Как рассчитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости

Как рассчитывается кадастровая стоимость

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Кадастровую стоимость заслуженно считают одним из базовых параметров, который используется для налогообложения права собственности и сделок с недвижимым имуществом. К последнему относятся самые различные постройки и земельные участки, включенные в ЕГРН.

Проведением кадастровой оценки занимаются эксперты, работающие как в государственных, так и частных специализированных организациях или учреждениях. Для расчета кадастровой стоимости используется три основных метода:

  • сравнительный. Для определения ценности используется анализ сведений о недвижимости, имеющей сходные характеристики. Лучше всего подходит для типовых объектов;
  • затратный. В основе метода лежит сбор сведений о расходах, которые потребуются для получения оцениваемого объекта с заданными параметрами. Такой способ расчета является универсальным, но требует наибольшего количества времени;
  • доходный. Базируется на прогнозировании прибыли от коммерческой эксплуатации недвижимого имущества, поэтому особенно часто применяется по отношению к объектам, допускающим подобное применение.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Ценообразующие факторы для участков земли

В ходе расчета кадастровой стоимости надела земли требуется учет множества факторов. К ним относятся:

  • месторасположение земли;
  • близость инфраструктуры – как социальной, так и транспортной;
  • свойства почвы;
  • постройки, возведенные на участке;
  • вида разрешенного землепользования и т.д.

Процедура определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

Стандартная процедура расчета выглядит так:

  1. Сначала региональные власти определяют необходимость и правила проведения оценки, действующие в конкретном субъекте РФ.
  2. Затем территориальное подразделение Росреестра составляет перечень объектов, по отношению к которым требуется государственная оценка.
  3. Далее на конкурсной основе выбирается специализированная организация для проведения ценовой экспертизы.
  4. После этого проводится непосредственная оценка имущества.
  5. На завершающей стадии результаты заносятся в ЕГРН.

Из чего складывается кадастровая стоимость?

Конкретные составляющие кадастровой стоимости зависят, главным образом, от типа недвижимого имущества. Если речь идет о квартире, особенно важными параметрами, определяющими реальную ценность объекта, становятся такие:

  • площадь жилья;
  • месторасположение дома;
  • уровень инфраструктурного развития микрорайона;
  • степень износа недвижимости, время проведения последнего капитального ремонта и другие индивидуальные характеристики здания.

Применительно к земельному участку, ключевыми составляющими кадастровой стоимость выступают:

  • площадь надела;
  • месторасположение земли;
  • разрешенное использование;
  • характеристики рельефа, почвы и т.д.;
  • наличие на земле капитальных или временных построек.

Кадастровая стоимость зависит от типа недвижимого имущества

Кто определяет кадастровую стоимость?

Законодательство, регламентирующее проведение кадастровой оценки, постоянно изменяется. Поэтому меняются критерии, позволяющие определить, кто должен заниматься ценовой экспертизой объектов недвижимости для последующего занесения данных в ЕГРН. В настоящее время кадастровую оценку имеют право проводить:

  • специально созданные в субъектах РФ государственные бюджетные учреждения (ГБУ);
  • независимые оценочные организации, входящие в профильные СРО и в штате которых присутствуют квалифицированные оценщики.

В дальнейших планах заниматься государственной кадастровой оценкой будут исключительно ГБУ. В то же время независимые эксперты смогут проводить ценовую экспертизу в рамках оспаривания кадастровой стоимость недвижимости.

Определение кадастровой стоимости

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка?

Правила расчета в этом случае не отличаются от описанных выше для стандартных объектов. Процедура включает следующие этапы:

  • определение необходимости и правил проведения государственной оценки;
  • разработка перечня участков, подлежащих ценовой экспертизе;
  • выбор организации для проведения оценки;
  • проведение оценочной экспертизы;
  • занесение ее итогов в базу данных Росреестра.

Процедура определения кадастровой стоимости включает несколько этапов

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Сведения о кадастровой стоимости жилья содержатся в ЕГРН, ведением которого занимается Росреестр. При расчете этого параметра учитываются различные факторы, включая:

  • месторасположение жилой площади и ее величина;
  • текущее состояние постройки;
  • основные материалы, используемые в ходе строительства;
  • качество и сроки проводившихся ремонтов – капитального или текущего;
  • уровень развития инфраструктуры района и т.д.

Как рассчитывается кадастровая стоимость здания?

Основные принципы расчета не отличаются от описанных выше для квартиры. В ходе определения цены учитываются стандартные характеристики объекта:

  • месторасположение имущества;
  • функциональное назначение здания;
  • состояние постройки;
  • инфраструктура микрорайона, в котором она находится, и другие подобные факторы.

В ходе расчета кадастровой стоимости здания учитываются стандартные характеристики объекта

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Читать еще:  Как узнать сколько квадратов в квартире

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости

Определение понятия.

Стоимость любого объект недвижимости выражается в определенной денежной сумме. Это может быть или рыночная, или кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость определяет денежную сумму, за которую можно продать или приобрести квартиру, или дом. При определении этой суммы учитываются такие факторы, как ситуация на рынке недвижимости в настоящий момент, а также особенности и состояние объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость-это цена, определяемая по действующим нормативным актам, и рассчитанная в соответствии с определенными правилами. Основным правилом является тот фактор, что сумма кадастровой стоимости не должна быть выше рыночной цены.

Необходимость определения кадастровой стоимости.

Законодательство Российской Федерации содержит нормативные акты, определяющие необходимость определения стоимости любого недвижимого имущества, к которому относятся такие объекты, как

  • отдельные квартиры,
  • комнаты в общих (коммунальных) квартирах;
  • отдельные (частные) дома;
  • земельные участки.

Стоимость объектов необходима при проведении любых операций с недвижимостью, а также при расчете размера налога на недвижимое имущество. Кадастровая стоимость является главным показателем при расчете налоговой ставки, и фиксируется в выписке из единого государственного реестра недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость подлежит переоценке каждые пять лет согласно с нормами соответствующего Федерального Закона. При проведении оценки имущества, и его кадастровой стоимости необходимо

  • написать заявление;
  • подготовить документы, подтверждающие право собственности;
  • иметь паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
  • уплатить госпошлину, и подготовить квитанцию.

Процедура проводится сотрудниками специализированных бюджетных учреждений, или частными оценщиками, имеющими лицензию. А учет недвижимости на федеральном уровне ведет только одна организация-Росреестр.

Весь процесс оценки состоит из трех этапов. Сначала принимается решение, затем имущество оценивается, и только потом полученные результаты подлежат утверждению.

Расчет стоимости земельного участка.

При расчете кадастровой цены земельных участков принимаются во внимание их размеры, предназначение, категория, наличие инфраструктуры в населенном пункте, проведенные коммуникации, и другие условия. При этом проводится замер, и оценка участка. Кадастровый паспорт земельного участка содержит сведения о реальной стоимости надела, по которой и производится начисление налогов.

Стоимость квартиры.

При определении кадастровой стоимости квартиры учитываются следующие показатели.

  1. Регион и район расположения.
  2. Технические параметры объекта недвижимости.
  3. Общее состояния недвижимого имущества.
  4. Средний доход жителей данного населенного пункта.

Резюме.

Чтобы заказать определение кадастровой стоимости, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра. После того, как показатели зафиксируют, а данные утвердят, получить сведения о кадастровой стоимости можно будет на сайте Росреестра, где есть сервис расчета кадастровой стоимости недвижимости, занесенной в ЕГРН.

Для получения необходимой информации нужно только заполнить предложенную форму с точным адресом квартиры, или ее кадастровым номером. Через две минуты сервис выдаст результаты поиска.

Также можно использовать онлайн-справочник на этом же сайте, публичную кадастровую карту, или обратиться за выпиской из ЕГРН в МФЦ.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и налоги: как минимизировать их?

Управляющий партнер компании Mitsan Consulting

специально для ГАРАНТ.РУ

В текущем году большинство регионов нашей страны проводят кадастровую переоценку недвижимости. Некоторые (пилотные) регионы сделали это еще в 2018-2019 годах. Под оценку попали и здания, и земельные участки. Несмотря на заверения властей в обратном, кадастровая стоимость недвижимости возросла. В ряде случаев это совершенно логично и обосновано. Так, предыдущая государственная кадастровая оценка проводилась 5 и более лет назад. Уровень инфляции за это время «прибавил» к стоимости недвижимости не менее 30%. Почему каждому владельцу недвижимости нужно знать их кадастровую стоимость и периодически ее проверять? Напомним, имущественные налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости. Если выросла стоимость – вырастет и налог: земельный и налог на имущество. Поэтому при необходимости стоит принять меры для ее снижения. Как это сделать – в материале.

Проверяем кадастровую стоимость

Это можно сделать несколькими способами.

Во-первых, если речь идет о жилом, нежилом строении или земельном участке, то через публичную кадастровую карту, зная кадастровый номер или адрес объекта, найти информацию о кадастровой стоимости. Это бесплатно.

Во-вторых, если по тем или иным причинам в публичной кадастровой карте нет данной информации, можно заказать выписку из Росреестра, воспользовавшись или online сервисом Росреестра, или услугами МФЦ. Эта услуга обойдется минимум в 290 рублей (подробнее о ценах в нашей новости).

В-третьих, найти в Интернете сайт своего регионального государственного бюджетного учреждения, занимающегося кадастровой оценкой объектов недвижимости, и просмотреть список новых объектов, по которым учреждение проводило последнюю оценку. Вполне вероятно, что там собственник найдет и свой объект недвижимости.

Анализируем текущую стоимость

Здесь также есть несколько вариантов.

Первый. Если в регионе еще не проводилась кадастровая оценка и проводится в текущем году, то ГБУ, ее проводящее, в конце лета – начале осени размещает на своем сайте, а затем на сайте Росреестра, предварительные отчеты о проведенной кадастровой оценке, содержащие, в том числе, информацию об ориентировочной стоимости объектов недвижимости.

С момента размещения данного отчета у собственника есть 50 дней на то, чтобы дать свои замечания, предложения, дополнения для корректировки кадастровой стоимости.

Следующие варианты работают в тех случаях, когда кадастровая стоимость уже утверждена.

Собственник должен проанализировать окончательный отчет, обращая внимание на возможные ошибки. К примеру, на применение того или иного коэффициента, на правильность указания площади и характеристик объекта (материал стен, качество отделки, удаленность объекта от путей транспортного сообщения, инженерных сетей и т.д.).

Как зависит кадастровая стоимость от материала стен?

Материал, из которого построен объект, напрямую влияет на кадастровую стоимость, так как показывает, сколько на возведение здания было потрачено денежных средств.

Кирпич – один из самых дорогих материалов, монолит – чуть дешевле. Разброс цен очень велик и разница может достигать 20-30%.

Материал стен указывается в материалах технической документации по итогам кадастровых работ. Раньше это были технические, теперь это кадастровые паспорта. В них, кроме года постройки объекта, указываются его характеристики, на основании которых ГБУ и рассчитывает кадастровую стоимость.

От ошибок и здесь никто не застрахован. К примеру, в отчет ГБУ могут быть внесены ошибочные характеристики объекта недвижимости, отличающиеся от данных в паспорте объекта или в самом паспорте указан не тот материал, из которого выполнены стены объекта (человеческий фактор).

Решить эту проблему и откорректировать кадастровый паспорт поможет вызов на объект кадастрового инженера. Исправление этой ошибки также поможет снизить кадастровую стоимость.

Отмечу также, что при кадастровой оценке необходимо учитывать не только материал стен, но и качество внутренней отделки.

Эти данные также указываются в технических паспортах, но, к сожалению, очень редко учитываются ГБУ при проведении кадастровой оценки.

В пример можно привести петербургские автомобильные салоны, оцененные по классу внутренней отделки как «Премиум». Напомню, что классов всего три – «Эконом», «Стандарт» и «Премиум», и отличие между ними порядка 15-20%. Указав, соответствующий действительности класс внутренней отделки, можно также снизить кадастровую стоимость объекта.

Кадастровый (технический паспорт) должен быть в наличии у каждого собственника. Но если по каким-то причинам у вас его не оказалось, то можно либо заказать его изготовление у кадастрового инженера. Стоимость такой работы будет варьироваться в разных регионах и зависеть от вида, площади и доступности объекта недвижимости.

Как влияет тип здания на кадастровую стоимость?

Тип здания указывает на возможную выгоду собственника от продажи объекта недвижимости, поэтому он также влияет на кадастровую стоимость.

Например, промышленные здания, имея колоссальный строительный объем и большие площади, в любом случае принесут собственнику при эксплуатации прибыли меньше, чем складские помещения такой же площади.

В свою очередь инвестор получит меньше прибыли от складских площадей по сравнению с равными им по площади торговыми площадками.

Следовательно, чем более экономически привлекателен объект недвижимости, тем выше его кадастровая стоимость.

Может ли кадастровая стоимость измениться в большую сторону, а значит вырасти налог на имущество?

Да, несомненно. Решив обновить некоторые характеристики объекта недвижимости, собственнику нужно быть предельно осторожным, чтобы вместо снижения не привести к повышению государственной кадастровой оценки. Так, например, если ваш объект был подключен к системе газоснабжения после проведения первичной государственной кадастровой оценки и этот фактор не был учтен при определении стоимости, то сообщать об этом в органы оценки – собственными силами увеличивать кадастровую стоимость. Очевидно, что газифицированный объект стоит гораздо больше, чем тот, в котором газа нет.

Следует помнить, что таких ценообразующих факторов множество: тип здания, материал стен, качество отделки, инженерное обеспечение, транспортная доступность, текущий или капитальный ремонт, этажность, вид использования и многое другое.

Что делать, если собственник решил внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости о характеристиках своего объекта?

В первую очередь обновленный кадастровый паспорт собственник должен предоставить в Росреестр для внесения исправлений в ЕГРН. Кадастровый паспорт, напомним, должен быть подготовлен кадастровым инженером – профессионалом. Обновленные сведения должны быть отражены Росреестром в ЕГРН в течение 14 дней. После внесения изменений в ЕГРН Росреестр самостоятельно направляет обновленные характеристики объекта в ГБУ для перерасчета кадастровой стоимости.

В случае несогласия ГБУ исправить выявленные ошибки владелец объекта недвижимости вправе обратиться в региональную комиссию при Росреестре или в суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector