Как узнать узаконена ли перепланировка

Как узнать узаконена ли перепланировка? Подтверждающие документы

Вопрос: «как узнать узаконена ли перепланировка» достаточно часто возникает у людей, впервые столкнувшихся со сделкой с недвижимостью. Обусловлено это пониманием последствий незаконной перепланировки (подробнее в нашей статье), а также сложностью процесса ее проведения и согласования в целом.

Подтверждающий документ

Ранее все технические характеристики, промеры, кадастровая стоимость, текстовое и графическое описание помещения содержались в кадастровом паспорте конкретного объекта. Сейчас такого документа формально не существует. После упразднения функций органа технической инвентаризации, все данные были переданы в Росреестр. Теперь вместо кадастрового паспорта выдается кадастровая выписка (сведения из Единого Государственного Реестра Недвижимости, далее – «ЕГРН»). Она содержит все те же сведения, что и паспорт, поэтому по привычке говоря кадастровый паспорт, подразумеваем кадастровую выписку. Кадастровый паспорт – главный подтверждающий документ. Только он официально подтверждает законность перепланировки.
Однако, если по каким-либо причинам, данные в ЕГРН отсутствуют/не внесены, а вам необходимо их получить, можно обратиться в БТИ. Там должны храниться архивные документы, в том числе и старые кадастровые паспорта на помещения.

Как узнать узаконена ли перепланировка?

На сегодняшний день, в соответствии с законом, для осуществления сделки предоставление кадастрового паспорта не обязательно. При этом, сведения о перепланировке могу содержаться только в этом документе.
Т.е. для того, чтобы понять, была ли законно проведена перепланировка или нет, придется запросить кадастровый паспорт. В графической части документа имеются сведения о расположении и конфигурации помещений, окон, дверных проемов и т.д. Это наглядная иллюстрация по вопросу, вносились изменения в планировку или нет.
При этом, если вам сложно, как говорится «на глазок», установить отличия (а иногда это и действительно сложно сделать), вооружитесь лазерной рулеткой или пригласите профильного специалиста, для вынесения вердикта.

Не путать с согласованием перепланировки

Помните, законность перепланировки подтверждается только фактом наличия сведений о ней в технической и кадастровой документации объекта.
Многие полагают, что наличие согласования перепланировки в соответствующих инстанциях и есть законность перепланировки. Это не так.
Согласование перепланировки – муниципальная услуга, на которую уполномочен орган местного самоуправления (далее – «Администрация»).
Данная услуга оказывается по вашему заявлению, к которому прикладывается проект перепланировки и пакет требуемых документов (читайте здесь). После проверки документов и установления возможности/невозможности проведения перепланировки в конкретном помещении, Администрация выносит свое решение.
При этом, данное решение Администрации является всего лишь разрешением на проведение перепланировки в соответствии с заявленным проектом, по-простому согласование перепланировки.

Документ основания

По завершению строительно-монтажных работ, необходимо уведомить об этом Администрацию. После чего будет сформирована приемочная комиссия. При соответствии произведенных работ согласованному проекту, Администрация оформит акт о завершении перепланировки помещения (далее – «Акт»). Именно Акт является документом основанием для внесения соответствующих изменений в техническую и кадастровую документацию объекта.
Также документом основанием может выступать решение суда (в случае, если согласование перепланировки производилось в судебном порядке).
Только после того, как сведения о перепланировке внесены в ЕГРН, она может считаться оформленной в соответствии с действующим законодательством.

Заключение

Поскольку вопрос перепланировки очень трудоемкий и ответственный, как следствие сопряжен с длительным процессом согласования и оформления (читайте в нашей статье). Поэтому, при совершении сделки не поленитесь проверить законность перепланировки помещения. В противном случае можно столкнуться с выматывающим процессом ее постлегализации, при этом заплатив штраф в соответствии с КоАП РФ за самовольное производство таких работ.
Также перепланировка должна осуществляться в соответствии с вереницей норм и правил (СНиП, СанПиН, нормы пожарной безопасности и т.д.). Если же она выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания/нахождения в данном помещении, узаконить ее не получится.
Вывод: лучше заведомо потратить немного времени на проверку наличия и законности перепланировки, чем покупать кота в мешке и годами разбираться с последствиями собственной беспечности.

Как понять, есть перепланировка в квартире или нет?

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

  • Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
  • Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
  • Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
  • Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).
Читать еще:  Как узнать квартиросъемщика по адресу

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).

Определение факта выполнения перепланировки и ее законность

Установить, выполнялась или нет в квартире перепланировка, а также является ли она узаконенной, возможно несколькими способами:

► С амостоятельно сравнить фактическую планировку с архивной копией поэтажного плана из БТИ.

► Инициировать выход на квартиру техника БТИ, который проведет инструментальные обмеры помещений. После произведенного обмера, вы можете получить в БТИ актуальную техническую документацию.

В том случае, если полученные в БТИ планы, с результатом последнего обследования, имеют отличия от изначальной планировки, данное отмечается «красными линиями» и пометкой об отсутствии разрешения на перепланировку. Следовательно, факт выполнения самовольной перепланировки можно считать установленным.

Примеры учетно-технической документации БТИ в красных линиях

Установить факт произведенной перепланировки без планов БТИ чаще всего невозможно.

Еще одним из способов, при котором возможно установить факт перепланировки или ее отсутствие, является визуальное сравнение вашей текущей планировки с планировкой соседей.
Однако, у данного способа есть свои нюансы. Не смотря на то, что планировочное решение выше и ниже расположенных квартир в целом совпадает, могут быть некоторые планировочные различия.
В следствии чего, данный метод не стоит считать достоверным. Поэтому, самым верным, все же, стоит считать анализ планировочного решения согласно планам из БТИ.

В случае выявления самовольной перепланировки

В случае, если факт самовольной перепланировки все же установлен, выполненный ремонт необходимо узаконить. В первую очередь, стоит определить возможность согласования имеющегося планировочного решения.

Произвести анализ возможности согласования перепланировки и подготовить необходимую для узаконивания проектную документацию возможно в нашей организации.

На текущий момент в г. Москве возможно согласовать не только планируемую,но и осуществленную перепланировку. Виды работ, а также необходимые для узаконивания документы определены Постановлением Правительства Москвы № 508 (в действующей редакции).

В преобладающем большинстве районов Московской области отсутствует регламент согласования ранее выполненной перепланировки/переустройства. Узаконить выполненные ремонтные работы возможно только на основании решения суда. Также, может отличаться процесс согласования и разрешенные мероприятия. Для оценки возможности согласования перепланировки необходима предварительная консультация в местном надзорном органе, осуществлявшем согласование.

Подробнее об узаконивании ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье приведены в этой статье.

Статья посвященная санкциям за самовольную перепланировку размещена здесь.

Внимание к технической документации

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность, так как определенное распространение приобрела поддельная и неправомочная техническая документация. Подробнее об этом описано здесь.

♦ В процессе согласования перепланировки запрещено использование фальсифицированной и неправомочной документации ♦

Для того чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом проверки QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать. Для документов, выданных ранее этой даты. в целях проверки возможно использовать номер заказа.

Для учетно-технической документации Московского областного БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис проверки ее подлинности по коду документа. Кроме этого, подлинность документа возможно проверить по фотографии или отсканированной копии, которые необходимо выслать в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

♦ В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются перепланировкой, а вызваны техническими ошибками.

В этом случае инициируется исправление ошибочной документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (планов застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

Квартиры, не имеющие проблем с самовольной перепланировкой более привлекательны для покупателей. Напротив, факт самовольно выполненной перепланировки не только снижает стоимость объекта недвижимости, но требует затрат времени и средств на согласование перепланировки, либо на проведение дорогостоящего восстановительного ремонта.

Читать еще:  Кадастровая стоимость квартиры онлайн росреестр

Направьте любые свои вопросы в сфере перепланировок и переустройства квартир с помощью электронной почты, размещайте на нашем сайте или задавайте их по телефону – квалифицированные специалисты нашей организации ответят Вам на них.

Проверяем квартиру. Способы понять, была ли перепланировка законной

Куда обратиться за информацией, совершалась ли перепланировка квартиры с разрешением.

Точный ответ на данный вопрос надо искать в техпаспорте конкретного дома в БТИ, в нем отмечаются все изменения жилых помещений. Необходимая информация содержится в разделе поэтажного плана с экспликацией на странице с планом нужного этажа и квартиры. На данной странице может стоять резолюция «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой штамп имеется, то можно с уверенностью говорить о незаконно произведенной перепланировке. Купить такую квартиру без узаконивания изменений не получится.

Если такого штампа нет, то скорей всего квартира была изменена на законных основаниях. Чтобы убедиться в этом, можно пролистать техпаспорт, открыть данные с экспликацией и посмотреть, есть ли на этой странице пометка, содержащая актовый номер Жилищной инспекции о переоборудовании помещения и дату выдачи акта. Наличие такой пометки дает полное основание считать перепланировку законной, однако не дает информации о ее подробностях, о том, что именно было изменено. Какого рода архитектурные решения были внедрены при переоборудовании помещения можно узнать, запросив соответствующий акт в архиве БТИ и Жилищной комиссии.

Совет: прежде чем обратиться в БТИ за получением необходимых сведений, поинтересуйтесь наличием техпаспорта квартиры у хозяина. В большинстве случаев хозяин при подготовке к сделке имеет при себе этот документ, что позволит узнать о законности изменений в планировке квартиры без траты времени. Однако при окончательной проверке стоит сверить актуальность техпаспотра, имеющегося на руках у продавца с тем, что хранится в архиве БТИ.

Должна ли быть узаконена минимальная перепланировка?

Изменения любого рода в планировке квартиры — будь то снесение небольшой перегородки или расширение дверного проема на 10 сантиметров – обязательны к узакониванию в БТИ. Любое, даже небольшое изменение в итоге должно быть отображено на поэтажном плане.

Инструкция по проверке законности переоборудования жилого помещения

Вторичное жилье нередко подвергается изменениям во внутренней архитектуре: расширяют кухни, пробивают либо убирают коридоры, делают из однокомнатных студии, либо просто увеличивают площадь комнаты за счет снесения перегородки с лоджией. Вариантов масса. Если вас данные изменения полностью устраивают, и вы решили приобрести жилье, первое, что следует сделать, это проверить законность проведенных изменений и соответствие нового плана квартиры тому, которое имеется в БТИ. Для чего надо попросить собственника предоставить следующий список документов:

  • разрешение, выданное Жилинспекцией данного округа на переоборудование жилья;
  • акт об окончании перепланировки квартиры, выданный все той же инспекцией;
  • документацию поэтажного плана дома из БТИ, в которой, на основании акта, отражены данные изменения;
  • документ-выписка ЕГРН, полученная в Росреестре, подтверждающая внесенные изменения, касающиеся площади помещения.

В случае отсутствия указанного списка документов, либо его части, можно с уверенностью сказать, что квартира изменена незаконно, либо процесс узаконивания не был завершен. Следовательно, согласно закону вы не сможете купить квартиру на данном этапе.

Есть два пути решения вопроса:

  1. Собственнику следует вернуть состояние жилья в соответствие с документацией, имеющейся в архива БТИ.
  2. Узаконить свершенные изменения во всех инстанциях.
    1. Проект должен быть разработан, согласован и реализован.
    2. После чего должен быть произведен акт обследования.
    3. Последний шаг – изменения вносятся в технический паспорт квартиры ПИБ.
    4. Новый техпаспорт выдается владельцу только после итогового осмотра помещения.

Итак, если вы как покупатель имеете сомнения законности произведенных изменений, обсудите с собственником возможность совместного присутствия в квартире при ее предпродажном осмотре техником.

Как проверить законность перепланировки

При покупке квартиры очень важно не только убедиться в её качестве, но и проверить законность перепланировки, если таковая производилась.

В этой статье мы расскажем, как это сделать и почему это так важно.

Технический паспорт квартиры — ваш лучший помощник.

В техническом паспорте отражаются все актуальные изменения, произошедшие с жильём. Если вы заметили, что данные в нём не соответствуют увиденному в реальности — это значит, что владелец не соизволил обратиться в жилищную инспекцию и БТИ, чтобы согласовать и узаконить перепланировку.

Например, вы видите стену там, где по техническому паспорту её нет или, наоборот, в паспорте отражена несущая стена, а в жизни она отсутствует.

Читать еще:  Иск о разделе совместно нажитого имущества супругов

Важно: у квартир на первом этаже немного больше возможностей для перепланировки, в них можно переносить санузлы в жилые комнаты. Если же квартира находится на этаже выше первого, имеет санузел в жилой комнате и вы знаете, что под вами находится такая же квартира — это перепланировка, которую не согласуют в районной администрации. Технический регламент запрещает размещать ванные и туалеты над жилыми помещениями.

Однако возможна ситуация, когда собственник сделал перепланировку, не соответствующую регламенту, но затем узаконил её в судебном порядке. В таком случае он должен показать вам решение суда, подтверждающее законность.

Точнее о различных тонкостях мы пишем в своей статье « Как узаконить перепланировку ».

Где взять технический паспорт?

Его вам должен предоставить собственник квартиры, но может оказаться, что он утерян. В таком случае он должен заказать его в БТИ.

Ещё вы можете попробовать запросить его в жилищной инспекции (или отделе архитектуры) районной администрации. Однако учтите, что они могут работать крайне неторопливо или вовсе не ответить на ваш запрос.

К тому же, собственник может не захотеть лишний раз «заморачиваться» и начнёт искать других потенциальных покупателей. Но стоит учитывать все риски, о них мы пишем в конце данной статьи.

Даже технический паспорт иногда может вводить в заблуждение.

Порой БТИ вносит изменения в технический паспорт, по плану и в реальности квартиры полностью совпадают. Однако имеет особое значение, есть ли там отметка о том, предъявлялось ли в БТИ разрешение на перепланировку. Чаще всего в паспорте прямо пишут «самовольная перепланировка».

Также в паспорте может быть написано, что у работников БТИ нет единой формы. Это значит, что собственник не предоставлял инспекции никаких документов, подтверждающих законность перепланировки. В этом случае не имеет значения, что изменения отражены в плане квартиры, её всё равно необходимо узаконивать.

Собственник может попытаться спрятать от вас компрометирующие отметки какими-нибудь стикерами или приклеенными бумажками, поэтому будьте особенно внимательны.

Ещё возможна ситуация, когда в техпаспорте нет дополнительных отметок, однако перепланировку была узаконена владельцем через суд. В таком случае вам должны предоставить соответствующее судебное решение. Если его нет — собственник лукавит.

Вас могут уверять, что в суд уже подан иск и дело 100% выигрышное, однако это не так. Суды далеко не всегда встают на сторону собственников, проигнорировавших согласование перепланировки.

Кухни — это особый случай.

В актуальном законодательстве касаемо переноса кухонь возникло небольшое противоречие. Кухня, будучи «мокрой» зоной (как и санузлы) не может быть размещена над жилым помещением (это правило не действует для 2-уровневых квартир). На это указывает один из пунктов Постановления Правительства России от января 2006 года.

Однако такую же юридическую силу имеет СНиП от 31 января 2003 года, касающийся жилых многоквартирных зданий. В нём сказано только про размещение санузлов, а информации про кухни нет.

Верховный Суд РФ призвал суды учитывать равнозначность данных документов и в каждом случае оценивать, имеет ли место быть угроза безопасности и нарушены ли чьи-то права.

В общем виде суды смотрят на следующее: если перенос кухни не сопровождался переносом труб, газовой плиты и системы водоснабжения, то ничьи права не нарушаются. К примеру, в квартире сделали большую гостиную с кухонной зоной, то есть объединили кухню и жилую комнату, однако никакого переноса коммуникаций не было.

Почему так важно проверить законность перепланировки?

Если перепланировка незаконна, её узаконивание станет вашей головной болью, как нового собственника.

Если инспекция обнаружит, что перепланировка не была согласована и узаконена в судебном порядке, суд обяжет вас возвращать всё в прежнее состояние и платить штраф размером 2,5 тысячи рублей.

Вам придётся доказывать, что изменения вносил предыдущий собственник, и в судебном порядке обязывать его компенсировать ваши расходы. Это лишние и совершенно ненужные затраты времени и денег.

В одном из судебных разбирательств ответчик дошёл до Верховного Суда РФ, чтобы доказать, что суды не установили полного круга лиц, чьи действия привели к нарушению чужих прав. Говоря простыми словами, суд не учёл, что у квартиры был и другой собственник, который мог сделать незаконную перепланировку.

Если у вас возникла потребность согласовать или узаконить перепланировку в судебном порядке, мы будем рады вам помочь. Мы имеем более чем 10-летний опыт в подобных делах:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector