Как изменить площадь квартиры

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

• как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
• как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
• как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

• проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
• фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
• стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем

Что такое общая площадь квартиры

Общая площадь квартиры — одна из самых главных характеристик при покупке жилплощади. По закону, в договоре должны быть точные и полные данные о квартире (в том числе и общая площадь), которая переходит в собственность покупателя.

Есть несколько значений площади, обозначенных в договоре: проектная площадь; итоговая общая площадь, полученная по результатам обмеров БТИ (или другой кадастровой службы); и площадь, выявленная покупателем самостоятельно.

Зачем нужен замер площади

Потому что итоговая площадь может отличаться от проектной. В зависимости от условий договора, есть разные варианты решения проблемы.

В проекте договора должны быть конкретные положения, определяющие действия при разногласиях в оценке метража квартиры. Если итоговая площадь квартиры, на основании замеров БТИ, действительно окажется меньше согласованной, то застройщик в большинстве случаев обязан вернуть вам часть заплаченных за квартиру денег. То же самое работает в обратную сторону — итоговая площадь может оказаться больше проектной. В этом случае компенсировать разницу придется покупателю. Также возможно применение иных условий, таких как допустимая разница от проектной величины, когда в рамках установленного «коридора» никто никому не должен. Или, например, проектная площадь окончательная и перерасчетов не предусмотрено.

Как правильно произвести замер площади

Для того, чтобы определить действительную площадь, как это не банально, стоит привлечь профессионалов. Безусловно, это можно сделать самостоятельно. Но в этом случае вам будет сложнее доказать свою правоту при возможных разногласиях. Тогда как опытные специалисты составят обмерный план вашей квартиры и подготовят необходимые документы.

Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка.

Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Читателям ДомКлик — скидка 20%

Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово: ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.

Если вы все же собрались произвести замер сами, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

Основные правила

✓ Производите замер лазерным дальномером (лазерной рулеткой)

✓ Оцените и посчитайте вспомогательные помещения (лоджия, балкон, терраса) и примените к ним соответствующие понижающие коэффициенты

✓ Исключите из полученных результатов площади технических шахт, сантехкоробов, инженерных коммуникаций (вентиляция, трубы водоснабжения и канализации)

✓ Перед замером подготовьте детальный план квартиры, распечатайте его, возьмите с собой планшет. Удобней начинать слева направо от входной двери. Держите дальномер строго параллельно полу или под прямым углом к стене, на расстоянии около 1м от пола.

Замер помещений сложной формы

✓ Разбейте все сложные формы на простые. На распечатанном плане пунктиром обозначьте получившиеся квадраты и прямоугольники

✓ Овальное помещение также разбейте на простые фигуры в виде треугольников. Оставшиеся не посчитанные части за пределами треугольников минимально повлияют на итоговый результат, их можно списать на погрешность

✓ Подсчитайте площади всех простых фигур одного помещения и сложите или отнимите получившиеся значения. И так с каждым помещением.

Как замерять вспомогательные помещения

✓ По закону общая площадь помещения состоит из суммы площадей жилых и нежилых помещений. К вспомогательным помещениям, таким как балкон, лоджия, веранда, террасы и т.п., должны применяться понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд — 1,0. Увы, некоторые застройщики игнорируют эти правила и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.

✓ Точно определите, балкон у вас или лоджия. Отличительная черта балкона — выступ за пределы фасада здания; у лоджии — наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Лучше свериться с приложением к ДДУ — в большинстве случаев там указан проектный план помещения

✓ Имейте в виду, что если у вас апартаменты, то документально — это нежилое помещение, и применяемость вспомогательных коэффициентов будет неактуальной.

Важные нюансы

✓ Если помещения в квартире идеально прямоугольные, то точность измерений будет высокая. Если стены не параллельны друг другу, то значения будут не совсем корректными. Производите замер по всем сторонам помещения, сравнивая отличия

✓ Не подлежат измерениям оконные проемы (если они не от пола до потолка), проемы балконных блоков и проемы дверных коробок. Проемы (арочные или прямоугольные) между комнатами шириной менее 2м также не включают в общую площадь

✓ Площадь балконов измеряется от поверхности наружной стены и до ограждения балкона. Площадь лоджии измеряется аналогично — до внутренней поверхности ограждающей стеклянной конструкции

✓ В процессе отделочных работ внутренние стены и перегородки оштукатуриваются, и это влияет на итоговые значения. Необходимо разобраться, на какой стадии были произведены замеры БТИ. Также необходимо выяснить, каким образом это отражено, и отражено ли вообще, в ДДУ

✓ Договором должно быть обусловлено обустройство внутренних перегородок, их расположение на плане помещения, а также материал, из которого они изготовлены и толщина

✓ Убедитесь в наличии и соответствии расположения межкомнатных перегородок в квартире тому, как они действительно должны быть обустроены согласно плану помещения.

Что делать, если расхождение площади выявлено

Скорее всего, отклонения между полученными результатами и данными БТИ будут несущественными. Но определять важность таких отклонений — дело сугубо индивидуальное.

Формально, отклонение на величину 0,1 м2 — уже повод для подачи претензии. Тут все зависит от восприятия и настроя самого дольщика. Некоторые готовы простить и 0,5, лишь бы поскорее заехать, некоторые будут стоять на своем и за 0,1.

В первую очередь, нужно обратиться к застройщику с претензией. Ее необходимо направить ценным письмом с описью вложений по Почте России, либо передать лично. В претензии укажите требование о проведении повторных обмеров площади с привлечением кадастрового инженера (представителя БТИ). Далее, при положительной реакции, можно предложить застройщику вариант решения проблемы — возврат покупателю части уплаченной за квартиру стоимости. Сумму, подлежащую к возврату, вам нужно определить самостоятельно, в соответствии с условиями договора и стоимостью 1 м2 жилья. Если застройщик проигнорировал первичную претензию дольщика, то тогда уже стоит делать экспертизу и подавать досудебную претензию.

По результатам рассмотрения вам нужно будет решить: стоит ли начинать судебное разбирательство с застройщиком или нет. В первом случае суд определит необходимость независимой судебной экспертизы и вынесет решение на основании полученных результатов.

Читателям ДомКлик — скидка 20% на услуги сервиса Профприемка

Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.

Чтобы получить скидку при заказе услуги на Профприёмка.ру, назовите кодовое слово: «ДомКлик» или введите промокод «ДомКлик» на сайте в соответствующее поле

Какие документы нужны на дом, что нужно для того, чтобы поменять площадь в свидетельстве о регистрации? Перечень действий.

Для изменения площади в свидетельстве о государственной регистрации необходимо:

• Разрешение на реконструкцию;
• Разрешение на перепланировку;
• ГПЗУ
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• Технический план

• Внесение изменений в ГКН
• Получить кадастровый паспорт
• Внести изменения в ЕГРП
• Получить новое свидетельство с увеличенной площадью.

Если документов на перепланировку или реконструкцию нет.

• Кадастровый инженер делает акт обследования. (якобы дома не существует на земельном участке);
• На основании акта обследования снимаем дом с кадастрового учета;
• Аннулируем запись из ЕГРП;
• Технический паспорт.

• Делаем технический план (уже с пристройкой);
• Ставим на кадастровый учет;
• Получаем кадастровый паспорт и вносим сведения в Единый Государственный Реестр Права. (ЕГРП);
• Получаете новое свидетельство (уже с измененной площадью)

Это весь порядок ваших действий. Остались вопросы — звоните.

Наши услуги

• Можно ли приватизировать комнату в общежитии? Добрый день Истрариел! Хочу приватизировать 2 комнаты в общежитии. Подскажите как это сделать и что потребуется? Готов заплатить за содействие в решении данного вопроса. Добрый день Павел, приватизация была продлена на 1 год до 2016 и для того, чтобы приватизировать своё жилье, вам необходимо собрать пакет документов подтверждающий факт передачи прав для приватизации, затем с полученными документами поставить данный объект недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать право.
• Развернутая выписка из ЕГРП г. Дедовск Можно у вас получить уведомление об отсутствии в ЕГРП сведений на объект: г. Дедовск адрес ХХХХХХХ полностью обо всем и о правах и на основании каких правоустанавливающих документов? Добрый день Любовь Ивановна, такая выписка берется только уполномоченным представителем собственника, по доверенности. Стоимость такой выписки 5000 рублей, срок от 1 до 7 рабочих дней.Если нужна обычная выписка из ЕГРП (без документов основания) то стоимость ее 2500 руб. срок исполнения 2 часа.
• Несоответствие реальной площади участка в документах Плановая проверка земельного комитета выявила несоответствие реальной площади участка и в правоустанавливающих документах что делать? Если при проведении проверки выявлено несоответствие фактически занимаемой площади и площади, которая оформлена есть несколько путей решения этой ситуации: Приведение в соответствие площади используемой и по документам. Для этого выезжает наш кадастровый инженер и выносит точки в натуру в соответствии с границами.

Задать вопрос юристу

Сертифицированный специалист коллегии судебной экспертизы по оценки имущества. Член союзов «Торгово-промышленной палаты Истринского района», НП «Гильдии реэлторов Московской области», НП «Российская Гильдия Риелторов». Страховой полис р/н 0080406-0277626/16 ОР/1, свидетельство 61 №007493395, р/н 312617431700027.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Истре, Красногорске и Наро-Фоминске.

Наши награды и достижения

Оформление квартиры в собственность, получение выписки о регистрации права

Площадь квартиры после перепланировки

Изменение площадей квартиры при перепланировке часто становится одним самых неожиданных результатов при ремонте. Не только размеры отдельных помещений, но и общая площадь квартиры может измениться.

Как правило, уже на этапе проектирования становится ясно, что размеры помещений, указанные в техническом паспорте БТИ и свидетельстве о собственности, будут расходиться с итоговыми данными после выполнения ремонта.

Рассмотрим подробно, в каких ситуациях площади квартиры могут измениться, и как это будет влиять на возможность согласования ремонтных работ.

Почему изменилась площадь квартиры после перепланировки

Одним из результатов перепланировки может стать изменение жилой площади квартиры – в сторону уменьшения или увеличения. Так случается не всегда, но довольно часто. Как показала практика проектирования перепланировок, любое изменение конфигурации помещений приводит к изменению их площадей.

Перепланировка квартиры с уменьшением жилой площади наиболее распространена – требования ко многим нежилым помещениям, изложенные в жилищном законодательстве, позволяют организовать их намного проще, нежели жилые.

Одним из распространенных вариантов перепланировки квартиры с уменьшением жилой площади является устройство коридора за счет комнаты. Часто это требуется для того, чтобы сделать все комнаты квартиры изолированными.

Пример перепланировки с уменьшением жилой площади квартиры:

Для устройства отдельного входа в комнату (3) коридор (7) расширили за счет площади другой комнаты (2).

Также распространенным решением, приводящим к уменьшению жилой площади при перепланировке, является ее использование для монтажа конструкций всевозможных встроенных шкафов и гардеробных.

Встроенная мебель чаще всего обозначается в документации БТИ как отдельное помещение, и его площадь будет вычтена из того пространства, где она будет смонтирована.

Естественно, что изменение площади квартиры при перепланировке может касаться не только жилых помещений – изменяя контуры помещений путем демонтажа и установки перегородок, подсобные помещения (коридор, холл, кладовая, гардеробная) также могут уменьшиться или увеличиться.

Помимо этого, при перепланировке изменением площади квартиры часто дело не ограничивается и происходит изменение состава помещений квартиры.

В некоторых случаях, при фактическом увеличении площади квартиры, пригодной для активного использования, жилая площадь в документах может уменьшиться. Это происходит, к примеру, при переносе кухни в коридор с устройством участка коридора на площади одной из комнат.

Также следует учитывать, что при расчете площади квартиры после перепланировки будет учитываться пространство, занятое всевозможными возведенными при ремонте строительными конструкциями:

• Инсталляцией для установки унитаза
• Перегородками.
• Простенками и т. п.

Толщина возводимых перегородок и устройство на существующих стенах звукоизоляции также может повлиять на итоговую площадь квартиры после перепланировки.

Увеличение площади квартиры после перепланировки

Общая площадь квартиры после перепланировки также может измениться в сторону увеличения. Обычно это происходит при выполнении различных демонтажных работ и объединении помещений.

Например, снос сантехкабины может легко принести дополнительный квадратный метр, поскольку между ее стенками и стенами дома «пропадает» до 15 см с каждой стороны.

Демонтаж ненесущих перегородок и подоконных блоков также может дать заметную прибавку площади – в кирпичных и монолитных домах эти конструкции могут иметь значительную толщину.

Пример проекта с увеличением жилой площади после перепланировки:

В данном примере часть коридора (7), а также площади встроенных шкафов (7а и 7б) и кладовую (6) использовали для увеличения площади комнаты (1).

При объединении квартир происходит суммирование их площадей, что также находит свое отражение в документации.

Как наиболее редкие варианты перепланировки стоит упомянуть варианты с присоединением части общедомовой собственности. Это, например, может быть присоединение неиспользуемого пространства сантехнического шкафа или части лестничной площадки.

Существенную прибавку к неотапливаемой площади квартиры после перепланировки могут дать работы по пристройке балкона или лоджии. Данный вид перепланировки сложно, но все же возможно согласовать для квартир, расположенных на первом этаже. Пристроенная площадь будет учтена и внесена в документацию БТИ отдельной строкой (как летние помещения).

Проекты с использованием общедомовой собственности для изменения площади квартиры при перепланировке согласовать сейчас крайне сложно, так как для этого необходимо согласие 73% собственников жилья вашего дома.

Если в результате перепланировки площадь уменьшилась

Часто собственники начинают волноваться, что в результате перепланировки уменьшилась площадь квартиры, хотя при этом она стала гораздо комфортнее, чем до проведения ремонта.

Однако здесь нет повода для беспокойства – даже если площадь квартиры после перепланировки стала меньше, она не подешевеет.

Во-первых, старое свидетельство остается на руках у собственника, и он всегда может продемонстрировать покупателю, какова была площадь до перепланировки.

Во-вторых, новый собственник в случае надобности сможет вернуть «пропавший» метраж путем восстановительного ремонта.

Устройство новых перегородок зачастую «съедает» некоторую часть метража квартиры и в результате перепланировки уменьшается площадь квартиры.

Даже простое выравнивание стен может поглощать полезное пространство, не говоря уже о том, что эффективная звукоизоляция, монтируемая на стены, имеет значительную толщину.

Исходя из практики можно утверждать, что любые элементы, выступающие более чем на 3-4 см от существующей стены, в большинстве случаев учитываются в документах БТИ.

В итоге изменение площадей квартиры после перепланировки заносится в технический паспорт БТИ вместе с новым планировочным решением.

Внесение изменений в кадастровый учет и свидетельство о собственности на сегодня не являются обязательными – этот вопрос оставлен на усмотрение собственника квартиры.

Наши специалисты ответят на все вопросы, связанные с проведением ремонтных работ, в том числе и касающиеся изменения площади квартиры при перепланировке.

Кроме того, мы сможем разработать проектную документацию, необходимую для согласования перепланировки и взять на себя весь процесс согласования.

Для предварительной консультации можете позвонить нам или написать на электронную почту.

Изменение площади квартиры до и после перепланировки

Идеи для написания многих статей мы берем отталкиваясь от частых вопросов наших читателей и в этом материале мы не будем делать исключения и ответим на вопрос о том почему площадь квартиры до перепланировки и после может отличаться как в меньшую сторону, так и в большую от изначальной.

Изменение площади помещений в большую сторону

Подобное явление может встретиться в случае если в квартире проводились масштабные работы, связанные с демонтажем. Например, в панельных и блочных домах может освободиться до нескольких квадратных метров в результате сноса сантехкабины. Дело в том, что между стенами сантехкабины и стенами помещения порой остается промежуток, который у увеличивает площадь помещений после демонтажа.

Также некоторая площадь может появиться в результате сноса перегородок, которые занимают пусть и всего сантиметры, но при объединении помещений эти сантиметры присоединятся к полезной площади помещения. Особенно это заметно при демонтаже в кирпичных и монолитных домах, где толщина простенков может достигать весьма солидных значений.

Еще одним вариантом при котором площадь квартиры увеличится станет присоединение общедомовой собственности к вашей квартире. Наиболее популярным действием является присоединение к квартире части тамбура, но иногда речь идет и о чердаке или части цокольного этажа.

Изменение площади помещений в меньшую сторону

Гораздо чаще происходит так, что площадь квартиры после перепланировки уменьшается. Случается это в результате монтажа новых перегородок (например, при разделении помещений или устройстве нового помещения). Кроме того, грубое выравнивание стен также немного сократит количество квадратных метров. Также уменьшают полезную площадь квартиры зашитие стояков отопления в сантехнические короба и прочие отделочные работы.

Что делать если при обмерах замечено уменьшение площади квартиры?

Само собой, что собственников волнует потеря пусть части, пусть и небольшой, площади квартиры, ведь это снизит стоимость квартиры на рынке недвижимости в случае возможной продажи и других сделок с квартирой. Решить вопрос с потенциальными покупателями можно показав им старый технический паспорт квартиры в котором указана площадь до перепланировки. Таким образом новые владельцы удостоверятся в том, что полезные метры и сантиметры можно вернуть вместе с исходной планировкой.

Вполне вероятно, что уменьшение площади квартиры потребует внесения изменений в кадастровый паспорт квартиры. Для того чтобы это сделать от вас потребуется предоставить в Росреестр следующие документы: паспорт, кадастровый паспорт, акт о завершенной перепланировке, поэтажный план с экспликацией и заявление. Не дольше чем через 2 недели вы получите новый кадастровый паспорт квартиры.

Нюанс с изменением площади квартиры после ремонта – только один из немногих нюансов в согласовании перепланировки, потому, если вы не желаете тратить свое время и нервы на этот не самый увлекательный, но утомительный процесс, то можете обратиться в нашу компанию, которая за разумную цену проведет весь процесс согласования вплоть до получения нового технического паспорта. Кроме того, мы разрабатываем проекты перепланировок и другие документы, а также можем провести физические работы по устройству или расширению существующих проемов в стене. Для предварительной консультации можете позвонить нам или написать на электронную почту вот по этим контактам.