Как продать квартиру дороже

Как продать квартиру без риэлтора — пошаговая инструкция 2020 года

Процесс продажи квартиры не такой уж и сложный, если знать все моменты сделки. Мы дадим пошаговую инструкцию и Вы поймете, как продать квартиру самостоятельно 2020 году, не прибегая к услугам риэлторов.

Алгоритм действий собственника квартиры достаточно понятен. Но не все знают с чего начать, разберем тонкости и нюансы в пошаговой инструкции.

Документы для продажи квартиры в 2020 году: перечень от собственника

Самым ответственным пунктом мероприятия считается подборка необходимых документов. Именно сложностью этого процесса и количеством бумаг пугают риэлторы. В каждой ситуации пакет документов может отличаться и иметь свои особенности.

При продаже и оформлении договора сделки основными документами от собственника являются:

  • выписка из ЕГРН — в ней указаны все граждане, на кого зарегистрировано право собственности относительно квартиры;
  • гражданский паспорт собственника квартиры, если владельцев несколько, каждый должен предоставить свой паспорт или свидетельство о рождении;
  • нотариальное согласие от супруга и свидетельство о заключении брака (в случае приобретения квартиры в период брака);
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, когда одним из собственников является гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста.
  • если интересы собственника будет представлять доверенное лицо, то владелец недвижимости передает ему нотариально заверенную доверенность (паспорт собственника не требуется).

Для подтверждения юридической чистоты квартиры необходимо иметь на руках:

  • документ, устанавливающий право собственности квартиры;
  • технический паспорт, потребуется если покупатели производят оплату по ипотеке;
  • копия-лицевого счета с перечнем лиц, прописанных или выписанных по указанному адресу;
  • все справки в подтверждении отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Следует также визуально сверить технический план с фактическим расположением помещений в квартире. Если проводилась перепланировка, ее потребуется сначала узаконить. Иначе продать жилье не получится или потребуется занизить стоимость квартиры.

Подготовка к продаже квартиры

Для начала необходимо привести жилье в «товарный» вид: прибрать, помыть окна, по необходимости подклеить обои, подкрасить, словом добавить привлекательности в глазах потенциальных покупателей. Если в квартире имеется балкон или лоджия, то это пространство в большинстве случаев превращается в склад ненужных вещей. Не забудьте навести порядок и там.

Важно тщательно прибрать квартиру, не допускать, чтобы личные вещи были разбросаны. Если в помещении имеются неприятные запахи, например, от дыма сигарет, нужно попытаться от них избавиться. Зачастую для этого в момент осмотра квартиры хозяева используют простой прием – сварить кофе. Его аромат способен перебить другие запахи.

Оценка стоимости квартиры

Чтобы квартира продалась быстро, нужно определиться с ценовым диапазоном, в пределах которого готовы квартиру продать. Понятно, что в объявлении указывается верхняя планка, которая может быть снижена в процессе адекватного торга.

Чтобы определиться, необходимо провести ценовой анализ подобных предложений на рынке недвижимости. Сделать это можно:

  1. Заказать профессиональную оценку, которая обойдется в небольшую сумму, но не имеет смысла при наличии типового жилья, а также она делается за счет покупателей которые берут ипотеку;
  2. При помощи популярных сайтов частных объявлений (про них поговорим ниже).
  3. Воспользоваться калькулятором оценки квартиры.

Обращайте внимание на район нахождения недвижимости, количество и расположение комнат, состояние ремонта.

Немаловажным фактором цены по объявлению является то, насколько быстро вы планируете жилье продать. Когда время поджимает, ее можно сразу снизить, но учитывайте минимальный торг. Если собственник не торопится, то цену можно установиться максимальную для подобных квартир.

ВАЖНО учитывать финансовые потери, чем дольше продаётся квартира, тем больше Вы несете за нее расходов в виде оплаты:

  • ежемесячных платежей за квартиру по коммунальным платежам;
  • процентов по ипотечному кредитованию (при наличии);
  • налогов и т.д.

Если цена за квартиру завышена, следовательно быстро она не продастся, а платить по счетам является обязанностью собственника. Вот тут и возникает вопрос о стоимости, времени на продажу и расходах на ожидание покупателя.

Ситуация из жизни. Однокомнатная квартира стоимостью в 2 100 000 рублей стоит на продаже уже в течение полугода. При этом коммунальные платежи составляют примерно 3 800 в месяц.

Получаем что из обязательных платежей придется заплатить:

  • за коммуналку — 3800 × 6 = 22800 рублей;
  • налог за 6 месяцев — 560 рублей;

Сюда так же добавим сумму упущенной прибыли, если бы мы продали жилье довольно быстро (через 2 месяца) и не так дорого, а деньги положили на вклад (например, под 6% годовых): 10500 × 4 = 42 000 руб.

По итогу мы имеем за 6 месяцев: 22800 + 560 + 42 000 = 65 360 рублей в виде финансовой потери за простой квартиры.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

  1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
  • Авито;
  • ЦИАН;
  • MLSN;
  • Яндекс.Недвижимость;
  • ЭТАЖИ;
  • Из рук в руки;
  • Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

  1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Еще один факт, чтоб не заказывать услуги риелтора! Ваше объявление обязательно в интернете или в окне заинтересует риелторов, которые занесут вашу квартиру в свою базу. При этом Вам не потребуется за это платить, свой процент они заработают на покупателе.

Что написать в объявлении о продаже квартиры?

Помимо общего описания укажите следующую информацию:

  • о собственнике и наличии документов, это внушит доверие потенциальному покупателю;
  • о мебели, предметах обстановки и технике, которая остается в квартире. Конечно, такие моменты повышают стоимость жилья, но могут быть полезны покупателю. С другой стороны, если они не нужны, то могут стать предметом торга.

Общение с потенциальными покупателями

Общение начинается с телефонного разговора, будьте готовы к неадекватным, которые пытаются сильно скинуть цену. Отвечать на вопросы нужно максимально вежливо, чтобы не оттолкнуть покупателя грубостью или ответами на щекотливые вопросы. Чтобы максимально правильно отвечать на них, нужно заранее продумать все моменты, которые могут быть уточняться звонящим.

После общения по телефону и договоренности о встрече переходим к этапу осмотра помещения. Свое поведение нужно выстраивать в зависимости от того, кто пришел смотреть помещение. Рассмотрим категории людей, которые интересуются недвижимостью среднего ценового диапазона:

  1. Молодые семьи интересуются квартирами с ремонтом (когда не требуется дополнительных вложений, особенно, когда взята ипотека). Для молодых родителей важно наличие лифта или расположение на нижних этажах.
  2. Родители, ищущие квартиру для своих взрослых детей. Внимательно приглядываются, интересуются жильем недорогим и с ремонтом.
  3. Пенсионерам важно расположение на нижних этажах, наличие ремонта. Часто дети присматривают квартиру для своих престарелых родителей поближе к своему месту проживания.
  4. Риэлторы знают, что спросить и посмотреть и самостоятельно общаются с покупателям.
Читать еще:  Как быстро продать квартиру советы

Постарайтесь произвести впечатление приветливого человека и ответить на все вопросы. Заранее продумайте все плюсы и минусы квартиры и манипулируйте только положительными моментами.

На этапе осмотра происходит торг между покупателем и продавцом. Конечно, он должен быть обоснованным, но он обязательно будет. Поэтому при указании цены нужно понимать, что сможете немного уступить. Дайте возможность покупателю назвать свою цену.

Заключение предварительного договора и получение задатка

Когда покупатель найден, рекомендуется заключить с ним предварительный договор и получить задаток или аванс. Это станет некой гарантией того, что сделка состоится. Получение задатка (аванса) оформляется распиской.

В предварительном договоре пропишите все моменты относительно предстоящей сделки: укажите условие или дату заключения основного договора.

Ниже по ссылкам, можете скачать нужный Вам договор:

Завершение сделки по продаже квартиры

В назначенное время оформите и подпишите основной договор купли-продажи. Обязательным условием является государственная регистрация его в органе Росреестра или МФЦ. Только в результате регистрационных действий права на объект недвижимости перейдут от продавца к покупателю.

Составляется договор, как минимум, в трех экземплярах: по одному экземпляру каждой стороне сделки и дополнительный – для Росреестра. На каждом из них проставляются собственноручные подписи участников сделки.

Немаловажным моментом является получение оплаты за квартиру. Тут могут быть несколько вариантов:

  • с привлечением ипотечного займа, когда покупатель оформляет договор с банком на получение ипотеки, а банк переводит эти средства продавцу. Такой способ самый безопасный, поскольку перед одобрением кредита банк тщательно проверяет все документы в отношении покупателя и самой квартиры;
  • с использование средств материнского капитала. Для получения гарантии, что средства будут переведены продавцу, рекомендуется удостоверить сделку нотариально. Квартира будет находиться у продавца в залоге, пока средства материнского капитала не поступят на его счет;
  • рассрочка оплаты по договору. Такой вариант возможен, если стороны сумели договориться о графике рассрочки. Чтобы избежать ситуации со срывом графика или отказом от платежей, следует максимально тщательно прописать в договоре все нюансы. Лучше оговорить в нем, что переход права собственности будет зарегистрирован только после полного расчета;
  • оплата через банковскую ячейку «аренда сейфа» – безопасный и надежный способ расчетов между покупателем и продавцом;
  • наличная оплата. Является самым рискованным методом расчетов. Продавцу нужно быть максимально внимательным при проверке и пересчете купюр. Дополнительно нужно привлечь к присутствию надежных людей из числа родственников или близких друзей, кто будет сопровождать с места сделки.

После полного расчета продавец передает ключи от квартиры новому собственнику. Условие или момент передачи могут быть прописаны в договоре. Дополнительно рекомендуется составить и подписать передаточный акт на помещение, который станет приложением к договору. Его также можно включить пунктом в ДКП.

Освобождение жилья после сделки

Обычно стороны договариваются о дате, когда уже бывший собственник должен покинуть квартиру и убрать все свои личные вещи. Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи.

В итоге процедура самостоятельной продажи квартиры совершенно не сложная. Зачем же тогда оплачивать услуги риэлторов, если они придерживаются примерно такой же схемы действий.

Как продать квартиру дорого, или Что важнее — форма или содержание

Если вы решили продавать квартиру, то наверняка заинтересованы в том, чтобы получить по договору как можно большую сумму денег. Как продать квартиру дорого и быстро? Попробуем разобраться, проанализировав потребности покупателей: узнаем, что влияет на впечатление от просмотра жилого помещения, а в результате — на стоимость жилья.

Мифы продавцов

Вначале разберём самые распространённые заблуждения продавцов недвижимости, которые не помогают, а только вредят выгодной продаже жилья.

№ 1. Поставим цену подороже — рано или поздно квартиру кто-нибудь купит

Собственники, решившие самостоятельно продать квартиру, чтобы определить её стоимость, часто используют следующий способ. Они изучают действительные предложения на сайтах, в газетах и из прочих информационных средств. Затем выставляют на продажу свою квартиру, увеличив её стоимость тысяч на сто-двести.

Такой подход в корне неверен. Вот почему. Дело в том, что большинство объявлений подаются риелторами, уже с учётом комиссии агентства. То есть реальная стоимость этого жилья дешевле на 100250 тысяч. Кроме того, они торгуются, часто снижая размер комиссионных, делая своеобразную скидку покупателям.

Что делает покупатель? Он изучает все предложения на рынке, и из подходящих ему квартир выбирает ту, что окажется наиболее дешёвой. А вы, завысив стоимость жилья, можете и вовсе не дождаться ни единого звонка.

Вывод: в стремлении продать квартиру подороже не завышайте стоимость искусственно — лучше воспользуйтесь нашими рекомендациями, которые опишем ниже.

№ 2. Я продам квартиру легко и без помощи риелтора

Как продать квартиру быстро и дорого? Квартира без посредников может долго простаивать в ожидании своего покупателя. Непонятно, почему некоторые собственники категорически против сотрудничества с агентствами недвижимости — ведь оно исключительно выгодно.

Виной тому, скорее всего, миф о том, что риелторы не делают ничего, а лишь «легко» зарабатывают комиссию, беря деньги с клиентов. На самом деле это совсем не так.

Что делает риелтор? Он создаёт базу с квартирами, подаёт рекламу, чтобы они нашли покупателей. Он занимается проверкой чистоты сделки. Он консультирует вас по всем возникающим вопросам, занимается оформлением документов. Словом, делает всё, чтобы сэкономить время продавца. К тому же продать квартиру подороже ему выгодно — чем выше стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, тем больше, соответственно заработает посредник.

К тому же он обучен навыкам продаж и сможет в выгодном свете представить объект продажи покупателю — оценив его потребности, акцентировать внимание на определённых особенностях вашей квартиры.

№ 3. Моя квартира — самая лучшая

Часто собственники необъективно оценивают состояние своего жилья и требуют от риелтора продать свою квартиру за цену, намного превышающую её реальную стоимость. Поэтому, прислушивайтесь к мнению профессионалов — если они говорят, что ваша «трёшка» на окраине не может стоить как аналогичная квартира в центре, значит, так оно и есть.

Риелтор пытается убедить вас снизить цену не для того, чтобы побыстрее продать квартиру, а чтобы в принципе её продать.

№ 4. Мне надо разменять свою «двушку» на две однокомнатных

Продажа недвижимости — это наука, но отнюдь не схожая с математикой: правило 1+1=2 здесь не действует. Невозможно разменять, скажем, двухкомнатную квартиру, на две однокомнатные — это противоречит всем законам рынка недвижимости. В лучшем случае, вы сможете приобрести на вырученные деньги пару комнат в коммуналке. Поэтому, разменивая большую квартиру на несколько меньших, будьте готовы внести доплату.

Как продать квартиру дорого: рекомендации от экспертов

В общем, для выгодной продажи квартиры недостаточно искусственного завышения её стоимости и ожидания покупателя. Приведём конкретные рекомендации, которые помогут вас реально увеличить цену продаваемого жилья и заинтересовать покупателей.

№ 1. Реклама

Чем больше потенциальных покупателей увидят ваше объявление, тем быстрее вы продадите квартиру. Поэтому используйте всевозможные средства для информирования: объявления в газетах, на разных сайтах, оповещение знакомых, расклейка объявлений.

Информация о квартире должна быть максимально полной, а к объявлениям в интернете обязательно прилагайте фотографии жилья.

№ 2. Документы

Приведите в порядок документы: они должны быть полностью готовы к заключению договора купли-продажи. Не одна сделка сорвалась из-за того, что покупатель не желал ждать, пока продавец завершит сбор и оформление бумаг.

Читать еще:  Когда начисляются пени за коммунальные услуги

Поэтому: выпишите из квартиры всех жильцов, получите согласие органов опеки при необходимости, восстановите правоустанавливающий документ, если он был утерян, и так далее.

№ 3. Ремонт

Если состояние продаваемого жилья оставляет желать лучшего, вы вряд ли сможете продать квартиру дорого. Если нет средств на основательный ремонт, постарайтесь хотя бы придать визуально «приличный» вид квартире: оклейте стены недорогими обоями, побелите потолок, замените окна на пластиковые, при возможности — остеклите балкон. Даже такие незначительные финансовые вложения смогут значительно увеличить стоимость вашей квартиры.

№ 4. Показ квартиры

Первое впечатление покупателя порой оказывает значительное влияние на его решение. Поэтому придерживайтесь следующих советов:

  • показывайте квартиру днём, если она в хорошем состоянии;
  • в сумерках — если состояние не очень;
  • если вид из окна оставляет желать лучшего, прикройте окна занавесками;
  • для устранения неприятных запахов непосредственно перед показом опрыскайте воздух освежителем и расставьте везде открытые банки с кофе;
  • если это не помогает — покрасьте стены: запах краски ассоциируется со «свежим» ремонтом и производит благоприятное впечатление;
  • приберитесь в подъезде — можно даже расставить горшки с цветами, покрасить стены (затраты незначительны, но способствуют созданию благоприятного впечатления).

Как видите, выполнить все эти рекомендации не так уж и сложно.

Как быстро и дорого продать квартиру

Призываем на помощь магические ритуалы

Экономическая ситуация сейчас непростая, но рынок недвижимости так же активен: люди охотно улучшают жилищные условия, уменьшают ипотечные ставки, избавляются от неликвидного жилья.

Если для продажи недвижимости вы наняли самого крутого риелтора, а покупатель не спешит расстаться с деньгами и радостно отмечать новоселье в вашей квартире, попробуйте методы «черных» риелторов.

Дисклеймер

Все методы, описанные в этой статье, законны и юридически чисты. «Черным» мы называем специалиста по недвижимости, который использует непопулярные методы по продаже жилья. Возможно — черномагические.

Отдавать монеты

Зайдите на популярный в вашем регионе сервис по продаже недвижимости и примените фильтры поиска квартиры: тип постройки, район, метраж и этаж. Помните: все хотят больше квадратных метров за меньшие деньги. Поставьте себя на место покупателя. Сравните среднюю цену на похожие объекты и в случае необходимости скорректируйте стоимость вашей квартиры — вы должны «встать в рынок», как говорят риелторы.

Затем разложите по углам каждой комнаты по монетке и громко произнесите:

«Пусть деньга деньгой вернется!».

Через трое суток соберите монеты и раздайте как милостыню.

Чистить ауру дома

Уберите личные вещи, подклейте тот кусочек обоев, протрите плафоны, оставьте пустыми все горизонтальные поверхности — полки, тумбы и столы. Загляните в объявления раздела «Аренда», чтобы понять, какими должны быть идеальные фотографии.

Проведите генеральную уборку в четверг на убывающей Луне. Чистите дом, используя воду, набранную в равных количествах из стольких кранов, сколько есть в жилище. Вода должна отстояться не менее трех часов. Затем соберите три веника: старый, которому больше года, приобретенный 2—3 месяца назад и совершенно новый, купленный до полудня в день уборки.

Сначала смочите в приготовленной воде самый старый веник и подметите все комнаты по часовой стрелке. Затем подобным образом используйте второй и последний. Весь мусор соберите в один пакет, туда же положите первый веник и отнесите на свалку. По возвращении вымойте руки под проточной водой с мылом.

И только после этих ритуалов приступайте к фотосъемке.

Притягивать купцов

В тексте объявления укажите преимущества, о которых потенциальные покупатели могут и не догадаться: верхний этаж — это не риск протечки крыши, а отсутствие топота соседей сверху и прекрасный вид из окна, окна на север — это не постоянная тьма, а приятная прохлада знойным летом.

На рассвете наберите воды в стеклянную банку и, стоя лицом к востоку, читайте текст:

«Отказываются хозяева от дома сего; едут купцы со всех четырех сторон, глаза у них мылом замылены, песком засыпаны, водой залиты. Покупают они дом без торгу и приглядки».

Этой водой нужно побрызгать все комнаты в доме, двигаясь по часовой стрелке. Брызгайте по окружности комнат вдоль плинтусов и особо тщательно обрабатывайте все имеющиеся углы. В завершении процедуры вылейте остаток воды на крыльцо перед входной дверью.

Отречься от жилища

Разместите информацию о продаже недвижимости на всех доступных интернет-ресурсах, включая таргетированную рекламу в социальных сетях. Расклейте объявления по району — возможно, кто-то хочет перевезти к себе старших родственников и ищет квартиру поблизости.

Затем отрекитесь от жилья, мысленно поблагодарите квартиру за уют и тепло и вымойте пол во всех комнатах, а грязную воду вылейте на дорогу. Перед этим наговорите на ведро с водой:

«Четыре угла, домина мой и домовой,
Отрекаюсь от вас, от дверей, замков,
От четырех углов и домового.
Кто мне деньги за вас принесет,
тот вас себе заберет».

Если вам кто-нибудь встретится по дороге, когда будете выносить воду, то все будет напрасно. Делать на убывающую Луну, лучше ночью.

Создать ажиотаж

Есть такой способ продажи недвижимости — аукцион. Суть проста: в объявлении о продаже указывается стоимость на 20% ниже рыночной с поправкой «продам за эту цену или лучшее предложение». В течение двух недель формируется список потенциальных покупателей: обрабатываются входящие звонки, но показ объекта назначается для всех звонивших в один день. Как правило, это суббота или воскресенье.

В назначенный день покупатели оценивают квартиру с интервалом в 15—20 минут — провожаем одних и сразу встречаем других, создавая ажиотаж, — и оставляют свое предложение о покупке. Таким образом собирается пул реальных покупателей, а вы тратите гораздо меньше времени и нервов для презентации квартиры.

Накануне проведения аукциона положите ключ от квартиры в кипящую воду. Во время кипения читайте:

«Как люди не могут жить без железного замка,
Без железного ключа,
Так и не смогут они быть без
Моей квартиры (дома).
Как вы, люди, не можете быть
Без еды и без воды,
Так вы не сможете и без
Моей квартиры (дома)».

Воду остудите, слейте в банку, а накануне сделки вымойте руки этой водой.

Продажа недвижимости — это всегда большое событие и хорошая прибыль. Почитайте, как можно распорядиться деньгами от продажи комнаты в коммуналке, чтобы купить особняк:

  1. Вложить в ценные бумаги.
  2. Открыть индивидуальный инвестиционный счет.
  3. Купить искусство.

Как продать квартиру подороже: советы и хитрости

Что можно сделать, чтобы получить максимальную сумму за свои квадратные метры? Давайте послушаем опытных риелторов.

Красивая «упаковка»

Продавцу, намеренному выгадать на продаже своих квадратных метров как можно больше, риелторы советуют обстоятельно подойти к делу. Чтобы определить максимальную, но все же реальную цену, нужно провести локальное исследование рынка недвижимости – в пределах своего района и округа – и выяснить все слабые и сильные стороны вашего предложения. Для этого можно сделать обзвон по рекламным объявлениям и пообщаться с продавцами аналогичных квартир.

Если в ваших планах выставить квартиру в продажу по цене выше рыночной, вы должны четко аргументировать озвученную стоимость и знать все возможные плюсы своего предложения. «Таковыми могут быть чистый подъезд, благоустроенный двор с площадками, хорошие соседи и т. п.», – говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Большим плюсом, особенно в центре Москвы, является наличие парковки и машино-места. «Также немалое значение имеют документы на квартиру, – указывает Андрей Панов, менеджер по продажам городской недвижимости IntermarkSavills. – Если квартира в собственности, лучше всего, когда у нее один, максимум два собственника. Безусловно, совершеннолетние. Если речь идет о переуступке прав инвестирования, то в этом случае покупатели предпочитают схему с договором долевого участия. Практика сделок показывает, что важным в этом случае также является известное имя застройщика». Все это факторы, которые «работают» на продавца, а вот его участие в альтернативной цепочке вряд ли будет повышающим коэффициентом для цены продажи.

Читать еще:  Кадастровая стоимость недвижимости что это значит

Как известно, товар в красивой обертке продается лучше. Попробуйте сделать нечто подобное. Квартира при продаже должна быть чистой, не перегруженной предметами обстановки, в ней не должно быть старой мебели, напоминает Андрей Панов. Если квартира находится в плохом состоянии, возможно, стоит подумать о том, чтобы сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. Причем чем выше класс продаваемой квартиры, тем больше в нем имеется необходимость и тем лучше он окупит себя. «Предложения с новой и качественной отделкой – один из дефицитных и востребованных на рынке продуктов, причем независимо от того, кризис на дворе или нет, – свидетельствует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Покупатели элитной недвижимости предпочитают готовые к проживанию варианты и готовы платить за такие предложения больше, хотя цена квартиры с отделкой всегда минимум на 20-30% выше аналогичных предложений без ремонта». Если это новостройка, выполните отделку – без нее сейчас продать квартиру будет сложно.

Очень важна грамотная рекламная кампания: размещение объявлений в известных рекламных источниках. «Положительно влияют на спрос объявления в интернет-изданиях с фотографиями, – утверждает Светлана Бирина. – Можно сделать презентацию объекта, включив в нее наиболее выигрышные фотографии».

Одно или много?

Часто продавцы в погоне за выгодой обращаются сразу к нескольким агентам, полагая, что это повысит эффективность процесса. В действительности все происходит ровно наоборот.

Как правило, между известными профессиональными агентствами обмен информацией происходит регулярно. «Об объекте, поступившем в одну-две компанию, в любом случае узнают брокеры и других [компаний], они регулярно мониторят рынок, и это в принципе выгодно и тем и другим, – объясняет Александр Зиминский. – Часто, когда одну и ту же квартиру предлагает большое количество участников рынка, происходит «замыливание» информации. У покупателя даже за короткий период времени складывается ощущение, что с квартирой что-то не то, поскольку ее продают все агентства, а она до сих пор на рынке». Если агентов много, продавец может забыть предупредить кого-то из них, например, об изменении цены, или агентства не одновременно изменят ценник в объявлениях – в этом случае на рынке возникает противоречивая информация о данном объекте, что опять-таки не в его пользу.

Собственнику во всех отношениях проще вести политику продажи с одной риелторской компанией. В противном случае он вполне может быть дезориентирован: «Часто бывает, что покупатель звонит во все агентства и сообщает, что заключит сделку через того посредника, который сумеет добиться от продавца наилучших финансовых условий, – рассказывает Андрей Панов. – У продавца складывается ошибочное впечатление, что покупателей много». И он может принять неправильное решение, потеряв, возможно, единственного претендента.

И наконец, главное: когда вы подписываете с агентством эксклюзивный договор, то реклама выходит во всех эффективных изданиях. Продавец может быть уверен, что по его объекту будет проведена полномасштабная рекламная кампания. Но если вы сотрудничаете сразу с несколькими агентствами, большинство из них предпочитает не задействовать дорогие и эффективные рекламные носители. «При нежелании продавца «отдаваться в одни руки» агентства могут способствовать продаже, но и работать с клиентом будут не в полную силу», – подтверждает Светлана Бирина.

Впрочем, как уверяет Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», на московском рынке вторичной недвижимости все уже работают только по эксклюзивным договорам, за исключением элитного сегмента, где такой договор не является обязательным. «К этому пришли эмпирическим путем, но в каких-то городах эксклюзива нет», – говорит эксперт.

Торг уместен

Если ваша квартира пользуется повышенным спросом, есть смысл устроить между покупателями аукцион. Он может быть как заочным, когда вы сообщаете претендентам: «По этой цене уже есть покупатель, но вы можете его перекупить», так и очным. В этом случае на просмотр приглашаются все покупатели в одно время, что дополнительно стимулирует интерес к объекту и вызывает конкуренцию.

Как рассказал Алексей Шленов, аукционы бывают двух типов: «американский аукцион» – это открытые торги, в которых участвуют единовременно все потенциальные покупатели и идет пошаговое повышение цены. В «голландском аукционе» обратная ситуация: объект выставляется по максимальной цене. Затем цена с определенным временным и финансовым шагом снижается, и объект отдается тому, кто первый в определенный момент сообщает о готовности купить объект за эту цену».

Первый тип аукциона часто происходил до кризиса, когда рынок был перенасыщен покупателями, а цены неумолимо бежали вверх. Сегодня, в виду особенностей посткризисного рынка, аукцион как таковой уже не так актуален. Покупателю проще найти другой вариант, чем «бороться деньгами». И все же, если вы уверены, что ваша квартира вызовет достаточно высокий интерес, можно попробовать. Выставьте квартиру в рекламных объявлениях по цене несколько ниже, чем стоимость аналогичных предложений. Это вызовет повышенное внимание, по объекту будет больше звонков, просмотров. Кто-то из покупателей откажется от покупки, а кто-то, возможно, согласится заплатить больше начальной стоимости. Обычно продавец не повышает цену в рекламе, все происходит на уровне переговоров.

Раз, два, три… продано!

Что касается открытых торгов, такая форма продаж недвижимости на нашем рынке практически отсутствует. Через аукцион продается небольшая часть квартир, в основном те, что находятся под залогом у банка, т. е. обременены ипотечным кредитом, который заемщик не может выплатить.

Не так давно портал «ГдеЭтотДом.РУ» объявил о намерении запустить интернет-аукцион недвижимости. Сейчас, как сообщил Рубен Акопов, генеральный директор портала, аукцион начинает функционировать как очное мероприятие, проходящее в аудитории, с привлечением профессионального аукциониста, присутствием участников, подъемом карточек во время торгов и всеми атрибутами, присущими любому аукциону. «У нас есть планы по организации интернет-аукциона, возможно, они будут реализованы уже в этом году. В любом случае интернет-аукцион не будет заменой очного мероприятия, скорее всего, они будут существовать параллельно», – говорит Акопов.

Вот условия этого аукциона. Обратиться туда, чтобы выставить недвижимость на торги, может только профессиональный риелтор. Аукцион не работает с продавцами напрямую. Чтобы сотрудничать с аукционом, риелторы проходят регистрацию и представляют необходимые документы. Зарегистрированные агенты могут обращаться к аукциону неограниченное количество раз. В настоящий момент регистрация проводится бесплатно. «Мы заинтересованы в сотрудничестве с риелторами и проводим для них бесплатное обучение. Ввиду высокой занятости риелторов мы даже приезжаем в агентства недвижимости и обучаем агентов на рабочем месте, – рассказывает Рубен Акопов. – Продавец квартиры платит 5000 руб. за то, чтобы выставить объект недвижимости на аукцион. Эта сумма вносится при подписании договора поручения между аукционом и продавцом. Входная плата нужна для того, чтобы призвать продавца ответственно относиться к определению начальной цены. Ведь если ничего не брать, продавец может и однокомнатную квартиру в Марьино за миллион долларов выставить».

Продается через такой аукцион не всякая недвижимость. «Как правило, к аукциону обращаются тогда, когда реализовать объект другим способом не удается, – констатирует организатор. – Так что риелтор выбирает между возможностью получить часть комиссии или не получить ничего».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector