Как определить рыночную стоимость нежилого помещения

Оценка нежилых помещений

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Положительная практика

Описание

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Исходя из названия это объекты, не предназначенные ни для временного, ни для постоянного проживания. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита
  • Гаражи
  • Лаборатории и т.д.

Что такое оценка нежилых помещений?

Ввиду многообразия функционального предназначения нежилых помещений их оценка может происходить по-разному и преследовать абсолютно разные цели:

  • Определение стоимости при совершении купли-продажи помещения
  • Расчет арендной платы при передаче в аренду
  • Постановка на баланс предприятия или снятие с него
  • Для внесения в залог при получении кредита и прочее.

Характерной чертой оценки этого вида недвижимости, является гораздо более широкий спектр возможного использования, по сравнению с жилыми помещениями. Обычно оценщику приходится иметь дело с довольно уникальными объектами.

Оценка нежилых помещений – это определение стоимости объекта в условиях свободного рынка на конкретный период времени.

Как происходит оценка нежилых помещений?

Приступая к оценке нежилого помещения, оценщик для начала должен определить назначение и предполагаемое использование объекта. В зависимости от этого выбирается тот или иной метод оценки.

Из-за того, что нежилые помещения в подавляющем большинстве относятся к объектам коммерческой недвижимости, то предпочтительнее использование доходного метода, однако, если аналогичные объекты широко представлены на рынке, то допускается и применение сравнительного подхода.

На данный момент в практике есть 3 основных метода:

Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект. Он отражает привлекательность для инвестирования.

Наиболее популярный метод оценки. Чаще всего применяется для определения рыночной стоимости недвижимости. Он заключается в расчете стоимости в сравнении с объектами-аналогами.

Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за дом, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот дом самостоятельно.

Предварительный этап:

В первую очередь заключается договор на оказание услуг по оценке и составляется задание на оценку. Далее оценщику предоставляется документация на объект: правоустанавливающая, техническая и бухгалтерская. Обязательным условием является выезд на осмотр. Только так специалист сможет оценить реальное состояние имущества и определить все нюансы, влияющие на стоимость.

Расчетный этап:

Оценщик должен тщательно проанализировать возможные доходы от разрешенного использования помещения, а также основные характеристики объекта:

  • Степень износа
  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Площадь и т.д.

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. В зависимости от цели оценки применяет один из методов определения стоимости объекта.

Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания. Так как речь чаще всего идет о коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

Что получает клиент?

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, который он может использовать для любых целей.

Визуально отчет выглядит как печатный документ, выполненный на 100-120 листах, пронумерованный и прошнурованный по правилам с печатью и подписью оценщика.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Описание и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Хотим продать недвижимость. Как произвести оценку стоимости нежилого помещения?

У людей, интересующихся реализацией прав собственности, возникает необходимость обращаться к специалистам по оценке стоимости нежилого недвижимого имущества.

Стоимость капитала, вложенного в нее, со временем изменяется под действием инфляции, уровня спроса, физического, морального и экономического износа зданий. К нежилой недвижимости относятся офисные, торговые и производственно-складские помещения.

Суть процедуры

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно законодательству оценка проводится в обязательном порядке в случае привлечения заемных средств для заключения сделки. Оценка позволяет определить адекватную цену и допустимый предел торга для продавца, основываясь на анализе рынка и особенностях объекта. Покупатель будет застрахован от покупки по завышенной цене и обмана со стороны собственника о дефектах приобретаемой недвижимости.

Необходимость в оценке возникает:

  • при купле-продаже;
  • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
  • ликвидации;
  • сдаче в аренду;
  • страховании;
  • уточнении налогооблагаемой базы;
  • разработке инвестиционных проектов;
  • разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).

Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.

Рыночная цена недвижимости и определяющие ее факторы

Факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости:

  • Место расположения оцениваемого объекта. Учитывается удаленность от центра города, где стоимость арендной платы офисных помещений выше. Сейчас, с расширением застройки больших городов, локализация бизнес-центров, офисов и торговых помещений перемещается и на окраины города. Так транспортная доступность стала более важным критерием, чем удаленность от центра, для офисных помещений.
  • Физические характеристики здания/помещения, такие как: площадь, качество внутренней отделки. Чем больше площадь и лучше отделка, тем выше стоимость одного квадратного метра. Данный критерий является ключевым для торговых площадок.
  • Наличие разрешенных мощностей и коммуникаций, а также возможности их изменений, играют важную роль при ценообразовании производственных помещений.
  • Подъездные пути и высота помещения. Для складов важно наличие удобного подъезда для разгрузки/погрузки товаров. А также рыночная стоимость увеличивается благодаря большим размерам помещения не только за счет площади, но и высоты. Это позволяет хранить больше продукции на той же площади, но с менее высокими потолками.
Читать еще:  Какие налоги платит тсж

Методы подсчета при разных подходах

При проведения оценки недвижимости применяются три основные подхода: доходный, затратный и сравнительный. Методы – это конкретные способы применения принципов в зависимости от применяемого подхода.

Доходный

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), среди методов оценки доходным подходом можно выделить три основных метода:

  1. Метод капитализации по расчетным моделям применяется при оценке недвижимости с постоянным потоком доходов и предсказуемой динамикой их изменения. В данном случае расчет проводится по общей ставке капитализации на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
  2. Метод прямой капитализации подходит для оценки недвижимости, не требующей капитальных вложений в ее ремонт или реконструкцию. Стоимость определяется путем деления годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.
  3. Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае,если предполагается существенная разница в размере получаемого дохода. Например, если доходы и расходы зависят от сезонности, или объект только вводится в действие. Расчет проводится путем дисконтирования доходов по ставке, соответствующей доходности в аналогичный объект недвижимости, учитывая уровень инвестиционного риска.

Затратный

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Производится определение восстановительной стоимости объекта либо стоимости замещения.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

  1. Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
  2. Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
  3. Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
  4. Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.

Сравнительный

Сравнительный подход применяется при наличии объектов-аналогов и информацией о совершенных с ними сделок. В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

  1. Метод парных продаж, подразумевающий сравнение оцениваемого объекта с аналогичными ему, но отличающимися по одного признаку. Проводятся корректировки по ряду признаков и определяется итоговая стоимость.
  2. Метод, основанный на соотношении дохода и цены продажи. При расчете применяется валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации. ВРМ – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу (ПВД ) или к действительному (ДВД).

Как рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Рассмотрим простой пример расчета объекта затратным подходом.

Пример:

Требуется определить остаточную восстановительную стоимость 1м 2 здания.

  • площадь – 3000м 2 ;
  • здание построено 15 лет назад;
  • предполагаемый срок жизни – 60 лет;
  • удельные затраты на строительство нового здания – 750 000 у.е.
  • затраты на строительство 1м2: 750 000 / 3000 = 250 у.е./1м2;
  • физический износ: 15 / 60 • 250 = 62,5 у.е./1м2;
  • восстановительная стоимость: 250 – 62,5 = 187,5 у.е/1м2.

Онлайн-калькуляторы

Для расчета ориентировочной стоимости нежилой недвижимости, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами на сайтах Твой адрес и Релайн.

Инструкция по проведению экспертизы

Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.

Перечень необходимых документов:

  • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  • Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
  • Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Процедура оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

  1. Определение цели и вида стоимости.
  2. Составление плана и договора на проведение оценки.
  3. Сбор и анализ информации.
  4. Анализ наиболее эффективного использования.
  5. Проведение расчетов на основании трех подходов.
  6. Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости.

При оценке доходной недвижимости главным фактором является ее уровень доходности. Доходный подход в данном случае считается основным, но не единственным. В обязательном порядке проводится анализ ее текущей прибыльности и потенциального роста.

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

Независимая оценка обладает полной юридической силой и дает право совершать любые сделки с недвижимостью на выгодных условиях. Отчет об оценке составляет специалист, производящий все расчеты, являющийся членом СРО.

Разница в определении цены нежилого помещения и аналогичного здания

Зданием считается наземное строительное сооружение, являющееся объектом капитального строительства, в состав которого входят помещения внутри и коммуникации.

Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.

Оценка здания более трудоемкий процесс, чем оценка помещений, но с применением тех же методов, стандартов и принципов.

Во избежание споров об адекватности и законности итоговой стоимости для тех или иных целей следует обращаться к специалистам, имеющим законное право на проведение оценочной деятельности.

Указанная в отчете величина итоговой стоимости является рекомендованной для совершения сделки в течение шести месяцев, после чего является недействительной в связи с изменяющимися внешними факторами и состоянием самого объекта.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Документы для оценки нежилого помещения. Как определить кадастровую стоимость?

Сегодня в России довольно часто проводиться процедура оценки нежилого помещения. Это делается с различной целью и разнообразными способами. Оценку производят соответствующие организации, которые требуют плату за свои услуги.

Подобной деятельностью занимаются специализированные организации. Однако заниматься подобной деятельностью может не каждый, кому этого захочется.

Виды стоимости нежилого помещения

На сегодняшний день цена подразделяется на две разновидности.

  1. Рыночная стоимость определяется, когда помещение принимает участие в разного рода сделках, например, купля – продажа, аренда, кредитование в залог и т.д. Дело в том, что если в документах, участвующих в подобных операциях, не фигурирует подобная цена, то произвести их в полном объёме не удастся.
  2. Кадастровая стоимость представляет собой цену, какого – либо недвижимого объекта, занесённого в реестр ФСК. Значения описанных выше стоимостей могут отличаться друг от друга.

Что это такое и как её узнают?

Подобное понятие представляет собой цену на нежилое помещение, которая определяется в ходе процедуры независимой оценки. Она может производиться несколькими способами.

  1. Сравнительным методом, когда оценщики производят осмотр рынка недвижимых объектов и подвергают сравнению расценки на похожую недвижимость.
  2. Затратный подход, когда в обязательном порядке производится расчёт суммы для полного восстановления или замещения объекта.
  3. Доходный способ, когда рассчитывается ожидаемая прибыль, которую может в будущем принести оцениваемое нежилое помещение.

Кадастровая цена: можно ли ее уменьшить?

Это понятие представляет собой довольно универсальную стоимость, которая может быть применена в разных целях. Если нужно найти подобную величину, то всё делают так:

  1. о нежилом помещении собираются сведения относительно экономических, рыночных и других показателей;
  2. далее, все недвижимые объекты подразделяют на уникальные и те, которые можно оценить посредствам статистических методов;
  3. потом объекты для статичной оценки подразделяют в зависимости от определённых признаков;
  4. следующим шагом, принимается решение о том, какой именно метод применять;
  5. потом в соответствии с выбранным способом уточняют критерии оценки для каждой группы объектов;
  6. затем, производится оценка качества, если она неудовлетворительна, то группы объектов формируют по – новому;
  7. последним шагом, высчитывают удельный показатель кадастровой цены.

При проведении подобной оценки необходимо чётко придерживаться описанного алгоритма.

Как и когда она определяется?

Как уже упоминалось выше, каждый тип цены необходим в разных ситуациях, например:

  • определение рыночной стоимости необходимо, когда имеет место договор аренды, процедура страхования, наследование, оформление залога по кредиту в банк, купля – продажа и т.д;
  • что касается кадастровой цены, то она необходима, если производиться отчуждение, сдача в аренду, выплата налога на объекты недвижимости, внесение в уставной фонд, снятие с баланса и т.д.

Кто осуществляет оценку места?

У оценочной организации должен быть соответствующий сертификат на подобную деятельность. Если таковой имеется, то оценочная организация посылает своего специалиста, который производит необходимые измерения, расчеты, после чего предоставляет отчёт.

Стоит упомянуть, что на сегодняшний день существует много фирм, занимающихся подобной деятельностью, но среди них немного по – настоящему надёжных и недорогих оценщиков. Как правило, людям, нуждающимся в подобных услугах, приходиться выбирать между ценой и качеством оказания услуг по определению стоимости.

Применяемые методы

Как уже упоминалось выше, существует три метода определения рыночной стоимости нежилого помещения, а именно:

  1. сравнительный вариант, который подразумевает мониторинг рынка недвижимости и сравнение расценок на похожие объекты;
  2. затратный способ, при котором расчёту подвергается сумма необходимая для полного восстановления или замещения помещения;
  3. доходный метод, подразумевающий определение ожидаемого дохода.

Если речь идёт о кадастровой цене, то метод определения всего один и человеку, который взялся найти подобную стоимость стоит чётко придерживаться алгоритма, обозначенного выше. Таким образом, оценка кадастровой и рыночной стоимости производиться разными способами, которые в некотором плане похожи между собой, но при этом кое – где отличаются.

Заказ проведения

Если в силу жизненных обстоятельств гражданину России потребовалось узнать любой тип стоимости нежилого помещения, описанного выше, то ему стоит делать всё так:

  1. первым делом, нужно выбрать конкретную оценочную организацию, работающую на устраивающих клиента условиях;
  2. далее, в такую фирму необходимо написать заявление о проведении оценки и приложить к нему пакет документов, которые сыграют роль основания для производства подобной процедуры;
  3. следующим шагом, в нежилое помещение должен явиться оценщик, и после осмотра составить отчёт и предоставить его своему начальству;
  4. последним шагом, от заказчика требуется забрать отчёт об оценке из организации, её производившей.

Если все описанные шаги выполнены в чёткой последовательности, то можно получить документально подтверждённую стоимость помещения в кротчайшие сроки.

Документы: до и после процедуры

Если заинтересованный в оценке гражданин желает получить отчёт без задержек, то ему стоит собрать и предоставить в оценочную организацию пакет документов, в который входят:

  1. свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации;
  2. технический паспорт, полученный в органе БТИ;
  3. паспорт, содержащий кадастровые сведения о помещении;
  4. документы, способные подтвердить право заказчика оценки на помещение;
  5. информация о присутствии разного рода обременений или ограничений, связанных с использованием объекта недвижимости.

Какова сумма оценочной деятельности?

Ответ на подобный вопрос можно получить, только обратившись в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. К тому же сумма гонорара напрямую зависит от таких факторов как цель оценки, тип недвижимости, сроки подготовки отчёта и т.д.

Дело в том то разные фирмы имеют свои уникальные тарифы, которые могут быть совершенно непохожи друг на друга. В целом стоимость услуг оценщиков может колебаться от 5000 до 15000 руб. Однако, в подобных компаниях возможны скидки, которые не являются редким явлением.

Сколько действительны результаты?

Не стоит забывать, что после того как оценка проведена и отчёт предоставлен, необходимо в кротчайшие сроки использовать его по назначению. Дело в том, что подобный документ имеет свой период действительности, который составляет не более 6 месяцев.

Стоит упомянуть, что в российском законодательстве срок действия подобного документа не установлен. Поправку вносит только вышеупомянутый приказ.

Проведение оценки нежилого помещения нельзя назвать сложной процедурой, если человек, заказывающий её проведение, знает куда идти и что писать. Стоит отметить, что если оценщики просят больших денег за свои услуги, то это вовсе не значит, что они способны справиться со своей работой лучше других.

К сожалению, сегодня чаще всего дела обстоят с точностью до наоборот. Лучше пользоваться услугами старых и проверенных фирм, которые зарекомендовали себя среди большого количества клиентов на протяжении десятков лет исправной работы.

Оценка арендной платы нежилого помещения

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения предполагает определение цены за сданный объект недвижимости. Стать заказчиком этой услуги могут частные лица, представители предприятий, государственные и муниципальные органы.

Отчет о стоимости имущественного объекта, передаваемого в пользование третьим лицам по договору аренды, позволит обосновать предложенную ставку. Консультация со специалистом поможет займодателю получить максимальную прибыль от сделки.

Оценка арендной платы нежилого помещения включает в себя совокупность экспертных действий по использованию средней суммы, которую владелец может запросить при сдаче собственности. В качестве объектов исследования рассматриваются складские и производственные помещения, здания головных компаний и дочерние офисы, загородные хозяйственные постройки, магазины и бутики.

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

  • Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
  • Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
  • Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
  • Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
  • Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
  • Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Что учитывают при установлении цены за аренду

Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

  • Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
  • Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
  • Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
  • Вид из окна.
  • Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
  • Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
  • Состояние помещения и прилегающей территории.
  • Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

  • Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
  • Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
  • Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

Этапы квалифицированной оценки

Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

  • Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
  • Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
  • Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
  • Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
  • Анализ рынка наемной недвижимости.
  • Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
  • Выбор и применение конкретных методов оценки.
  • Согласование результатов применения подходов.
  • Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
  • Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

  • Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
  • Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
  • Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
  • Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок.
  • Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector