Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку?

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку?

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

  • Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
  • Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

Читать еще:  Какая оптимальная температура должна быть в квартире

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

  • Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
  • Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

  1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.
  2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
  3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.
  4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
  5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

  • Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.
  • Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  • Проект перепланировки.
  • Заключения контролирующих структур.

Расходы

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

  • Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.
  • Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.
  • Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.
  2. Собрать документы для обращения в суд.
  3. Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.
  4. Направить иск и документы в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Дождаться заседания и решения суда.
  7. Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.
  8. Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.
  9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
  10. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.
Читать еще:  Заявление о заключении договора социального найма

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как узнать, узаконена ли перепланировка

Согласно действующему законодательству, перепланировка и /или переустройство квартиры в многоквартирном доме требует согласования.

Понять выполнена ли перепланировка в квартире и возможность ее согласовать, мы подскажем в текущей статье.

Одним из самых распространенных случаев, когда необходимо узнать узаконена ли перепланировка квартиры является сделка с недвижимостью.

Всего возможных вариантов может быть несколько:

Перепланировка квартиры не выполнялась (сохранено изначальное планировочное решение);

Перепланировка выполнена и узаконена (в документах БТИ отмечены произведенные изменения планировочного решения);

Перепланировка выполнена самовольно (ремонтные работы выполнены, но не узаконены и имеются различия с первоначальным планировочным решением БТИ);

Обнаружена ошибка в документации (перепланировка не выполнялась, но в есть отличия от технической документации БТИ).

В Москве и Подмосковье единственными документами, позволяющими узнать, узаконена ли перепланировка квартиры, являются учетно-технические документы БТИ (паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к нему).

Узнать, законна ли перепланировка

Для того чтобы понять, есть ли в квартире перепланировка и узаконена ли она по всем правилам, необходимо сравнить план БТИ с фактической перепланировкой квартиры.

Если план БТИ совпадает с фактической планировкой, то в данной квартире перепланировка не проводилась, либо была согласована и графически зафиксирована в технической документации БТИ.

Если выполненная перепланировка квартиры была согласована и оформлена надлежащим образом, то данное отражается в технической документации БТИ.

Определить проводилась ли перепланировка в квартире в принципе, возможно только сравнив начальное (авторское) планировочное решение с фактической планировкой.

В случае, если плана БТИ на квартиру с изначальной планировкой нет, то необходимо заказать архивную копию поэтажного плана БТИ с экспликацией к плану, содержащие первоначальное планировочное решение.

Учетно-техническая документация БТИ:

Попытка узнать факт и законность перепланировки квартиры сравнивая ее с соседской скорее запутает ситуацию, в следствии того что в другой квартире могла проводиться перепланировка или она изначально может иметь отличное планировочное решение.

В данном случае возможно обратится в управляющую компанию, если она располагает поэтажным планом с интересующим помещением и провести сравнение планировок на его основе.
Однако, данное не всегда является гарантией актуальности планов. В случае отсутствия необходимых документов, лучшим способом будет обратиться непосредственно в бюро технической инвентаризации.

Чтобы не выполнять измерения и сравнение с планом самостоятельно, возможно пригласить для обмеров специалиста любой организации, специализирующейся на документации в сфере перепланировок, или инициировать выход техника БТИ на квартиру.

Одним из вариантов итога визита техника БТИ может стать графическая фиксация выполненных при несогласованной перепланировке нарушений в «красных линиях».

План БТИ с красными линиями:

Самовольная перепланировка квартиры

В том случае, когда «на руках» имеются только документы БТИ с зафиксированными «в красных линиях» нарушениями, требуется запрашивать архивную копию учетной документации, содержащей первоначальное планировочное решение.

Дальнейшее зависит от того, подлежат ли согласованию выполнение при перепланировке/переустройстве мероприятия без проведения (полных или частичных) ремонтно-восстановительных работ.

В Москве на текущий момент есть возможность согласовать не только запланированную, но и выполненную перепланировку согласно Постановлению Правительства Москвы № 508 (в актуальной редакции). В том же постановлении возможно узнать какие виды работ, выполненные при перепланировке согласовать нельзя.

В Подмосковье для согласования проведенной перепланировки потребуется обращаться в суд. Однако, в некоторых случаях местный надзорный орган может пойти навстречу владельцу недвижимости и предоставить возможность согласования перепланировки. Виды работ, которые подлежат согласованию и наоборот не могут быть узаконены, в разных районах Московской области отличаются. Для уточнения потребуется проконсультироваться в местном надзорном органе, осуществлявшем надзор в данной сфере.

Подробности узаконивания ранее выполненных перепланировок в Москве и Подмосковье возможно узнать из этой статьи.

Подлинность документов БТИ

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность.

Массовый характер приобрело использование фальсифицированных и неправомочных документов технического учета.

Читать еще:  Как рассчитать оплату за квартиру

Часто для заключения сделки с недвижимостью, имеющей неузаконенную перепланировку, предоставляют документацию, подписанную кадастровыми инженерами, не уполномоченными в силу действующего законодательства проводить работы по технической инвентаризации и выдаче технической документации.

Для того, чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать.

Для документов, выданных Московским областным БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис подлинности по коду документа, но кроме этого, правомочность документа возможно узнать по фотографии или отсканированной копии, которые направляются в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

Об этом и проблемах, связанных с фальсификацией документации БТИ рассказано в этой статье.

Участие сотрудников банка в операциях с недвижимостью не всегда дает гарантию того, что выполненная перепланировка квартиры узаконена.

Ошибки в документах БТИ

В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются неузаконенной перепланировкой квартиры, а вызваны различными неточностями в планах БТИ. Зачастую виновниками ошибок становятся строители, вносящие изменения в планировочное решение на этапе возведения здания.

В этом случае инициируется исправление документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (заверенного плана застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

При прочих равных условиях, недвижимость, имеющая документы, соответствующие требованиям законодательства, имеет более высокую оценочную стоимость. Собственник квартиры с неузаконенной перепланировкой в любой момент может понести существенные затраты, связанные с необходимостью проведения восстановительного ремонта и выплатой штрафа.

Проанализировать имеющиеся документы, определить возможность согласования перепланировки и подготовить необходимую для этого документацию могут опытные специалисты нашей организации.

Направьте свои вопросы с помощью электронной почты, нашего сайта или задайте их по телефону – квалифицированный ответ на них Вам гарантирован.

Как узнать, есть ли разрешение на перепланировку?

– Где можно проверить, было ли выдано разрешение на снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Все отметки о переоборудовании жилых помещений в многоквартирных домах должны быть отражены в техпаспорте БТИ. А именно на страницах с поэтажным планом и экспликацией. Эти документы у продавца квартиры, как правило, уже есть на руках. Если на странице с поэтажным планом стоит штамп «Разрешение на произведенное переоборудование в БТИ не предъявлено», значит, перепланировка была произведена без разрешения, и вопрос о ее узаконивании остается открытым. На странице с экспликацией должна быть пометка с номером акта Жилинспекции о переустройстве помещений и датой его выдачи. Это говорит о том, что в квартире произведена перепланировка на законных основаниях, но не указано, какая именно. Чтобы узнать, какие именно выдавались разрешения и на что, нужно запросить указанный акт в Жилинспекции.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Подобные данные отражаются в техническом паспорте. Если у Вас есть этот документ, датированный более ранним сроком, то обратите внимание, стоит ли штамп «Разрешение не предъявлено». Если нет, то в перечне документов будет указано и разрешение, и его реквизиты, то есть где и кем было выдано. Затем, соответственно, можно обратиться в архив, либо в БТИ – у них также сохраняются данные в архиве.

Если такой информации нет, то уточнить можно только в БТИ, но это не будет являться истиной в последней инстанции: информация у них может как быть, так и нет.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Любая перепланировка сопряжена с предоставлением определенной документации. В частности, проект и разрешение на произведение перепланировки. Проверить, выдано ли разрешение на снос перегородки, можно на поэтажном плане, предварительно заказав сведения из БТИ, либо просто ознакомиться с проектом перепланировки.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

В случае, если снесена перегородка между комнатой и лоджией квартиры, можно запросить у собственника квартиры документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки.

К ним относятся:

  • разрешение жилищной инспекции административного округа на перепланировку;
  • акт о завершении перепланировки, выданный жилищной инспекции административного округа;
  • документы БТИ, в которые на основании Акта Мосжилинспекции должны быть внесены измененные параметры квартиры;
  • выписка ЕГРН из Россреестра, в которой должно быть подтверждено внесение изменений в имеющуюся информацию, касающуюся площади квартиры.

Если перечисленных документов полностью или частично нет, можно сделать вывод, что снос перегородки в квартире между комнатой и лоджией собственник не узаконил либо не довел оформление перепланировки до конца.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основные этапы перепланировки – это разработка проекта, его последующее согласование, выполнение строительных работ и реализация проекта перепланировки, акт обследования произведенной перепланировки, внесение изменений в техническую документацию квартиры (технический паспорт ПИБ).

Ответ на Ваш вопрос можно получить как раз из свежего (актуального) технического паспорта ПИБ. Если в нем отражена действительная планировка и не стоит отметки о самовольной перепланировке, значит, все необходимые разрешения и согласования были получены. Сейчас технические паспорта выдаются после обязательного осмотра квартиры техником. Соответственно, если Вы покупатель и есть сомнения, договоритесь с продавцом о том, что будете присутствовать в квартире, когда ее будет осматривать техник.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector