Как продать муниципальную квартиру

Новости недвижимости

Как продать неприватизированное жилье?

Если жильцам не удалось приватизировать квартиру, то она будет считаться «муниципальной» либо «государственной». Означает ли это, что продать не приватизированную квартиру по закону невозможно? Принятая более 20-ти лет назад программа приватизации преследовала две цели – передать квартиры и другое жилье в собственность граждан, и передать им право самостоятельно распоряжаться указанным имуществом. Распорядиться же по своему усмотрению неприватизированной квартирой гражданин не сможет. Наиболее логичным становится первый способ продажи жилья – для начала его следует приватизировать.

Распространенное мнение о том, что продажа неприватизированного жилья не является возможной, является не совсем верным. Возможность провести такую сделку законно все-таки существует. Квартиру можно просто напросто обменять. Хотя доля подобных сделок в общей массе является небольшой, время от времени их все же регистрируют. Попробуем разобраться в том, насколько законной является указанная схема и какими неприятностями она может грозить в будущем.

Как осуществляется продажа муниципальной квартиры?

Если несколько недель, необходимых для оформления приватизации, вас не устраивают, то можно воспользоваться одним из указанных ниже способов:

1. Проще всего найти общий язык с потенциальным покупателем, прописав его в своей квартире после получения в свои руки оговоренной сумы. Сам же продавец после этого выписывается из жилья. С этого момента проблемой приватизации придется заниматься новому владельцу.

2. Существует и альтернативный вариант продать муниципальную квартиру, которым время от времени предпочитают пользоваться агентства недвижимости. Речь идет об использовании «буферной» квартиры. Для начала покупатель неприватизированной жилплощади передает вам деньги, которые вы используете для покупки какой-либо квартиры у самого агентства. Такая квартира и будет называться «буферной». Затем ваша неприватизированная квартира будет обменена на законно приватизированный «буфер». После чего продавец выписывается из квартиры, а покупатель с согласия органов власти в ней пропишется. В Москве и ряде других регионов местные законодатели допускают подобные варианты с обменом. При этом происходит передача прав на квартиру по так называемому договору социального найма.

В этой ситуации существует один нюанс. Оба указанных варианта «сработают» только тогда, когда приватизация вашей квартиры вообще является возможной. В случае с ведомственными квадратными метрами или же с жильем в военном городке вопрос, как продать муниципальную квартиру, так и останется нерешенным.

Проблемы продажи муниципальной недвижимости

Любой из способов продажи неприватизированного жилья является довольно рискованным. Мошенничества следует опасаться и со стороны покупателя, и от агентства. После выписки из квартиры вам могут отказать в выплате оговоренной суммы. Агентство же в свою очередь может «передумать» выкупать свою «буферную» квартиру обратно. Поэтому репутацию и покупателя, и фирмы-посредника стоит тщательно проверить.

Использование «буферной» схемы имеет и еще один значимый минус. Если покупатель уже использовал положенное ему право на приватизацию, то получить статус «собственника» он уже не сможет. Он так и останется жильцом.

Такая процедура, как обмен неприватизированной квартиры, законодательством не «поощряется». Если заинтересованное лицо решит обратиться с иском в суд, то вероятность признания сделки недействительной будет довольно высокой. Подобное решение суда будет вполне обоснованным. Судья может посчитать такой вариант с продажей квартиры притворной или мнимой сделкой. Поскольку на 100% предугадать решение суда нереально, продаваемую квартиру лучше все-таки приватизировать.

Как можно минимизировать риски при продаже?

В вопросе, можно ли продать муниципальную квартиру, нужно быть предельно осторожным. Чтобы предотвратить появление проблем, все выполняемые шаги желательно документировать. А именно:

1) Взяв у возможного покупателя задаток, лучше заключить с ним и предварительный договор. В нем следует прописать, что по завершению процедуры приватизации стороны обязуются оформить надлежащим образом и договор купли/продажи;

2) Цена квартиры должна четко оговариваться в тексте договора;

3) Получение любой суммы должно сопровождаться распиской.

Целесообразна ли покупка муниципальной квартиры?

Как продажа, так и покупка указанного жилья связана с риском. И все же приобретение муниципальной квартиры имеет немало плюсов. Отметить стоит, прежде всего, скорость процедуры оформления. Для завершения такой сделки обычно достаточно и одной недели. Покупатель, собравшийся приобрести неприватизированную квартиру, может не беспокоиться о юридической чистоте ее «истории». Да и стоимость подобной покупки в сравнении с приватизированным жильем будет значительно меньшей. Если Вам удалось получить разрешение на проведение обмена, то вероятность его оспаривания будет точно такой, как и при обычных сделках с приватизированным жильем.

Чтобы сделать вероятность возникновения проблем минимальной, следует соблюдать следующие рекомендации:

1) Не поленитесь узнать, куда и как скоро продавец собирается выписываться. Пока он окончательно не выпишется, полноправным владельцем вам стать не удастся. Его устное обещание продать муниципальное жилье должно сопровождаться документальными гарантиями;

2) Проведение сделки следует доверить агентству. Следует знать, что внесенный за муниципальную квартиру задаток не будет обладать юридической силой. Если у продавца появится желание отказаться от сделки, покупатель не сможет вернуть свои деньги;

3) До того момента, когда продавец получит обменный ордер, сделку проводить не следует;

4) Не лишним будет убедиться и в дееспособности продавца. Нельзя отбрасывать вероятность его нахождения на учете в психоневрологическом отделении.

Продажа неприватизированной квартиры

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы	Плюсы	Минусы	Стоимость	Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Можно ли продать муниципальное жилье?

Жилье, которое находится на балансе местной администрации или не приватизировано, считается муниципальным. Что это значит для тех, кто там живет? У них нет права собственности поэтому проводить какие-то юридические операции с жильем, включая даже прописку, можно только с разрешения муниципалитета.

А можно ли продать такое жилье? Ведь формально оно не принадлежит нанимателю, значит он не имеет права проводить такие сделки. Так ли это на самом деле и можно ли каким-то образом обойти этот пункт закона расскажем дальше.

Что такое муниципальное жилье?

Сначала разберемся в правовом статусе такого объекта недвижимости.

Муниципальное жилье — согласно статье 674 ГК РФ, это жилье, которое предоставляется гражданам для проживания без взымания у них арендной платы. Их обязанность только оплачивать коммунальные услуги, аккуратно обращаться с недвижимостью, не допуская ухудшения ее технического состояния и снижения стоимости на рынке.

Арендодателем в таком случае выступает муниципалитет и право собственности на квартиру у него. Не следует путать муниципальное жилье со служебным. В первом случае собственник — государство, а во втором юридическое лицо (компания, на балансе которой находится квартира) и это частная собственность.

Можно ли продать такое жилье?

Квартира считается муниципальной до тех пор, пока ее не приватизировали. Сроки приватизации законом не ограничены, а сделать это один раз в жизни вообще можно бесплатно.

После того, как квартира будет приватизирована, с ней делать собственник может все, что хочет: продавать, дарить, менять, закладывать в банке, передавать по наследству или сдавать в аренду.

Продать неприватизированную квартиру можно, но:

1. это рискованный способ — можно попасть на нечестного покупателя, который присвоит себе недвижимость и не заплатит денег;
2. муниципалитет может не одобрить какую-либо из необходимых для продажи операций. Например, понадобится прописка будущего собственники и в администрации могут отказать, сославшись на то, что это посторонне лицо;
3. квартира, которая продается неприватизированной, сильно теряет в цене;
4. даже свершенную сделку муниципалитет потом может оспорить в суде, а дальше уже будут проблемы как и продавца, так и покупателя. И хорошо, если все ограничится только возвратом денег, а не дойдет до УК РФ по статье “мошенничество”.

Так что продавать, равно как и покупать неприватизированное жилье, вариант не самый лучший. Тем более, что у продавца нет права собственности, так что фактически он и не имеет права ее продать в юридически верном смысле этого слова.

Если других вариантов нет…

Конечно, лучше сначала решить вопрос с муниципалитетом — провести приватизацию, получить право собственности в Росреестре, а уже потом заниматься продажей.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 600-26-31
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Но, у продавца может не быть времени на это (срочно нужны деньги), нет возможности нормально все оформить и приходится делать это окольными путями. Поэтому, возможно придется рассмотреть вариант продажи без приватизации.

Есть несколько способов реализации муниципальной квартиры, но ни один из них нельзя назвать надежным:

1. Прописка нового нанимателя. Действует это так: основной квартиросъемщик подает в муниципалитет запрос о прописке третьего лица . Если в администрации на это дают добро, то покупателя прописывают, прежний владелец забирает оговоренную за сделку сумму и выписывается. Выписываются и все остальные жильцы. В итоге покупатель остается единственным прописанным лицом в квартире и подает запрос на подписание договора социального найма, а потом уже на оформление приватизации. После завершения приватизации он становится полноправным собственником. Минусы тут для покупателя: продавец может деньги забрать, а из жилья не выписаться. Доказать тут будет что-то сложно, так как нет сделки по купле-продаже, это просто договоренность. Проворачивать такое можно только между хорошо знакомыми людьми, родственниками. К тому же, муниципалитет может не подписать новый договор найма и покупателю останется только добиваться этого через суд.
2. обмен жилья — по факту тут нет продажи, наниматели социального жилья меняются квартирами и каждый оформляет у себя приватизацию, а потом продает, меняет или делает любую другую юридическую операцию.

Стоит ли покупать такое жилье?

Преимущество в покупке муниципального жилья только одно — цена может быть ниже в 2, а то и 3 раза. Но, сказать, что гражданин купил себе квартиру тут нельзя, потому что:

1. он не покупает право собственности, скорее только право проживания;
2. чтобы приватизировать квартиру, нужно сначала переоформить на себя договор социального найма, а на это может не пойти муниципалитет, потому что государство не особенно любит бесплатно раздавать квартиры;
3. есть риски как для покупателя, который в итоге может остаться без квартиры, так и для продавца, который может остаться и без квартиры, и без денег, да еще и с проблемами в суде.

Поэтому, как продажа, так и покупка муниципального жилья — это не безопасные сделки и прибегать к ним стоит только в самых крайних случаях.

Покупка-продажа муниципального жилья

Квартиры стоят очень дорого и далеко не всегда по карману большинству жителей страны. Как следствие, популярностью пользуются различные законные, но обходные пути, при помощи которых можно получить жилье по низкой стоимости. Один из таких способов: покупка-продажа муниципального жилья.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть – населенному пункту, а значит – государству. Суть в том, что такое жилье выдается не для продажи, а для проживания определенным категориям населениям. Оно числится на балансе города, но все расходы на содержание квартиры несут жильцы. Выглядит как некий вариант аренды, с правом получения права собственности – приватизации.

Самый простой способ продать такую недвижимость – сначала приватизировать ее. После этого квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продавать, как и любую другую частную недвижимость, безо всяких ограничений. Однако такая процедура занимает некоторое время и не всегда удобна в плане реализации. В результате применяются различные обходные схемы, чтобы и деньги за квартиру получить и приватизацию не проводить.

Прописка

Этот вариант достаточно рискованный и потому особой популярностью не пользуется. Однако он же и самый быстрый. Так что, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и имеет встречное доверие), может быть реализована такая схема:

1. Продавец подает запрос в муниципалитет на прописку в квартире третьего лица.
2. Если одобрение получено, покупателя прописывают.
3. Покупатель передает оговоренную сумму денег за данную операцию.
4. Продавец выписывается из квартиры.

Получается, что у социального жилья появляется новый арендатор, который уже может реализовать приватизацию и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры при такой «купле-продаже» не высокая за счет множества рисков и потенциальных проблем, однако именно цена и привлекает покупателей, не имеющих возможности приобрести жилье по рыночным ценам.

Использование «буферной» квартиры

Большей популярностью пользуется второй, альтернативный вариант, при котором обязательно требуется помощь риэлторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец прописывает покупателя в своей квартире и одновременно выписывается из нее, прописываясь в другой, якобы купленной, жилой недвижимости (она формально принадлежит агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы продавец не получил возможности вновь прописаться в том же муниципальном жилье.

После того, как покупатель не только пропишется в социальной квартире, но и завершит приватизацию, производится окончательный расчет, и продавец получает свои деньги. В тот же момент он якобы «продает» или «дарит» буферную квартиру обратно агентству (если вообще производилась перерегистрация права собственности). Дальше продавец уже сам решает, что он будет делать с полученными деньгами.

Как продать муниципальную квартиру

Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, это даже не является покупкой-продажей как таковой.

Порядок действий

1. Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
2. Продавец выписывается из муниципального жилья.
3. Продавец прописывается в буферной квартире.
4. Покупатель производит приватизацию социального жилья.
5. Производится окончательный расчет.
6. Продавец выписывается из буферной квартиры и дальше уже решает, что ему делать с деньгами.

Документы

Для реализации подобной сделки могут понадобиться следующие документы:

• Паспорта сторон.
• Договор с агентством недвижимости.
• Договор между сторонами сделки.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных лиц в муниципальном жилье.
• Договор на право пользоваться социальной квартирой.
• Расписки, подтверждающие факт производимых расчетов.

Расходы

С точки зрения продавца, он вообще не несет никаких расходов. Покупатель же, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, вынужден будет еще заплатить 2000 на 1 человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новое жилье.

Кроме всего прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но тут многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем, ставка за подобную операцию составляет около 5% от цены сделки.

Сроки

При большом желании и возможности действовать максимально активно, завершить всю операцию можно буквально за несколько дней. Тем более что в этом заинтересовано АН (агентство недвижимости), у которого нередко есть нужные связи, способные ускорить процедуру. В среднем же, на всю сделку уходит около 1-2 месяцев, включая сюда начальные переговоры.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество подобной сделки заключается в предельно низкой цене недвижимости. В большинстве случаев, при помощи такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. А вот недостаток – это сравнительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область