Как управлять тсж

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 18 Фев 2013 — 09:14 пользователем Ольга

ИП Перминова Ольга

Вот уже почти 17 лет , как был принят Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» 15 июня 1996 г (в настоящий момент он утратил силу). В 2004 году эта форма управления была закреплена в Жилищном кодексе РФ. В 2011 году были внесены серьезные изменения в ЖК РФ.
Что же такое ТСЖ? В чем его плюсы и минусы?
У ТСЖ есть как сторонники, так и противники. Одни думают, что это возможность совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, другие , что это еще одна форма обмануть жильцов и выудить их кровно заработанные деньги.
Я хочу попытаться помочь Вам разобраться что такое ТСЖ, в чем его суть и и нужно ли оно, а если нужно , то зачем?
Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.
ТСЖ подразумевает применение принципа совместного управления своим иму ществом — недвижимостью. Собственники (Жильцы) дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. В этом случае , созданием ТСЖ предполагается, что они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления своим имуществом.
В одиночку справиться с возникающими проблемами по содержанию и обслуживанию своего имущества – практически задача не реальная, но если вы объединены и ваши интересы представляет профессионал, шанс решить проблему повышается многократно. Это не просто слова.

Приведу примеры многочисленного отстаивания интересов ТСЖ, в доме в котором есть ТСЖ и которым я управляю : Организация и проведение общего собрания, подготовка сметы расходов и финансовый отчет, Представление интересов в суде и уменьшение исковых требований, взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, взыскание задолженности с нерадивых собственников, оперативное решение ткущих запросови разночтений в законодательстве взаимодействие с представителями власти в районе и многое, многое другое.

При это вся деятельность контролируется самими жильцами, их представителями в ревизионной комиссии
Права и обязанности ТСЖ
ТСЖ вправе:
• заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
• определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;
• на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;
• выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;
• продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:
• предоставлять в пользование часть общего имущества;
• надстраивать или перестраивать часть общего имущества;
• получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;
• заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.
Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.
В обязанности товарищества входит:
• выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
• заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
• выполнение обязательств по договорам;
• обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;
• обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;
• принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;
• представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.
Права и обязанности членов ТСЖ
Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.
Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.
Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о передаче полномочий ТСЖ на поставку коммунальных услуг, на управление домом о содержании и ремонте общего имущества Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности, кроме тех , которые закреплены ЖК РФ и иными законными пктами и постановлениями.
Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.
Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.
Член товарищества имеет право:
• распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;
• в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;
• участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;
• вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;
• избирать и быть избранным в органы управления товарищества.
Члены товарищества обязаны:
• принимать участие в общих собраниях
• выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;
• соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;
• своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;
• принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В то же время ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены ТСЖ не отвечают обязательствам ТСЖ.

Для создания в МКД благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме ТСЖ имеет право: управлять самостоятельно , передать управление Управляющей компании или Индивидуальному Предпринимателю, либо привлечь к управлению физическое лицо, наемного работника Управляющего, в рамках утвержденной Общим Собранием членов ТСЖ сметы расходов..
Если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Создавать или не создавать ТСЖ , решать Вам, я готова вам помочь.

Управление многоквартирным домом при помощи ТСЖ

Здравствуйте! Одним из способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, сокращенно ТСЖ, реже дом может также управляться жилищно-строительным кооперативом, сокращенно ЖСК.

Вот как определяет закон, в частности, Жилищный Кодекс РФ, что такое ТСЖ. Статья 135.1. — «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме». Отсюда следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям.

Для чего же создают ТСЖ? Во-первых, для совместного управления и организации пользования общим имуществом в доме, и во-вторых, для предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что ТСЖ — это специально созданный исполнительный орган в доме для реализации функций управления МКД. А владельцы квартир имеют возможность делегировать обязанности по управлению жильем этой органу.

Основополагающим внутренним документом в Товариществе является Устав, который принимают на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов владельцев помещений в МКД. Устав ТСЖ должен соответствовать законодательству РФ, поэтому он должен корректироваться с учетом изменений в законодательстве России.Число членов ТСЖ, которые создают товарищество, должно превысить 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вообще надо сказать, что Товарищество обязательно должно создаваться по инициативе, и при поддержке абсолютного большинства жителей МКД. Иначе, как показывает опыт, толку не будет.Отношения внутри ТСЖ строятся на добровольной основе. То есть, собственники добровольно вступают в ТСЖ, отношения между ними в идеале должны быть добрососедские. С владельцами помещений, которые все таки не захотели вступать в ТСЖ, заключаются договоры о содержании и ремонте совместного имущества МКД.

Как же строится управление внутри ТСЖ? Согласно ст. 144 Жилищного Кодекса РФ органами управления товарищества являются: общее собрание членов и правление. Во главе правления — председатель. Также в ТСЖ формируется контрольно-ревизионный орган. Общее собрание членов является главным органом руководства товариществом. Оперативное управление происходит с помощью правления Товарищества, которое выбирается на общем собрании. Конечно, идеальный вариант, чтобы председатель и правление в своей работе не отрывались от интересов членов ТСЖ. Такое, к сожалению, бывает. Поэтому, просто необходимо создавать при ТСЖ контролирующий ревизионный орган.

В функции органов управления товарищества входят внесение платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт совместного имущества в МКД, определение их размера, а также установление порядка внесения оплаты коммунальных услуг собственниками помещений.Товарищество собственников жилья может управляться разными способами, например, членами правления во главе с председателем, или профессиональным управляющим, человеком «со стороны», «варягом», приглашенным правлением ТСЖ.

В соответствии с действующими законами России, ТСЖ может заключать договор управления МКД с управляющими компаниями, и также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах владельцев помещений в многоквартирном доме.Но члены ТСЖ могут также делегировать право заключения договоров на поставку различных жилищно-коммунальных благ товариществу, а уже ТСЖ, заключает договор управления с управляющей компанией, которая заключает договоры с поставщиками ресурсов и услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Конечно, у этого способа управления МКД есть свои несомненные плюсы. К ним можно отнести то, что владельцы помещений в доме могут определять оптимальное соотношение цены и качества предоставляемых услуг и выбирать именно те подрядные организации, которые считают лучшими. Также собственники квартир при желании могут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиками через правление ТСЖ. Деньги собственников скапливаются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома.

С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств. Владельцы сами определяют, на что потратить общие деньги на капремонт, сами решают, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выбирают материалы для ремонта и т.д. Члены ТСЖ вправе нанять управляющую организацию для обслуживания многоквартирного дома и работать с ней. Если возникнет желание заменить УК, то процедура смены управляющей организации в этом случае значительно облегчена. ТСЖ освобождается от оплаты налога на прибыль со скопленных на банковском счете средств для проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Однако, как и всегда, кроме плюсов, есть при этом методе управления МКД и минусы. Довольно часто бывает так, что в доме живут совершено разные по социальному статусу люди. И вот в нем создается товарищество собственников, и получается как в басне Крылова про лебедя, рака и щуку. Вообщем, «когда в товарищах согласья нет», толку от деятельности такого ТСЖ будет мало. Нередко бывает другой случай, когда люди, занятые своими повседневными заботами, проблемами, перестают следить, контролировать деятельность «верхушки» ТСЖ. А председатель, правление «не дремлет», и начинают потихоньку тащить общественные деньги в свой карман.

В заключении могу сказать, что по моему личному мнению, ТСЖ это все таки наиболее оптимальный из трех способов (непосредственное управление, ТСЖ или ЖСК, управляющая организация) управления многоквартирным домом.

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» — оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

Управление включает в себя:

1. Предоставление коммунальных услуг;
2. Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
3. Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

1. Договор управления между ТСЖ и УО:

• ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
• ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
• ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
• Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
• Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
• В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
• Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
• В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
• Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

• ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
• Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
• УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
• Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
• Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
• Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
• Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.

Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.

Отношения ТСЖ и УК при заключении договора управления МКД

ТСЖ может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией.

Расскажем, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Как ТСЖ выбирает управляющую организацию

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.

Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.

Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:

• приказом председателя,
• протоколом заседания правления,
• протоколом общего собрания членов.

Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:

• несвоевременным исполнением обязательств,
• неисполнением обязательств.

Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.

ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.

Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.

Как строятся отношения ТСЖ и УК, если они заключили договор управления

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

В отношении кого проводится лицензионный и жилищный контроль

Если УК взяла многоквартирный дом под управление, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, она должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД, протокол собрания, на котором было принято решение об изменении способа управления домом и прикрепить дом к договору. В тот же срок УК направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Получается, что дом, в котором создано ТСЖ, попадает в лицензию управляющей компании.

Включить МКД в лицензию или нет, решает ГЖИ. Лицензиат лишь подаёт заявление и необходимые документы. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

На практике часто встречаются случаи включения в лицензию управляющей компании многоквартирных домов, в которых ТСЖ заключило договор управления с УК.

МКД включили в лицензию управляющей компании. С этого момента в отношении УК начинает осуществляться лицензионный контроль. Но дом и под управлением ТСЖ, поэтому в его отношении в этом случае может осуществляться жилищный надзор.

Здесь начинается путаница: административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора. Но МКД включён в лицензию управляющей компании, а это значит, что управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля. Такие штрафы выше, чем те, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора.

При проведении проверок управляющие компании могут попытаться сделать так, чтобы штрафы получали ТСЖ. Суммы штрафов меньше, УК возместит ТСЖ такой штраф и не будет нести ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Чтобы избежать разногласий ТСЖ и УК в вопросе об оплате штрафов органов ГЖН, рекомендуем включать условия об их оплате в условия договора управления. Договор станет главным аргументом и в решении спорных вопросов между УО и ТСЖ, и при проверке ГЖИ.