Как проводится оценка недвижимости

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Оценка недвижимости

Собственники, арендаторы или иные заинтересованные физические и юридические лица могут обращаться к оценщикам в самых различных случаях. Наиболее распространёнными ситуациями, когда требуются услуги оценщика недвижимости, являются:

• оценка для целей залога — банк для принятия решения о выдаче кредита под залог недвижимости может потребовать от заёмщика отчёт об оценке, выполненный оценочной организацией. Это может потребоваться и при передаче в залог коммерческой недвижимости, и при получении одобрения ипотечного кредита на квартиру. Некоторые банки принимают только отчёты, выполненные в специально аккредитованных компаниях, некоторые не ограничивают заёмщиков в выборе оценщика. Однако в любом случае банк проверяет предоставляемые отчёты, так что обращаться нужно в проверенную компанию, обладающую соответствующим опытом;
• оценка для целей сделки купли-продажи — в отдельных случаях, чаще в тех, когда одной из сторон сделки выступает государство или государственные компании, оценка является обязательной, однако отчёт может выступать и дополнительным аргументом при торге сторон или помогать одной из сторон в принятии решения о цене продажи или покупки имущества (такую оценку часто называют оценкой для целей принятия управленческих решений);
• оценка арендной платы — в основном к оценщикам обращаются, когда одной из сторон сделки являются полностью или частично принадлежащие государству организации или когда в аренду сдаются объекты государственной собственности. Частный собственник тоже может обратиться за оценкой арендной платы, однако это значительно реже встречается на практике — частные арендаторы и частные арендодатели обычно договариваются о цене аренды без привлечения оценщиков (исключением являются сделки между связанными сторонами — здесь отчёт оценщика может являться аргументом при возникновении у налоговых органов вопросов об объективности величины арендной платы);
• оценка для целей бухгалтерского учёта — постановка на баланс, переоценка основных средств и т.п. для целей внесения в уставный капитал, страхования и в иных случаях, когда оценка нужна не для совершения сделки купли-продажи или аренды;
• оспаривание кадастровой стоимости — для обращения в комиссию по оспариванию или в суд, как правило, нужен отчёт об оценке (в более ранних публикациях мы рассматривали случаи, когда оценка нужна для этих целей, а когда нет);
• оценка в разного рода судебных спорах и иные случаи оценки.

Кто проводит оценку?

Отчёт об оценке недвижимого имущества может быть подписан оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», а также имеющим полис страхования профессиональной деятельности со страховой суммой не менее 300 000 рублей. Оценочная организация, которая может проводить оценку, в соответствии с действующим законодательством должна иметь в штате не менее двух оценщиков, каждый из которых должен иметь не менее одного действующего квалификационного аттестата (максимум их может быть три: помимо оценки недвижимости, квалификационные аттестаты выдаются по направлениям «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса»). Деятельность оценочных компаний страхуется, как и деятельность оценщиков. А вот лицензирование оценочной деятельности давно отменено, так что иногда встречающаяся в интернете информация о необходимости наличия лицензии для проведения оценки устарела.

Исключением является судебная экспертиза. В случае, если отчёт об оценке нужен для обращения в суд, он всё же должен быть выполнен оценочной компанией. Однако если экспертиза по определению стоимости назначается судом в ходе процесса, её проведение регламентируется Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а не регулирующим оценочную деятельность Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 73-ФЗ устанавливает требования к судебным экспертам, отличающиеся от требований к оценщикам, установленных 135-ФЗ, поэтому в отдельных случаях судебным экспертом-оценщиком может выступать лицо, имеющее соответствующую профессиональную подготовку, однако не имеющее при этом права подписывать отчёты об оценке (результатом судебной экспертизы является экспертное заключение, а не отчёт об оценке). Чаще всего судебными экспертами всё же являются практикующие оценщики, однако и иное — не такая уж редкость.

Как проводится оценка?

Выполнение любой оценки регламентируется уже упомянутым выше Федеральным законом № 135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки: общими, касающимися оценки всех видов активов, и специализированными — для недвижимого имущества это Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости».

С методологической точки зрения, отражённой и в требованиях нормативных документов, существует три подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. В рамках каждого из подходов существуют также различные методы, применяемые в зависимости от типа объекта, целей оценки, объёма доступной рыночной информации или имеющихся документов по объекту оценки и т.д. Чаще всего в рамках одного подхода выбирается только один метод, однако возможно и применение нескольких — их выбирает оценщик исходя из всей совокупности имеющейся информации. Количество применяемых подходов также оставлено законодательством на усмотрение оценщика, однако выбор применяемых подходов он должен обосновать в отчёте.

Применяя доходный подход, оценщик моделирует денежные потоки оцениваемого объекта. Основополагающей идеей подхода является взаимосвязь между доходами, которые способен приносить объект, и его стоимостью. Он чаще применяется для коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, однако наличие рынка аренды схожих объектов недвижимости само по себе не является стопроцентным основанием для применения доходного подхода. Скажем, несмотря на развитость рынка аренды квартир, доходный подход для их оценки практически никогда не применяется. В отдельных случаях методы доходного подхода применяются при оценке объектов через бизнес. Сравнительный подход основан на сравнении объекта с так называемыми объектами-аналогами — объектами сопоставимого с объектом оценки назначения и со схожими (но не обязательно идентичными) характеристиками — о которых имеется информация относительно цены предложения или фактически совершённой сделки. Подобрав достаточное для выполнения расчётов количество аналогов, оценщик путём применения специальных методов определяет, какова должна быть рыночная стоимость объекта оценки с учётом известных цен аналогов и различий в характеристиках между аналогами и объектом оценки. Подход применяется для объектов, достаточно активно оборачиваемых на рынке, и практически не применим для оценки уникальных объектов или объектов, не имеющих рынка сбыта.

Затратный подход основан на идее о том, что цена приобретения не должна превышать издержки на создание аналогичного приобретаемому объекта. В этом случае оценщик отдельно оценивает стоимость приобретения прав на земельный участок и отдельно — расположенных на нём улучшений с учётом прибыли предпринимателя, износов и устареваний. Сумма полученных величин представляет собой рыночную стоимость объекта. Так как на бытовом уровне в этой формуле понятно, вероятно, не всё, остановимся подробнее на последних составляющих. Прибыль предпринимателя отражает тот факт, что собственник объекта едва ли будет продавать его по себестоимости строительства. Если предположить, что на строительство объекта ушёл год и один миллион рублей (включая стоимость приобретения прав на земельный участок), то, на первый взгляд, логично предположить, что этот миллион и составляет стоимость объекта — земельного участка с постройкой на нём. Однако вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство, собственник мог положить свой миллион хотя бы в банк, получив за год доход в размере процентов по вкладу. Предполагается, что разумный собственник, инвестировав деньги в строительство, не должен продавать объект дешевле, чем его себестоимость плюс доход, не меньший, чем те доходы, которые он мог бы получить, выбрав альтернативный метод вложений (это лишь один из вариантов определения прибыли предпринимателя, более подробное рассмотрение темы потребует отдельной публикации).

Под износами и устареваниями понимается физический износ, суть которого понятна из названия — он вызван физическим старением объекта, и функциональное и внешнее устаревания . Функциональное устаревание может возникать вследствие устаревания планировочных или инженерных решений объекта (с оценочной точки зрения реконцепция торгового комплекса — способ устранения именно функционального устаревания), внешнее же устаревание обусловлено внешними по отношению к объекту факторами (открытие новой трассы, из-за которой существенно упал поток клиентов на расположенной на старой дороге автозаправочной станции, а с падением потока клиентов упала и её стоимость, для такой АЗС будет как раз фактором внешнего устаревания).

Для оценки свободных от застройки земельных участков затратный подход не применяется, а оценка земельного участка как один из этапов затратного подхода выполняется методами доходного или сравнительного подхода.

Что нужно для проведения оценки?

Пакет документов, необходимый для проведения оценки, будет отличаться для различных видов объектов и для различных целей оценки.

Обычно требуются правоустанавливающие или провоподтверждающие документы на объект:
• выписка из ЕГРН;
• свидетельство о праве.

При оценке арендной платы:
• действующий договор аренды или проект договора;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт (или схожие виды документов: паспорт гидротехнического сооружения и т.п.);
• поэтажные планы (кадастровый паспорт не всегда содержит читаемый план)
• ведомость помещений, иногда желательным будет предоставление информации о фактической величине арендных ставок, реестра арендаторов, динамике недозагрузки объекта и т.д.;
• материалы технических обследований и другие документы.

Исчерпывающий их перечень формируется на этапе заключения договора на оценку или в начале её проведения, так как в ряде случаев по итогам изучения первоначально предоставленных документов может возникнуть необходимость предоставления дополнительной информации.

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади. В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью. Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика. Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято. При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

• Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
• Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
• Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
• Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

• Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
• Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
• Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
• Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
• Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
• Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
• Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
• Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

• Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
• Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
• Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
• Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости. Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.