Как оформить обмен квартирами между родственниками

Как родственникам совершить обмен квартирными долями: варианты, налогообложение в 2020 году

Между лицами, состоящими в родстве, обмен квартирными долями (долями другого жилья) происходит по стандартному алгоритму. Расхожее мнение о существовании каких-то льгот в подобном случае не имеет под собой оснований.

Так же, как при иных операциях с жильем, необходима регистрация объектов в Росреестре. Если в ходе сделки кто-то из участников получает прибыль, то у него возникают налоговые обязательства. Ниже собрана информация, которая поможет правильно и быстро совершать такие сделки.

Три варианта родственного обмена долями

Это обмен в результате купли-продажи, мены или дарения. Параметры вариантов представлены в таблице. Все виды сделок соответствуют законодательным нормам. При этом не нарушаются права сособственников и должны выполняться возникающие налоговые обязательства перед государством.

При варианте обменяться долями путем дарения существенно экономятся деньги. По этой причине большинство сделок совершаются именно этим способом. Не нужно забывать, что от подоходного налога освобождается только дарение между лицами, состоящими в близком родстве.

Это супруги, а также кровные родственники — дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, братья и сестры. Но если свои доли в квартире подарили друг другу племянница и тетя, налогообложение остается в силе. Дополнительным плюсом дарения будет то, что не надо получать согласия совладельцев квартиры.

Условия остальных видов сделок (купли-продажи и мены) одинаковы.

Документы, необходимые для обмена долей

Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:

  • паспорта (или заменяющие их документы);
  • документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
  • справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
  • техпаспорт жилья;
  • договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
  • документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
  • квитанции об оплате госпошлины.

При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.

Обязательное условие родственной сделки (независимо от ее варианта) — одинаковая форма собственности жилья. Если одна сторона имеет долю в квартире по договору соцнайма, обменяться не получится. Поэтому предварительно квартиру приватизируют — переводят в частную собственность.

Получение согласия совладельцев

Любая сделка нуждается в тщательной подготовке, чтобы предотвратить возможность признания ее недействительной. Не исключение и родственный обмен долями. Если выбран вид купли-продажи или мены, закон предусматривает необходимость письменного согласия на совершение сделки, данного владельцами остальных долей квартиры. Документ должен быть заверен нотариусом.

Форма письменного согласия содержит детальные условия продажи (или мены) долей. Ответа сособственников, согласно букве закона, следует ждать в течение одного месяца. По истечении данного срока можно совершать сделку. Естественно, сделку совершают и при получении письменного согласия от других собственников квартиры.

При дарении между родственниками закон разрешает не обращаться к сособственникам за согласием — можно сразу совершать сделку.

Не надо забывать о роли органов опеки: если одной из сторон сделки является несовершеннолетний, то эти инстанции обязательно проявят бдительность. Без их согласия не получится воспользоваться материнским капиталом или поменять долю ребенка на меньшую.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

  • описание родственных сторон;
  • характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
  • порядок совершения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Документы составляются и подписываются в трех экземплярах на каждую квартиру. Один экземпляр полагается продавцу, второй — покупателю (родственные стороны). Третий комплект документов идет на регистрацию в Росреестр. Все документы должны быть заверены нотариально.

Родственный обмен в форме мены

Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.

При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:

  • паспорта сторон сделки;
  • два договора соцнайма с ордерами;
  • письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
  • справки, где указан состав семьи;
  • документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.

Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:

  • зарегистрирована как служебное жилье;
  • является непригодной для проживания;
  • расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.

Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.

Родственный обмен в форме дарения

Самый распространенный вариант обменяться долями жилья между лицами, состоящими в родстве. Ведь не возникает необходимости платить налог с дохода и спрашивать согласия на предстоящий обмен других собственников квартир, участвующих в обмене. Заключается договор дарения (дарственная) в двух экземплярах. Оба нужно заверить у нотариуса.

Данный тип сделки не предполагает денежных расчетов. Если они все же имеют место, их проводят в личном порядке, удобном для сторон.

Документы новые владельцы долей отправляют в Росреестр для внесения корректировок в регистрационные записи.

Три важных пункта обмена: Росреестр, нотариус, налоги

Независимо от того, в какой форме родственники произвели обмен долями в принадлежащей недвижимости, все документы по сделке оформляются нотариально. Нотариус заверяет подлинность договоров своей подписью и печатью.

Следующим шагом будет регистрация новых документов в ЕГРН. Делают ее сами владельцы долей (в МФЦ) или нотариус. Регистрация сданных документов не автоматический процесс. Сначала будет проверена правильность проведения обмена, наличие обременений, судебных запретов, задолженностей в части налогов по недвижимости. Если все в порядке, оформляются новые записи в базе Росреестра — сделка по недвижимому имуществу может считаться законченной.

Читать еще:  Чрезвычайная ситуация (раскрыть определение)

Необходимость заплатить налог при родственном обмене долями возникает, если эти доли имеют разную стоимость. Это требование закона остается в силе даже при незначительной разнице в цене. Что может освободить от уплаты подоходного налога? Срок владения недвижимостью более 3 лет (если собственность оформлена до 1 января 2016 года) или более 5 лет (если — после вышеуказанной даты). Декларацию по НДФЛ надо подать в налоговую не позже 30 апреля следующего после заключения сделки года. Платить деньги нужно в срок до 15 июля (включительно).

Обмен долями и вступление в наследство

Согласно законодательству, разрешается наследовать жилье и совершать обмен долями. Первым этапом необходимо вступить в наследство, затем по истечении полугода, получив право распоряжаться квартирой, произвести родственный обмен.

Срок ожидания, определенный законом в 6 месяцев, необходим на случай появления других лиц, способных предъявить права на наследство.

Другие важные аспекты

В случае, если сособственниками жилья являются несовершеннолетние, нужно очень тщательно готовить сделку по родственному обмену. Все, что касается прав несовершеннолетних, курируется органами опеки. Там необходимо будет получить документ, подтверждающий их согласие на обмен. Попечительские органы контролируют равноценность обмениваемых долей имущества, чтобы интересы ребенка ни в коем случае не ущемлялись.

В современной юридической практике встречаются все вышеописанные варианты родственного обмена долями в жилье. Такой обмен проводится по стандартным правилам, никакие льготные режимы для лиц, состоящих в родстве, не предусмотрены. Если в результате сделки образовалась прибыль у той или иной стороны, возникает необходимость уплатить подоходный налог.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Способы и особенности обмена долями в квартирах между родственниками в 2020 году

Время чтения: 6 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Шрифт: A+ A-

Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве. Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать налог государству, в отличие от дарственной сделки. Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить наследство между наследниками по их выбору.

Обмен долями в разных квартирах

Основанием для обмена долями в разных квартирах является договор мены.

Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как оповестить других собственников долей

Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.

Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру. Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится. Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.

Тем не менее, следует соблюсти закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).

Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.

У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.

Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.

Нотариальное участие в обмене долями

Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса .

Взаиморасчеты по сделке обмена

Если доли в квартирах не равнозначны по стоимости, один из родственников совершает доплату. Размер доплаты и порядок ее передачи прописывается в договоре мены.

Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.

Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.

Расходы по сделке будут состоять:

  • из оплаты услуг нотариуса . Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
  • государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).

Документы для обмена долями

Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:

  1. Договор мены.
  2. Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
  3. Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
  4. Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).

Образец договора мены:

Как происходит сделка мены у нотариуса

Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.

  1. В день сделки нотариус проверит дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
  2. Специалист предоставит на подпись договор мены.
  3. Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
  4. Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.

Предварительно составляется проект договора мены, в который, по усмотрению сторон, вносятся изменения. Нотариус вправе затребовать предоставление иных документов, которые не нужны для самой регистрации, но важны для составления и удостоверения договора: чеки об оплате коммунальных услуг, справку о прописанных в квартире лицах и др. При необходимости подготавливается согласие супругов на сделку или отказы от совладельцев. Наличие зарегистрированных ограничений нотариус проверит самостоятельно.

Обмен доли несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.

Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.

Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.

Читать еще:  Как узнать стоимость недвижимости

Обмен долями по наследству

Если завещание отсутствует, наследники вправе сами распределять между собой наследственную массу. По соглашению между ними, в присутствии нотариуса, можно обменяться долями.

Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.

При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.

При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом наследники могут сделкой обмена переоформить права на недвижимость.

Чем можно заменить сделку обмена между родственниками

Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.

Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.

При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.

Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>

Подведем итоги

Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.

Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.

При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.

Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

  • муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
  • для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
  • можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
  • по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

  • объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
  • нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
  • на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
  • допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

  • согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
  • подготовить два договора купли-продажи;
  • обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
  • получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Читать еще:  Жилье для инвалидов

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Обмен квартиры и ее долей между родственниками

По законам (ГК и ЖК РФ) при родственном обмене не существует никаких льгот. При этом договор мены считается аналогичным договору купли-продажи, причем обе стороны являются продавцами и покупателями. По закону можно производить обмен как приватизированных, так и неприватизированных квартир.

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-31-84 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Во времена СССР обмен квартиры часто являлся единственным способом улучшения своих жилищных условий. В настоящее время улучшить место проживания гораздо проще – путем покупки новой квартиры.

Однако и сейчас обмен квартиры является довольно востребованным способом, особенно среди родственников. Такой обмен позволяет одним переселиться в более просторное помещение, а другим – избавиться от излишних коммунальных платежей.

Законодательство

Общие положения об обмене приведены в ст. 567 ГК РФ. В соответствии с ней при обмене каждая из сторон должна передать помещение (товар) в собственность другой стороне в обмен на другое помещение.

При этом обмен производится по правилам, которые верны для договора купли-продажи, а каждая из сторон является и продавцом и покупателем товара (жилого помещения).

Основные требования к договору мены приведены в ст. 153-162 ГК. В том числе необходимости составления договора в письменной форме при цене сделки, превышающей 10000 руб.

В действующем ЖК РФ отсутствует понятие родственного обмена. При обмене квартиры с родственником закон не предполагает каких-то льгот. К участникам договора применяются одинаковые для всех граждан правила совершения обмена.

Порядок оформления

Порядок оформления родственного обмена приватизированных квартир включает следующие этапы. Необходимо:

  1. Оценить качество жилья. На этом этапе оценивается необходимость доплаты.
  2. Подготовить квартиру к продаже. Устранение обременений, оплата всех задолженностей.
  3. Получить технический паспорт БТИ (при его отсутствии).
  4. Заключить договор мены.
  5. Передать жилье по акту приема-передачи.
  6. Подать в Росреестр или МФЦ документы на регистрацию права собственности.
  7. Получить выписку из ЕГРН.
  8. При необходимости подать документы в налоговую инспекцию.
  9. Переоформить документы в управляющей компании.

При наличии в составе проживающих несовершеннолетних граждан необходимо получить разрешение органов опеки. Это связано с тем, что в соответствии с законодательством при таком обмене не должны ухудшиться условия проживания ребенка.

Например, при переезде из двухкомнатной квартиры, часть которой принадлежит ребенку, в однокомнатную. При этом количество квадратных метров, которое приходилось на ребенка, должно остаться неизменным. Таким образом, ребенок может стать собственником почти всей новой квартиры.

Документы

При обмене требуются следующие документы:

  1. Заявления каждой из сторон сделки.
  2. Паспорта сторон.
  3. Договор обмена.
  4. Правоустанвливающие документы на каждую квартиру.
  5. Документы, подтверждающие согласие третьих лиц (согласие супруга, владеющего частью недвижимости, заключение органа опеки, подтверждающего, что права несовершеннолетних при обмене не будут нарушены).
  6. Выписка из ЕГРН.
  7. Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности.

Налоги

Так как обмен недвижимости приравнивается к купле-продаже, то считается, что каждый из продавцов квартир получил доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Согласно законодательству этот налог составляет 13% от стоимости предмета сделки. При этом можно использовать налоговые вычеты.

Освобождаются от этого налога продавцы квартир, которые владеют ими более 3 лет, а с 2017 года – более 5 лет.

Опасность замены мены на дарение состоит в том, что при спорах в первом случае собственность вернется к начальным собственникам, а во втором случае придется доказывать незаконность сделки в каждой сделке дарения.

Обмен долями

Обмен долями между родственниками не отличается от такого процесса обмена полной квартиры. При этом для обмена необходимо наличие выделенной доли. Если доля собственности не выделена, то такую долю нельзя обменять даже через суд.

Трудности обмена доли могут возникнуть также в случае, когда родственники проживают на разных квартирах, у которых имеются иные собственники. В этом случае необходимо получить согласие этих собственников. В случае их несогласия вопрос может быть решен в суде.

Особенности обмена квартир социального найма

По ст. 72 ЖК лица, проживающие в квартирах, полученных по социальному найму, также могут произвести их обмен. При этом могут существовать варианты обмена:

  • 2-х неприватизированных квартир;
  • неприватизированной и приватизированной квартир.

В первом случае обмен происходит по следующему алгоритму:

  1. Заключается договор мены.
  2. Подается заявление в муниципалитет с приложением договора.
  3. В течение 10 дней орган управления рассмотрит вопрос и, в случае положительного решения, выдаст ордер на вселение.
  4. Подаются документы на регистрацию.

При невозможности приватизации (например, жилец уже раньше осуществлял приватизацию жилища) можно использовать другие подходы. Например, путем вселения в неприватизированную квартиру ребенка и последующим заключением договора о социальном найме. Приватизированная квартира передается через договор дарения или купли-продажи. Но такой путь чреват возможностью потери квартиры из-за нечестности одного из родственников.

Налог при сдаче квартиры в аренду — это тема нашего подробного материала!

Как быстро получить комнату в общежитии и кто из жильцов имеет на это полное право? Узнайте всю необходимую вам информацию в нашей статье.

Хотите безопасно оплатить покупку квартиру и не пострадать от мошенников? Наша статья вам поможет!

Риски

При родственном обмене риски заметно снижаются, так как можно предполагать, что родственники вряд ли будут обманывать друг друга. Однако в жизни бывают разные родственники и различные ситуации, а потому надо знать слабые звенья сделки обмена.

Специалисты рынка считают, что при обмене риски гораздо больше, чем, например, при сделке купли-продажи. Это связано с тем, что обмен выполняется в несколько этапов.

При этом причиной потери времени и денег может служить как мошенничество, так и легкомысленный подход к подготовке и оформлению документов.

Для удачного обмена желательно выполнение следующих условий сделки:

  • добросовестность партнеров;
  • одновременность продажи и покупки квартир;
  • отсутствие квартир, купленных по ипотеке или с использованием материнского капитала;
  • отсутствие несовершеннолетних собственников;
  • отсутствие недееспособных собственников, а также собственников-алкоголиков и наркоманов.

Выводы

Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.

  1. Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
  2. Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
  3. При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
  4. Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector