Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16. Все остальные многоэтажки современного типа с количеством квартир больше 16 управляются, согласно Жилищному кодексу РФ:

  • жилищным кооперативом (ЖК);
  • товариществом собственников жилья (ТСЖ);
  • по договору с управляющей компанией (УК).

В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

  • представляет интересы жильцов;
  • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
  • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
  • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоэтажным домом рассмотрены в этом видео:

Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные и другие расходы и контролировать свой бюджет.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

  1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
  2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
  3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
  4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
  5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

Есть ли минусы

Минусы непосредственного управления:

  1. Каждый может участвовать в благоустройстве дома и двора исключительно по своему желанию. Любой сбор денег на какие-либо нововведения – сугубо добровольное дело. Если половина жильцов хочет засадить двор деревьями, а вторая не считает это важным, то сумму на покупку саженцев могут сдать только желающие.
  2. Управдом – должность не оплачиваемая. Общественник, энергичный человек, решающий вопросы и, хотя бы слегка, умеющий общаться в инстанциях, который захочет взять на себя такую обязанность, есть не в каждом доме. В таких случаях жильцы ищут человека со стороны, не проживающего в доме, которому готовы доверить эту ответственную ношу.
  3. Существует проблема, когда жильцы, в силу незнания, не могут правильно определиться с компаниями – поставщиками коммунальных услуг. В этом случае рекомендуется объединиться и посоветоваться в нескольких инстанциях, чтобы вдруг не оказаться без горячей воды, например.
  4. В каждой квартире сам хозяин оплачивает коммунальные услуги. Но, управдом (обычно он сам) должен проверять квитанции по оплате в каждой квартире, чтобы платежи были сделаны вовремя.
  5. С момента перехода на непосредственное управление, муниципальная и государственная поддержка канет в лету. Жители дома будут отвечать сами за все траты на дом и прилегающую территорию.
  6. Всю ответственность по ведению документации берет на себя управдом. Чтобы избежать связанных с этим недоразумений и обеспечить квоту доверия, он обязан давать ежемесячный отчет о проделанной работе, о расходах общих финансов.

Как перейти на непосредственное управление

Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

  • собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
  • организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
  • обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

На собрании должны решаться вопросы о:

  • целесообразности перехода на непосредственное управление;
  • в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
  • обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

  • дату;
  • номер;
  • тему;
  • план (регламент);
  • кто выступал и что говорил (в кратце);
  • кто и как голосовал;
  • как окончилось голосование;
  • чем закончилось собрание;
  • какие постановления были вынесены на собрании;
  • регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
  • Ф. И. О. проводящего собрание;
  • подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

Как составить договор

На нескольких листах описаны:

  • все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
  • все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
  • перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
  • перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
  • кто является высшим органов в процессе управления;
  • четко прописано во второй части предмет договора;
  • какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
  • какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
  • уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
  • третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
  • в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
  • ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
  • определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
  • срок действия договора;
  • дату и подписи сторон.

Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео:

Непосредственное управление домом – что это такое?

Непосредственное управление многоквартирным домом – одна из форм выполнения управленческой деятельности всеми обладателями квартир в многоэтажках, характеризующаяся отказом от услуг управляющих компаний или создания товарищества собственников. Суть такой формы управления заключается в том, что жильцы сами решает текущие вопросы в отношении своего дома. Однако, как любая форма, самостоятельное управление имеет свои достоинства, нюансы и недостатки.

Общие понятия

Законодательство возлагает на обладателей жилплощади некоторые обязательства. В их число входит поддержание достойного состояния не только своей собственности, но и общедомовых владений. Правильное управление многоэтажным домом в первую очередь нужно для поддержания порядка в инженерных конструкциях. Выплаты, получаемые от собственников жилищ, распределяются на:

  • создание комфортабельных условий;
  • наведение чистоты;
  • предупреждения порчи собственности;
  • выполнение коммунальных функций и задач;
  • восстановительные и ремонтные работы;
  • соблюдения требований, предъявляемых к МКД (санитарных, пожарных и т.д.).

Российское жилищное законодательство предоставляет собственникам жилищ на выбор три формы управления многоэтажкой:

  • через товарищество собственников недвижимости;
  • посредством получения услуг от управляющих организаций;
  • непосредственное (самостоятельное) управление.

Первые две формы характеризуются присутствием посредников (ТСН, УК). При самостоятельном управлении обладатели напрямую без участия каких-либо организаций решают вопросы, касающиеся дома в котором они проживают.

Для выбора той или иной формы, собственникам необходимо провести собрание, на котором методом голосования решится данный вопрос. Решение должно быть отражено в официальном акте – протоколе собрания. Этим же путем можно в будущем изменить ранее выбранный способ. Если ранее, чтобы вопрос считался решенным, было необходимо 2/3 голосов владельцев, то теперь достаточно 50% и еще одного голоса.

Отличие непосредственного управления от других форм

Отличительная особенность такой формы выражается в самом ее понятии – собственники уполномочены разрешать все проблемы многоэтажного здания напрямую в обход различных представителей и посредников. Общие владения жильцов находятся под непосредственным контролем владельцев.

Общедомовой принято считать следующую собственность:

  1. Площади общего пользования (лестничные площадки, лифты, тамбуры и коридоры, кладовые помещения, мусоропроводные конструкции).
  2. Фундамент (в том числе земля под ним) и подвалы.
  3. Перекрытия, дверные и оконные проемы.
  4. Чердаки и крыши.
  5. Придомовая площадь (детские или спортивные площадки, автостоянки, места отдыха жильцов).

Любая проблема, касающаяся содержания вышеперечисленных территории решается путем собрания владельцев. Каждый хозяин жилплощади в доме имеет право предложить собственный вариант разрешения, который будет вынесен на рассмотрение. Договорившись о способе устранения проблемы, владельцы также выбирают одного или нескольких жильцов, уполномоченных исполнить поручение. Также может быть выбран исполнитель (например, организация) для выполнения работ. Тогда владельцы выступят в качестве заказчиков. С исполнителем заключается соглашение.

При решении коммунальных задач для отдельного жилища, договор с исполнителем или поставщиком заключает сам хозяин помещения лично.

Варианты управления

Для рациональной и оперативной управленческой деятельности собственники выбирают один из следующих способов:

  • вопросы разрешаются только коллективно ­– в управлении принимает участие каждый обладатель жилья, все соглашения с подрядчиками и специалистами подписываются большинством проживающих;
  • выбор представителя – из числа жильцов выбирается правомочный человек, который представляет в дальнейшем интересы всего МКД;
  • привлечение постороннего человека – владельцы могут нанять поверенного гражданина, не являющегося владельцем помещений в доме, он будет исполнять представительские и управленческие функции по доверенности.

Любой выбор проживающих оформляется документально, посредством протокола.

Положительные и отрицательные стороны

Если многоквартирное здание соответствует законодательным требованиям (максимум 30 жилищ), для него может быть выбрано самостоятельное управление владельцами квартир. Самостоятельное содержание дома имеет свои достоинства и подводные камни.

Положительные стороны самостоятельности собственников:

  1. Расходы на содержание многоэтажки существенно снижаются из-за отказа от услуг ЖКХ, а также отсутствия оплаты деятельности посредников.
  2. Вопросы решаются быстро, в связи с заинтересованностью обладателей жилищ в комфортабельной обстановке.
  3. Инициаторами и контролерами выступают сами хозяева помещений. В их интересах качественное и наиболее быстрое выполнение мероприятий, связанных с обслуживанием многоэтажки, поэтому выбираются лучшие исполнители.
  4. Средства, получаемые от владельцев, идут на финансирование содержания конкретного МКД.

Отрицательные стороны самостоятельности:

  1. Отсутствие контроля за деятельностью собственников и состоянием МКД.
  2. Если недобросовестные хозяева не исполняют возложенные на них задачи и дом придет в упадок, государственные органы откажут в помощи.
  3. Самостоятельное управление многоэтажкой отнимает время у всех жильцов, так как требует большого внимания.

Начало перехода на непосредственный управленческий вариант зависит только от инициативы самих владельцев. Для активных собственников, готовых потратить собственное время на нужды дома, такой способ является наиболее удачным. Если же обладатели квартир занимают пассивную позицию по отношению к многоэтажке, в которой живут, самым простым вариантом будет являться соглашений с управляющим органом либо создание ТСН.

Порядок перехода на новую форму

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом – достаточно простая, с точки зрения оформления, процедура. Сложнее всего собрать всех владельцев, а главное донести до них преимущества перевода на новую форму.

Процесс перехода сводится к прохождению трех стадий:

  1. Инициативная группа – инициаторы перехода (один либо несколько обладателей квартир) на новую управленческую форму должны выполнить следующие задачи:
  • подготовить план перевода и последующих действий;
  • уведомить жильцов о намечающемся переводе дома;
  • предоставить остальным владельцам информацию о планах;
  • провести опрос на предмет согласия собственников на изменения;
  • согласовать дату и место сбора владельцев.

Обычно группа инициаторов состоит от 3 до 5 собственников. Для группы нет необходимости в регистрации или какого-либо оформления. Ее главная функция – определить отношение проживающих к намечающимся переменам.

Приглашение на встречу владельцем можно разместить в подъезде, на информационной доске либо передать жильцам лично не позднее 3 дней до проведения мероприятия.

  1. Встреча собственников ­– проводится для решения основных вопросов, касающихся МКД. К ним относятся:
  • сам переход, есть ли в нем необходимость, заинтересованы ли собственники;
  • кто из жильцов примет ответственность за управление;
  • выбор председателя (главы) и Совета многоэтажки;
  • вопросы, касающиеся оформления и условий соглашений с обслуживающими фирмами.

Первая встреча должна проводиться очным способом. На ней должны присутствовать более половины обладателей жилья. Объявляется причина сбора, затем происходит непосредственное голосование, итог которого, оформляется документально в протоколе.

Если собрать владельцев не удалось, можно провести процедуру заочного принятия решения. Для этого собственникам предоставляются бюллетени-опросники, на которых следует выразить свое отношение и переменам управленческой формы.

  1. Оформление и подписание договоров с обслуживающей фирмой. Такую организацию нанимают собственники для выполнения деятельности по содержанию многоэтажки. Контракт подписывается самими владельцами или их доверенным.

Оформление договора

Для начала сотрудничества с обслуживающими фирмами требуется составить соглашение. Для его оформления необходимо предоставить:

  • решение хозяев жилищ МКД, отраженное в протоколе;
  • личный документ представителя;
  • доверенность;
  • технические бумаги многоэтажки;
  • иную документацию по требованию подрядчика.

Кроме того, каждый собственник должен самостоятельно позаботиться о заключении контракта на предоставление в его жилище воды, газа, тепла и света. Отсутствие контракта с подрядчиками или обслуживающими фирмами станет причиной недействительности перехода на непосредственное управление. В таком случае для многоквартирного здания принудительно назначат управляющую организацию.

Любая форма домоуправления имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В некоторых ситуациях выбранный способ в полной мере устраивает проживающих, в других случаях вызывает только негатив. Выбирая управленческую форму необходимо основываться на предпочтениях большинства владельцев, изучить все нюансы и подводные камни, сопровождающие каждый из вариантов.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Плюсы и минусы непосредственного управления домом

Существуют различные виды управления многоквартирным домом: ТСЖ, кооператив и другие.

Под непосредственным управлением МКД понимают самостоятельные действия всех владельцев жилья по организации ремонта общих помещений, содержанию совместного имущества, заключению контрактов с организациями.

Рассмотрим нюансы непосредственного управления многоквартирным домом.

Что подразумевается под непосредственным управлением

МКД – это структура, функционирование которой непросто обеспечить. Каждая из форм ведения хозяйства, включая непосредственное управление многоквартирным домом, имеет явные плюсы и минусы, отличительные особенности. При выборе подходящего варианта нужно учесть интересы всех владельцев жилых помещений. Важно знать достоинства и недостатки.

Чаще всего собственники квартир организовывают ТСЖ или передают полномочия управляющей компании (далее – УК). При первом варианте на общем собрании жильцов выбирается управление, которое наделяется функциями управления домом. Во втором случае обслуживанием здания занимается УК, получающая за это плату.

Другой вариант — это непосредственное управление многоквартирным домом. Он имеет характерные признаки:

Если в МКД есть помещения, сдаваемые по соглашению социального найма, во всеобщих собраниях должны участвовать сотрудники муниципалитета.

Нормативно-правовые акты

Особенности непосредственного способа, избранного для управления многоквартирным домом зафиксированы в Жилищном кодексе (далее – ЖК), а именно в статье 164.

При этом способе организации ведения хозяйства следует руководствоваться следующими актами:

  1. Правительственное постановление № 290 (03.04.2013), утверждающее базовый перечень услуг и работ.
  1. Вышеуказанным актом утверждены и Правила предоставления услуг и выполнения работ. Документ содержит критерии определения необходимых действий, описание того, как определить их периодичность, обязанности ответственных лиц.
  2. Правительственное постановление № 416 (15.05.2013), утверждающее Правила, которым надо следовать при непосредственном управлении.

Кроме того, в ст. 161 ЖК перечислены все формы управления многоквартирным жилым зданием. В пункте 1 части 2 указанной статьи отмечено, что в случае размера МКД до 30 квартир собственники жилья должны выбрать способ непосредственного управления.

Плюсы и минусы

Когда многоэтажкой управляет определенная организация, она следит за инженерными сооружениями, отвечает за внесение сумм за все услуги. В перечень обязанностей управляющей компании входит ведение всей документации, информирование граждан о смене тарифов, распространение уведомлений. Но при непосредственном способе управления МКД ситуация иная.

Перечислим преимущества такого варианта:

  • Право решать, куда потратить собранные деньги. Если домом управляет УК, она расходует финансы, как зафиксировано в договоре.
  • Можно оформить отказ от той или иной коммунальной услуги.
  • Вопросы по благоустройству, переустройству решаются собственниками жилья коллегиально.
  • За образовавшиеся долги за квартиру каждый из владельцев, проживающих в МКД, несет индивидуальную ответственность. При неуплате коммунальных платежей ограничения на поставку услуг коснутся только недобросовестного должника.
  • Нет необходимости вносить деньги для оплаты деятельности управляющей организации. Эти функции выполняют собственники квартир безвозмездно.
  • Если в случае с ТСЖ или УК собранные платежи необходимо расщеплять (за коммуналку, нужды здания), то для прямой формы самоорганизации характерно заключение прямого соглашения с каждой снабжающей дом ресурсами компанией.

При выборе непосредственного способа управления следует руководствоваться не только преимуществами, но и знать о недостатках.

  • Нужно найти альтруиста из числа собственников жилья дома, который возьмет на себя ответственность и станет заниматься проблемами МКД, документами, договорами.
  • Организовывать работы по благоустройству, ремонту придется самостоятельно.
  • Возможны разногласия, связанные с распределением собранных средств.
  • Нельзя получить муниципальное финансирование на выполнение социальных проектов. Например, построить пандус или оборудовать детскую зону придется за свой счет.
  • Дом не может претендовать на средства, которые выделяются городскими властями на ремонт.
  • Решать проблемы с недобросовестными подрядчиками, вести судебные тяжбы придется самостоятельно.
  • Действия по благоустройству, обновлению общего имущества и улучшению комфортности добровольные. Если жильцы решили поставить видеодомофон или видеонаблюдение, тех, кто с этим не согласен, нельзя заставить участвовать в финансировании этого мероприятия.

Из анализа достоинств и минусов можно сделать вывод, что непосредственное управление МКД подойдет не каждому зданию. Такой вариант будет оптимальным для строения с небольшим числом квартир, с добрыми отношениями между соседями.

Важно, чтобы каждый из владельцев жилья имел стабильное финансовое положение. При несоблюдении этих условий граждане рискуют получить многие проблемы: от невозможности прийти к общему мнению до судебных разбирательств в случае задолженности.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант.

Главная задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества. Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Создание инициативной группы

Первый шаг – это поиск активных граждан, которые согласны потратить свое время ради общего дела. Чтобы в последующем было меньше разногласий, целесообразно выбрать делегатов от каждого подъезда. Чем больше наберется единомышленников, тем лучше. Важно найти энтузиастов, готовых взять на себя все организационные сложности.

Задача активистов на первом этапе – написать список граждан, проживающих в доме, оповестить их о нововведении. Следует разъяснить все преимущества непосредственного управления, остановиться на отрицательных моментах. Группа инициаторов договаривается о дате, времени и месте всеобщего сбора. Эту информацию необходимо довести до каждого владельца жилья. В уведомлении надо привести список вопросов, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о переходе на вариант непосредственного управления принимают собственники жилья. Допускается проведение не только очного сбора, но и заочного голосования.

При традиционном собрании инициативная группа выбирает место для его проведения. Таковым может быть помещение ближайшего клуба, школы (по договоренности с руководством) или двор.

При очном собрании решение принимается прямым голосованием собственников квартир. Но не всегда люди откликаются на приглашение посетить мероприятие. Многие не хотят проявлять активность. Арендаторы помещений безразличны к нововведениям. В данных обстоятельствах выход из ситуации – заочное собрание.

При заочной форме проще провести голосование. В этом случае составляется опросный лист или бюллетень. Документ предоставляется каждому жильцу МКД. Как гласит ст. 45 Жилищного кодекса, решение считается принятым, если в голосовании участвовали более половины владельцев квартир.

На таком мероприятии необходимо обсудить вопросы:

  1. Выбор варианта непосредственного управления МКД.
  2. Выдвижение представителя интересов всех жителей дома, обсуждение, голосование. Избранное лицо будет следить за объектами коммунального хозяйства, заключать соглашения с организациями, осуществляющими ремонт здания, его обслуживание.
  3. Выбор поставляющих компаний, подписание соглашений.

По итогам составляется протокол общего собрания.

Выбор обслуживающей организации

Договоры для бесперебойной поставки воды, газа, электро- и теплоснабжения должны быть оформлены между организациями, предоставляющими эти услуги, и каждым из имеющихся собственников жилых помещений. Это может сделать и уполномоченное лицо, если есть доверенность, заверенная подписью нотариуса. Для оформления соглашения с обслуживающей организацией нужны следующие документы:

  • протокол, составленный по результатам голосования о переходе на непосредственный вариант управления;
  • бумага, в которой указано лицо, уполномоченное жильцами на подписание договора по ремонту и содержанию здания;
  • доверенности владельцев квартир;
  • заявление на заключение соглашения;
  • технический паспорт здания.

Если для содержания МКД будет привлечена подрядная организация, расходы оплачивают подписанты договора. При проведении некоторых работ, таких как уборка, ремонт, жители могут справиться своими силами. Но при вывозе мусора или обслуживании инженерных коммуникаций без подрядчика не обойтись. Если договор с обслуживающей компанией не будет подписан, непосредственная самоорганизация будет упразднена, а дому назначена управляющая компания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Когда жильцы дома решили самостоятельно организовывать все работы по его содержанию, им следует остановиться на одном из 3 вариантов распределения обязанностей. Выбор производится из следующих способов:

  1. Выдвигается кандидатура одного инициативного собственника квартиры, готового представлять интересы остальных жителей дома по нотариально оформленным доверенностям.
  1. Обязанности по организации всех работ, связанных с обслуживанием, благоустройством и содержанием здания, распределяются между всеми владельцами жилых помещений.
  2. Выбирается человек, не имеющий собственной квартиры в доме.

Непосредственное управление домом что это такое

Правильная эксплуатация жилых зданий направлена на создание оптимальных условий жизни граждан. В настоящее время существуют специальные ответственные компании, предоставляющие свои услуги по управлению домом, однако, нередко качество этих услуг не соответствует нормам, что приводит к ухудшению качества жизни.

В связи с этим для жильцов многоквартирных домов предусмотрена возможность перехода на непосредственное управление многоквартирным домом (МКД). В публикации рассмотрены правовые нормы, регулирующие данную область жизнедеятельности, а также отражены правила перехода на форму непосредственного управления МКД и ключевые изменения в законах.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

Прежде чем рассматривать нормативно-правовые аспекты, регулирующие представленную область общественной жизни, стоит узнать определение данного понятия. Непосредственный способ управления многоквартирным домом собственниками помещений это метод организации обеспечения дома всем необходимым, включая коммунальные услуги, силами владельцев жилья. Выбрать такую систему возможно только при помощи общего собрания жильцов, на котором обсуждаются ключевые моменты организации проживания в многоквартирном доме.

Если собственники добровольно выбирают подобный вариант, значит они самостоятельно подписывают договор с различными обслуживающим компаниями и самостоятельно отвечают за получение и оплату коммунальных услуг.

Нормативно-правовые акты

Теперь более подробно следует остановиться на нормативно-правовых актах, регулирующих вопрос непосредственного управления МКД. Основные принципы осуществления непосредственного управления МКД регулируются следующими документами:

  • Минимальный перечень услуг и работ, который вышел в свет 3 апреля 2013 года No 290
  • Постановление о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года
  • Постановление о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года No 416
  • Статья No164 жилищного кодекса Российской Федерации «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в жилом доме»

Знание законов необходимо для правильного управления жильём с целью организации системы обеспечения многоквартирных домов. Подробную информацию о правах и обязанностях, а также о введении новых правовых условий для собственников при переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом можно получить в представленных выше нормативно-правовых актах.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Прежде чем сделать выбор в пользу представленной системы управления МКД, стоит узнать все положительные и отрицательные стороны данного метода. К числу положительных моментов можно отнести следующие:

  • Стоимость оплаты коммунальных услуг за содержание дома будет значительно меньше.
  • Принятие решений происходит гораздо быстрее, поскольку от этого зависят комфортные условия проживания собственников жилья.
  • Имеется возможность выбора организации, предоставляющей услуги. Жильцы могут самостоятельно выбрать наиболее подходящую компанию.
  • Все средства покрывают только расходы на нужды жильцов. В случае с государственным обеспечением бюджет может распределяться между внутренними фондами организации.

Однако несмотря на представленные выгоды способ непосредственного управления многоквартирным домом имеет ряд своих недостатков, к числу которых относятся следующие:

  • Отсутствие контроля за качеством предоставления услуг со стороны инспекторов жилищного надзора.
  • Жильцам требуется тратить больше времени на выбор организации, предоставляющей услуги для МКД.
  • При выборе непосредственного способа управления МКД собственники не могут получать помощь государства по вопросам обеспечения жилья.

Как перейти на форму непосредственного управления многоквартирным домом

Если вы изучили правовую базу и желаете внедрить подобную схему содержания жилья, стоит ознакомиться с процедурой перехода на представленный способ управления жильём. Организовать это достаточно легко, собственникам понадобится выполнить всего два условия:

  1. Необходимо изъявить собственное желание, чтобы перейти на форму непосредственного управления МКД
  2. Понадобится организовать общее собрание собственников с целью принятия решения о переходе на новую систему управления МКД

Согласно статье 161 жилищного кодекса РФ способ эксплуатации может быть утвержден или изменён только на общем собрании собственников.

Переход на НУ возможен только для тех домов, в которых насчитывается не более 30 квартир.

Это существенно ограничивает возможности большинства современных МКД выше 3 этажей. Более подробно о процедуре перехода на НУ мы расскажем дальше.

Инициативная группа.

Начинается организация с создания инициативной группы собственников, в которую входят наиболее активные жильцы дома. В их задачи входит создание условий для перехода на непосредственное управление, проведение общих собраний собственников и регулирование исполнения обязательств со стороны жильцов многоквартирного дома и организации, предоставляющей свои услуги для МКД.

Инициативная группа выполняет роль посредника между собственниками и подрядчиками. В связи с этим инициативную группу рекомендуется создавать из представителей разных подъездов, чтобы в полном объёме контролировать качество жилищных условий. Инициативную группу следует собирать с целью привлечения соседей к переходу на НУ, поскольку смена системы управления возможна только при наличии более половины голосов, поддерживающих новый режим. Выбор жильцов является добровольным, повлиять на него возможно только при помощи аргументов и доводов в пользу НУ.

Собрание собственников.

Для принятия новой формы управления следует провести собрание жильцов. Данное мероприятие организуется силами инициативной группы собственников. Жильцы оповещаются об организации общего собрания собственников. При этом инициативная группа обязана указать организатора собрания, дату и время проведения мероприятия. Помимо этого, на обсуждение обязательно выносится список конкретных вопросов, которые будут рассматриваться на собрании. К числу ключевых вопросов можно отнести следующие:

  • Обоснованность перехода на НУ.
  • Выбор лидера, который будет посредником между собственниками и подрядчиками.
  • Выбор организаций, предоставляющих услуги для МКД.

В процессе проведения собрания составляется письменный протокол с указанием всех реквизитов, списка обсуждаемых вопросов на повестке дня, списка выступавших с обозначением докладов, а также подписи каждого участника собрания.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Не менее важным вопросом является распределение обязанностей между собственниками, проживающими в многоквартирном доме. Сделать это можно одним из следующих способов:

Наиболее простым вариантом является устное доведение информации до всех жильцов на собрании. При этом каждый собственник получает определенные задачи и обязанности, которые он будет выполнять на благо всех жильцов МКД. Однако несмотря на простоту данного способа у него есть значительный минус. В данном случае речь идёт о доверии жильцов, при котором они обязуются исполнять поставленные задачи, собственник не несёт ответственности за невыполнение обязательств.

Более сложным вариантом является вынесение вопросов относительно закрепления обязанностей на общее собрание. В таком случае обязанности каждого из участников будут официально зафиксированы в документе ОСС, что будет гарантировать их исполнение.

Рекомендуем ознакомиться с видеоматериалом.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками.

Заключение договора при переходе на НУ несколько сложнее в связи с необходимостью оформления документов для каждого жильца дома. Непосредственная эксплуатация позволяет свободно выбирать организацию, но при этом возникает сложность в составлении соответствующих документов. При таком раскладе каждый собственник обязан заключить договор и самостоятельно вносить плату за предоставление услуг.

Заключение договоров с исполнителями услуг.

Возможно заключить общий договор с исполнителем на имя одного собственника из инициативной группы. Для этого жильцам потребуется оформить доверенность на физическое лицо, которая позволит ему осуществлять платежи за предоставленные услуги соответствующей организации. Для заключения договора необходимо прикрепить следующие документы:

  • Протокол собрания или его копию.
  • Копию протокола с указанием ответственного лица.
  • Технический паспорт на многоквартирный дом или его ксерокопию.
  • Заявление, в котором прописана договоренность с РСО.
  • Заявления о доверенности собственников на имя ответственного лица.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственной эксплуатации МКД собственниками помещений.

После заключения всех необходимых договоров и подписания соответствующих документов организации, предоставляющие услуги для МКД несут полную ответственность за обеспечение жильцов дома. При этом собственники могут самостоятельно выбирать РСО и контролировать распределение оплат на оказанные коммунальные услуги. Данная система позволяет сэкономить бюджет и свободно выбирать лучшие варианты сотрудничества с коммунальщиками.

Читать еще:  Заявление на куплю продажу земельного участка
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector