Как расторгнуть договор найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ. Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилье. Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Регистрация соглашения

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Читать еще:  Минимальная температура горячей воды в квартире

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд. Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются. Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке

Анастасия Клименкова (Юрист)

Автор: Анастасия Клименкова (Юрист) (Все статьи автора)

  • За сколько лет можно подать на алименты — 26.05.2020
  • Как обжаловать незаконное сокращение зарплаты — 21.05.2020
  • Переходят ли долги по алиментам по наследству? — 19.05.2020

Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке регулируется нормами гражданского законодательства России. Процедура расторжения арендного договора осуществляется поэтапно. Перечень оснований и причин для прекращения правоотношений по инициативе одного из субъектов является исчерпывающим.

Основания расторжения арендного договора

Правоотношения, возникающие из договора, могут быть прекращены по согласию сторон в любой момент времени. Причины указаны в статьях 619 — 620 и 687 ГК РФ. Согласно ГК РФ, в одностороннем порядке жилищные договоры могут расторгаться по следующим основаниям:

  • наличие вступившего в силу судебного решения;
  • серьезные нарушения условия арендного договора.

Любая из сторон вправе заявитель о желании расторгнуть соглашение, если в документе не содержится указания о сроке его действия. Главное — сообщить об этом за три месяца до даты предполагаемого события.

Причины расторжения договора аренды

Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны: арендодатель и арендатор. В перечень причин на расторжение по инициативе арендодателя входят следующие обстоятельства:

  1. Неаккуратное обращение с недвижимостью, вызывающее разрушение объекта или нарушение его целостности.
  2. Многократное нарушение условий арендного соглашения.
  3. Несвоевременное внесение арендной платы. Для расторжения договора в одностороннем порядке достаточно двух месяцев задолженности подряд.

В перечень причин на расторжение по инициативе арендатора входят следующие обстоятельства:

  1. Отказ от предоставления недвижимого объекта в пользование.
  2. Создание препятствий для использования жилья по целевому назначению.
  3. При использовании жилого помещения выявлены недостатки, которые были скрыты арендодателем на момент заключения договора найма помещения. При этом необходимо доказать, что гражданин не подписывал бы документ, если бы знал о наличии указанных проблем.
  4. Нарушение собственником жилого помещения условий о проведении текущего и капитального ремонта.
  5. Порча объекта собственности по независящим от арендатора причинам (например, стихийные бедствия).
  6. Нарушение иных условий подписанного арендного соглашения.

Договоры могут быть расторгнуты в односторонне порядке и по другим основаниям, если они прописаны в условиях соглашения.

Процедура расторжения договора найма жилого помещения

Порядок расторжения договора аренды определен нормами гражданского законодательства. Согласно Кодексу, процедура прекращения таких правоотношений включает пять этапов:

  1. Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
  2. Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
  3. Составление мирового соглашения.
  4. Прием жилого помещения.
  5. Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).

Уведомление ответчика о расторжении договора

В письменной претензии должен содержаться перечень имеющихся проблем и требование о прекращении нарушений, выявленных арендатором, с указанием срока их ликвидации.

Также должно быть указано, что в случае отказа арендодателя в установленный период времени сторона заявителя аннулирует договор в принудительном порядке.

На обращении пострадавшей стороны должна быть подпись лица, принявшего заявление (если оно было вручено лично). Если оно отправлялось почтой (заказным письмом), необходимо получить уведомление о получении документа второй стороной.

В дальнейшем это будет считаться подтверждением уведомления виновной стороны о попытке расторгнуть договор по уважительным причинам (в случае судебного разбирательства).

Если расторгнуть арендное соглашение хочет арендатор, уведомлять хозяина недвижимого объекта о переезде квартиранта необходимо за три месяца. Лучше всего это сделать в письменной форме, чтобы в дальнейшем доказать в суде о своевременном уведомлении второй стороны.

Согласно нормам действующего законодательства, если арендатор своевременно не уведомил хозяина квартиры, при досрочном выселении он обязан оплачивать аренду до момента заселения новых жильцов.

Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны

Законодательством не установлен единый период времени, в течение которого сторона ответчика должна направить ответ на жалобу в письменном виде. Для этого используется понятие разумного срока.

В этот период времени входит срок, достаточный для совершения следующих действий:

  • поиска других жильцов;
  • устранения выявленных арендатором нарушений.

Составление мирового соглашения

Даже в случае, когда инициатором прекращения договорных отношений выступает только одна сторона, можно уладить вопрос в досудебном порядке. Для этого необходим составить мировое соглашение.

В документе можно указать один из перечисленных пунктов:

  1. Бумага, включающая устранение имеющихся недостатков с указанием сроков их исправления.
  2. Соглашение о расторжении договора.

Оформление документа производится на общих основаниях — в письменном виде. Присутствие нотариуса в этом деле необязательно.

Прием жилого помещения

При выселении необходимо составлять акт приема-передачи, в котором необходимо перечислить следующие реквизиты:

  • личные сведения об участниках правоотношений;
  • место и дата составления акта;
  • составление подробного описания жилого помещения, передаваемого владельцу (адрес местоположения);
  • перечень претензий;
  • порядок аннулирования выявленных дефектов;
  • порядок расчетов при невозможности устранения недостатков.

Если претензий к принимаемому имуществу нет, об этом необходимо делать соответствующую пометку в акте. Это защитит стороны от дальнейших претензий со стороны друг друга.

Вынесение судебного решения

По нормам гражданского процессуального законодательства, исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если иск подается в отношении гражданина, место рассмотрения дела устанавливается по месту временной или постоянной прописки виновного лица.

Иск может подаваться по месту жительства истца, если у него есть малолетние дети, или ему необходимо ухаживать за больным членом семьи.

Если одна из сторон в деле — лицо, занимающееся индивидуальным предпринимательством, или организация, дело рассматривается арбитражным судом. В этом случае место подачи иска определяется по месту нахождения юридического лица или местом регистрации бизнесмена.

Перечень необходимых документов

Исковое заявление и сопровождающие документы должны отвечать требованиям действующего законодательства. В заявлении должны содержаться следующие сведения:

  1. Данные о суде, истце и ответчике.
  2. Обстоятельства дела.
  3. Суть претензий.
  4. Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос.
  5. Требование истца в отношении ответчика.
  6. Приложение с указанием перечня прилагаемых доказательств.

К иску должны прикладываться следующие бумаги:

  • оригинал арендного договора;
  • документы, подтверждающие попытки истца решить вопрос в досудебном порядке (уведомление или претензия с отметкой о получении второй стороной);
  • доказательства наличия нарушений договора, допущенных истцом;
  • экспертное заключение по оценке причиненного вреда;
  • выписка из домовой книги о долгах по платежам за коммунальные услуги;
  • банковская выписка об отсутствии переводов денежных средств от арендатора за аренду квартиры.
Читать еще:  Как проходит выписка из квартиры

Сроки рассмотрения дела

Согласно нормам действующего гражданского законодательства, районные суды должны рассматривать подобные дела в течение двух месяцев. Дела в арбитражных судах ведутся в течение трехмесячного срока.

Эти сроки считаются минимальными. Если по каким-то причинам стороны не могут явиться в суд, или для нормального исследования вопроса нужна дополнительная экспертиза, сроки сдвигаются.

В отношении аренды жилья у арендатора есть больше возможностей расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное — письменно уведомить арендодателя о предстоящем выселении за три месяца до даты выезда. Арендодатель сможет выселить жильца до окончания срока действия договора только в случае существенного нарушения последним условий соглашения о проживании.

Расторжение договора найма квартиры раньше срока

Денис Чижик

Здравствуйте! Интересует такой вопрос:

если я снимаю квартиру, в договоре написано что срок сдачи квартиры например 1 год, что будет в случае, если я пожелаю выселится с квартиры раньше ? Должен ли этот момент это быть описан в договоре (например сумма штрафа)?

Денис, данный момент должен быть прописан в договоре. Если же ничего не написано по этому поводу, вам могут не вернуть депозит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если наймодатель включает этот пункт в договор, значит нужно договариваться в части его исполнения. Должен или не должен решают обе стороны. Договаривайтесь обо всем и прописывайте каждый свои риски. Стандартно за 30 календарных дней каждая из сторон предупреждает об окончании действия договора. Это можно сделать в любой момент, причины тому могут быть разными.

То есть если этот момент в договоре никак не прописан, но мы на словах договорились что я вношу плату за первый и последний месяц, ничего не мешает хозяину квартиры мне потом деньги за последний месяц не вернуть? И депозит в том числе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Пропишите просто: за 30 календарных дней обе стороны обязуются предупредить о расторжении договора. Вот и проживете свой оплаченный последний месяц.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обязательно, в стандартном договоре есть пункт о досрочном расторжении договора найма и условия этого расторжения для каждой из сторон.

Здравствуйте, Денис!
У Вас с арендодателем двусторонние отношения — все нюансы лучше прописать, особенно возможность досрочного расторжения. Обычно досрочное расторжение по соглашению сторон предусматривается в тексте при условии заблаговременного (от 2 недель до месяца) уведомления одной из сторон.
В целом, как Вы уже сами заметили, ничто, кроме совести, не помешает арендодателю не вернуть Вам сумму за последний месяц, если это не будет предусмотрено текстом договора.

Здравствуйте, Денис. У вас довольно большой шанс вернуть оплату за последний месяц (или депозит) если вы правильно оформите передачу ключей:
Подписать акт приёма передачи. Очень вероятно, что владелец не захочет его подписывать, в этом случае он оставит за собой возможность давления под предлогом: «ты у меня украл . и я на тебя заяву в полицию напишу.»
Для того, чтобы не произошло такой ситуации у вас должны быть двое свидетелей на передаче ключей. После получения отказа о подписании акта вам необходимо на камеру телефона пройтись по квартире и озвучить все имущество, которое есть в наличии в квартире, затем на камеру пригласить свидетелей для подписания данного акта. Так вы обезопасите себя от давления собственника.
Затем вы говорите основной свой козырь: «на данный момент срок уплаты налога за 2018 год истёк и вы попадёте в очень неприятную ситуацию с налоговой если мы будем решать данный спор в ответственных органах. Штраф за неуплату налога составляет 40% и дополнительно его обяжут оплатить тот самый налог 13%. Таким образом, если вы прожили у него хотя бы 2 месяца в 2018 году, то ему будет дешевле просто отдать вам залог (депозит). Если будет давить на повреждения в квартире, то говорите, что это естественный износ.
Скажите, что вы намерены получить депозит в полном объёме в срок 7 дней. При отказе будет направлена досудебная претензия и повестка в суд (у вас должен быть договор на руках) (на приём-передачу лучше договор сам не брать а только фото, чтобы владелец не испортил ваш экземпляр).
В моем случае это сработало идеально и депозит я вернул в полном размере через 4 дня.
Если не выйдет на контакт, то можно самостоятельно взять из интернета досудебную претензию и направить ему.
В своём совете я заранее исключаю походы по судам, просто нужно быть в диалоге достаточно убедительным, чтобы собственник прогнулся под напором. Нужно транслировать мысль: «мне не важны ваши мутные схемы с налогами, я просто хочу вернуть свои деньги» нужно акцентировать, что это нив коем случае не Шантаж а описание ваших действий при его отказе от мирного урегулирования вопроса и вы просто описали ему правовые риски при выведении спора в ответственные органы.
Если есть ещё какие-то вопросы — могу пояснить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вообще-то хорошо было бы понимать- этот договор у вас подписан и Вы, так сказать, думаете на перспективу, или же только планируете и прощупываете почву. И советы в этих случаях могут отличаться. В любом случае- хорошие отношения с собственником- дополнительная гарантия того, что съехав раньше времени Вам могут ( но не обязаны!) и депозит вернуть и никаких штрафных санкций не будет. По крайней мере, так практически всегда происходит с моими знакомыми, которым я помогаю сдать квартиру. В жизни всякое бывает.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Читать еще:  Могут ли продать квартиру без согласия собственника

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector