Как разменять неприватизированную квартиру

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Приватизация жилья продолжается уже более 20 лет, но до сих пор многие так и не могут определиться, где лучше жить – в собственной квартире или государственной.

Иногда возникают ситуации, когда необходимо разменять квартиру, но она неприватизированая. Процесс размена такой квартиры имеет некоторые особенности, о которых нужно знать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Можно ли разменять неприватизированную квартиру?

По закону, неприватизированное жилье разменять можно, хотя это и непросто. Таких сделок на сегодняшний день совершается мало ввиду некоторых сложностей. Поэтому, решаясь на такой шаг, нужно приготовиться к тому, что процесс будет длительным и непростым.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен неприватизированной квартиры, находящейся в соцаренде, проходит в несколько этапов.

  • Поиск возможных вариантов. Довольно часто именно на этом этапе процесс размена заканчивается. Помимо того, что неприватизированных квартир осталось мало (см. Зачем приватизировать квартиру), да и существует немного семей, готовых жить вместе на одной площади, еще и искать подходящий вариант придется самостоятельно – агентствам по недвижимости этим заниматься невыгодно. Однако, размен не обязательно должен происходить в одном городе – искать варианты можно и в других населенных пунктах.
  • Подготовка документов (в частности, заключить договор соцнайма, если его нет). Также нужно убедиться в том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам, поскольку при наличии долгов размен будет невозможен. В дальнейшем нужно собрать все требуемые документы.
  • Получение разрешения на размен. Его можно получить у собственника жилья (муниципалитета). Также необходимо согласие на размен всех прописанных в квартире лиц. Если в ней проживают дети младше 18 лет, необходимо получить в опекунском совете разрешение. Проблемы с опекунским советом могут возникнуть лишь в том случае, если новое жилье имеет меньшую площадь, чем предусмотрено нормами.
  • Оформление договора мены. Сделки заключаются не в Росреестре, а в специальных учреждениях, имеющих полномочия регистрировать операции размена. На основании договора обмена и согласия каждой стороны ранее достигнутые соглашения расторгаются.
  • Оформление документа социального найма на новое жилье.

По закону все процедуры, связанные с оформлением, осуществляются в течение 10 дней со времени подачи нанимателем всех документов.

Какие документы понадобятся для размена неприватизированной квартиры?

Размен неприватизированной квартиры требует следующих документов (с обеих сторон):

  1. Заявление об обмене (его обязаны написать все прописанные жильцы), при проживании несовершеннолетних – разрешение опекунского совета;
  2. Единый жилищный документ (для столицы);
  3. Выписки из домовой книги, справка из ЖКУ об отсутствии задолженностей (по требованию) (см. Как проверить квартиру на обременение);
  4. Договор соцнайма;
  5. Паспорта (свидетельства для несовершеннолетних) всех участников обмена;
  6. Техническая документация (поэтажный план, кадастровый паспорт, экспликация);
  7. Документы на другую недвижимость от нанимателя квартиры или заявление об ее отсутствии.

Как разменять неприватизированную квартиру, если один против (через суд)?

Бывают случаи, когда одно или несколько лиц, прописанных в квартире, против размена. В этом случае в размен неприватизированной квартиры можно оспорить в суде.

Чтобы была возможность выиграть дело, необходимо иметь конкретный вариант размена. Нужно учитывать, что разбирательство в суде затянуться может надолго, а не все участники процесса обмена будут готовы подождать.

Еще один вариант – разменять часть квартиры, но вторая сторона процесса может быть с этим не согласна.

Когда не допускается размен неприватизированной квартиры?

В некоторых случаях в размене квартиры отказывают.

Размен неприватизированной квартиры не допускается, если:

  • Квартира или весь дом пребывает в аварийном состоянии (подлежит сносу);
  • Проводится капитальный ремонт с перепланировкой;
  • На нанимателя подан иск с целью расторжения договора соцнайма;
  • Право на использование квартиры оспаривается в суде;
  • Человек, который будет вселяться в квартиру, страдает тяжелым хроническим заболеванием (туберкулезом и пр., перечень заболеваний указан в законе).

Также в размене может быть отказано, если в результате этого на несовершеннолетних детей станет приходиться меньшая площадь, чем должно быть по нормам.

Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли приватизировать квартиру», задайте их в комментариях.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?

Исходя из практик, самой большой проблемой в размене жилья является поиск подходящего варианта. С каждым годом в России всё меньше и меньше становится неприватизированных квартир, а те, которые и остались, могут попросту не нуждаться в процедуре обмена жилья по желанию их владельцев.

Как разменять неприватизированную квартиру. Этапы

Для того чтобы разменять неприватизированную квартиру нужно пройти несколько этапов:

  1. Найти вариант размена – самый сложный и долгий этап.
  2. Привести в порядок документы на своё неприватизированное жильё.
  3. Получить разрешение на размен квартиры.
  4. Заключить договор замены одного имущества на другое.
  5. Оформить договор социального найма на новое жильё.

Каждый из этапов имеет свои нюансы и сложности, самым тяжёлым в осуществлении является первый этап, поскольку достаточно тяжело найти подходящее жильё, которое будет соответствовать всем нормам и к тому же его пользователи будут согласны на ваш вариант размена.

Если нет договора соцнайма на квартиру, в которой вы проживаете

Если на квартиру, в которой проживает владелец, нет договора о социальном найме, а есть только ордер, то ему необходимо будет обратиться в администрацию по месту жительства для оформления данного вида договора. Для этого гражданину понадобится не только иметь при себе ордер на квартиру, а также предоставить и паспорт гражданина Российской Федерации и подготовить необходимый пакет документов.

Читать еще:  Кадастровый номер объекта недвижимости это

Разрешение на размен квартиры

Разрешение на размен неприватизированного жилья – это важный документ, без которого данную процедуру провести будет невозможно. Данное разрешение можно получить только в муниципалитете по согласию всех зарегистрированных лиц, которые проживают в квартире.

Как разменять неприватизированную квартиру

По большей части эти все документы имеют письменную форму. Хотя несмотря на это, существуют случаи, когда государственное учреждение ставят просто резолюцию на договоре о размене жилья, тем самым подтверждая, что они дают согласие на оформление данной процедуры.

Договор мены или размены жилья не нуждается в государственной регистрации, достаточно будет просто заверить его у нотариуса.

Необходимые документы для размена жилья

Как разменять неприватизированную квартиру и какие документы понадобятся для обмена жилья?

Для проведения данной процедуры вам понадобится подать в уполномоченный орган следующий пакет документов:

  1. заявление о намерении разменять жилую площадь. Если гражданин проживает в квартире не один, обязательно нужны подписи всех членов, которые зарегистрированы в данной квартире, кроме несовершеннолетних.
  2. Технический паспорт.
  3. Единый жилищный документ.
  4. Договор о социальном найме жилья.
  5. Документы, которые подтверждают отсутствие права собственности на другую недвижимость.
  6. Если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно будет взять разрешение из органов опеки о согласии размена квартиры.

Как разменять неприватизированную квартиру, если один из членов семьи против?

В данном случае необходимо будет обратиться в суд. Постановление суда может либо разрешить размен, если уже подобран конкретный вариант на что обменивают, либо судебное разбирательство может быть очень долгим.

Когда размен невозможен

Также существуют случаи, когда размер квартиры невозможно осуществить. В каких случаях данная процедура не имеет места быть?

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  1. Если предварительно был подан иск об изменении договора социального найма.
  2. Если право проживания и пользования квартирой оспаривается в суде.
  3. Если квартира не может быть использована по другому назначению.
  4. Если дом находится в аварийном состоянии.
  5. Если планируется капитальный ремонт дома, в котором находится данная квартира.

Размен жилья не должен усугубить жилищных условий проживания граждан. Из-за этого могут отказать в размене. Размен неприватизированной квартиры – это не очень сложный юридический процесс, скорее тяжело найти вариант на который будет обмениться данная жилплощадь.

Несколько слов о сроках

Что касается сроков, то стоит подготовиться к тому, что обмен жилья – это длительный процесс. Очень много времени занимает поиск нового жилья. Стоит отметить, что с каждым годом в Российской Федерации всё меньше и меньше неприватизированного жилья. Это связано с тем, что процедура приватизации на данный момент всё ещё является бесплатной для граждан Российской Федерации и очень выгодной, поскольку муниципальные квартиры переходят в право собственности граждан.

Разрешение на размен квартиры нужно получить не позднее, чем за 10 рабочих дней с момента подачи заявление в уполномоченный орган. Договор оформляется тоже в течении 10 дней.

Некоторые нюансы

В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, понадобится взять разрешение на обмен квартиры в органах опеки.

Также обмен неприватизированной квартиры является единственным шансом переехать в другое муниципальное жильё и продолжать пользоваться им по договору социального найма.

С чего начать, куда обратиться

Лучше всего начать именно с поиска вариантов размера жилья. Дело в том, что найти его достаточно сложно и это занимает длительный период. К тому же альтернативное жильё должно быть не хуже разменного.

Случаи отказа

Уполномоченный орган может отказать в размене неприватизированной квартиры, если есть нарушения рамок действующего законодательства или есть нарушение процедуры. Власти могут отказать в случае, если:

  1. Обмен квартиры имеет сугубо фиктивный характер.
  2. Если гражданин хочет обменять квартиру, которая находится в военном городке.
  3. Если обмен невыгоден одной из сторон.

Отказ гражданин получит в письменной форме с обязательным указанием причины. Если же отказ будет необоснован, то стороны могут обратиться в суд для того, чтобы оспорить решение.

Налоги и расходы при размене неприватизированного жилья

Стоит отметить, что размер квартиры – это один из способов, как юридически грамотно уйти от уплаты налогов. Если же в сделке участвуют только муниципальные квартиры, то никаких налогов платить не нужно. Единственными растратами, которые вы понесёте в период заключения сделки будут оплата услуга риелтора, нотариуса и заказ дополнительных справок для подачи документов, а именно:

  • выписка из ЕГРН – её стоимость в среднем составляет 300 рублей;
  • доверенность у нотариуса обойдётся от 200 рублей (тут цена зависит от расценок нотариуса);
  • если у вас не было технического паспорта на данную квартиру, то обязательно нужно будет его заказать. Данная услуга является платной и в среднем стоит от 900 рублей.

Налог на квартиру будет уплачивается в том случае, если одна из сторон будет получать доход, а также если стоимость жилья превышает 1 млн рублей. В таких случаях необходимо будет заплатить в казну 13% от кадастровой стоимости квартиры. Муниципальные жилые площади под этот закон не попадают.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Закон разрешает нанимателям размен неприватизированной квартиры. На практике решение этого вопроса довольно хлопотное, особенно если кто-то из жильцов не согласен с процедурой размена.

Читать еще:  Какая температура должна быть в квартире зимой

Список документов

Для размена требуется подать следующие документы:

  • Заявление об обмене с подписями всех совершеннолетних жильцов. Согласие несовершеннолетних и людей с ограниченными возможностями подтверждается опекунами и попечителями.
  • Паспорт каждого участника обмена. Для несовершеннолетних требуется предоставить свидетельство о рождении.
  • Справка об отсутствии задолженности по квартплате.
  • Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
  • Договор соцнайма.
  • Техническая документация.
  • Заявление об отсутствии другой недвижимости у нанимателя или же документы на нее.
  • Для операций с недвижимостью в Москве требуется также единый жилищный документ.

Добровольный размен

Если все жильцы согласны на размен, это наиболее удобный вариант. В таком случае порядок действий следующий:

  1. Найти подходящий вариант. Обмен неприватизированного жилья на приватизированное запрещен, что значительно сужает круг поисков. Разрешается подобрать недвижимость не только в своем населенном пункте, но и в других.
  2. Собрать все необходимые документы на квартиру, убедиться в отсутствии задолженности по квартплате и обременений. Если договора соцнайма нет – обязательно его оформить. При наличии прописанных несовершеннолетних нужно письменное разрешение опекунского совета.
  3. Получить разрешение на размен в муниципалитете. После подачи документов все процедуры должны быть завершены в 10-дневный срок.
  4. Оформить мену в учреждении, уполномоченном совершать сделки по размену.
  5. Оформить договор социального найма на новую квартиру.

Размен через суд

Как подать на размен квартиры через суд? Если кто-либо из прописанных в квартире жильцов не согласен на добровольный размен, потребуется обращаться в суд. При этом принимаются во внимание интересы всех участников спора.

Как показывает судебная практика, примерно в половине ситуаций выносится отрицательное решение о принудительном размене. В любом случае суду необходимо предоставить конкретный вариант размена, иначе заявление будет отклонено.

Если один из членов семьи не согласен с решением остальных, можно попытаться разменять только часть жилья, хотя это довольно проблематично.

Запрет на размен

Процедура размена невозможна в таких случаях:

  • В настоящее время проводится капитальный ремонт.
  • Жилье находится в аварийном состоянии, принято решение о сносе дома.
  • Жилье является специализированным (например из маневренного фонда) или служебным.
  • Если после размена несовершеннолетний получит меньшую площадь, чем положено по норме.
  • На нанимателя был подан иск о расторжении договора социального найма.
  • В жилье планируется вселиться человек, страдающий одним из внесенных в особый список заболеванием.
  • Существует задолженность по коммунальным услугам в течение полугода и более.

Также следует отметить, что большинство риелторов предпочитают не работать с таким разменом. Государственные организации не обязаны помогать в поиске жилья. В некоторых случаях оказывается проще сначала приватизировать квартиру, а затем уже разменять ее.

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом — как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

Размен приватизированной квартиры

Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

Как разменять неприватизированную квартиру

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Читать еще:  Можно ли опротестовать дарственную на квартиру

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это — ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов , а именно:

— Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

— Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

— Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

— Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

В каких случаях обмен недопустим

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, — подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено. Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор

Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон — и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за :

— накопившихся в течение полугода долгов,

— повреждений, нанесенных нанимателем,

— наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

— многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание.

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение.

4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством. То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен. Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

— активные формы туберкулеза,

— затяжные психические расстройства,

— уретральный или кишечный свищ,

— гнойные поражения кожи,

— абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector