону она берется за основу при расчете налогов на недвижимость. Чтобы расчет был справедливым, нужно регулярно проводить проверки сведений, входящих с формулу расчета. Для этого и проводится актуализация оценки объектов недвижимого имущества.

Компетентное мнение
Начальник подразделения Кадастровой палаты, отвечающего за определения ценности недвижимости, утверждает: «Государственные сведения учитывается на аукционах, когда определяется стартовая цена объекта, а также при расчете ставки за аренду. Кроме того, данные берутся в расчет при экономических доводах стоимости, когда земля изымается для нужд государства».

Решение о выполнении ГКО – дело региональных властей. Оценка проводится выборочно, по всем типам объектов, по всем категориям земельных наделов одновременно. К примеру, администрация определенного региона может решить оценить земли сельскохозяйственного назначения, или территории под охраной, или многоэтажные дома, и т.д. Перечень с объектами, что подлежат оценке, выдается по запросу администрации того или иного субъекта. Список формируется органом, имеющим право на регистрацию.
Что касается периодичности, то:

  1. В городах нашей страны оценка выполняется не чаще, чем 1 раз в двухлетний период.
  2. Для остальных территорий РФ действует такая периодичность: не чаще 1-го раза в 3 года, однако не реже, чем 1 раз за 5 лет.

Также, есть возможность проводить внеочередные оценочные действия.

Определение стоимости. Кто у нас этим занимается?

Кадастровые оценочные работы выполняются с 2001 года. Касательно налоговых обязательств на землю на базе этих данных, то они начали учитываться с 2006 года. В первом 10-тилетии нашего столетия и до 2016 года кадастровые оценочные действия регулировались законодательным актом «Об оценочной деятельности». Затем вступил в силу новый закон (его номер 237) «О государственной кадастровой оценке». Этим документом было усовершенствована оценочная процедура. Также, законодательный акт ужесточил ответственность лиц, выполняющих работы по оценке недвижимости. Они отвечают за результат расчетов.
В наше время продолжается переходный период от действия старого закона к новому. Сегодня стоимость рассчитывают еще независимые оценщики, а не госучреждения бюджетного типа. Но, в некоторых регионах уже начинают создаваться ГБУ. Их работа проводится по действующему законодательству.

Обратите внимание!
У сотрудников организации, что занимается оценкой недвижимости, нет прав на проведение работ по выявлению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Особенности проведения оценочных работ

Для начала муниципалитет должен принять решение и разрешить проведение оценки кадастровыми службами. Местный регистрационный орган формирует список недвижимых объектов, который предоставляется администрации по соответствующему запросу. Сотрудники администрации направляют реестр в ГБУ в 3-хдневный срок (учитываются только рабочие дни). В данный перечень включена стоимость, полученная из ЕГРН. Она должна быть актуальной на 1 января текущего года. Информирование правообладателей проводится администрацией в течение 1 месяца после принятия решения.

Важно, чтобы в период выполнения оценочных действий сотрудниками ГБУ составляли предварительные отчеты. Они размещаются в сроки, установленные законодательством, в сети на порталах учреждения. Одновременно отчет предоставляется в Росреестр. Эту информацию до граждан должна довести администрация. После того, как исправлены все ошибки, отчеты размещаются на 2 месяца на сайте ведомства. Это делается для того, чтобы каждый заинтересованный мог ознакомиться с ним, высказаться по этому поводу, сделать замечания. Направлять их можно любым способом, который удобен. К примеру, это можно сделать прямо в ГБУ, которое проводит работу, или через портал госуслуг, или посредством МФЦ.

Говорят эксперты
«Правообладатели имеют не более 60 суток, чтобы ознакомится с промежуточным отчетным документом. Правда, по законодательству, они могут подать замечания к ним не позже, как через 50 дней. Нужно учесть, что поправки в обязательном порядке должны содержать информацию, установленную законодательными актами. Это номер недвижимого объекта по кадастровому реестру, фамилия, имя и отчество, номер страницы в отчете. Приложениями к замечанию могут выступать те документы, которые подтверждают ошибочные сведения. Те замечания, что оформлены не в утвержденном формате, рассматриваться не будут».

Что же дает предварительное ознакомление с оценочными материалами? Оно позволяет на начальных стадиях работы исправить все ошибки, внести коррективы до того времени, как на объект будут начислены налоги, что рассчитаны по неправильным данным. Это предотвратит случаи обращения в судебные органы, подачи заявлений на комиссию по пересмотру стоимости. Двухмесячная продолжительность рассмотрения промежуточных результатов оценочной работы позволяет обработать максимальное число обращений до того, как оценка объекта будет утверждена. Окончательные итоги оценочной работы специалистов утверждаются органами власти.

Резюме!

Специалисты Кадастровой палаты, уверены в полезности проекта, так как «граждане будут иметь доступный всем инструмент, который можно заранее применять при корректировке стоимости недвижимости. Это позволит избежать пересмотра готовых результатов, оспаривания их в суде. Также, весомый плюс в том, что применение такого порядка исправления ошибок существенно сократит временные затраты».

А если у вас есть вопросы по поводу оформления вашей недвижимости, вы можете их задать нашим специалистам по телефону: 8 (499) 350-80-89.
Все консультации предоставляются бесплатно!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector