Какие документы передает застройщик управляющей компании

Как происходит передача управления новостройками от застройщика к управляющей компании?

После завершения строительных работ жилой объект вводят в эксплуатацию.

Это означает, что застройщик выполнил всю свою работу и исполнил обязательства. Таким образом, жители имеют полное право использовать своё жильё, как считают нужным. При этом жилплощадь общего пользования и общедомовое имущество может быть передано на управление в управляющую компанию.

Может ли строительная фирма самостоятельно выбирать УК?

Собственники квартир сами принимают решение о способе управления их домом. Согласно статье 161 ЖК РФ существует несколько вариантов:

  • Создание товарищества или кооператива для обслуживания многоквартирного дома.
  • Привлечение сторонних организаций-посредников — управляющих компаний (о плюсах и минусах управляющих кампаний, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о функциях УК и регулировании ее работы).
  • Управление самими собственниками, если квартир в доме не более 30.

Жители новостройки в течении года имеют право выбирать подходящий способ управления для МКД. По истечении срока этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов местного самоуправления. При этом муниципалитет объявит набор на конкурсной основе. В результате чего, будет выбрана управляющая компания, и заключено соответствующее соглашение.

При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. При этом в срок до пяти дней после введения объекта в эксплуатацию заключается соглашение. Это значит, что ответ на вопрос: «Может ли застройщик самостоятельно выбирать УК?»- Да, но на первое время.

Порядок действий и оформление документов

Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.

Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:

  1. документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
  2. акт, подтверждающий передачу управления;
  3. акт о передаче сопутствующей документации.

Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.

После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков. Подробнее об обязанностях управляющей компании мы писали тут, а здесь вы найдете информацию о формировании тарифов на услуги УК.

В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:

  • Придомовая территория.
  • Кровля.
  • Система вентиляции.
  • Подвалы и подъезды.
  • Лестничная клетка и чердак.
  • Мусоропровод.
  • Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).

В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.

Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.

Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:

  • Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
  • Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
  • Техпаспорта дома с поэтажным планом.
  • Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
  • Санитарного паспорта.
  • Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
  • Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
  • Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
  • Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
  • Схем сетей всех коммуникаций.

Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.

После подписания двух актов, если у обеих сторон не осталось никаких вопросов, подписывается третий акт – документ о передаче управления. После подписания этого документа многоквартирный дом полностью переходит в компетенцию управления УК.

Требования к составлению соглашения

Перед тем как передать дом собственникам, составляется соглашение с управляющей организацией, которое содержит:

  • Полные реквизиты сторон, текущую дату.
  • На каких основаниях была выбрана управляющая организация. Здесь необходимо сделать ссылку на итоги голосования (после проведения конкурса), если он проводился. Также можно сослаться на протокол с общего совета жильцов дома, на котором было принято решение о сотрудничестве с конкретной УК.
  • Обязательное указание перечня работ и оказания услуг.
  • Полный адрес жилого дома.
  • Список всех объектов, которые передаются в управление.

Перечень работ и услуг состоит из:

  • Управленческих услуг (заключение соглашений с компаниями, поставляющими ресурсы и т. д.).
  • Дополнительных услуг.
  • Содержания общедомового имущества.
  • Подготовки многоквартирного дома к разным сезонам.

Величины оплаты на услуги являются фиксированными. Цены устанавливаются согласно территориальному месторасположению ежегодно. При изменениях стоимости в соглашениях делаются исправления и корректировки.

  1. Пункт «Права и обязанности сторон» разъясняет о том, что вправе требовать стороны друг от друга, а также возлагаемые на них обязанности.
  2. В пункте о порядке расчётов разъясняется, что необходимо определить срок внесения оплаты за предоставляемые ресурсы.
  3. Периоды действия соглашения между собственниками и УК может быть от одного года до пяти лет.
  4. Если в результате неверных действий УК будет нанесён ущерб общедомовому имуществу, то УК несёт за это полную ответственность.
  5. Любые разногласия между сторонами должны разрешаться путём переговоров.
  6. Жители вправе контролировать деятельность управляющей организации. Также главный по дому может осуществлять проверки общедомового имущества и составлять акты при выявленных дефектах.
  7. Соглашение подписывается директором УК и председателем ТСЖ.
  • Скачать бланк договора между застройщиком и управляющей компанией
  • Скачать образец договора между застройщиком и управляющей компанией
Читать еще:  Как правильно провести собрание собственников жилья

Подводя итоги, можно отметить, что процесс передачи дома – процесс не сложный. Главное, знать и чётко понимать структуру соглашения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Передача дома от застройщика управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Содержание

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

  1. протокол общего собрания участников долевого строительства, на котором выбрана УК, либо протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
  2. проект договора на управление;
  3. акт ввода МКД в эксплуатацию;
  4. разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
  5. технический паспорт МКД с поэтажной планировкой и экспликацией;
  6. кадастровый паспорт объекта и земельного участка под ним;
  7. инструкция по эксплуатации МКД;
  8. санитарный паспорт МКД;
  9. ситуационный план придомовой территории, с данными о расположении подземных коммуникационных систем и обозначением точек подключения к ним жилого дома;
  10. действующие договоры ресурсоснабжения (если заключены);
  11. документация на установленные приборов и системы учёта потребляемых коммунальных ресурсов, в том числе автоматизированные;
  12. акт приема-передачи дома и придомовой территории управляющей компании.

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

  1. состав передаточной комиссии;
  2. наименование застройщика и управляющей компании;
  3. наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
  4. количество и характеристика строений;
  5. балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
  6. документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.

К акту приёма-передачи прилагаются:

    список передаваемых жилых зданий; акты технического состояния передаваемого жилищного фонда; акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию . В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Передача дома от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.

Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.

Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

  1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
  2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
  3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

Читать еще:  Договор для аренды квартиры образец

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Как застройщик передает дом в УК?

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

  1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
  2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
  3. придомовая территория;
  4. кровля и вентиляционные шахты;
  5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

  1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
  2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
  3. инструкция по эксплуатации дома;
  4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
  5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
  6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
  7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
  8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
  9. санитарный паспорт;
  10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
  11. иные документы.

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

В отдельных публикациях вы можете прочитать о:

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

Читать еще:  Договор аренды на землю

Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Передача дома от застройщика управляющей компании

О том, как застройщик передает дом управляющей компании, важно знать, чтобы в последствие можно было повлиять на процесс управления объектом недвижимости.

После того, как новостройку вводят в эксплуатацию, законодательство дает застройщику пять дней на передачу придомовой территории, сетей и общих помещений управляющей организации. С момента ввода объекта в эксплуатацию, в здании уже могут поселяться первые жильцы, этим и обусловлены весьма небольшие сроки, что отводятся строителям на заключение договора с компанией, которая будет следить за порядком и взаимодействовать по жилищным вопросам с владельцами квартир.

По каким критериям выбирают управляющую организацию

Прежде чем вводить дом в эксплуатацию, владельцам помещений дают право определиться с формой управления: они могут найти желаемую управляющую организацию, создать ТСЖ или же выбрать вариант управления на самостоятельной основе, но только в том случае, если в доме не более 30 жилых помещений. Выборы будут считаться состоявшимися, если в них приняло участие не менее половины всех собственников. Если в доме продано менее 50 процентов квартир, провести такие выборы невозможно.

Если этого сделано не будет, выбор управляющей организации проведут на основании конкурса органы местного самоуправления. Чтобы принять участие в конкурсе компания должна подать заявку до определенного срока. Вместе с заявкой подаются документы, раскрывающие возможности организации, их планы, отзывы об их деятельности: все это будет иметь значение для окончательного выбора.

Какие документы подают:

  • все сертификаты и лицензии;
  • учредительные документы;
  • балансовый отчет за полгода;
  • отчет о количестве техники и ее состоянии;
  • отчет о количестве персонала;
  • годовая смета;
  • проект самого договора управления имуществом;
  • предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
  • благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

Учтите, что у компании не должно быть долгов.

Открытый конкурс может длиться несколько месяцев. Его объявляют в течение 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводят еще в течение 40 дней. Поэтому застройщику разрешают на небольшой срок (до 3 месяцев) заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. По окончании этого срока договор может быть продлен опять на 3 месяца.

За что отвечает управляющая компания

Процесс передачи общего имущества дома управляющей организации всегда проходит под жестким контролем как застройщика, так и принимающей компании. Составляют сразу несколько актов:

  1. о передаче необходимых для работы и обслуживания документов;
  2. о передаче организации управления;
  3. о текущем состоянии общего имущества (сетей, коммуникаций, подъездов, чердаков и подвальных помещений, лифтов, придомовой территории, вентиляционных шахт, кровли и прочих объектов, которые относятся к общему домовому имуществу).

Перед тем, как принять объект, представитель организации проверяет состояние передаваемого имущества на наличие дефектов. При обнаружении таковых, застройщик обязан исправить дефекты в течение определенного времени. Если же при составлении акта не были обнаружены допущенные при строительстве ошибки, вероятно, что за них будет отвечать управляющая организация, а устранение недостатков будет производиться за счет бюджета жильцов. Обратное возможно будет только через суд.

Какие документы застройщик должен передать управляющей компании?

Перечень документов может сильно отличаться в разных случаях, но среди обязательных должны присутствовать акт о вводе объекта в эксплуатацию, техпаспорт дома, санитарный паспорт, инструкция по эксплуатации жилого дома, схемы расположения коммуникационных сетей, схема расположения теплосетей, кабелей, водопроводов и газопроводов, список подрядчиков, выполнявших строительные работы на всех этапах возведения здания и акты передачи квартир.

Какие еще документы могут понадобиться:

  • договоры со снабжающими организациями;
  • акты о принятии на учет счетчиков электро- и водоснабжения;
  • схемы расположения камер видеонаблюдения.

После того, как организация получит на руки все документы и будет составлен акт о текущем состоянии всех передаваемых объектов, можно подписывать акт передачи управления, и с этого момента управляющая организация берет на себя ответственность за эксплуатацию общедомового имущества. Владельцы квартир должны также подписать соглашение с этой компанией на обслуживание. Договор обычно заключается на год, но может заключаться и, максимум, на три года.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector