Какие документы нужны для сдачи квартиры

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.
Читать еще:  Какой налог платится при дарении квартиры

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Какие документы нужны для аренды квартиры. Подробный обзор необходимых документов для арендатора и арендодателя, их характеристика и порядок заполнения.

Решив сдать квартиру в аренду либо снять жилье, следует тщательно изучить все тонкости процедуры, чтобы впоследствии не возникло проблем с юридической составляющей сделки.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие документы должен предоставить каждый участник соглашения об аренде, процедуре регистрации заключенного договора и опасностях, связанных с мошенничеством.

○ Аренда квартиры и найм квартиры.

Аренда и найм квартиры – два разных понятия, регулирующиеся отдельными кодексами.

  • «1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  • 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 Гражданского кодекса РФ, далее ГК РФ)».

Таким образом, главным отличием между двумя видами соглашения является статус получателя услуги. Договор найма может быть заключен с физическим лицом. В этом случае сторонами соглашения выступают наймодатель (собственник жилого помещения либо его доверенное лицо) и наниматель.

Жилое помещение по договору аренды может предоставляться, если одним из участников сделки является юридическое лицо. Сторонами соглашения являются арендодатель (предоставляющий жилье) и арендатор (арендующий его).

○ Какие документы нужны от арендодателя:

Арендодателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо. В каждом случае пакет документов, который должен быть предоставлен для заключения сделки разный.

✔ Если арендодатель физическое лицо.

Когда жилое помещение сдается гражданином, он должен представить:

  • Паспорт.
  • Документ, удостоверяющий право владения жилплощадью (свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи либо свидетельство о вступлении в наследство).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра).
  • Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
  • Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.
Читать еще:  Инвентаризационная стоимость недвижимости

При заключении соглашения от арендодателя требуется:

  • Акт приема и сдачи – данный документ будет основанием об отсутствии правовых споров после окончания срока соглашения. Заключается в фиксировании действительного состояния объекта сделки, составляется в двух экземплярах, подписывается каждым участником сделки.
  • Опись имущества, является приложением к акту и содержит описание точного количества вещей, переданных в аренду вместе с помещением (также подписывается обоими участниками сделки).
  • Расписка о получении финансовых средств за аренду помещения (составляется в свободной форме, подписывается каждой стороной).

✔ Если арендодатель ИП.

В данном случае сдающее жилплощадь лицо должно предоставить:

  • Паспорт.
  • Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
  • Свид-во о государственной регистрации физического лица в качестве ИП (нотариально заверенная копия).
  • Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
  • Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
  • Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
  • Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность (заверенная печатью и подписью ИП копия с указанием контактов ответственного лица).

Также при заключении сделки следует подготовить:

  • Акт приема-передачи недвижимости (документ в двух экземплярах, подписанных сторонами и с печатью ИП).
  • Опись имущества — подробное перечисление всех находящихся на жилплощади предметов, передаваемых во временное пользование с обязательным указанием их количества (2 экземпляра, подписи сторон и печать ИП).
  • Расписка – выступающая свидетельством получения ИП финансовых средств за аренду в указанном размере (составляется в свобоной форме и подписывается сторонами).

✔ Если арендодатель ООО.

Когда жилплощадь сдается в аренду юридическим лицом, независимо от правовой формы, арендодатель должен подготовить:

  • Правоустанавливающий документ на сдаваемую недвижимость (договор первичной аренды/ренты, свидетельство о праве собственности).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
  • Свидетельство о государственной регистрации юрлица (нотариально заверенная копия).
  • Свид-во о внесении в ЕГРЮЛ сведений о зарегистрированном юрлице (копия, заверенная нотариусом).
  • Свид-во о постановке на учет в ФНС (копия, заверенная нотариусом).
  • ОКПО, ОКАТО, ОКОНХ и иные коды и классификации, присвоенные юрлицу (копия, заверенная печатью ООО и подписью его руководителя).
  • Действующая редакция Устава (копия, заверенная нотариусом, либо ФНС).
  • Учредительный договор (если количество учредителей больше одного) со всеми поправками и дополнениями (при наличии), (копия, заверенная нотариусом либо ФНС).
  • Свид-ва о регистрации всех изменений в ООО (выписка из ЕГРЮЛ) (копия, заверенная нотариусом).
  • Протокол общего собрания (если учредитель один, то решение) о назначении руководителя ООО (копия, заверенная печатью ООО и подписью руководителя).
  • Свид-во о внесении сведений о руководителе в ЕГРЮЛ (нотариально заверенная копия).
  • Приказ о вступлении руководителя в должность (копия, заверенная печатью ОО и подписью руководителя).
  • Выписка из ЕГРЮЛ (оригинал документа, дата выдачи не должна превышать 7 дней до момента заключения сделки).
  • Реквизиты банка (в виде документа, заверенного печатью ООО и подписью руководителя).
  • Лицензия на право осуществления деятельности при необходимости, копия, заверенная нотариально.
  • Доверенность, если сделка заключается лицом, не уполномоченным на подобные действия Уставом организации (оригинал документа заверенный руководителем), доверенность должна предоставлять право не только на заключение договора аренды, но и акта приема-сдачи жилья.
  • Паспорт руководителя ООО с указанием его контактного телефона.
  • Приказа о назначении ответственного за электрохозяйство и пожарную безопасность (копии, заверенные печатью ООО и подписью руководителя) с указанием контактов назначенного лица.

При заключении сделки необходимо также подготовить:

  • Акт приема-сдачи помещения (составляется в 2 экземплярах, подписывается арендатором и руководителем ООО).
  • Опись имущества, передаваемого во временное пользование (2 экземпляра, подписи арендатора и руководителя ООО).

○ Какие документы нужны от арендатора?

Для заключения сделки, арендатор должен предоставить только документ, устанавливающий его личность – паспорт гражданина. Если речь идет об иностранном гражданине – требуется действительный загранпаспорт, в который внесены все отметки о прибытии в страну либо вид на жительство. Моряки и военные должны соответственно предоставить паспорт моряка либо военный билет.

○ Документы при договоре поднайма.

Договор поднайма предполагает сдачу жилплощади нанимателем.

  • «По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ)».

При заключении договора поднайма обязательно нужно, чтобы площадь жилья соответствовала нормам законодательства (п.2 ст. 685 ГК РФ) и составляла не менее 12 кв.м. на одного проживающего.

Чтобы заключить данный договор, необходимо получить письменное согласие собственника помещения и всех зарегистрированных на нем лиц. Документ должен быть заверен нотариально. При заключении соглашения со стороны наймодателя также представляется документ, удостоверяющий личность (паспорт для физического лица и свид-во о регистрации для юрлиц). Со стороны нанимателя – действующий паспорт.

Также необходимо составить акт приема-сдачи помещения и опись вещей в 2 экземплярах.

○ Какие документы нужны для регистрации договора?

Договор аренды подлежит регистрации, если срок его действия превышает 1 год (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В регистрирующий орган подается:

  • Заявление (от одного из участников сделки).
  • 2 экземпляра оригинала договора аренды (в таком случае необходимо составить 4 оригинала документа, чтобы у каждой из сторон остался один экземпляр).
  • Паспорта участников сделки.
  • Учредительные документы (если одна из сторон – юрлицо).
  • Поэтажный план жилого помещения (выдается в БТИ).
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

○ Возможные схемы мошенничества.

При съеме жилья риск стать жертвой мошенничества достаточно большой. Чаще всего махинации проворачиваются при помощи:

  • Рассылки СМС о недорогой аренде жилья – нередко потенциальные квартиросъемшики оставляют контакты на различных форумах, после чего им приходит сообщение о подходящих вариантах, доступ к которым можно получить после отправки ответного сообщения. Как правило, оно платное, а обещанная информация не предоставляется.
  • Создания нелегального агентства недвижимости – завлекает клиентов доступными ценами, берет залог (как правило, составляющий большую часть суммы аренды), а после приезда на жилплощадь, оказывается, что она уже сдана либо не сдается вовсе.

Чтобы обезопасить себя от этих и других способов мошенничества, следует тщательно проверять все документы, которые предоставляет арендатор. Информацию о физлице можно сверить по месту его прописки, указанному в паспорте, о юрлице – в едином реестре, доступном для всех.

Арендодатель также может стать жертвой обмана, если арендатор представить ему фальшивый паспорт с неверным местом прописки.

Чтобы каждая сторона могла максимально обезопасить себя от неприятных сюрпризов, нужно внимательно проверять все полученные на руки документы.

○ Советы юриста:

✔ Сдача по устной договоренности.

Этот вариант съема жилья является популярным, потому что не требует временных и финансовых затрат. Вместе с тем, устная договоренность повышает риск неприятных последствий заключения сделки, потому что в данном случае ни одна из сторон не несет юридической ответственности за несоблюдение условий соглашения.

✔ Договор аренды подписан, но не зарегистрирован.

Договор аренды начинает действовать в момент его подписания, независимо от того, зарегистрирован он или нет. Но если пропустить процедур госрегистрации, увеличивается риск несоблюдения своих прав каждой из сторон. Например, наймодатель может досрочно расторгнуть договора, тогда как после госрегистрации документа он не имеет на это право, даже при решении о продаже квартиры.

Читать еще:  Жилье социального найма как получить

Как уберечь себя от мошенничества при аренде квартиры. Рассказывает Екатерина Исаева, юрисконсульт адвокатского бюро Ольги Котик.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как правильно сдать квартиру в аренду?

| Жилищные тонкости | 0 |

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо. Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Об авторе

Алексей Смирнов

Окончил Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина. Судебная практика с 2010 года.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector