Как выделить комнату в квартире

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

Время чтения: 7 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

  1. Совместной собственности.
  2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

  • наличие собственного санузла;
  • возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
  • отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

  1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
  2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
  3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

  1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
  2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
  3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
  4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

  1. С согласия правообладателя такой доли.
  2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Читать еще:  Как я продавал квартиру без посредников

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  2. Заказать технический план на образование комнаты.
  3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • госпошлина в размере 2000 рублей.
  1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Выдел комнаты в натуре

1.1. Раздел возможен, если есть возможность организовать пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть площадь должна быть не менее 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003)

2.1. Из указанного Вами я понял, что имело место неверное указание судом в решении площади разделенного имущества. Это устраняется путем устранения опечатки, а не пересмотром по вновь открывшимся обстоятельствам.
Уточните, пожалуйста, суд уже отменил свое решение, или только назначено заседание о рассмотрении заявления об отмене по вновь открывшимся обстоятельствам?

3.1. В данный период времени законодательство не содержит такой нормы как принуждение к выкупу доли в имуществе.

Вам лучше всего воспользоваться в даном случае следующим порядком действий:

1. Вы уведомляете остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
2. В течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
3. Если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

4.1. А совладельцы квартиры не согласны на дарение? Если не согласны, то насильно ВЫ не сможете им подарить долю Можете отказаться от доли в пользу муниципального образования.

5.1. 1. Каждый из собственников может поставить принадлежащую ему долю на кадастровый учет независимо от желания других собственников.
2. Выдел доли в натуре — это признание права собственности одного собственника. А определение порядка пользования — это определение взаимных обязательств между несколькими собственниками.

6.1. Как Вы сами указываете, в настоящее время потенциальный истец только еще готовит документы о реальном разделе недвижимого имущества. Вероятнее всего, он представит техническое решение выдела доли по его варианту — план, составленный инженером.
Суд, оценивая возможность утверждения раздела по такому варианту истца, смотрит на два аспекта — юридический и технический. Поэтому внимательно отнеситесь к той части проекта раздела, в которой предполагается переустройство оконного проема в дверь. Если, несмотря на несущий характер стены, такое переоборудование согласно проекту возможно, то разбирайтесь, почему. Вполне возможно вызвать инженера-составителя проекта в суд для дачи показаний. Ему и следует задать вопрос о тех строительных нормах и правилах, которыми он руководствовался. Удачи в суде!

7.1. ☼ Здравствуйте,
У него не такая уж маленькая доля, чтобы его выселять с выплатой компенсации за долю, суд вам откажет в таком исковом заявлении
Желаю Вам удачи и всех благ!

7.2. Вы можете обратиться с исковым заявлением в суд о признании данной доли в натуре не выделяемой и выкупить данную долю в судебном порядке в соответствии с ч. 4 ст. 252 ГК РФ.

8.1. Раздел и выдел долей осуществляется по соглашению всех сособственников, в случае не достижения согласия необходимо обращаться в суд с исковым заявлением.

9.1. Вам следует подать в суд исковое заявление об определении порядка пользования квартирой. Данный собственник неправ, нет у него доли в каждой комнате. Госпошлина 300 руб.

10.1. Юля, добрый день! Если действия вашего мужа будут противоречить принятому решения, то они являются незаконными. Вы скорее всего не правильно сообщаете результат решения. Более вероятно, у вас было определение долей, а не раздел как вы указали. Надо смотреть само решение, чтоб объяснить ваши действия.

11.1. Если суд утвердил мировое соглашение, то оно имеет силу решения суда. Если она будет не исполняться, может быть возбуждено исполнительное производство у приставов.

12.1. Уточните вопрос. Выморочное имущество это то которое уходит государству. Если вы наследники то оформляйте в порядке наследования. В натуре выделяется комната, которая соответствует по площади доли.

Читать еще:  Как узаконить кладовку в подъезде многоквартирного дома

13.1. Доля в таком доме действительно никому не нужна. Если продавать, то дом, но поскольку имеются несовершеннолетние собственники, то необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Продажа заложенного имущества возможна с согласия банка, в котором заложен дом.

Как выделить комнату из доли в квартире

Ирина Сергеевна

Здравствуйте! Такой вопрос: есть доля в квартире, сама квартира распродана по комнатам, то есть нас трое долевых собственников, каждый владеет своей комнатой и долей общей территории. Квартира на 1 этаже, в ней проведены санузел и раковина, выделены отдельные лицевые счета на коммунальные услуги и на электроэнергию. Как можно в данном случае выделить отдельную комнату? И какие сложности могут при этом возникнуть?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Собственник регистрируется на основании документов о собственности доли. Согласие сособственников не нужно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. На сегодняшний день, выделить комнату в отдельный объект права у Вас вряд-ли получится.
Но соглашением между сособственниками можете определить порядок пользования комнатами. С этой целью заключаете письменное соглашение (в идеале – заверенное нотариально), в котором формулируете правила, регламентирующие совместное проживание.
В случае, если это не представляется возможным, тогда следует обращаться в суд.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Вы можете только определить порядок пользования комнатой,при чем — только с этими соседями. При смене одного из собственников придется передоговариваться заново. Переоформить долю в отдельный объект — комнату, невозможно. И тот,кто продал вам троим это,был в курсе.

понятно. вы купили «отличную студию, только за наличный расчет, маткапитал и ипотека не подходят, нотариальная сделка, скидка 50 тыс при бронировании в день осмотра!». выделить комнату из доли вам не удастся НИКАК. по крайней мере, если речь идет о москве. более того, поскольку перепланировка у вас с вероятностью 99% не узаконена, то начав какие-то официальные действия с этой долькой, вы получите еще и геморрой в виде необходимости узаконивания перепланировки. что является процедурой очень непростой и весьма дорогостоящей, относительно стоимости объекта.

для прописки себя любимого и своих детей — нет. для прописки кого-то еще, включая ближайших родственников и супруга — обязательно.

Вполне можно. Летом была такая задача, сделали. На самом деле, ничего особенно сложного. Обращаетесь к кадастровому инженеру с заказом сформировать отдельные объекты недвижимости в виде комнат. Вам выдают три технических плана на компакт-дисках. Составляете между собственниками соглашение о прекращении права долевой собственности и разделе на комнаты. Все вместе идете в МФЦ. И через две недели каждый из собственников получает выписки на соответствующую комнату.
Естественно, этот вариант возможен только при согласии всех собственников.

игорь, вы судя по всему (по предыдущему вопросу) путаете разные вещи.
а именно: комнату и долю, а также собственность и прописку.
в собственность оформляется любая недвижимость, вне зависимости от метража.
а вот с пропиской есть запятые.
комната — отдельный объект по документам, со своим номером — может быть какой угодно. в москве в очень старых домах встречаются по 5-6 метров, в типовом панельном доме 1мг-601 есть комната 7 метров, например. но она отдельный объект, пусть самого крошечного размера. и прописываться в ней можно какого бы размера она не была.
а вот что касается доли (конкретно по вашему вопросу — микродоли), то номинально на ней также можно прописаться, но вот в реальности с этим могут возникнуть проблемы. вам вполне возможно придется преодолевать неприятие мфц/пасп.стола, интерес со стороны кривоохранительных органов, возможную кампанейщину по борьбе с микродолями, принудительный выкуп со стороны собственников бОльшей части, если таковые имеются, и так далее. связываться с этим человеку, не имеющему опыта работы с микродолями, достаточно опасно: деньги могут оказаться просто выкинуты псу под хвост.
что касается конкретно помоек на первых этажах, то они как правило составляют 10-20 м, на такой доле можно прописаться без вопросов. другое дело, что для прописки других людей, а также продажи, сдачи в аренду и вообще любых действий с этой недвижимостью вам необходимо будет получать согласие соседей. и не просто соседей которые там живут, а собственников. которые могут покупать это дерьмо с инвестиционными целями (сдавать гастерам), а сами жить вне досягаемости.
и имейте в виду, что та сказка, которой продавцы этого добра кормят лопухов-покупателей («соседи при покупке подписывают все согласия заранее») — развод, рассчитанный на дилетантов.

Как из доли в квартире выделить комнату в 2020 году

Зачастую при выделении доли в праве собственности на квартиру возникают сложности с определением порядка пользования жилым помещение и его отдельными комнатами. Возможен ли по закону выдел доли в натуре, как он производится и какие особенности ему присущи, подробно в этом материале.

Положения закона

Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.

На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.

Читать еще:  Как поставить обременение на квартиру

Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.

Как производится выделение

Судебная практика основывается на следующих нормах:

Отдельное помещение Принимается во внимание, что после выделения долей образуется два отдельных объекта недвижимости, права на которых закреплены в базе недвижимости Росреестра и выданы отдельные документы.

Разные документы На каждый объект невозможно выдать единый документ, поэтому при выделе образуется две квартиры, в отношении каждой из них оформляется запись в едином госреестре недвижимости. Собственность определяется как единоличная.
Порядок пользования Две жилых площади используются разными владельцами отдельно и независимо от другой.

В результате раздела образуются две отдельных жилых площади. Согласно ст.16 ЖК РФ в качестве таковых признаются комнаты. Соответственно, такое жилье будет признаваться коммунальным – с совместной кухней и ванной комнатой, но отдельными жилыми площадями. Если у собственника отсутствуют препятствия к выделу его доли, то он может обратиться с заявлением в уполномоченные органы для оформления перепланировки квартиры и изменения ее назначения на коммунальную. Осуществляется выдел доли, равной жилой площади отдельной комнаты.

Решетникова Р.Н., юрист

Долевая собственность и кооперативы

В отношении помещений в многоквартирных домах, возведенных на основании ФЗ №214 о долевом участии в строительстве, и в отношении кооперативных зданий действуют следующие правила:

Долевая собственность Согласно п.2 ст.252 ГК РФ владельцы долевой собственности вправе требовать выдела принадлежащей им части из общего имущества. В результате совместное владение будет прекращено и возникнет право единоличного пользования с возможностью распоряжения без согласия иных лиц.
Кооперативный дом На основании ст.127 ЖК РФ возможен раздел квартиры в многоэтажном доме, возведенном жилищным кооперативом. Условием такого правового действия является наличие изолированных помещений – комнат, отделения квартир с обустройством отдельного входа и разделение площадей подсобного назначения не требуется.
Важные положения При разделе супругам учитываются доли, принадлежащие каждому из супругов, обязательно контролируется соблюдение и защита прав несовершеннолетних детей и интересы владельцев другой доли. Значение имеют и планировка квартиры, и порядок пользования помещениями, их целевое назначение.

Порядок выделения

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993 В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартир При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнаты В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

Способы выдела

Применяется два порядка разделения помещений на отдельные объекты недвижимости:

  1. По взаимному согласию дольщиков – при наличии общего решения о присвоении каждому собственник отдельной доли, разграничения жилых площадей и определения порядка пользования территориями совместного пользования.
  2. При отсутствии единодушного решения – требуется обращение с соответствующим иском заинтересованной стороны в судебные органы. Решается вопрос о возможности отделения изолированных комнат и установления режима пользования общих площадей, технической возможности оборудования отдельного входа в каждую квартиру.

Важно: от выдела доли следует отличать раздел совместного имущества, поскольку в случае с выделением отдельного помещения не происходит образование отдельного объекта недвижимости и регистрация права на него в органах государственного реестра.

Пример из практики

Семья Ивановых проживала в трехкомнатной квартире. После развода бывшие супруги не смогли разъехаться в связи с отсутствием у них отдельных жилых площадей. Обменять жилье на два отдельных тоже не получилось, поскольку без доплаты приобрести квартиры для каждого было невозможно по цене. В связи с этим они решили принять решение о выделении долей. Они обратились к нотариусу и подписали соответствующее соглашение. Поскольку квартира находилась на первом этаже, то было получено решение в органах БТИ на перепланировку помещения и оборудования отдельного входа в подъезд. Кухня и ванная комната остались в общем пользовании, помещение было переведено в фонд коммунального жилья, на что были получены разрешительные документы.

  • Нельзя произвести выдел в комнате в коммунальной квартире, поскольку жилое помещение уже является изолированным.
  • Сложности дольщики испытают с 1-комнатным жильем, поскольку потребуется перепланировка и множество согласований.
  • Невозможно выделить долю, если один из собственников не согласен, нужно будет обращаться в суд, определить самостоятельно порядок пользования отдельными помещениями один из владельцев самостоятельно не сможет.

Вопрос-ответ

Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?

У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.

Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.

К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector