Калькулятор стоимости доли в квартире

Как посчитать доли в квартире — Онлайн калькулятор

Долевая собственность одна из распространенных в нашей стране форм совместного владения объектами жилой недвижимости. Как же правильно осуществить расчет долей при их выделе и на что следует при этом обращать внимание. Этот вопрос достаточно сложен и именно на него вы найдете ответ в нашей статье.

Как считаются доли в квартире?

Согласно нормам действующего законодательства, по инициативе любого из совладельцев жилого помещения может начаться процедура выделения новой или перераспределения уже имеющихся частей.

Существует два возможных варианта развития событий:

  • жильцы путем переговоров достигают соглашения и начинают процедуру;
  • кто-то из собственников против и отчуждение осуществляется в судебном порядке.

Не стоит путать понятия раздела и выдела. Чтобы было проще понять различия между ними, ознакомьтесь с таблицей, представленной ниже:

Процедура Особенности
Раздел Жилье, находящееся в долевой собственности, делится на несколько частей, каждая из которых становится частной собственностью конкретного жильца
Выдел После выделения из общей собственности небольшой ее части, остальная территория сохраняет свой прежний статус

Законодательная база

Раздел регулируется следующими нормативными актами:

Соглашение об определении долей

Определить размер каждой доли проще всего путем заключения мирного соглашения между всеми совладельцами. Для того, чтобы распределить между собой жилые метры им необходимо, узнав величину общей площади, принять решение, кому какая ее часть достанется.

Если при подписании соглашения отсутствовал хотя бы один собственник, документ не будет иметь юридической силы. Его нужно будет перезаключать или действовать через суд. Для того, чтобы не ошибиться в расчетах используйте специальный онлайн калькулятор.

От общей доли или жилой?

При выделе учитывается, как жилая площадь, так и размер мест общего пользования — коридоров, кухни, ванной комнаты и прочего. Судьбу жилых квадратных метров члены семьи могут решить путем мирных переговоров.

Например, кому-то достанется большой зал, а кому-то маленькая спальня и всех все устроит. А вот общая территория всегда делится поровну между всеми собственниками. Мы уже рассказывали, в нашей статье, как определить порядок пользования квартирой.

Расчет по формуле

Чтобы определить величину доли необходимо знать:

  • размер жилья;
  • количество всех собственников.

Затем следует рассчитать то, как соотносится общая площадь и доли жилой площади каждого собственника. Зная этот показатель, вы сможете распределить территорию объектов общего пользования в равной степени между всеми жильцами.

Пример. Размер вашей квартиры 150 кв. метров, всего на нее претендует 5 человек. Так, если разделить 150 на 5 получится 30. Столько из квадратных метров достанется каждому собственнику при учете, что они решили поделить недвижимость на равные части.

Расчет в дробях

Теперь давайте рассмотрим формулу расчета в дробях. С ее помощью можно определить долю при неравномерном разделе жилья.

Нам потребуется узнать:

  • размер квартиры;
  • по сколько метров каждая комната;
  • сколько места занимают объекты общего пользования.

Предположим, что требуется разделить двухкомнатную квартиру на две части так, чтобы каждому жильцу досталось по комнате.

Размеры жилья (в квадратных метрах):

  • общая площадь – 90;
  • 1-я комната – 25;
  • 2-я комната – 35;
  • оставшаяся территория 30.

Не забываем, что по закону места общего пользования делятся поровну между жильцами, вне зависимости от того, как они договорились поделить жилую территорию. В нашем случае – 30=2*15.

В итоге:

  • первому жильцу достанется – (25/90+15/90)*100% = 45% от площади;
  • второму – (35/90+15/90)*100 = 55% от площади.

Этапы раздела

Если сторонам не удалось достичь согласие в вопросе о том, как справедливо разделить жилье с учетом интересов каждого совладельца, операцию можно будет осуществить только через суд.

Предъявляя требование о выделе самостоятельной доли, учитывайте, что в натуре это сделать не всегда возможно. Очень редко количество причитающихся жильцу метров равно размеру одной комнаты.

Этот вопрос обычно решается выплатой денежной компенсации в пользу остальных собственников. О том, как принудительно выкупить долю в квартире, а так же о том, как признать часть объекта недвижимости малозначительной, мы уже рассказывали.

Как определить размер компенсации?

Для того, чтобы определить размер компенсации, необходимо рассчитать по формуле или в онлайн-калькуляторе размер причитающейся вам доли по закону. А затем заказать оценку рыночной стоимости вашего жилья.

Пример. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, а по факту с учетом жилой площади и площади объектов общего пользования вам требуется 40. Стоимость 1 квадратного метра – 35 000 рублей. В итоге размер компенсации в вашем случае будет 350 000 рублей.

Налог на долю квартиры

Определить величину имущественного налога на выделенную в натуре долю можно, зная следующие показатели:

  • метраж недвижимого жилого объекта;
  • действующую базовую налоговую ставку;
  • кадастровую или инвентаризационную цену объекта.

Пример расчета. Предположим в вашем регионе действует следующая базовая ставка налогообложения:

  • стоимость жилья до 300 т.р. – 0,1% от кадастровой цены;
  • от 301 до 500 т.р. – 0,2% от кадастровой цены;
  • 501 т.р. и выше – 0,5% от цены.

Стоимость всего жилья – 800 т.р. Вы владеете 1/3 от площади.

Приступаем к подсчетам:

  • 800 000/3 = 267 000 (рублей) – стоимость вашей доли;
  • 267 000*0,5% = 1 335 (рублей) – величина имущественного налога.

Формула расчета долей достаточно простая, но, иногда требуются сложные расчеты. Например, объект очень большой и проживает там много человек, каждому из которых по соглашению положено по комнате, а они все разной площади. Чтобы не запутаться лучше воспользуйтесь специальным онлайн-калькулятором или же обратиться к специалистам нашего сайта. Они смогут оказать вам бесплатную консультативную помощь и разъяснить не понятные для вас юридические аспекты.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Наши специалисты постоянно отслеживают цены на рынке московской недвижимости и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах г. Москвы. Мы отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, нежилые помещения. Если вы интересуетесь текущими или прошлыми ценами на недвижимость в Москве, мы предлагаем воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами расчета примерной/средней величины рыночной стоимости типовых объектов жилой и коммерческой недвижимости на различные даты.

По объектам коммерческой недвижимости (офисным зданиям и помещениям) определение рыночной стоимости возможно как за весь объект, так и за один квадратный метр общей площади объекта.

Для офисных помещений вы можете рассчитать стоимость самого помещения и стоимость его аренды. Также можно рассчитать ставку аренды за 1 кв.м. общей площади.

Стоимость квартиры в Москве онлайн

Данный калькулятор позволяет рассчитать в режиме онлайн среднюю стоимость типовой квартиры, с его помощью вы можете узнать какой была цена квартиры в период с 2008 до 2020 года. Для этого достаточно лишь выбрать нужную дату из предлагаемого списка.

«Калькулятор рыночной стоимости квартиры в Москве»

Для более точного определения стоимости квартиры, можно попробовать оценить квартиру самостоятельно или обратиться к нашим специалистам по оценке квартир за консультацией.

Стоимость доли в квартире в Москве онлайн

Стоимость 1 квадратного метра в доле на квартиру заметно ниже чем стоимость того же метра в квартире, которая продается целиком. Ценовые скидки на доли в московских квартирах могут доходить до 50% и более в некоторых случаях, но средняя величина скидки сейчас держится на уровне 30-40%.
Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Наш калькулятор позволяет быстро узнать примерную цену доли в квартире, не утруждая себя точным расчетом дисконта — просто укажите размер доли в соответствующем поле калькулятора.

«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»

Если вас интересует более точная оценка стоимости доли в квартире, которая будет учитывать все индивидуальные особенности объекта, ознакомьтесь с нашей страницей Независимая оценка доли в квартире.

Стоимость помещения в Москве онлайн

Здесь можно быстро рассчитать примерный ориентир стоимости для типового офисного помещения в случае его купли-продажи. Для расчета укажите все параметры помещения в соответствующих полях калькулятора. Оценка возможна как на текущую, так и на прошедшую дату, вплоть до 2011 г., стоимость определяется с НДС.

«Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве»

Стоимость аренды офисного помещения в Москве онлайн

Этот калькулятор позволяет примерно определить как стоимость аренды офиса в год, так и арендную ставку за 1 кв.м. арендуемого помещения. Цена рассчитывается с учетом НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно оплачивает арендатор. Определение цены аренды возможно на дату в прошлом (до 2011 г.).

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

Для более подробного ознакомления с вопросами определения рыночной цены аренды офисных помещений, рекомендуем ознакомиться с нашей страницей Оценка арендной платы.

ВНИМАНИЕ: Все калькуляторы предназначены лишь для приблизительного расчета стоимости. Для принятия ответственных решений, требующих точности в вопросе определения цены на недвижимость, следует обращаться к нашим специалистам.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание:

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Нет времени читать статью?

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Порядок и формула расчета стоимости доли в квартире

Доля квартиры, выступающая предметом сделки купли-продажи либо каких-то иных сделок по отчуждению жилья, нуждается в оценке. Однако продажа долей имеет определенную специфику, и итоговая цена доли не всегда соответствует интересам собственников.

Самый простой метод расчета цены доли в жилом помещении основывается на рыночной цене. Многие собственники предполагают, что для определения продажной стоимости своей доли, потребуется просто взять рыночную цену недвижимости и поделить данную сумму на размер соответствующей доли. К примеру, при стоимости квартиры 5,5 миллиона рублей цена ½ доли жилья, по таким расчетам, составит 2.75 миллиона рублей.

Однако подобные расчеты, как правило, корректны лишь с математической точки зрения, так как на стоимость отчуждаемой доли в реальности влияет целый ряд ценообразующих факторов. Прежде всего, цену диктует сам рынок недвижимости, основываясь на законах спроса/ предложения. По статистике, желающих приобрести долю в квартире намного меньше, чем тех, кто ищет комнату в коммунальной квартире или общежитии. Доля жилья наиболее востребована, по мнению специалистов, тогда, когда покупателям требуется не место проживания, а официальная регистрация.

Разумеется, в рассматриваемых случаях потенциальные покупатели доли жилья стремятся подобрать самую дешевую альтернативу. К тому же доля жилого помещения – еще достаточно новый сегмент на современном рынке недвижимости, поэтому и спрос на долевую часть жилья пока невелик. Соответственно, это сказывается на итоговой продажной цене. В большинстве случаев долю в квартире, скорее всего, придется продать гораздо дешевле, чем при совместной с другими собственниками продаже всего жилья.

На стоимость доли могут повлиять и другие факторы, к примеру, количество сособственников долей в квартире, наличие между ними согласованного порядка использования общих частей помещения и многие другие факторы, о которых речь пойдёт дальше.

Примерные расчеты стоимости доли

Оценка доли в каждой конкретной ситуации должна иметь индивидуальный подход. Самый адекватный расчет могут произвести специалисты рынка недвижимости, знающие соотношение предложения и спроса на доли жилья в соответствующем населенном пункте. Тем не менее, даже обращение к риэлторам не всегда помогает собственнику доли оценить ее реальную цену. Бывает, что риэлторы, желающие заключить договор с собственником жилья, изначально называют завышенную цену, чтобы обеспечить себе конкурентные преимущества.

Возможна и противоположная ситуация – намеренное занижение реальной цены доли жилья для быстрой продажи и получения риэлторской фирмой агентского вознаграждения. Чтобы получить наиболее адекватную информацию, обратитесь к проверенным специалистам или посетите сразу несколько риэлторских агентств.

Примерно оценить собственность доли помогут ниже представленные рекомендации.

Наибольшая цена отчуждаемой доли возможна, как уже говорилось, при продаже всей квартиры целиком с последующим разделом рыночной цены между сособственниками жилья пропорционально размеру их долей. Поэтому, по возможности, постарайтесь достигнуть согласия со всеми собственниками жилья. Тогда вы сможете продать собственную долю наиболее выгодно.

Еще один вариант – предложить другим собственникам выкупить вашу долю. Вообще, это является обязательным требованием законодателя, поскольку иные сособственники жилья обладают первоочередным правом на выкуп доли в квартире, выступающей общей собственностью. К тому же, если собственник доли приобретает вашу долю, и у него в итоге возникает право собственности на всё жилье целиком, то реальная цена доли может быть практически идентична соответствующей части рыночной стоимости квартиры.

Если другие сособственники долей против продажи совместного жилья или выкупа чужой части общей квартиры, стоимость доли может опуститься в несколько раза. Здесь желательно обратиться к риэлторам или профессиональным оценщикам для корректной оценки доли. Специалисты используют для вычислений цены информацию об аналогичных или схожих предложениях на рынке жилой недвижимости, а также учитывают разноплановые корректирующие факторы.

Для определения стоимости долей даже существует специальная формула расчета:

Цена доли = (Скв*Д:2)*К

Скв – это рыночная цена всей квартиры, Д – конкретный размер оцениваемой доли, а К – коэффициент учёта параметров.

Последний показатель рассчитывается на основе многих разнообразных факторов, включая:

  • площадь всего жилья;
  • количество комнат;
  • срочность сделки продажи доли жилья;
  • возможность доступа в квартиру;
  • наличие коммунальных долгов и обременений по квартире;
  • наличие порядка использования общих мест в помещении;
  • возможность выдела доли жилья в натуре;
  • число собственников жилья;
  • проживание несовершеннолетних детей;
  • месторасположение квартиры и наличие рядом инфраструктуры;
  • состояние жилья;
  • иные факторы, способные повлиять на итоговую стоимость доли.

Если вы не желаете обращаться за оценкой доли к специалистам, попробуйте сами изучить схожие объявления о продаже долей в вашем населенном пункте. Однако стоит иметь в виду, что цена долей, выкупаемых третьими лицами, как показывает практика, обычно не превышает 1/3 рыночной стоимости соответствующей части квартиры.

Одним из важнейших факторов, корректирующих цену отчуждаемой доли жилья, выступает наличие (либо, соответственно, отсутствие) соглашения сособственников, регламентирующего порядок использования квартиры.

Поэтому, если вы хотите продать долю дороже, постарайтесь заблаговременно определить такой порядок либо добиться в суде выделения доли жилья в натуре (в частности, в виде выделенной комнаты).

Если порядок использования жилья определен к моменту отчуждения либо доля выделена в натуре (например, собственник ¼ доли в трехкомнатной квартире вправе, по общему соглашению сособственников, занимать одну комнату целиком и часть помещений общего использования), цена доли жилья, скорее всего, будет выше. Возможно, даже удастся продать долю по цене, максимально приближенной к рыночной стоимости выделенной отдельной комнаты.

В случае, когда пользовательский порядок сособственниками жилья не определен на момент продажи, но все-таки имеется возможность согласовать такой порядок в дальнейшем и получить в распоряжение отдельную комнату, специалисты при оценке доли рекомендуют ориентироваться на стоимость самой маленькой комнаты в общем жилье, уменьшенной еще на 30-40%. Такое понижение цены связано с потенциальными расходами будущего собственника доли на согласование и определение порядка использования жилья.

Если же выделить отдельную комнату в натуре в принципе невозможно (к примеру, вы владеете 1/3 долей жилья в однокомнатной квартире), продажная цена доли еще многократно уменьшается. В частности, такая цена продажи может быть, исходя из сложившейся сегодня практики, намного ниже 1/10 части от рыночной стоимости соответствующей площади жилья, устанавливаемой при продаже всего объекта жилой недвижимости целиком.

Читать еще:  Какие документы должен передать застройщик управляющей компании
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector