Как правильно оценить квартиру

Как правильно оценить квартиру. Реальная стоимость

Продажа и покупка жилья всегда считалась серьезным вопросом, поэтому важно знать как правильно оценить квартиру. Рынок недвижимости перенасыщен предложениями от продавцов и покупатель, конечно, находится в более выгодном положении. Но это совсем не означает, что квартира должна отдаваться за копейки. Ведь собственник, продавая жилье, решает какие – то свои квартирные вопросы, меняет место жительства или семейное положение.

У каждого продавца есть желание выставить объект продажи по максимальной цене. Рынок недвижимости постоянно меняется, но надеяться продавцу, что цены вырастут, тоже не стоит. Стоимость недвижимости растет, но очень медленно, и не так как вам хотелось бы. Ориентироваться на другие объявления тоже не очень практично, ведь всем свойственно ошибаться.

Как правильно оценить квартиру. Реальная стоимость

Если вы решились продать собственность по хорошей цене и не сокрушаться о потерянной и недополученной сумме, займитесь анализом рынка и определите реальную стоимость своей квартиры. Не пожалейте о потраченном на это времени, ваши усердия могут обернуться удачной сделкой.

Как же лучше всего действовать в такой ситуации и назначить настоящую цену? Что влияет на стоимость недвижимости? Какие бывают варианты продажи жилья? Вот перечень основных вопросов, которые так интересуют продавцов.

  • Стоит ли обращаться к риелторам?
  • Как самостоятельно оценить квартиру?
  • Как рынок влияет на стоимость недвижимости?
  • В какое время года лучше продавать квартиру?
  • Кому лучше всего без проблем продать жилье?

Обращаемся в агентство

Риелторы на рынке недвижимости, прежде всего, выполняют функцию посредников между покупателем и продавцом. Не секрет, что финансовое вознаграждение играет немаловажную роль в их работе. Но важно учитывать, что и АН тоже имеют свою степень порядочности. Как правило, ответственные риелторы владеют ситуацией и постараются продать квартиру по нормальной цене. Несомненными плюсами в обращении продавца в агентство, является полная осведомленность и богатый опыт в продаже недвижимости. Профессионально и правильно установленная стоимость недвижимости дает 100% уверенность в проведении удачной сделки.

Самостоятельная оценка недвижимости

В современную эпоху доступного интернета узнать информацию о ситуации на рынке недвижимости совсем не сложно. Для этого не требуется опыта в продажах и особого профессионализма. Самостоятельно оценить и рассчитать стоимость объекта помогут наши рекомендации.

  • Проведите работу по сбору информации, обзвоните по объявлениям схожих с вашей ситуацией. Соберите данные, чем больше их будет, тем реальнее будет оценка квартиры.
  • Сопоставьте тенденции по ситуации на рынке жилья. Если вы уже примерно определились со стоимостью квартиры, увеличьте ее примерно на 5%. В случае намечающихся спадов на рынке, точно так же можно цену уменьшить.
  • Для общей информации можно просчитать стоимость одного квадратного метра вашей общей площади.
  • Обязательно учитывайте сезонные колебания на рынке недвижимости.

Помните, что полученный вами расчет по оценочной стоимости квартиры не заменит никаких аргументов со стороны риелторов и специалистов.

Что влияет на стоимость жилья

Стоимость жилья повышают или наоборот, понижают, некоторые нюансы. Во внимание продавцу обязательно принимать такие факты:

  • Юридический порядок документов и отсутствие преград по отчуждению
  • Расположение строения
  • Тип и год постройки
  • Этажность
  • Стабильная работа лифта, замков, домофона и т.д.
  • Размеры и изолированность комнат, кухни, санузла, высота потолков
  • Вид из окон и на накую сторону
  • Состояние придомовой территории, двора, наличие детской площадки

По каждому случаю и квартире список может быть и другим. Важно учитывать, что многим покупателям нравится, если у квартиры был одни владелец или чтобы были адекватные соседи (просмотр начинают прямо со знакомства с ними). Естественной причиной для выгодной стоимости квартиры являются новый ремонт, состояние сантехники и коммуникаций.

При срочной продаже лучше называть цену хоть немного ниже средней. Если есть время, наоборот увеличьте ее и посмотрите потом по обстоятельствам.

Объективно подходите к оценке своей квартиры, исправляйте ее недостатки, если в этом есть смысл. Посмотрите на объект продажи глазами покупателя. Ведь редко, когда случается, что первый клиент пришел и дал согласие на покупку. В основном вам с ними еще общаться и общаться. Будьте приветливы с покупателями, отвечайте на все вопросы и ваша квартира продастся даже быстрее, чем вы планировали.

Огромным минусом в самостоятельном определении рыночной стоимости вашей квартире может стать не владение ситуацией. Или же выставлен не правильный приоритет своих представлений о цене. Никто и не хочет продешевить, но завышенная оценка стоимости может загрузить продажу на многие месяцы.

Влияние сезона на продажу жилья

Стоимость недвижимости может варьироваться в зависимости, когда вы собрались продавать квартиру. Так в зимнее время, когда все потенциальные покупатели празднуют и не собираются проводить время в поисках жилья, лучше собственность не продавать. Подождите хотя бы до марта месяца, и уже после Женского дня можете смело давать объявление. Всю весну активно занимайтесь продажей, но с мая по август все же лучше этого не делать. Клиенты уезжают в отпуска, на море и на дачи. Дети находятся на каникулах и о покупках квартиры никто и не думает.

С наступлением осени активизируется покупательский напор, все начинают считать «цыплят по осени» и жаждут до Нового года въехать в новую собственную квартиру. Продавец обязан учитывать такие сезонные рыночные перепады для лучшей реализации своих планов.

Но если вы срочно продаете квартиру, лучше на сезонные причины не ориентироваться.

Кому квартирка? Налетай.

Само собой разумеется, что каждый жаждет без проблем и по нормальной стоимости продать свою недвижимость. Предпочтения отдаются беспроблемным и финансово обеспеченным покупателям. Что касается национальностей и социального сословия, это уже сугубо личное дело продавца. Самое главное, потом не хвататься за голову и не присутствовать на судебных тяжбах с недовольными клиентами. Старайтесь не поддаваться на уговоры, провокации и не продавать жилье по заниженной стоимости. В любом случае продажа недвижимости связана с рисками. Будьте бдительны не только с выбором покупателя, но и произведенными расчетами.

Компания МИЭЛЬ – Чистые пруды всегда рада помочь в продаже квартиры в Москве или Московской области. Наши компетентные сотрудники реально оценят вашу недвижимость. Специалисты агентства выезжают на место, осматриваем квартиру и соответствующую документацию. И только после этого могут посоветовать, по какой цене вы должны продать собственность.

Читать еще:  Договор субаренды земельного участка

Мы знаем важно знать как правильно оценить квартиру, а также проверим юридическую сторону предстоящей сделки. МИЭЛЬ гарантирует продавцам помощь на всех этапах продажи квартиры. Ждем вас и надеемся на долгое сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Читать еще:  Квартиросъемщик не платит что делать

Как самостоятельно оценить квартиру?

При оценке недвижимости имеет значение всё: удалённость от метро, наличие лифта, этажность дома, год постройки, инфраструктура и прочее. Найдя схожие с вашим объекты недвижимости, объявления, посмотрите, какова стоимость квадратного метра. Умножьте эту сумму на общую площадь вашей квартиры, и вы получите примерную стоимость. Самое главное – найти идентичные вашей квартире объекты недвижимости. Например, если у вас кухня не менее 9 кв. м, значит, и в сравниваемом объекте площадь кухни должна быть не менее этой цифры. Разница между стоимостью квартир одинаковой площади, ремонтом, местоположением, но отличающихся только наличием или отсутствием лифта, площадью кухни, может доходить до шестизначных цифр! Необходимо прозвонить объекты недвижимости, с которыми происходит сравнение, и убедится в их реальности. Часто бывает так, что квартира давно продана, а из базы она не удалена или кто-то пытается манипулировать рынком, поднять или опустить цены на недвижимость в конкретном районе. Для этого размещается целая серия объявлений с заведомо низкой стоимостью. Также очень много существует объявлений-пустышек с ценами ниже рынка, так риелторы заманивают покупателей в свои сети. Т.е. вы звоните по конкретной квартире, а вам риелтор говорит, что эта квартира продана, но он легко подберет для вас вариант не хуже, ну и что-то в этом роде. На подобные объявления также не нужно обращать внимание.

Окончательно определиться с ценой можно только тогда, когда вы начнёте квартиру продавать.

Если данные действия по самостоятельной оценке квартир показались вам слишком сложными, то вы всегда можете заказать оценку у оценочной компании. Стоимость развёрнутого отчёта оценщика в среднем составляет 3 000-10 000 рублей. Банки, выдавая кредит, пользуются услугами именно оценочных компаний, они не доверяют мнению риелторов. Но все равно цена, определённая оценочной компанией, не гарантирует точное угадывание рынка. Поэтому правильную цену можно узнать, только начав тестировать рынок (продавать недвижимость).

Итак, вы определили стоимость своей квартиры сравнительным методом, проверили ее стоимость на индикаторах средней стоимости за квадратный метр. Далее, чтобы не ошибиться с ценой, накиньте процентов пять к стоимости, и начните продавать. Поменять цену всегда возможно. В период бурного роста недвижимости, я часто наблюдал ситуацию, когда после того как на квартиру находился покупатель, квартира снималась с продаж и тут же размещалась за более высокую цену. Даже если покупатель тут же найдется, то вас никто не заставит продать вам квартиру за обозначенную цену. Естественно покупателю вежливо отказывали. Но как вы понимаете так делать не красиво, минус вам в карму. Я рекомендую спускается по цене, а не подыматься.

Далее разместите объявление в популярных базах недвижимости и ждите звонков. Если реальных звонков и просмотров квартиры будет мало, то цену следует снизить. В данном случае вы сами вольны решать, как быстро вы хотите продать квартиру: быстро и дёшево, или дорого, но долго, либо что-то среднее между первым и вторым вариантом. Имейте в виду, что многие будут звонить не с целью покупки вашей квартиры, а чтобы просто убедиться, что ваше объявление «живое ». Звонить могут и с самой базы, где вы размещаете объявление, чтобы очистить ее от мусора, либо чтобы оценить свой объект недвижимости, и т.д. Будут звонить и риелторы желающие продать вам свои услуги, намекая что вы все делаете не правильно, у вас ни чего не получится без их помощи и т.д. Заинтересованность рынка в вашей квартире нужно оценивать по желающим именно посмотреть вашу квартиру и возможно приобрести. Если вы, снизив цену, сразу получили большое количество звонков, то, скорее всего, вы недооценили свою недвижимость. В этом случае повышайте по чуть-чуть. Снизив цену даже на 30 000 рублей, можно получить куда большее количество покупателей.

Начав самостоятельно продавать квартиру, вы поймёте, что тут нет ничего сложного, это почти то же самое, как продавать вещи на Авито. (Покупатели сами спросят, что их интересует, нужно только отвечать на их вопросы). В процессе продажи по реакции покупателей вы будете понимать, угадали вы с ценой или нет. Многие за счёт того, что экономят на риэлтерских услугах, снижают цену на квартиру и квартира, как правило, продается быстрее, чем через агентство. Тут главное правильно разместить объявление в топовых базах. Как правило, в такой ситуации квартира улетает, как горячий пирожок. Но, поняв механизм продажи и ценообразования, вы можете запустить параллельно продажу вашей квартиры в агентстве недвижимости, предварительно сообщив, что вы продаете квартиру в таких-то базах и попросите риелторов там не рекламировать ваше объявление. Дубли одной и той же квартиры с разными телефонами и ценами многими участниками рынка рассматриваются негативно. Зная истинную рыночную стоимость квартиры, риелторы уже не введут вас в заблуждение, и вы не проиграете на продаже квартиры.

Следует иметь в виду, что цены могут скакать от недели к неделе. Это может зависеть от активности покупателей. К примеру, в декабре заключается огромное количество сделок с недвижимостью, но вот уже в январе активность на рынке недвижимости значительно спадает. Летом также сложнее продать квартиру, так как у большинства людей отпуска и многие переносят покупку или продажу на рабочие месяцы. На цену влияют также экономические, политические факторы. Всё это тоже нужно учитывать.

Читать еще:  Договор аренды помещения с оборудованием

Поводом к написанию настоящей статьи послужили многочисленные обращения клиентов, недовольных работой своего риэлтора. Чтобы было понятнее, приведу пример. Одно из основных направлений деятельности нашей компании – это взыскание неустойки с застройщика в соответствии с 214-ФЗ. При оказании подобной услуги наши клиенты рассказывают нам о том, при каких обстоятельствах приобреталась недвижимость и с какими проблемами они сталкивались. На нашем сайте мы делимся накопленным опытом. Излагать материал будем на конкретных примерах из жизни, так будет понятнее.

Что купить: новостройку, вторичное жилье в новом доме или присмотреться к старому фонду. Плюсы и минусы.

Многие стоят перед выбором, что купить — новостройку или вторичное жилье. При этом сделав выбор в пользу новостройки, даже не рассматривают вторичное жилье и наоборот. Давайте попробуем взвесить плюсы и минусы.

Будете умным покупателем, ведь порой к реальной стоимости квартиры прилипает даже не 200 000 рубле, а намного больше.

Ну я надеюсь вы прочитали первую часть статьи там раскатывается об остальные способах получения скидки при покупке квартирыа так же статью как выгодно купить недорогую квартиру и если вы дочитали до этих строк, то вы молодец, я вас люблю и в подарок дарю ещё одну схему, как получить скидку при покупке квартиры в новостройке.

10 шагов, которые обязательно нужно сделать при просмотре квартиры. На что обращать внимание при просмотре квартиры перед покупкой. Что спрашивать при просмотре квартиры. Какой должен быть просмотр квартиры риелтором.

Перед ознакомлением с настоящей статьей, рекомендую ознакомиться с первой частью и проделать шаги, указанные в статье: « Предварительный осмотр квартиры перед покупкой».

Надеюсь, вы так и сделали, тогда начнем.

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию, которая подскажет, на что обратить внимание при просмотре квартиры перед ее покупкой. Что нужно знать, чтобы уберечь себя от проблем в будущем. Ошибки при просмотре квартиры.

Собираясь на просмотр квартиры, возьмите блокнот с карандашом, фотоаппарат или телефон с камерой, рулетку, отвертку, фонарик, бахилы, спички, строительный уровень. Для чего это все нужно, вы узнаете из статьи. Заранее выпишите все интересующие вас вопросы. Рекомендую просматривать квартиру несколько раз. Первый раз сделайте обзорный осмотр и после принятия решения о покупке квартиры и получении скидки на покупаемую квартиру проведите уже более тщательный осмотр квартиры.

Как оценить квартиру самостоятельно

В некоторых случаях привлечение независимого оценщика оказывается либо нецелесообразным, либо экономически неоправданым действием. В таких случаях можно попробовать оценить квартиру самостоятельно.

Для самостоятельной оценки квартиры лучше всего воспользоваться упрощенным вариантом метода сравнительного анализа предложений о продаже аналогичных квартир.

Порядок оценки

Порядок применения этого метода следующий:

1. Изучить базы предложений о продаже квартир, аналогичных той, которую вы хотите оценить. Основные источники таких предложений – это крупные агентства недвижимости, интернет-агрегаторы объявлений о продаже недвижимости («ЦИАН» и аналогичные), а также специализированные печатные издания типа «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и подобные им.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

По результатам этого изучения необходимо выбрать 5-6 квартир, которые максимально похожи на оцениваемую квартиру по следующим параметрам (параметры перечислены в порядке убывания важности):

  • местоположение и близлежащее окружение;
  • тип, конструкция дома;
  • класс отделки;
  • количество комнат;
  • состояние (необходимость ремонта);
  • этаж;
  • площадь кухни;
  • наличие балконов, лоджий.

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

Величина этой поправки зависит от состояния рынка недвижимости (и экономики в целом), которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время общего подъема и роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки в процессе торга, поскольку знают, что через некоторое время цена на их объекты все равно вырастет. Покупатель же в этой ситуации будет заинтересован побыстрее купить жилье, пока цены еще сильнее не выросли. И наоборот, во время экономического кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже.

Точно определить поправку на уторговывание – задача довольно сложная, поэтому при самостоятельной оценке квартиры на рынке недвижимости Москвы и Московского региона мы рекомендуем воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки:

Состо­яние рынка недви­жи­мос­ти

Поп­рав­ка на утор­го­вы­ва­ние, %

3. На этом этапе оценки, когда объекты-аналоги выбраны, а их цены скорректированы с учетом поправки на уторговывание, нужно рассчитать стоимость 1 кв. метра площади каждой из квартир-аналогов. Для этого, скорректированную цену предложения аналога надо разделить на его общую площадь. Проделав эту операцию для каждого аналога, мы получим ряд значений-ориентиров рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади оцениваемой квартиры.

Если наибольшее или наименьшее значение в этом ряду отличается от ближайшего по величине (соседнего) значения в этом ряду более чем на 20%, то аналог с этим значением следует исключить из дальнейшего рассмотрения как нерепрезентативный. Например, если мы по выбранным аналогам получили следующий ряд значений стоимости 1 кв.м.: 159 т.р., 160 т.р., 165т.р., 168 т.р., 170 т.р., 220 т.р, то последний аналог со стоимостью одного квадрата 220 тыс. руб. следует отбросить, так его величина отличается от соседнего значения (170 тыс. руб.) более чем на 20%.

Чтобы перейти от этого ряда значений к рыночной стоимости оцениваемой квартиры, остается посчитать среднее арифметическое полученных стоимостей 1 кв.м. по квартирам-аналогам и умножить получившуюся величину на площадь оцениваемой квартиры.

Таблица расчетов

Для наглядного представления описанной выше процедуры мы приводим пример таблицы расчетов для самостоятельной оценки:

Таблица 2. Расчетная таблица по оценке квартиры.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector