Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему ребенку

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

– Хотим продать квартиру мужа, в которой несовершеннолетний сын имеет 1/3 доли, а сына прописать в мою квартиру и оформить ему долю в моей квартире. Возможно ли это и с чего начать?

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Как Вы правильно заметили, продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, по общему правилу можно только в целях улучшения его жилищных условий. Проще говоря, взамен продаваемого недвижимого имущества необходимо приобрести в его собственность другое недвижимое имущество, превосходящее продаваемое по площади либо по цене, либо по иным параметрам, не оставляющим сомнений в том, что жилищные условия ребенка улучшены.

Соблюдение закона в этой части призваны строго отслеживать органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Их разрешение является обязательным условием для продажи принадлежащей ребенку недвижимости.

Таким образом, чтобы продать принадлежащую несовершеннолетнему 1/3 долю в праве собственности на квартиру, необходимо подать заявление в орган опеки и попечительства и представить сведения о недвижимости, которой будет наделяться ребенок взамен продаваемой доли.

В принципе, закон не содержит прямого запрета на то, чтобы родители или один из них взамен продаваемой недвижимости дарили несовершеннолетнему принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Но органы опеки и попечительства идут на это крайне неохотно. В Москве, например, разрешение органа опеки и попечительства на таких условиях Вы не получите никогда. В других регионах Российской Федерации такое бывает возможно, но в каждом конкретном случае необходимо выяснять это в конкретном органе опеки по месту жительства ребенка.

Поэтому в первую очередь Вам необходимо пойти в Ваш орган опеки и попечительства и выяснить у сотрудников, можно ли провести подобную сделку. Если это допускается, то пишите заявление и приложите к нему документы на принадлежащую Вам квартиру, которую Вы будете дарить ребенку. Если же Вам ответят отказом, то надо будет искать другие варианты, не предполагающие дарение Вами ребенку недвижимости взамен отчуждаемой им 1/3 доли в праве собственности на квартиру.

Сразу скажу, что никаких иных сделок с несовершеннолетним, кроме как подарить ему что-либо, ни его родители, ни его братья, сестры, бабушки и дедушки совершать не могут в силу прямого законодательного запрета. Поэтому продать ребенку что-либо или купить у него что-либо у его родителей не получится.

Отвечает адвокат Самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Начать необходимо с консультации органа опеки и попечительства, так как без согласия данного ведомства осуществить продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, не получится. Необходимо учитывать, что доля, передаваемая несовершеннолетнему в новом жилье, должна быть не меньше и не хуже, чем уже имеющаяся. Речь идет не только о таком же количестве квадратных метров или большем, но и о качестве нового жилья: время постройки и техническом состоянии, развитости инфраструктуры, месторасположении. Однозначно будет получен отказ, если новое жилье не имеет удобств. Также, если в продаваемой квартире доля ребенка предполагала возможность выделить ему одному изолированную комнату, нет смысла пытаться выделить сыну даже 1/2 долю, но в однокомнатной квартире.

Здесь существует множество нюансов, так как детские права всегда будут поставлены во главу угла. Необходимо понимать, что на любой стадии манипуляций с недвижимостью органы опеки могут сказать свое веское «нет». Для того чтобы не попасть впросак, необходимо прежде всего предоставить полную информацию органу опеки и попечительства, выяснить, подходит ли Ваша квартира для предоставления доли взамен прежней, какую долю необходимо предоставить. Только после одобрения и подробной консультации можно приниматься за оформление сделок.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Все вопросы, связанные с отчуждением имущества, принадлежащего несовершеннолетним, нужно начинать с предварительной консультации органов опеки и попечительства. Если сын владеет 1/3 долей в квартире своего отца, то существует вероятность того, что им откажут в оформлении доли в квартире матери. Так как это нарушает 37 статью Гражданского Кодекса, где указано, что запрещены сделки между законными представителями и их подопечными. В данной ситуации органы опеки, скорее всего, скажут, что если ребенок пользуется квартирой папы, то он также пользуется и квартирой мамы, следовательно, невозможно лишить ребенка права собственности и наделить его правом собственности в той квартире, где у него и так есть право пользования. То есть либо нужно покупать другую квартиру, либо договариваться о получении денежных средств в качестве компенсации.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»:

В Вашей операции – главное это не выделить долю ребенку в Вашей квартиры до продажи квартиры мужа. Только потом можно готовить документы по обеим квартирам: оригиналы правоустанавливающих документов, справки ф7 и ф9, свежую выписку из ЕГРН. Подаете этот комплект в органы опеки на рассмотрение возможной продажи доли ребенка, с одновременным приобретением ему доли в другой квартире. Учтите, что приобретаемая доля должна быть лучше продаваемой (больше, или меняется пригород на город, или из деревянного дома в кирпичный). Получив разрешение органов опеки, можете выставлять квартиру мужа на продажу. Также важно знать: сделки по продаже доли ребенка и приобретения альтернативного жилья должны быть поданы на регистрацию в Росреестр одновременно, с обязательным упоминанием входящих реквизитов второго пакета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как продать квартиру, оформленную на ребенка? Пошаговая инструкция в 2019 году

Дата публикации материала: 16.01.2019

Последнее обновление: 13.06.2019

Рассказываем, как правильно продать квартиру, которая находится в собственности несовершеннолетнего ребенка в 2019 году.

Может ли ребенок быть собственником квартиры?

Итак, ребенок является единоличным или долевым собственником квартиры. Насколько законна такая ситуация? Давайте разберемся.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ несовершеннолетний ребенок (как и любой другой гражданин России) имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться как движимым, так и недвижимым имуществом. При этом обязанность по охране права частной собственности является конституционной обязанностью государства — то есть, ни взрослый, ни младенец не могут быть лишены своего имущества иначе как по решению суда.

Отдельно стоит сказать о возрасте ребенка. В соответствии с действующим гражданским законодательством дети младше 14 лет должны иметь законного представителя, от имени которого будут совершаться любые сделки с недвижимостью (в качестве такого представителя может выступать мать, отец, усыновитель или опекун).

Если же речь идет о подростке, которому исполнилось 14 (но еще не исполнилось 18 лет), то он имеет право совершать мелкие бытовые сделки — но только с письменного согласия своих законных представителей.

Однако в случае с продажей квартиры, принадлежащей ребенку, закон становится еще строже — для совершения такой сделки юный владелец недвижимости должен получить согласие не только от родителей, но и от органов опеки и попечительства.

Для чего требуется разрешение от органов опеки при продаже квартиры несовершеннолетнего ребенка в 2019 году?

Многие родители мечтают избежать лишней бюрократической волокиты и продать квартиру, оформленную на ребенка, в кратчайшие сроки — без обращения в опеку. Это желание вполне понятно, однако не стоит забывать и о требованиях закона. Согласно действующим нормам родители, опекуны или иные законные представители ребенка не имеют права проводить сделки по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Кроме того, следует учитывать, что согласно ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» продажа квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только в следующих случаях:

• При перемене места жительства ребенка(если переезд не ухудшает жилищно-бытовые условия несовершеннолетнего);
• При отчуждении недвижимости по договору мены или ренты(если такой договор совершается к выгоде ребенка);
• При чрезвычайных обстоятельствах(например, если средства от продажи квартиры пойдут на оплату дорогостоящего лечение ребенка).

В каких случаях опека может запретить продажу квартиры, оформленной на ребенка?

Если вы твердо решили продать квартиру, не дожидаясь совершеннолетия ребенка, необходимо быть готовыми к тому, что опека не одобрит грядущую сделку. Как показывает практика, такое «непонимание» со стороны органов опеки и попечительства чаще всего встречается в следующих случаях:

• Еслив качестве покупателя квартиры выступает родитель или опекун несовершеннолетнего ребенка;
• Еслисуществует риск, что договор купли-продажи квартиры будет оспорен и ребенок лишится недвижимости;
• Еслив результате сделки будет уменьшена доля ребенка;
• Еслисмена места жительства существенно ухудшает условия проживания несовершеннолетнего.

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка в 2019 году? Пошаговая инструкция

Вы планируете самостоятельно продать квартиру, которая находится в собственности ребенка? Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: обратитесь в опеку

На первом этапе вам следует обратиться в опеку по месту регистрации («прописки») несовершеннолетнего собственника и написать соответствующее заявление — образец вам выдадут на месте.

Обратите внимание! Так как список документов, необходимых для получения разрешения на продажу квартиры, не установлен федеральным законодательством, рекомендуем уточнить необходимую информацию непосредственно в органе опеки.

Шаг 2: дождитесь решения опеки

Далее, в течение 14 календарных дней, сотрудники органов опеки должны рассмотреть ваше обращение. Если сделка купли-продажи квартиры несовершеннолетнего ребенка будет одобрена, вам направят соответствующее разрешение.

Обратите внимание! Отказ органов опеки можно обжаловать в судебном порядке.

Шаг 3: заключите договор купли-продажи квартиры

Теперь вам и вашему покупателю необходимо официально закрепить сделку купли-продажи. Сомневаетесь, что сможете составить и заключить договор самостоятельно? Воспользуйтесь советами из нашей статьи Как продать квартиру? Пошаговая инструкция или же обратитесь за бесплатной консультацией к одному из проверенных юристов по недвижимости!

Шаг 4: обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

На следующем этапе вам придется обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения квартиры, которую вы собираетесь продать.

Ваша цель — уведомить государство о том, что право собственности на квартиру переходит от несовершеннолетнего владельца к вашему покупателю. Для этого вам необходимо представить в Росреестр следующий пакет документов:

• Заявление о госрегистрации прав собственности на квартиру(образец вам выдадут на месте);
• Ваш паспорт;
• Паспорт и/или свидетельство о рождении ребенка;
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• Выписка из домовой книги
• Договор купли-продажи квартиры;
• Разрешение органов опеки и попечительства;
• Письменное согласие родителей(если собственником квартиры является ребенок возрастом от 14 до 18 лет);
• Квитанция об уплате государственной пошлины(в 2018 году размер этой госпошлины составляет 2 тыс. руб.).

Обратите внимание! Срок регистрации в Росреестре составляет не более 10 рабочих дней.

Шаг 5: получите оплату и передайте квартиру покупателю

Размер и сроки оплаты зависят от условий вашего договора купли-продажи. После того как вы получите деньги, вам остается только «прописать» себя и ребенка по новому месту жительства, вывезти свои вещи и передать ключи от квартиры новому владельцу.

Как продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему?

Здравствуйте! Для того что бы продать квартиру, пренадлежашию несовершеннолетниму, ему взамен нужно дать равно ценную или большей площадью. Это нужно сделать непосредственно перед продажей квартиры, или возможен такой вариант, что будет обязательство, что к примеру в 10 ти дневный срок мы обязуемся переписать на него квартиру большей площадью?

Ответы юристов ( 2 )

Добрый день, Наталья! Для того чтобы продать квартиру Вам необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Площадь нового жилья не должна быть меньше, а условия проживания не должны быть хуже.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует

Если Вам нужна более подробная консультация по данному вопросу, либо помощь в составлении документов – обращайтесь ко мне в чат. Услуги в чате оказываются на платной основе.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней. Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки. Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона. Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

• Родители несовершеннолетнего лица;
• Лица, официально усыновившие ребенка;
• Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным. Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей. В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

• Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
• Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
• Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
• Копии домовой книги;
• В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ. В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении. Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

• Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
• Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
• Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
• Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
• Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.