Как продавать коммерческую недвижимость риэлтору

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Как продать коммерческую недвижимость быстро

Секрет 1: Подготовить объект к продаже

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке.

Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям. Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен.

Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов. Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро. Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания.

В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи. Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

  • чем недвижимость удобна и интересна;
  • имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
  • площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость. У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству.

Что должен знать продавец:

  1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
  3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
  4. Важно прописать способ расчета.
  5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
  6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
  7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца. А если не разрешил – то ждать получения документов.
  8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.

Проверенные способы для быстрой продажи

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично.

Существенными недостатками в таком подходе будут:

  • Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
  • Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  • Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  • Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  • Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

Читать еще:  Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор. Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма. Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.

Как продать коммерческую недвижимость

Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Как продать коммерческую недвижимость

Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

  • В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
  • При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
  • Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

  • Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
  • Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
  • И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
  • Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

  • Поиск потенциального покупателя.
  • Оформление необходимых для сделки документов.
  • Расчет по сделке купли-продажи.

Как продать склад

При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже:

  1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
  2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
  3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Читать еще:  Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

  1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
  2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости

Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.

Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.

Как продать коммерческую недвижимость быстрее

Перечень, в который входит коммерческая недвижимость, подразумевает офис, торговую точку, складское и производственное помещение, другие объекты. Если возникает желание их продать, следует четко представлять, какие этапы при этом придется пройти.

Таким статусом обладают те объекты, использование которых осуществляется в коммерческих целях. Такие объекты способны приносить ему определенную прибыль. Сюда, например, можно отнести банк, кафе либо ресторан. К этой категории можно причислить и различные производственные площади. Одним из важных условий является то, что здание объекта коммерческого плана должно обладать признаками капитальности.

Имеющиеся на коммерческом объекте площади можно купить, продать, сдать в аренду. В настоящее время инвестировать в подобные объекты очень выгодно, поскольку их можно реализовать с большой для себя пользой. При этом деньги не только сохраняются, но и приносят определенный доход.

Быстрая продажа коммерческой недвижимости

Надо сказать, что при продаже объекты подобного плана сходны с теми, что предназначены для проживания.

Продажа связана с определенными нюансами:

  • Вначале необходимо сформировать стоимость. Не следует думать о том, что цифра на ценник выставляется в произвольном порядке. Она формируется по итогам маркетинговых исследований. Изучается рынок, обращается внимание на стоимость, которой обладают аналогичные объекты. Если стоимость будет недооценена, то продавец потеряет потенциальную выручку. Если же будет иметь место переоценка, то к такому объекту утратится всякий интерес со стороны покупателя.
  • При совершении сделки сторонами оценивается обстоятельство, при котором данная недвижимость способна давать доход. Надо при покупке четко представлять себе все возможные варианты использования данного объекта. Просчитываются все возможные риски.
  • В полном объеме оцениваются все преимущества и недостатки данного объекта. Учитываются все моменты, окружающие объект, которые, так или иначе, могут повлиять на состояние бизнеса. Например, учитывается наличие или отсутствие рядом с объектом парковочных мест.

Необходимо организовать полноценную рекламную компанию. Для этого необходимо сделать:

  1. формирование привлекательного рекламного предложения. В нем объект представляется в выраженном положительном ракурсе;
  2. описание должно быть подкреплено фотографиями. Это может подтолкнуть клиента к покупке объекта;
  3. необходимо правильно разместить рекламу. Местом для ее размещения могут стать самые различные источники получения информации. Чем шире будет организована подобная компания, тем больше шансов успешного завершения данного мероприятия;
  4. рекламные материалы необходимо рассылать потенциальным клиентам. Это является действенным инструментом.
Читать еще:  Как привлечь клиентов в агентство недвижимости

После того, как потенциальный клиент найден, переходят к следующему этапу, который предполагает просмотр. К нему надо подготовиться основательно. Ведь недаром говорят, что встречают по одежке. Необходимо будет удалить весь мусор, все лишние предметы. Одним словом, сделать так, чтобы объект покупателю понравился.

Если решение о покупке объекта окончательно принято, то переходят к следующему этапу, который состоит в документальном оформлении сделки. На этом этапе лучше воспользоваться помощью риэлтора по коммерческой недвижимости. Необходимо составление договора купли-продажи. Его требуется составить с учетом всех необходимых формальностей. Иначе впоследствии он может быть признан ничтожным, и сделка будет аннулирована.

В договоре должна найти отражение вся необходимая информация об объекте и сторонах сделки. Требуется указать все сведения, как можно подробнее, с включением в текст договора всех требующихся пунктов. В документе должна найти свое отражение и цена. Следует запомнить, что она должна иметь свое выражение только в российских рублях.

Отражаются сведения о том, каким образом между клиентами будет производиться расчет. Как и любой другой документ, договор должен быть подписан обеими сторонами. После составления акта приемки-передачи и подачи документов для регистрации, сделка считается законченной.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Продажа коммерческой недвижимости – что нужно знать?

Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости. Продажа недвижимости под коммерцию не сильно отличается от продажи жилой недвижимости. Как правило, такую недвижимость продают редко, чаще ее сдают в аренду. К недвижимости под коммерцию относят помещения или здания под: производственное помещение, офис, склад. То есть помещения или здания, использующиеся для получения прибыли и числящиеся, как нежилая недвижимость.

Продажа коммерческой недвижимости

Предпродажная подготовка объекта заключается в доведении всех документов до ума: все перепланировки или пристройки должны быть узаконены, если имеется земля, то она должна быть приватизирована или иметь долгосрочную аренду, помещение не должно быть обременено залогом или долгосрочной арендой. Если недвижимость была обременена залогом, но все обязательства были погашены, то необходимо сделать отметку в документах о том, что с нее снято это обременение.

Поиск покупателя так же занимает некоторое время.

Для этого можно использовать различные ресурсы:

  • продажа коммерческой недвижимости на Авито;
  • другие Интернет-ресурсы;
  • периодические печатные издания;
  • риелторские компании.

Объявления о продаже коммерческой недвижимости размещают на различных площадках, на которых бывают возможные покупатели как сами собственники, так и риелторы.

Сделки, в которых подготовлены все документы, приемлемая цена за объект, выгодное месторасположение, заключаются максимально быстро и выгодно для обеих сторон. Стороны заключают договор, а так же акт приема передачи. Сделка вступает в силу с момента подписания договора (нотариальное заверение не обязательно). Но фактически новый владелец становится таковым только после его регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости включает в себя:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • описание объекта продажи:
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, расположение в здании (если помещение находится в бизнес-центре, например);
  • и другие детали (если имеются);
  • сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях по просьбе продавца, или курс, по которому проводится пересчет) – по умолчанию все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;
  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Все описания объекта, сумма, валюта, сроки погашения и другие пункты договора должны быть максимально подробно расписаны, чтобы не вызвать в дальнейшем спорных вопросов.

Агентство по продаже коммерческой недвижимости знают все нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки, но и не стоит пренебрегать услугой стороннего адвоката, который еще раз проверит правильность составленного договора (из соображений точности его формулировок и недопущения появления спорных вопросов в дальнейшем).

Собственниками реализуемой недвижимости выступают как юридические, так и частные лица. Продажа физическим лицом не отличается от продажи недвижимости юридическим лицом и обязательны к исполнению все вышеперечисленные требования.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Вопросы продажи для юрлиц и физлиц не отличаются, а вот налогообложение четко разделяется на налог на прибыль для физических лиц и соответствующий налог для юридических лиц.

Физические лица, при продаже недвижимости, подают декларацию в налоговые органы по месту жительства согласно установленного графика. Налог облагается 13% налогом. Для жилой недвижимости, которой владели менее 3-х лет, этот налог взимается, если более 3-х лет, то налог не взимается. Для коммерческой недвижимости этот закон не действует. Поэтому сделка облагается 13% налогом на полученную прибыль вне зависимости от срока владения имуществом.

Если физлицо зарегистрировано как ИП и использовало это помещение для получения прибыли ИП, то сделка проходит по документации ИП и облагается соответствующим налогом. Если в разрешительных документах ИП (свидетельстве о госрегистрации) указан вид деятельности аренда недвижимости, то аналогично, прбыль проходит по документам ИП и платится соответствующий налог (если упрощенка то 6%).

Юридические лица так же проводят сделку по соответствующим строкам баланса и прибыль облагается соответствующим налогом, величина которого зависит от системы налогообложения принятой на предприятии.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости стали одним из прибыльных видов бизнеса с высокой скоростью окупаемости.

Это стоит учитывать инвесторам, вкладывающих деньги в недвижимость.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector