Как заработать на сдаче квартиры

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Сегодня о рынке недвижимости существует множество мифов. Кто-то уверен, что все дешевеет и недвижимость никому не нужна. Кто-то, напротив, полагает, что стоит ему купить однушку в Подмосковье — и можно не работать всю оставшуюся жизнь. На самом деле истина, как обычно, посередине. Расскажу о том, какой доход могут принести разные типы недвижимости, которые частные инвесторы покупают, чтобы зарабатывать на аренде.

Квартира в долгосрочную аренду в Москве и Подмосковье

Аренда квартиры в Москве или ближайшем Подмосковье довольно долго считалась прекрасным источником пассивного дохода или, скажем, инвестицией на старость. Квартиру можно обустроить и сдать ее в долгосрочный наем. Стоимость приличной однушки в Москве составляет примерно 5–6 млн, в области цены ниже, неплохие предложения можно найти миллиона за три (одна из самых главных иллюзий некоторых покупателей недвижимости заключается в том, что цены на недвижимость просели в разы, но это далеко не так). Стоимость аренды качественной однокомнатной квартиры в столице составляет в среднем 30 тысяч рублей в месяц, в области — около 20 тысяч. К сожалению, арендные ставки в последние годы не росли, невзирая на инфляцию, в отличие от количества инвестиционных квартир. Если 10 лет назад на рынке аренды квартир «командовал» арендодатель, то в последние годы, наоборот, центральной фигурой стал квартиросъемщик, за которого и сражаются риелторы. Средняя доходность квартиры в Москве и ближайшем Подмосковье сейчас составляет около 5% в год, а срок окупаемости таких вложений растягивается на 15–16 лет. И это без учета затрат на косметический ремонт и возможного простоя квартиры из-за отсутствия арендатора. В то же время даже деньги, положенные на банковский депозит, приносят порядка 7–8% годовых.

Квартира в Москве в посуточную аренду

Намного большую доходность в столице можно получить, если сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Отели в Москве стоят дорого, а путешественники ищут, где комфортнее и дешевле. Для таких туристических целей подходит жилье не только в центре, но и на окраине — на «Щелковской» или в Бутово. Выручить за постой можно от 1,5 тысячи рублей за человека в сутки (в туристических районах цена таких предложений начинается от 3 тысяч рублей за человека в сутки). Как правило, посуточная аренда способна удвоить или даже утроить доход арендодателя. Правда, на него ложатся и все заботы отельера: он должен обеспечить постояльцев всем необходимым, включая посуду и чистое белье, думать об уборке. Все было бы хорошо, если бы не одно «но». Краткосрочную аренду в жилых домах могут вскоре запретить или ограничить. Считается, что постояльцы таких частных гостиниц мешают соседям: шумят, путают звонки, гремят чемоданами или курят на лестничной клетке.

Так называемый закон «О хостелах» уже прошел первое чтение в Госдуме. И в нынешней версии законопроекта такой вид деятельности частным лицам запрещен.

Квартира или студия у моря

Сдача в аренду квартир и апартаментов у моря в России приносит собственникам примерно такой же доход, как и владельцам аналогичной недвижимости в европейских странах, даже иногда чуть больше. Ставки на однокомнатные квартиры у моря в Сочи в июне начинаются от 2–2,5 тысяч рублей за сутки, в июле — августе — от 3–3,5 тысячи рублей в сутки. Аренда качественного жилья с хорошим ремонтом и техникой может приносить собственнику 200–400 евро в неделю. Предложений о продаже недвижимости в Сочи очень много, а стоимость студий, апартаментов и небольших квартир значительно ниже, чем в Москве. Купить скромный вариант в новостройке не очень близко к морю можно за миллион-полтора. На вторичном рынке однокомнатные квартиры в Сочи в среднем стоят чуть больше 3 млн, двухкомнатные – около 5,6 млн рублей.

В своих рекламных объявлениях о продаже некоторые риелторы обещают, что окупить стоимость недорогой инвестиционной недвижимости, сдавая ее туристам, можно чуть ли не за полгода. Это не так. Средние ставки долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городе – меньше 25 тысяч, двухкомнатных – 43 тысячи рублей в месяц. Получается, что средняя доходность несколько выше московской — около 9% годовых без учета простоя и налогов.

Краткосрочная аренда недвижимости туристам приносит больший доход, но, как правило, возможна лишь 4–5 месяцев в году. Если инвестор живет в другом регионе, нужно будет нанять персонал, который принимал бы жильцов, проводил уборку, докупал необходимое имущество в случае порчи или кражи. Чаще всего недвижимость под сдачу в аренду в сезон приобретают те, кто часто бывает на юге России и использует ее в том числе для себя, приезжая отдыхать в несезон. Кстати, на курортную недвижимость пресловутый законопроект «О хостелах» тоже распространяется.

Коммерческое помещение под магазин

Коммерческая недвижимость значительно доходнее жилой. Владелец торговой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге или крупном городе-миллионере может вполне рассчитывать на доходность, измеряемую двузначными цифрами. В частности, сейчас большинство объектов торговой недвижимости в столице продаются по цене, обещающей новому владельцу доход около 10% годовых. Представляя себе инвестора, готового приобрести торговую недвижимость в столице, мы часто думаем, что речь идет о человеке, способном выложить за большое помещение или целый торговый центр миллионы долларов. Тем не менее приобрести можно и бывшую двух- или трехкомнатную квартиру на первом этаже, переведенную в нежилой фонд. Стоимость такого коммерческого помещения всегда дороже, чем квартира, процентов на пятнадцать.

Сдавать такие помещения можно аптекам, маленьким магазинам, мастерским и т. д. Как правило, для ведения такого арендного бизнеса инвестор создает ИП, чтобы заниматься всеми вопросами содержания недвижимости и ее аренды. Доходность такого бизнеса может составить более 10–15% годовых. В то же время, как показывают опросы, наибольшее количество небольших торговых помещений на первых этажах зданий приобретаются небольшими компаниями для себя. Число инвесторов, которые покупают такие объекты для сдачи в аренду, не так уж и велико. Проблема в том, что подобный бизнес требует специальных знаний, нужно учитывать требования арендаторов к электрическим мощностям, безопасности, иметь различные сертификаты. Необходимо также уметь работать с арендаторами, ведь мелкий бизнес (а именно он, как правило, арендует такие помещения) — арендатор непростой, часто просит об отсрочках платежа и всегда надеется, что уговорит владельца снизить цену.

Читать еще:  Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Коммерческое помещение под офис

Офисная недвижимость буквально еще недавно была лидером российского рынка недвижимости по объемам инвестиций. Здания и помещения офисных центров выкупают инвесторы под сдачу в аренду, часть российских и даже зарубежных компаний выкупают офисные помещения для себя. Офисы – это доходно, прибыль с качественной сдаваемой площади может в моменте достигать и 30% годовых (если вся площадь в аренде по среднерыночным расценкам или чуть дороже). В тоже время, как правило, инвесторы крайне редко выкупают под офисы совсем небольшие объекты недвижимости, как в это происходит на рынке торговой недвижимости. Под небольшое офисное пространство, скажем на первом этаже жилого дома, сложно найти арендатора, ведь у разных компаний-арендаторов абсолютно разные предпочтения по площадям. Как правило, инвесторы приобретают минимум один-два этажа какого-либо офисного центра, в которых и «нарезают» помещения под нужды конкретных арендаторов. Для этого требуются уже сотни миллионов рублей, а занимаются таким бизнесом, как правило, профессиональные инвесторы. Средняя доходность офисных помещений в Москве составляет сейчас примерно 6-10% в год.

Доля в краудфандинговом проекте

Заниматься арендным бизнесом сегодня можно, не приобретая в собственность целую квартиру или объект коммерческой недвижимости. Есть и другой вариант — краудфандинговая площадка недвижимости, где объект недвижимости можно купить совместно с другими инвесторами. Краудфандинг недвижимости позволяет частным лицам приобретать доли в коммерческих объектах. По большей части здесь представлена торговая недвижимость, стоимостью более 150 млн рублей. Доходность на площадке составляет, как правило, более 10% годовых. Участвовать в краудфандинговом проекте можно даже с небольшой суммой, которой не хватит для покупки собственной квартиры, а тем более — доходной коммерческой недвижимости. При этом доход инвестора будет пассивным, так как обслуживать коллективную собственность будет специальная управляющая компания, которая и сдает объекты в аренду, перечисляя инвестору доход.

Бизнес на посуточной аренде квартир

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Главное, конечно, доход.

— Допустим, в Москве, в районе Садового кольца, скромную однушку можно сдать надолго за 45 тыс. руб. в месяц, — рассказывает владелец нескольких столичных квартир Павел. — А при посуточной ставке 2500 рублей с учетом простоя и расходов на уборку и стирку выйдет в среднем 60 тысяч в месяц. То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача. А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь! В районах, сравнимых со столичным Садовым кольцом (это окрестности порта и железнодорожного вокзала, Спортивная гавань), приличные однушки, которые в долгосрочной аренде сдаются максимум за 25 тыс. в месяц, уходят за 3 тысячи в сутки, причем со свистом! Я глянул календарь заселения одной такой квартиры (международный туристический портал airbnb.com дает такую возможность) — месяц едва начался, а уже весь забронирован! Это минимум 80 тысяч получается за месяц. Вот и считайте выгоду: по сравнению с посуточной арендой квартир — более 200 процентов сверху! Квартиры поскромнее, те, что сдаются за 15 тыс. в месяц, в сутки уходят по 1700 — 2000 руб. Прибыль примерно такая же.

Риски в посуточной аренде квартир

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb. А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

А разве это не запретили?

Пять шагов к посуточным доходам с квартиры

У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно — что нужно делать?

1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

Читать еще:  Как узнать кадастровый номер квартиры онлайн

2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках — дамы вам скажут спасибо.

Постель — это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем — купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет — гости к этому относятся очень трепетно.

3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы — все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов — съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности — где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого — всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет — на все сто.

Бизнес идея — заработок на аренде жилья

Покупка недвижимости — это не только способ сохранения собственных сбережений, но и возможность заработать на ней, перепродав или сдав ее в аренду. Это один из ликвидных и уникальных активов. Можно выделить два основных аспекта, которыми руководствуются бизнесмены, вкладывающие деньги в недвижимость: желание сберечь свои денежные средства в условиях инфляции и желание приумножить свои доходы за счет перепродажи недвижимости или сдачи ее в аренду.

Зарегистрируйся на бесплатный марафон

Как создать пассивный доход за 4 дня

Марафон на котором вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду

Приобретение жилья с целью дальнейшей сдачи в аренду, являются самыми распространенными инвестиционными сделками. Заработать на такой операции быстро не получится, средний доход от сдачи в аренду составляет 3,5-5% годовых от стоимости квартиры. Но это перспективное и долгосрочное вложение средств, со временем сюда можно переселить взрослых детей или продать его, с целью строительства загородного дома. Конечно же, сдача квартиры в аренду требует определенных хлопот: нужно постоянно искать арендаторов, обслуживать квартиру, делать косметические ремонты.

До кризиса 2008-2010 гг. количество «инвестиционных» сделок, в последующем связанным с зарабатыванием дохода, составляло примерно треть от всех сделок на российском рынке. Постепенно их доля снизилась до 20%, а в настоящее время составляет 15%. Одновременно возросло число долгосрочных инвесторов, которые приобретают объекты недвижимости на будущее.

Вложение денежных средств в приобретение недвижимости является долгосрочным проектом, но более надежным, чем банковский вклад. Банковский вклад можно разместить под 10-12% годовых в рублях, но нужно учитывать и возможные риски: в последнее время имеется немало банков-банкротов. Банки с солидной репутацией дают невысокие проценты.

Сколько можно заработать, сдавая квартиру в аренду?

Взглянем на таблицу, которая наглядно демонстрирует доходы от сдачи в аренду:

Варианты квартир Стоимость квартиры Доход от аренды в месяц, в рублях Доход от аренды в год, в рублях
Комната 800 000 7 000 84 000
1 комнатная квартира 1 900 000 14 000 168 000
2-х комнатная квартира 2 700 000 18 000 216 000
3-х комнатная квартира 3 500 000 22 000 264 000

Но помимо доходов есть и постоянные расходы — это: ремонт квартиры, квартплата и коммунальные платежи (если это не входит в арендную плату), страховка и налог на доход.

Варианты квартир Квартплата и коммунальные платежи в год, в рублях Налог (13% от арендной платы) Косметический ремонт Страховка Итого, расходы в год
Комната 24 000 10 920 6 000 3 200 44 120
1 комнатная квартира 30 000 21 840 12 000 7 600 71 440
2-х комнатная квартира 42 000 28 080 24 000 10 800 104 800
3-х комнатная квартира 60 000 34 320 36 000 14 000 144 320

На доходность и срок окупаемости влияет размер первоначальных инвестиций в недвижимость, ремонт, а также удаленность от транспортных узлов. Сроки окупаемости приобретенных за свои деньги квартир более 10 лет, а взятых в ипотеку еще больше. С однокомнатной квартиры можно получать в месяц до 96 тыс. рублей в месяц.

Варианты квартир Стоимость квартиры, в рублях Чистый доход, в рублях Доход в %
Комната 800 000 39 880 4,98%
1 комнатная квартира 1 900 000 96 560 5,08%
2-х комнатная квартира 2 700 000 111 120 3,88%
3-х комнатная квартира 3 500 000 119 680 3,42%

Место имеет значение

Арендаторов, а особенно иностранцев, интересует не историческое месторасположение квартиры, а хорошая транспортная развязка и наличие необходимого сервиса. Если на покупку квартиры в Москве нет средств, тогда можно заняться покупкой квартиры в Подмосковье. Доход от аренды такой квартиры будет на 10-15% ниже, чем в столице, но и средств на приобретение квартиры будет потрачено на 50% меньше.

Резко возрастают в цене квартиры и соответственно стоимость аренды, на жилье, расположенное возле станций метро и железнодорожных вокзалов. Стоит следить за строительством новых линий метро и там приобретать квартиры для сдачи в аренду. В Москве, квартиры в районах за пределами МКАД, в которое приходит метро, резко поднимаются в цене. Например, в Мытищах стоимость покупки и сдачи в аренду жилья возросла на 30%.

Читать еще:  Перепланировка перенос кухни в коридор

Без проигрыша будет и вариант приобретения жилья в районах, близких к аэропортам. При не столь больших затратах, такие квартиры приносят стабильный доход.

Новостройка или «вторичка» — что выбрать?

Когда приобретается жилье, для последующей сдачи в аренду, нужно учитывать две вещи: какой промежуток времени уйдет на окупаемость вложенных средств, и сколько будет стоить жилье в будущем. Если ставить вопрос окупаемости средств на первый план, тогда надо покупать жилье старой постройки.

Большинство предложений на рынке квартир, это квартиры старой постройки. Да и спрос на них довольно высокий, снять квартиру по более низкой цене, выгоднее, чем платить за аренду апартаментов. Хотя и на них есть тоже спрос, некоторые хотят жить в домах новой застройки и квартирах, наполненных современной мебелью и техникой.

Квартиры в новостройке стоят дороже, соответственно и окупаемость их будет дольше. Но в то же время аренда в новостройке буде стоить дороже. Если квартира приобретается на первичном рынке, то рекомендуется покупать ее у крупного девелопера, у которого есть опыт в коммерческой застройке, а также совместные с государственными банками программы ипотечного кредитования. Продажи квартир девелопер производит в соответствии с федеральным законом ФЗ-214.

Итак, квартира приобретена, и вы решили сделать в ней ремонт. Одна из основных ошибок арендодателей — это сделать в квартире эконом-класса ремонт бизнес-класса. Поверьте, арендаторы это не оценят, а вы потратите довольно много средств. Другое дело квартиры бизнес-класса, должны быть оборудованы дорогой мебелью и здесь должен быть выполнен дизайнерский ремонт.

Сдача квартир посуточно

Еще один вид заработка — это сдача квартир посуточно. Такими услугами пользуются командировочные и туристы, не желающие переплачивать за отели. Наиболее востребованы квартиры среднего класса, стоимость в сутки составляет от 1,5-3,5 тыс. рублей. Аренда этого жилья составляет в среднем 50%% от общего объема аренды. Следующими по востребованности являются элитные квартиры, стоимость аренды которых, составляет 3,5-6,3 тыс. рублей в месяц.

Конечно, в этом бизнесе, как и любом другом, есть свои отрицательные моменты, квартира может простаивать какое-то время. Но в период осень-весна, а особенно в праздничные дни, недвижимость среднего класса заполняется на 100%, а стоимость аренды в эти дни возрастает в 2 раза.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

После приобретения жилья и проведения ремонтных работ, квартиру необходимо застраховать. Оформляем полный договор страхования: страхуем стены, внутреннюю отделку, имущество, которое находится в квартире, и, конечно же, гражданскую ответственность (поджоги и пожары по вине жильцов). Для квартир, которые сдают в аренду, применяют повышенный коэффициент 50%. Например, за квартиру на окраине столицы, оцененную в 7,5 млн. рублей, страховой платеж составит 15 тыс. рублей.

Если вы сами будете сдавать квартиру в аренду, то необходимо:

  1. От всех ее собственников и прописанных лиц получить согласие на сдачу квартиры в аренду.
  2. Подать объявление и заняться поиском арендатора.
  3. Договор заключить на срок 11 месяцев, в котором необходимо указать:
  • всех лиц, которые будут проживать в квартире (снять копии со всех паспортов);
  • как будет оплачиваться арендная плата ежемесячно или раз в квартал;
  • кто будет платить коммунальные платежи (электроэнергия, вода и пр.);
  • правила использования электроприборов;
  • когда арендодатель может навещать квартиру и т. д.

Ценители времени могут для составления договора аренды, обратиться в юридическую фирму, эта услуга вам обойдется в 2 тыс. рублей.

  1. Оформить акт передачи квартиры, в котором указать все неисправности на момент заключения договора.
  2. Написать расписки, в которых арендодатель указывает, что получил деньги, а арендатор, что получил ключи.

Если ваше жилье муниципальное, то правительство Москвы требует зарегистрировать его в ГУПе. Для этого надо обратиться в «Московский городской центр арендного жилья», сюда необходимо принести: заявление, согласие всех собственников на сдачу квартиры в аренду, выписку из лицевого счета или домовой книги, договор социального найма. Стоимость услуги сотрудников центра обойдется вам в 1 600 рублей. После оформления, договор будет зарегистрирован в ГУПе.

Итак, в данной статье мы попытались осветить все плюсы и минусы сдачи квартиры в аренду, какие квартиры лучше приобретать для сдачи в аренду, в каких районах, указали также, что данный бизнес — это долгосрочный проект и окупаемость его наступает через несколько лет, но проект надежный и ликвидный, так как какая бы не была арендная плата и спрос на аренду, у вас остается ликвидный актив, которым можно пользоваться в своих целях, либо продать его.

Зарегистрируйся на бесплатный марафон

Как создать пассивный доход за 4 дня

Марафон на котором вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Личный опыт: как сдать квартиру в аренду и заработать на новую

Кажется, будто сдавать квартиру в аренду сложно и рискованно, поэтому немногие решаются начать свой бизнес. Однако Анна не побоялась и открыла дело всей своей жизни. Мы узнали, с чего она начинала, и попросили поделиться опытом. В посте есть даже смета с товарами из ИКЕА — листайте до конца.

Как начать сдавать квартиру?

Эта идея у меня возникла еще давно: хотелось проводить больше времени с ребенком и меньше в офисе. Было страшно взять квартиру в субаренду и уйти в минус. Как ни странно, помог случай и сокращение: когда меня уволили, я уехала на Украину к бабушке и впервые решилась сдать квартиру посуточно.

В это же время в Донецкой области началась война, и в город приехали беженцы. Моя мама работает администратором в гостинице и видела, как люди соглашались ночевать прямо в лобби на диванчике: мест не было.

Так мы стали брать людей к себе: у нас было две свободные квартиры. Сдавали койко-места за копейки по сто рублей, лишь бы помочь людям. Стирали, гладили и убирались тоже сами.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector