Как разменять квартиру

Как разменять жилплощадь?

Размен квартиры — это сделка, которая встречается повсеместно. Чистая продажа жилплощади, после которой собственник получает на руки некую сумму и не подыскивает другое жильё для проживания, практически не встречается. Разменять квартиру сложности не представляет, однако, необходимо соблюсти массу юридических тонкостей.

Большую роль играет статус недвижимости. Например, муниципальная квартира разменивается по-другому, нежели приватизированная жилплощадь. Если квартира находится в долевой собственности, процедура размена значительно усложняется. Дополнительные трудности вызывает и присутствие среди жильцов несовершеннолетних собственников. В этой статье мы рассмотрим все тонкости размена квартир.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Муниципальное жильё

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Как правильно разменять квартиру в 2020 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2020 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Читать еще:  Кухня в жилой комнате

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживания В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской пары В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обучения Необходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детей В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жилья На две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартиру На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силу Ее требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядке Необходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договора Это становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрации Должен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
При обращение в риэлторское агентство Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жилья О вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жилья И выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги
Начать поиски второй стороны Или обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального варианта И согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

  • договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
  • заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
  • выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
  • выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорт жилья;
  • разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

Как разменять квартиру в Москве?

Чтобы выгодно разменять столичную квартиру и обойтись без лишних расходов, стоит обратить внимание на предложения в Новой Москве.

Актуальное предложение на рынке — обмен старой 1-комнатной квартиры в Москве на 2-комнатную, современной планировки, рядом с МКАД, без доплаты!

Размен квартиры с полным юридическим сопровождением — оптимальный способ обрести новое жилье.

Чтобы снизить риск стать жертвой мошенников при обмене, узнайте о возможности страхования сделки.

Размен вторичной недвижимости на современную в Новой Москве дает ощутимые преимущества для каждой семьи:

Сделки по размену квартир считаются довольно сложными. Ведь чтобы подобрать варианты, которые устроят всех, кто участвует в расселении, нужно приложить немало усилий. Кроме того, есть ряд юридических моментов, которые ограничивают возможности сторон. В статье мы расскажем, как проходит размен квартир, что важно знать об этом и как разменять квартиру в Москве и не прогадать.

Вариантов размена квартир довольно много. Одни семьи решают расселиться после развода или потому что взрослым детям нужна своя жилплощадь. Другие, наоборот, съезжаются или улучшают жилищные условия (например, обменяв однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой). Казалось бы, что может быть проще: есть две стороны, которые готовы обменяться своими квартирами, и, если сделка состоится, она будет выгодной для всех.

Однако прежде чем вы решитесь на размен, имейте в виду, что:

  • найти идеальные варианты для всех сторон очень сложно. Поэтому кому-то, скорее всего, придется идти на компромисс;
  • зачастую собственники жилья переоценивают стоимость своих квартир. То есть не всегда удается, например, за одну трехкомнатную квартиру получить три однокомнатные;
  • бывают ситуации, когда одна из сторон или владелец одной из долей либо вообще не хочет расселяться, либо не готов выезжать, потому что ему не нравится ни один из предложенных вариантов. Это тоже может стать серьезной проблемой при размене.

Рассмотрим более подробно, что же делать в каждой такой ситуации.

Читать еще:  Перепланировка кухни с газовой плитой

Варианты размена квартиры: равноценный и неравноценный обмен

Для начала стоит знать, что размен квартир может быть равноценным и неравноценным. В первом случае при обмене квартир ни одна из сторон сделки не чувствует себя проигравшей, поскольку квартиры имеют равную рыночную стоимость и доплата отсутствует. Ключевым моментом здесь является именно рыночная стоимость, поскольку площадь квартир и их расположение могут отличаться. Такой вариант возможен, например, при обмене небольшой квартиры в центре Москвы на просторную трехкомнатную в Новой Москве.

При неравноценном обмене чаще всего владелец меньшей по площади квартиры доплачивает определенную сумму, чтобы въехать в квартиру большей площади. Кстати, доплатить можно не только деньгами, но и, скажем, отдать покупателю гараж или участок за городом.

В связи с этим принципиально важным становится вопрос оценки жилья. Как мы уже сказали, собственники могут переоценить стоимость квартиры, из-за чего и могут впоследствии возникать проблемы. То есть, допустим, семья из трехкомнатной квартиры хотела расселиться в три однокомнатные, однако вместо этого в лучшем случае получает две «однушки» и комнату в коммуналке. Выходит, что кто-то из участников сделки оказывается в невыгодном положении, что и вызывает массу споров, недовольства и нежелания производить обмен.

Как же грамотно оценить свое жилье? В идеале лучше обратиться за помощью к профессионалам — например, в надежное агентство недвижимости. Ведь стоимость квартиры зависит от целого ряда факторов (площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района, год и материал постройки и т.д.). Самостоятельно дать грамотную оценку, учитывая все эти моменты, довольно сложно.

А вот если один из участников размена наотрез отказывается съезжать, то варианты разрешения данной ситуации зависят от того, приватизирована квартира или нет.

Размен приватизированной квартиры

Если квартира находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), то размен ее будет происходить путем альтернативной сделки. Это означает, что вам одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. После чего заключаются договоры купли-продажи объектов.

В этом случае никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но при этом вы можете продать свою долю. То есть в ситуации, когда жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не желает менять квартиру, решается просто: жена продает свою долю, а бывший муж остается в старой квартире, но уже с новыми соседями. Кстати, свою долю в первую очередь нужно предложить купить остальным собственникам вашей квартиры (в нашем примере — мужу), а уже в случае их отказа — искать других покупателей. Несомненно, этот вариант менее предпочтительный, т.к. стоимость доли гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить хотя бы юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

  • кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
  • продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период — лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
  • есть ли у квартиры обременение (например, рента с пожизненным содержанием или арест имущества). Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Вот далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако выяснить это и подтвердить юридическую чистоту квартиры без профессионалов невозможно.

Также учтите, что договор и все условия сделки (например, о доплате) необходимо фиксировать в письменном виде и лучше заверять у нотариуса.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры

Неприватизированную (муниципальную, государственную квартиру) обменять гораздо сложнее по нескольким причинам:

  • Во-первых, чтобы размен состоялся, все проживающие и зарегистрированные в квартире граждане должны быть на него согласны. Причем к ним относятся и несовершеннолетние жильцы, и временно отсутствующие (например, проходящие военную службу и т.д.). Если все-таки кто-то из жильцов не согласен, возможен принудительный обмен — через суд, однако чаще всего он не выгоден всем участникам. Сторонники размена теряют много времени, ожидая решения суда, а противники размена в итоге вообще не участвуют в подборе вариантов, потому что все за них решает суд.
  • Во-вторых, если в квартире прописаны несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, то вам потребуется получить на размен согласие органов опеки и попечительства. Если, по мнению этих органов, права указанных граждан будут ущемлены или нарушены, то вы получите отказ. На получение ответа из органов опеки дается две недели с момента подачи заявки.
  • В-третьих, обменять неприватизированную квартиру вы можете только на такую же муниципальную, что значительно усложняет поиск и подбор подходящих вариантов (по некоторым данным, всего около 20% квартир сдается сегодня по социальному найму, другими словами, остались не приватизированными). Получается, что вам предстоит решить очень непростую задачу: из довольно ограниченного числа вариантов найти те, которые устроят всех жильцов.
  • В-четвертых, даже если все жильцы согласны на размен и квартиры уже подобраны, отказать в обмене вам могут сами наймодатели. Для получения ответа (официального согласия или обоснованного отказа) вы предоставляете оригиналы договоров об обмене жилыми помещениями наймодателям. На ответ дается 10 дней со дня обращения.

Причины отказа установлены Жилищным кодексом РФ. Размен квартир невозможен, если жилье признано непригодным для проживания, принято решение о сносе дома или о проведении капитального ремонта, предполагающего перепланировку, если право пользования жильем оспаривается в суде и т.д. Решение вы можете обжаловать в суде.

В случае положительного ответа в течение 10 дней прежние договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. В редких случаях при необходимости агентство недвижимости предлагает ускоренную процедуру приватизации за счет компании.

Как видите, сложностей в обоих вариантах может быть довольно много. Поэтому мы рекомендуем в таком важном вопросе обратиться за помощью к профессионалам. Работа с риелтором избавит вас от лишней головной боли, беготни по разным учреждениям и, самое главное, — снизит возможные риски. При обращении в агентство недвижимости вы защищаете себя от мошенников, обмана, потери денег и имущества.

Быстрый размен квартир в Москве

Если вы хотите быстро и без проблем произвести размен квартиры в Москве, обращайтесь в компанию, которая занимается недвижимостью и имеет хорошие отзывы. Вам должны обеспечить помощь высококвалифицированных специалистов и, конечно, индивидуальный подход. Компания должна обеспечить высокий уровень безопасности сделок, тщательно проверять все объекты и отслеживать изменения в действующем законодательстве.

Мы можем рекомендовать вам услуги «Московской городской службы недвижимости», ведущей свою деятельность с 1995 года.

В «МГСН» вам помогут произвести:

  • обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную современной планировки без доплат;
  • обмен двухкомнатной на трехкомнатную без доплат;
  • разъезд из двух- и трехкомнатных квартир в современное, качественное, новое жилье;
  • обмен в кратчайшие сроки, в том числе если необходима доплата.

Как разменять квартиру?

В случаях, когда проживающие в одном помещении родственники хотят жить отдельно, можно организовать размен квартиры. Такой шаг избавит от необходимости сначала искать покупателя своего жилья, а потом подбирать варианты продажи отдельных жилых площадей. Главное выполнить все условия и соблюсти законодательство. Попробуем разобраться в тонкостях процедуры при наличии различных обстоятельств.

Читать еще:  Квартиранты съехали не заплатив коммуналку

Законодательство, контролирующее вопросы размена квартиры

Задавшись целью разменять квартиру, нужно понимать значение данного действия. Размен жилья – это соглашение, которое заключается между участниками гражданско-правовых отношений.

Оно подразумевает обмен жилья большей площади на несколько вариантов с меньшей жилой площадью. План действий зависит от того, находятся ли объекты в собственности или принадлежат государству. Далее играет роль вопрос, добровольно или принудительно будет совершаться процедура.

Если разменивают жилье с оформленным правом собственности, то такие сделки превращаются в куплю-продажу каждого объекта. Их контролирует Гражданский кодекс Российской Федерации. В случаях, когда планируют разменять жилые площади, используемые по договору найма, руководствуются Жилищным Кодексом РФ. Данный правовой акт предполагает возможность принудительного размена жилья.

По закону существуют следующие причины невозможности совместного проживания родственников:

  • супруги расторгли брак;
  • дети выросли и не хотят проживать с родителями;
  • один из родственников употребляет алкоголь или наркотики, принимает у себя компании деградирующих лиц;
  • один из совладельцев должен переехать по причине получения новой должности или поступления в учебное заведение;
  • орган местного самоуправления принял решение о расселении.

Совершить обмен можно, заключив договор купли-продажи на каждый отдельный объект. В одном документе нельзя прописать сразу все действия. Каждый из договоров должен пройти государственную регистрацию.

Как разменять квартиру: способы, основания, требования

Процесс размена жилья может иметь существенные отличия. Это объясняется наличием разных участников сделки. Ими могут выступать физлица, местные органы самоуправления и совладельцы недвижимого имущества.

В зависимости от целей сделки и характеристик объектов размены выделяют:

  • равнозначные сделки;
  • соглашения на обмен с доплатой одной из сторон;
  • сделки по размену жилья в разных городах;
  • обмен большой жилой площади на отдельные помещения в коммунальном жилье;
  • обмен на меньшее жилье с иными материальными ценностями или услугами.

Главным условием в сделках размены является сохранение вида правовых отношений. Исполнительные органы могут давать согласие на смену вида права, но процедура должна быть выполнена до начала расселения.

Размен квартиры, на которую не оформлено право собственности

Достаточно часто возникает вопрос, как разменять неприватизированную квартиру. Это объясняется невозможностью совершить любые сделки в отношении такого жилья. Его нельзя продать, но можно обменять с согласия органов самоуправления.

Чтобы совершить размен муниципальной квартиры, нужно заручиться разрешением администрации исполнительного комитета. Для этого подают заявление с указанием причин, по которым не возможно дальнейшее проживание на старой жилплощади. Заявление составляет владелец недвижимости. В нем обязательно указывают пожелания лиц, проживающих в помещении, возможность покупки муниципалитетом подходящего жилья, согласованный вариант размена.

Собственником муниципальной недвижимости считается исполнительный комитет. Он решает вопрос расселения жильцов. В его полномочиях удовлетворить просьбу, но делать это не обязательно. Исполком может выступать инициатором расселения. В этом случае жильцам предоставляют равноценный вариант. Предупредить жильцов о намерении расселить должны заранее, объяснив причины такого решения. В случае нарушения прав лиц, проживающих в квартире, может быть написано обращение в судебные органы. Сделать это нужно в срок до 10 дней после ознакомления с решением о расселении. Подтверждением ознакомления служит личная подпись проживающих.

Мы уже ответили на вопрос, можно ли разменять муниципальную квартиру. Теперь осталось определиться с действиями, которые нужно совершить в случае размена неприватизированной квартиры. Обменивать можно только равноценные объекты.

Для узаконивания процедуры придется собрать приличный пакет документов, который включает:

  • заявление всех жильцов;
  • в случае сделок с недвижимостью в ЖСК, копия протокола собрания участников, на котором принято решение о новых жильцах;
  • документы, подтверждающие родственные отношения участников обмена;
  • медицинские справки об отсутствии серьезных заболеваний;
  • разрешение опекунского совета;
  • выписки из домовой книги;
  • выписка о лицевом счете;
  • оригинал договора найма жилья;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если стороны полностью согласны с условиями обмена, а муниципальные власти ничего не имеют против, то выдается разрешение на сделку. Решение действительно в течение месяца. Для обмена жилых площадей в разных населенных пунктах срок продлевают до 60 дней. Решая вопрос, как разменять муниципальную квартиру, можно не беспокоиться о финансовой стороне вопроса. Процедура проводится бесплатно.

Размен квартиры, находящейся в собственности физических лиц

Вариант с разменом приватизированных квартир не сопряжен с такими трудностями, как в случае с муниципальным жильем. Такая недвижимость может быть обменена по решению собственника.

В этом случае подбирают варианты, когда возможно участие в сделке нескольких собственников жилых помещений. В результате обмена одни из участников съедутся в большее жилье, а другие получат меньшие по площади отдельные квартиры.

В таких сделках можно:

  • делать доплату, если жилые площади не равны в оценочной стоимости;
  • переселить жильцов в частный дом с их согласия;
  • передать участникам сделки право собственности на землю;
  • оплатить долю одного из участников сделки деньгами.

Заключение сделки в случаях с приватизированным жильем оплачивается нотариусу. Внести определенную сумму придется также за регистрацию документов в органах Росреестра.

Если квартира является собственностью нескольких лиц, то невозможно совершить обмен без согласия всех совладельцев. Никто не может заставить собственника доли жилья выехать из помещения. При этом остальные совладельцы имеют право продать свою часть жилого помещения. Первоочередное право покупки имеют собственники остальных долей. Если они в покупке не заинтересованы, то продать часть квартиры можно посторонним лицам.

Два способа размена

Разменять квартиру, которая находится в собственности, можно двумя способами:

Первый вариант предполагает, что собственники обменивают свои квартиры. Все участники должны быть согласны с условиями сделки. Каждого собственника должны устраивать предлагаемые в обмен помещения. Такой способ более трудный, ведь найти идеальные варианты жилья, которое хотят обменять, получается не всегда.

Вторая схема предусматривает, что будет найден покупатель имеющегося жилья. Потом ищут в продаже недвижимость, подходящую продавцу по цене и качеству. Покупатель большой квартиры оплачивает сделки купли-продажи меньших помещений, и получает договор на право собственности желанного варианта. В такой схеме больше шансов найти подходящие всем жилые площади.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Особое внимание нужно уделить сделкам, в которых принимают участие несовершеннолетние лица. Государство следит за соблюдением их прав и не позволит совершить сделку без одобрения опекунского совета. Без отметки органов опеки договор мены не примут на регистрацию в Росреестр.

В органы опеки нужно предоставить следующие документы:

  • документы на приватизацию всех помещений, участвующих в сделке;
  • квитанции коммунальных платежей;
  • выписку из домовой книги;
  • акт об оценке недвижимости;
  • документы, подтверждающие родственные связи.

Комиссия рассмотрит документы и в случае, если все соответствует установленному законодательству, выдаст разрешение. Его подписывает глава государственного образования населенного пункта.

Нюансы размена квартиры после развода супругов, если есть дети

Согласно законодательству РФ, все нажитое в браке имущество при разводе делят пополам. Исключения составляют случаи, когда имеется брачный договор с прописанными условиями расторжения брака. В результате раздела каждый из супругов становится владельцем доли недвижимости. Доли могут быть проданы второму совладельцу или, в случае его отказа, третьему лицу. Если одним из совладельцев недвижимости является ребенок, то размен может быть осуществлен только с разрешения органов опеки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector