Как продать квартиру в плохом состоянии

Как продать квартиру в плохом состоянии?

На рынке недвижимости, в отличие от многих других рынков, ценность «бывших в употреблении» товаров зачастую даже выше, чем у новых. При этом нет жестких и объективных факторов оценки состояния квартир. Ситуация осложняется тем, что довольно значительная часть строительных работ является скрытой, то есть их качество и состояние проблематично оценить без разбора вышележащих конструкций. В связи с этим у некоторых продавцов встает вопрос – как грамотно и честно продать проблемную квартиру покупателю, который ищет квартиру именно «под коробку»?

Факторы рынка

Далеко не все квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, находятся в достойном состоянии. Проведение ремонтно-отделочных работ в используемой на данный момент квартире – малоприятное занятие, поэтому довольно значительная часть собственников предпочитает эксплуатировать квартиры такими, какие они есть, и выбирать другие материальные удовольствия. Потом при продаже квартиры встают соответствующие вопросы.Будут ли квартиру брать в готовом виде или для создания нового интерьера в текущих стенах? Следует ли делать предпродажный ремонт?

Для начала следует продумать описание квартиры в объявлении. В большинстве случаев не следует использовать грубые описания вроде «состояние плохое, требуется кап. ремонт». Если у квартиры нет каких-либо серьезных проблем (юридического плана, ненормативных перепланировок, деформаций и трещин в несущих конструкциях и так далее), то можно просто акцентировать внимание не на износ отделки и коммуникаций, а на положительные факторы, зачастую имеющиеся даже у не привлекательных на первый взгляд квартир – удачная планировка (и возможности законных перепланировок), вид из окон, низкий уровень шума и многие другие.

Далее следует определиться с ценой. С точки зрения продажи квартиры в плохом состоянии тяжелее всего небольшие квартиры (так как они часто покупаются в инвестиционных целях или для быстрого переезда) или же наоборот, элитное жилье (но такое жилье практически всегда хорошо обслуживается, поэтому это редко бывает проблемой). В случае с квартирами средней и относительно большой площади (2-5 комнат) выше всего вероятность того, что квартира будет покупаться «под ремонт».

Подготовка к продаже

В большинстве случаев нет большого смысла обновлять интерьер под продажу, так как на российском рынке недвижимости покупатели зачастую не слишком доверяют «готовым» квартирам. В случае с квартирой с проблемными коммуникациями не составляет большого труда сделать малополезный косметический ремонт, который не даст долгосрочного эффекта. Тем не менее, перед продажей объект следует привести в настолько презентабельный вид, насколько это возможно без проведения ремонтных работ – прочистить квартиру, убрать мебель, которая находится в очень плохом состоянии.

Впрочем, обратное тоже верно – при покупке квартиры зачастую выгоднее найти вариант в хорошем состоянии, чем покупать квартиру и ремонтировать ее с нуля. Но довольно значительная часть покупателей предпочитает иметь уверенность в том, что скрытые работы выполнены качественно, и свободу в выборе планировки и дизайна своей мечты.

Как выгодно продать квартиру без ремонта?

Желание продать старую бабушкину квартиру, где ремонт не делался несколько десятилетий, ставит собственника перед необходимостью вложиться в отделочные материалы и привести жилье в порядок. По мнению большинства, лишь в этом случае сделка заинтересует потенциальных покупателей, а продажную цену удастся ощутимо поднять. На самом деле, это мнение не вполне соответствует действительности. Профессиональные риелторы уверены: продать квартиру без ремонта по выгодной цене вполне реально. А как это сделать, расскажет следующая информация.

Принимаем категорическое решение

Чтобы раз и навсегда решить для себя вопрос необходимости ремонта квартиры перед продажей, представьте, что вам предстоит прожить в ней пару лет, не внося изменений в текущее состояние. Если это вполне возможно, то от капитального ремонта жилья можно смело отказаться. Если же вид ободранных стен, покрытого трещинами пола и протекающего потолка, внушает ужас, раскошелиться на ремонт все же придется. Иначе выход один: существенно снизить цену, чтобы таким образом компенсировать неудобства будущих покупателей.

Согласно сегодняшнему положению дел на рынке недвижимости, разница в продажной цене между квартирой с хорошей отделкой и «как есть» составляет около 20%. Несложно подсчитать, что полноценный ремонт с заменой коммуникаций, напольных покрытий и поверхности стен обойдется едва ли не в большую сумму, чем ожидаемая выгода. Сюда же стоит добавить необходимость длительного ожидания завершения работ и возможные неприятные недоразумения, когда качество отделки оставляет желать лучшего. Решение очевидно: делать ремонт перед продажей квартиры совершенно нерентабельно.

Читать еще:  Кто должен менять электросчетчики в муниципальной квартире

Обратите внимание: подавляющее большинство квартир, где проживали адекватные владельцы без вредных привычек, выглядит вполне прилично и без ремонта. Более того, они оставляют будущим новоселам простор для фантазии, позволяя создать уютный уголок по своему вкусу. Единственное, что категорически необходимо, – это хорошая уборка. Захламленное жилье вызывает у потенциального покупателя чувство брезгливости, даже если дом расположен в престижном районе, а из окна открывается чудесный вид на город или парк.

Подготовка к продаже квартиры без ремонта

Отказ отремонтировать квартиру перед ее продажей – не повод фотографировать и выставлять ее на всеобщее обозрение в имеющемся состоянии. Очень важно привести жилье в надлежащий вид, чтобы покупатель смог оценить его по достоинству и согласиться на сделку. Направление действий продавца – внешний вид, отсутствие посторонних запахов и звуков. Остается только последовательно привести идею в исполнение.

Внешнее впечатление

В первую очередь, следует устранить все видимые дефекты. Сделать это можно просто и быстро, используя подручные инструменты и клеевой раствор. Плинтус, обои, дверные ручки – все должно находиться на своем месте, плотно прилегать к основе, не болтаться и по возможности создавать благоприятное впечатление.

Обязательным условием перед первым осмотром квартиры является проведение уборки. Окна должны быть вымыты, светильники – очищены от пыли, паутина убрана. Если качество постройки дома оставляет желать лучшего, слишком яркий свет лучше не включать – он выдаст неровность стен и пола. Если же все в порядке, смело включайте люстру. Хорошее искусственное освещение сделает жилье визуально уютнее и привлекательнее.

Если в доме имеется старая мебель, ее лучше вывести заранее, чтобы не портить впечатление. А вот хороший диван можно оставить, заодно украсив его теплой накидкой. Она подчеркнет уютную домашнюю атмосферу и станет достойным украшением комнаты. И обязательно проветрите квартиру в течение нескольких часов, чтобы полностью удалить запах пыли и старины, любящий селиться в старых квартирах.

Кухня и ванная комната

Вспомогательные помещения дома важны не менее, чем гостиная и спальня. Сантехнику следует помыть или, в случае крайне неудовлетворительного состояния, заменить. Все смесители и краны должны сиять чистотой и безупречно работать. Следы протечек стоит полностью устранить. Если стояк внезапно забился, его следует тщательно прочистить. Вся грязь должна быть убрана, старая мебель и бытовая техника – вывезены или вымыты.

Минута тишины

Шумные соседи или расположенная у окна дорога могут свести на нет все усилия по продаже квартиры. Проблему несложно решить следующим образом: назначьте просмотр жилья на вечер или на выходной день, чтобы на улице было мало машин, а находящийся рядом супермаркет работал в максимально спокойном режиме. Договориться с соседями будет несложно путем недорогих преподношений и убедительных уговоров с ненавязчивым обещанием ответных санкций за сорванную сделку.

Приятные бонусы

Увеличить шансы на продажу квартиры без ремонта помогут следующие рекомендации:

  • Приведите в порядок подъезд или попросите об этом уборщицу.
  • Никогда не упоминайте, что в квартире умер кто-то из бывших жильцов.
  • Наметьте для себя все преимущества квартиры в плане расположения, инфраструктуры, площади, качества освещения и отопления и обязательно сообщите об этом покупателю.

Немного терпения и смекалки – и вам легко удастся продать квартиру без ремонта, переложив эту почетную обязанность на плечи счастливых новоселов.

О том, где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно, читайте Где разместить объявление о продаже квартиры бесплатно?

Вариант «на троечку»: как продать неликвидную квартиру

Как быстро провести сделку и не потерять в деньгах

Хорошие квартиры в удачном месте можно выгодно продать в короткий срок. А что делать собственникам неликвидного имущества? Эксперты уверяют: даже на малопривлекательный объект найдётся свой покупатель, если немного поработать с жильём. Журналист N1.RU выяснил, как это сделать без серьёзных финансовых затрат.

Читать еще:  Как считать жилую площадь квартиры

Для начала разберёмся, какое жильё можно считать малоликвидным. Риелторы Челябинска выделяют несколько признаков.

1. Дом построен давно. То, что возведено более 30 лет назад, обычно требует капитального ремонта. Сложно найти желающих покупать квартиру в доме, который хорошо бы уже снести.

2. Объект находится в неудачном месте. Соседство с крупными промышленными предприятиями, кладбищем, тюрьмой, автомагистралью, а также отсутствие базовой социальной инфраструктуры может сильно снизить уровень ликвидности квартиры.

3. Несовременные серии и планировки. Ленинградский проект, «брежневки» и «хрущёвки» с каждым годом теряют в цене. Покупатель чаще предпочитает за ту же цену более современное жильё меньшей площади. В нём приятнее жить, и его гораздо легче потом продать.

4. «Убитое» состояние квартиры. Захламлённая жилплощадь — зрелище отталкивающее. Даже небрезгливые покупатели скорее согласятся на объект с черновой отделкой, чем с крайне изношенной чистовой.

5. Жильё с юридическими проблемами. К таким относятся, например, объекты с неузаконенной перепланировкой или с прописанными в ней малолетними детьми.

Даже если сразу несколько из этих признаков описывают вашу квартиру, не отчаивайтесь: существует несколько способов поднять интерес покупателей к вашему объекту.

К этому способу чаще всего прибегают владельцы квартир в домах устаревших серий и объектов, расположенных в не очень удачных местах.

«Покупателям, например, не нравится район ЧГРЭС, поэтому и цены там всегда ниже. Квартиры в самом центре Челябинска тоже могут быть неликвидны. Это старый жилфонд, внутри почти нет мест для дворов и парковок. Спрос на такое жильё в разы ниже, чем 20 лет назад, — говорит руководитель агентства недвижимости «Дом-Инвест» Лев Шпайзман. — Но иногда можно заманить покупателя квартирой с хорошим ремонтом в сочетании со сниженной ценой, даже если дом расположен в плохом месте».

Найдите опытного риелтора

Если вы не гуру в деле переговоров, лучше доверить продажу риелтору. Да, за услуги агента придётся заплатить. Но при самостоятельных попытках продать неликвидное жильё есть риск потерять ещё больше. Долгий срок экспозиции, неправильно презентованный объект, провалы на этапе торга — всё это «отщипывает» десятки и даже сотни тысяч рублей от первоначальной цены объекта.

Приведите квартиру в порядок

Для устаревшего жилья часто нет смысла вкладываться даже в косметический ремонт. Скорее всего, новые владельцы всё равно проведут отделку на свой вкус. Поэтому первое, что нужно сделать, — выкинуть весь хлам, проветрить помещение и провести генеральную уборку.

«Отваливаются обои? Оторвите их до конца. Смажьте входную и межкомнатные двери, чтобы не скрипели. Отмойте плиту, санузел, холодильник, окна. Вкрутите, наконец, новые лампочки, — говорит аналитик рынка недвижимости Челябинска Денис Стукалов. — Помните, что вы конкурируете с владельцами аналогичных объектов, которых на рынке много. Но у кого-то это будет захламлённый дом, а у вас — чистая квартира без ремонта. Так вы покажете покупателю свои новые преимущества».

Разберитесь с документами

Представьте ситуацию: покупатель согласен выйти на сделку, но вдруг выясняется, что не все документы готовы. Продавец предлагает подождать какое-то время, чтобы восстановить потерянное и узаконить неузаконенное. С большой долей вероятности сделка на этом и развалится. Ведь в Челябинске предостаточно других квартир аналогичного уровня. Чтобы поиск покупателя не затянулся на годы, подготовьте все возможные документы заранее.

Составьте правильное объявление

После качественно проведённой предпродажной подготовки квартиры самое время позаботиться о рекламе объекта. Если вы сотрудничаете с риелтором, он составит объявление за вас. При самостоятельной продаже подумайте о двух вещах: фотоснимки хорошего качества и корректное описание квартиры.

«Не обязательно нанимать профессионального фотографа — это больше нужно для объектов с дизайнерским ремонтом. В нашей ситуации достаточно смартфона и обработки в онлайн-редакторах. Другое дело, что именно будет изображено на фото, — говорит Денис Стукалов. — Если это грязные шторы в дырах или запачканная сантехника, покупателю жильё не понравится ещё на этапе просмотра объявления».

Читать еще:  Ипотека под залог доли в квартире

Приукрашивать действительность, расписывая несуществующие достоинства жилья, тоже категорически не рекомендуется. А вот преподнести некоторые особенности как «фишки» вполне реально. Старый дом? Зато под боком вся инфраструктура от детсада до поликлиники. Брежневская серия? Но при этом соседи сплошь тихие старички, которые знают друг друга в лицо. Окраина города? Зато можно каждый день гулять по лесу.

Свой покупатель найдётся на любую квартиру — и на элитную недвижимость, и на старенькую «хрущёвку». Главное — отыскать в малоликвидном жилье такие стороны, которые выгодно выделят объект из массы других.

Как продать «убитую» квартиру без проблем

В отличие от других рынков, на рынке недвижимости б/у товары не становятся дешевле, а напротив возрастают в цене. И в данном случае нет каких-то определенных факторов для оценки условий для проживания. Усложняет ситуацию еще и тот момент, что большая часть работ строительного сектора сокрыта, в связи с чем, об их капитальности тяжело судить, не углубившись в оценку вышележащих конструкций. И в таких ситуациях иногда возникает сложность у продавцов, которые без утайки хотят грамотно продать недвижимость в «убитом» состоянии и подыскивают покупателя, который нуждается в квартире «под коробку».

Веяние рынка недвижимости

Нередко квартиры, которые продаются на вторичном рынке, находятся не в самом лучшем состоянии. Осуществление капитальных ремонтных работ в эксплуатируемой квартире — сомнительное и дорогостоящее удовольствие, которое владельцы очень часто не проводят, а выбирают иные материальные блага, продолжая использовать жилище в прежнем состоянии. И в последствие, при продаже квартиры, возникают вполне логичные вопросы: нужна готовая для проживания квартира или под новый ремонт? Исходя из этого, собственник находится в раздумьях, стоит ли приступать к ремонту перед продажей?

В первую очередь тщательно подготовьте текст объявления о продаже. Не стоит в описании прибегать к грубой терминологии, к примеру «плохое состояние, необходим капитальный ремонт». Если в квартире отсутствуют какие-либо значительные неприятные факторы (незаконная перепланировка, проблемы с юридической стороны, наличие глубоких трещин и деформаций в несущих конструкциях и т. п.), то необходимо сосредоточить внимание потенциального покупателя на плюсах, а не на отсутствии отделки и ветхости коммуникаций. Очень часто, казалось бы, не привлекательная на первый взгляд жилплощадь имеет ряд преимуществ: хорошая планировка (или возможность сделать законную перепланировку), хорошая звукоизоляция, приятный вид из окна и другие.

После этого приступайте к расценке. Сложнее всего продаются квартиры маленького размера в ветхом состоянии, потому что они чаще всего покупаются с целью инвестирования или для срочного переезда. Но и элитное жилье без ремонта продается не очень быстро, хотя такие квартиры встречаются крайне редко, из-за того, что там хорошее обслуживание. В тех случаях, когда квартира имеет среднюю или большую площадь (2-5 жилых комнат), вероятность приобретения квартиры «под ремонт» очень велика.

Готовимся к продаже

Чаще всего делать ремонт перед продажей не стоит, потому что на отечественном рынке недвижимости покупатели крайне настороженно относятся к подготовленным квартирам. Когда имеется проблема с коммуникациями, без особых усилий можно создать иллюзию, посредством косметического ремонта, который даст кратковременный эффект. Несмотря на это, перед продажей необходимо привести квартиру в надлежащий опрятный вид: выбросить старую, разбитую мебель, помыть и убрать жилище.

Конечно вариант, пригодный для проживания сразу, более выгодный и заманчивый, так как делать ремонт с нуля захочет не каждый покупатель. Однако многие покупатели хотят убедиться в том, что сокрытые от глаза ремонтные работы сделаны «на совесть», а также имеется свобода действий в выборе планировки и дизайна.

Подписывайтесь на канал «Правда недвижимости», мы о многом узнаем первыми)

Встройте «Правду.Ру» в свой информационный поток, если хотите получать оперативные комментарии и новости:

Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google

Также будем рады вам в наших сообществах во ВКонтакте, Фейсбуке, Твиттере, Одноклассниках.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector