Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Перепланировка позволяет рационально использовать полезное пространство, улучшить условия проживания – часто она осуществляется самовольно, без разрешения соответствующих органов. Можно ли и продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как это сделать?

Минусы купли-продажи квартиры с несогласованной перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с некоторыми сложностями при поиске покупателя. Многие люди, ищущие на рынке недвижимости жилье, не желают заниматься согласованием внесенных в план квартиры изменений, ведь это сопряжено с походом по инстанциям (отнимает время) и не во всех случаях приносит положительный результат (некоторые виды перепланировки узаконить невозможно). Обращение в специализированные фирмы, обещающие согласовать самовольные переделки, требует денежных вложений.

С учетом этого продавцу редко удается получить за свое жилье полную цену – чаще всего ему приходится снижать стоимость (в среднем скидка достигает 10-15%). Сознательно решая приобрести квартиру с проведенной без согласования перепланировкой, покупатель соглашается принять на себя все последствия и затраты – это и дает основания просить о снижении стоимости.

Не желая делать скидку и стремясь расширить круг потенциальных покупателей, продавец может сам заняться согласованием выполненной перепланировки. Главный минус такого решения – придется отложить процесс продажи, а это не во всех случаях приемлемо. Жизненная ситуация может потребовать срочного решения жилищного вопроса (например, при переезде или приобретении другого жилья, о купле-продаже которого уже есть договоренность).

Если срочность не является решающим фактором, то самостоятельное согласование перепланировки принесет определенную выгоду – продать квартиру можно на 10-20% дороже, чем неблагоустроенное жилье со стандартной планировкой. Учитывая, что штраф за «самодеятельность» не так велик (2-2.5 тыс. руб.), серьезных препятствий к легализации нет. Но это касается лишь случаев, если они незначительны, не нарушают норм и выполнены внутри квартиры (не затрагивают фасад здания).

Если же продавец решит умолчать о проведенных изменениях, то покупатель окажется в сложной ситуации – ему придется за свой счет и ценой потери собственного времени решать все вопросы с узакониванием переделок. Столкнувшись с такой ситуацией, покупатель может потребовать возмещения затрат от бывшего владельца через суд, руководствуясь статьей 475 ГК РФ о продаже товара ненадлежащего качества.

Но скрывать факт проведения перепланировки все же не стоит – грамотный юрист имеет шансы решить проблему в пользу покупателя, понесшего незапланированные траты вследствие недобросовестных действий продавца.

Проверка квартиры на наличие перепланировок

В своевременном выявлении перепланировок в первую очередь заинтересован покупатель. Это значит, что перед приобретением нужно внимательно осмотреть жилплощадь на предмет несоответствия внутреннего пространства документации БТИ.

В каких случаях согласования не требуется

Некоторые изменения допускается проводить без согласования. Хозяин помещения имеет полное право убрать антресоли, демонтировать встроенную мебель, удалить перегородку в санузле (при условии, что она не является несущей конструкцией), поменять двери на более современные. Не требуется согласовывать:

увеличение количества секций батареи;
установку антенны;
оборудование помещения кондиционером;
другие незначительные коррективы, не нарушающие внутридомовых коммуникаций.

Перепланировки, требующие узаконивания

Проект требуется при увеличении жилплощади за счет кладовки или коридора, организации дверного проема в ненесущей стене, удалении подоконника для установки раздвижных дверей на балкон (радиатор должен остаться на месте), переносе газового оборудования или «мокрых зон» (последние не должны располагаться над жилыми помещениями). Без него не обойтись при обустройстве антресольного этажа. Если продавец не согласовал свои действия в соответствии со ст. 26 ЖК и не получил разрешение, то стоит отказаться от сделки (как вариант – попросить о скидке или о проведении узаконивания до подписания договора).

Что невозможно узаконить

Не удастся узаконить следующие изменения в планировке:

снос несущих стен;
объединение «мокрых зон » (ванны, туалета, кухни) с жилыми помещениями или их расположение над спальней, залом, детской комнатой;
критическое увеличение нагрузки на межэтажные перекрытия;
самовольное присоединение чердака (подвала);
демонтаж вентиляции;
подключение системы «теплый пол» к общедомовой сети электропитания;
любые другие изменения планировки, которые создают угрозу для соседей или ухудшают условия их проживания, провоцируют пожароопасную ситуацию, нарушают санитарные/строительные нормы.

Приобретать такую недвижимость не стоит, иначе ответственность ляжет на плечи нового владельца. В случае поступления жалоб от соседей придется заплатить штраф (2.5 тыс. руб. в соответствии со ст. 7.21 КоАП) и вернуть жилью исходный вид.

Как продать жилье с неузаконенной перепланировкой?

Если перепланировка не нарушает санитарных и строительных норм, не создает пожароопасной ситуации, не несет угрозы целостности здания (не затрагивает несущих конструкций), то особых препятствий для реализации жилья нет. Продать его можно как за деньги (нал/безнал), так и по ипотечному кредиту. Утаивать от покупателя факт проведения работ не рекомендуется, в противном случае возможны судебные разбирательства. Стоит быть готовым сделать скидку – это распространенная практика, которая компенсирует покупателю процедуру узаконивания и снимает все претензии с его стороны. Договор купли-продажи составляется обычным образом.

Особенности продажи по ипотеке

Если перепланировка имеет место, и она не согласована, то не каждый банк согласится предоставить покупателю кредит. В случае одобрения заявки в договоре обязательно появится пункт, обязывающий нового собственника узаконить имеющиеся изменения. На это отводится, как правило, не более 6 месяцев.

Как легализовать перепланировку?

В соответствии со ст. 29 ЖК узаконить ранее выполненную перепланировку можно при условии, что строительные и санитарные нормы не нарушены, соблюдены интересы проживающих рядом людей.

Схема включает 2 этапа. Сбор документов, получение разрешения от жилищной инспекции:

БТИ. На подготовку поэтажного плана с пояснениями (экспликацией) и техпаспорта и уйдет 10 дней. После обследования квартиры в техпаспорте будут красным цветом отмечены все выявленные изменения.
Проектная организация, имеющая допуск СРО. Посещение этой структуры необходимо для получения технического заключения о безопасности осуществленных работ и составления проекта (потребуется его согласование в инстанциях). Если изменения незначительны, можно самостоятельно разработать эскиз (он составляется на копии техпаспорта). Если они затронули несущие стены, то заключение о безопасности выдает специалист, проектировавший здание.
Жилищная инспекция. Все подготовленные бумаги вместе с правоустанавливающими документами подаются в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения – 45 дней.

Обращение в суд для легализации изменений в планировке в случае отказа.

Если было принято отрицательное решение, то следующим шагом становится судебное разбирательство (предельный срок обращения в эту инстанцию после отказа – 3 месяца). Помимо поэтажного плана, эскиза (согласованного проекта) и техпаспорта от истца потребуются:

согласие от соседей;
документы, подтверждающие права собственности (копии договора купли-продажи, акта передачи жилья);
исковое заявление.

На основании строительно-технической экспертизы принимается решение в пользу истца или дается предписание вернуть квартиру в исходный вид. Если изменения легализованы, то соответствующие коррективы вносятся в техническую документацию на квартиру. Стоимость оформления нового техпаспорта – около 2 тыс. руб. (она устанавливается на региональном уровне). После этого совершать любые сделки с недвижимостью можно безо всяких опасений. Владельцу жилья не грозят штрафы и другие санкции.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Читать еще: Договор субаренды складского помещения образец

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
объединение лоджии со спальней или залом;
перенос газовой плиты;
изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

путем восстановления жилища в первозданном виде;
получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

непосредственно само заявление на перепланировку;
план и экспликация помещений в квартире;
правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
техпаспорт на жилую квартиру;
разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Читать еще: Как сообщить в налоговую о сдаче квартиры

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

ст. 25, 26 ЖК РФ;
СанПиН;
СНиП;
ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
разборка антресолей;
замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
пробивок дополнительных окон, дверей;
разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
перестановки газовых приборов и оборудования;
объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Читать еще: Кто может подарить квартиру безвозмездно

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: 4 основных варианта

С неузаконенной перепланировкой можно в своей квартире жить годами, до момента, пока вы не пожелаете ее продать. Узаконивание перепланировки занимает от 2 месяцев и стоит несколько тысяч рублей. А неузаконенные изменения в жилище чреваты проблемами с поиском покупателя и составлением договора. Но продать квартиру с капитальными трансформациями все-таки можно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Итак, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой и как это сделать?

Перепланировки, незаконные «по умолчанию»

Некоторые изменения не допускаются законом ввиду их негативного влияния на благоустройство остальных квартир. К таким относятся:

Демонтаж капитальных стен.

Объединение лоджии или балкона с кухней или жилой комнатой.

Объединение комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.

Капитальные ремонтные работы, включающие изменения в электрическом, газовом или сантехническом оборудовании, обслуживающем весь дом.

Оборудование «теплого пола» с подключением к общей сети элекропитания.

Работы по перепланировке с критическим изменением веса межэтажной плиты перекрытия.

Объединение санузлов с жилыми комнатами и менять общую площадь квартиры.

Ремонтные работы на мансардном этаже с изменениями кровли и эксплуатацией чердака, который считается общей собственностью всех жильцов. Однако допускаются подобные действия при условии предварительного согласования со всеми соседями в доме.

Это те случаи, при которых узаконивание почти невозможно, что может стать серьезным препятствием в процессе продажи. Иногда риэлторы умалчивают факт наличия перепланировки и квартира продается. Все дальнейшие тяжбы с этим объектом возлагаются на покупателя.

Как узаконить перепланировку квартиры? Пошаговая инструкция тут.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

При несложных изменениях останется только внести некоторые правки в технический паспорт жилья. С перепланировкой не возникнет проблем, если она была сделана в целях обоснованного улучшения жилищных условий.

Это такие работы, как:

Расширение жилплощади за счет коридора или вспомогательной конструкции (антресоли, кладовки).

Перенос дверного проема на некапитальную стену.

Снос подоконной части к балкону с целью монтажа раздвижных дверей (без выноса радиатора отопления на балкон).

Объединение помещения или продел проема без затрагивания несущих стен.

Основные варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Узаконить через суд задним числом

При согласии покупателя, узаконивание перепланировки перед продажей можно не делать. Договор купли-продажи может быть составлен и так. Если при подготовке бумаг возникла необходимость пригласить представителя органов БТИ, то последние имеют право поставить в договоре штамп, обязывающий заняться узакониванием уже нового владельца.

Покупатель же имеет право обратиться в суд, чтобы оформить изменения в квартире задним числом. Если речь о разрешенных трансформациях, то решение принимается по упрощенной схеме, иногда менее чем за месяц. В среднем в 2015 году процедура стоит от 10-15 тыс. и занимает до 6-8 месяцев (если были затронуты капитальные конструкции).

Обращению в суд предшествует подача документов в гос. органы на уровне МВК. Иск подается после их отказа. Подать запрос в обход этих структур не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются — читайте в этой статье.

Сделать 10% скидку

Если перепланировка эксклюзивная и удобная, то квартира продается даже по завышенной цене. Другое дело с проблемными документами: люди боятся покупать квартиры с самовольной планировкой.

Здесь риэлторы обычно предлагают владельцам сделать 10% скидку, чтобы покрыть расходы покупателя на оформление нового техпаспорта. Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

Вернуть, как было

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Как купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).

Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.

Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.

Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.

В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.

4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.

Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.

В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео: