Как из одной квартиры сделать две

Разделение квартиры на две

Потребность разделить квартиру на две отдельных жилплощади возникает в двух случаях:

  1. У вас имеется одна большая квартира, с двумя санузлами, из которой вы хотите сделать две.
  2. Речь идет о двух ранее объединенных квартирах, которые теперь необходимо разъединить обратно.

Давайте подробно разберем каждый случай — с какими сложностями придется столкнуться собственнику и какие нюансы следует иметь в виду.

Начннем по порядку, с более сложного варианта : квартира в наличии одна, и ее надо превратить в две отдельные .

Соответственно, каждая из них должна будет иметь свой санузел (с отдельным стояком), свою ванную, отдельный вход и кухню. То есть, если в квартире нет двух санузлов с общедомовым стояком в каждом, то разделить ее на 2 не получится.

А как быть с кухнями? Ведь единственная кухня останется на площади одной из квартир.

Выход есть — организовать кухню нишу на площади нежилого помещения (коридора, зимнего сада или темной комнаты) .

Однако здесь возникает другой вопрос — с вентиляцией. По идее, вентиляция кухни ниши должна подсоединяться к каналу существующей кухни (ни в коем случае не из туалета или ванной!). Но проектная кухня останется в соседей квартире. Поскольку данный вопрос четко не регламентирован, предположим, что имеет смысл вывести вентиляцию кухни ниши на улицу.

Можно ли во второй квартире, оставшейся без кухни, сделать полноценную кухню, ведь кухня-ниша слишком мала и не имеет обеденной зоны? Да, но должен совпасть ряд факторов.

Во-первых, под вашим этажом не должно быть жилых помещений — это позволит перенести кухню в комнату, не ухудшая ничьих жилищных условий.

Во-вторых, если комната в новой квартире всего одна, то превратив ее в кухню, вы сделаете всю квартиру нежилым помещением, поэтому маленькая кухня-ниша в коридоре тут будет единственным выходом из положения.

В-третьих, кухня не может располагаться под санузлами квартир сверху.

Еще одним немаловажным требованием является наличие отдельного входа с лестничной клетки в каждую из получившихся квартир. Однако в этой связи может возникнуть проблема: некоторые жилищные инспекции считают устройство нового входа в квартиру затрагиванием общедомовой собственности. Такая постановка вопроса означает, что вам придется получить письменное согласие 73% собственников жилья в вашем доме.

Резюмируя , отметим, что столь ответственные мероприятия требуют разработки значительного объема проектной документации, включающего как проект разделения квартиры, так и техническое заключение от автора дома о возможности осуществить данную перепланировку.

Теперь перейдем к более простому варианту .

Вы когда-то проводили объединение квартир, а теперь по какой-то причине желаете вернуть их в проектное (исходное) положение. Здесь сложностей гораздо меньше. Здесь вам потребуется заказать проект перепланировки, который будет предусматривать восстановление межквартирной перегородки или заложение проема в стене между квартирами, а также ликвидацию второго входа. Техническое заключение здесь вам скорее всего не понадобится.

Однако если разъединяются квартиры, ранее соединенные по вертикали, то есть через проем в перекрытии, то на замоноличивание данного проема ТЗК от автора проекта дома от вас с большой долей вероятности потребуют.

Пример перепланировки с разъединением смежных квартир, находящихся на одном этаже:

Все особенности согласования перепланировки с разделением двухуровневой квартиры по вертикали в нашем ВИДЕО :

Объединение квартир в одну: как все сделать правильно?

Архитектор: Артем Никитин

Покупка сразу двух жилых помещений, расположенных на одной лестничной площадке — довольно редкое явление. Но если у вас появилась возможность вдвое увеличить свою жилплощадь, то рассмотрим варианты, как объединить две квартиры в одну и узаконить их.

Объединяем две квартиры

Подготовка документов

На данный момент существует два способа соединить жилплощадь. По горизонтали, при котором соединяют две рядом стоящие квартиры на одном этаже. По вертикали, когда объединение происходит на смежных этажах.

Однако самым сложным этапом будет не ремонт, а согласование объединения квартир в одну.

Перед началом работ нужно обращаться в БТИ. Они смогут подсказать, где располагаются несущие стены и важные конструкции, которые не подлежат сносу. Помимо этого у них вы сможете уточнить информацию насчет порядка объединения счетов за услуги ЖКХ. Если подготовленный план получится согласовать, то ваше дело в выигрыше.

Обратите внимание, что самыми проблемными для объединения являются панельные дома, где почти каждая стена несущая и любое нарушение целостности конструкции может повлечь за собой обвал здания. Поэтому для осуществления своих замыслов выбирайте монолитные здания или старые дома.

Необходимая документация

Для того чтобы все этапы слияния жилплощади прошли гладко, заблаговременно позаботьтесь о важных бумагах. Из всей документации можно выделить несколько. Именно они пригодятся вам при посещении госорганов и различных инстанций:

  • Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
  • Выписка из домовой книги.
  • Счета на оба помещения.
  • Документы, удостоверяющие вас как собственника.
  • Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.
Читать еще:  Договорам социального найма что это

Если проверка всех предоставленных документов пройдет удачно и перепланировку вам согласуют, то на руках у вас окажется четыре заветных документа, после которых вы можете смело приступать к отделочным работам:

  • Заключение архитекторов и проект объединения.
  • Разрешение пожарной службы, санэпидемстанции, водоканала и других органов.
  • Технический паспорт на соединенную жилплощадь.
  • Свидетельство о собственности на общую площадь.

Процесс согласования всех документов может проходить до полугода. Это связано с тем, что каждая инстанция отдельно оценивает риски. Ведь в случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность ляжет именно на один из органов, который одобрил вам документы. Поэтому вам необходимо запастись терпением и ждать ответа от каждой инстанции.

Можно ли объединить две квартиры в одну и обойти закон

Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

Чем грозит незаконное объединение

  • Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
  • Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
  • В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

Основания для отказа

В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

  • Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
  • Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
  • Есть риск изолирования вентиляционной системы.
  • В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
  • Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
  • Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
  • В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
  • У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

Конструктивные особенности перепланировки

Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

Санузел

Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

Как разделить ранее объединенные квартиры?

— В свое время, в 2003 году, было произведено объединение двух квартир в одну, все необходимые разрешения и согласования были получены и все требования выполнены. Теперь возникла необходимость снова разделить квартиры, с чего начать? Каков алгоритм решения данного вопроса? Собственник один и тот же.

Отвечает юрисконсульт компании «Интерцессия» Жанна Александрова:

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

  • заказать технический паспорт в БТИ;
  • заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
  • заказать техническое заключение;
  • согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
  • согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
  • подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
  • получить распоряжение и сделать ремонт;
  • вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
  • вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
  • поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.
Читать еще:  Заявление о количестве проживающих в квартире образец

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой. В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами. Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно. Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных. Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк. Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире. Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):

Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет). В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С. И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?

Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б. Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).

Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново. Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не содержит отдельных норм для разделения одной квартиры на несколько, пусть даже эта квартира ранее была создана из нескольких самостоятельных квартир. В свое время еще Верховный Суд СССР указал, что выделение из жилого помещения другого самостоятельного жилого помещения (так называемый «раздел в натуре») допустимо только при обеспечении возможности пользоваться каждым новым жилым помещением отдельно, без использования второго жилого помещения, а также при обеспечении обоим жилым помещениям всех признаков благоустроенности (отдельного входа, отдельных окон, кухонь, санузлов, отопления и прочего). Действующий Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005 года пошел еще дальше. Он исходит из принципа допустимости только объединения жилых помещений. Так, если объединение нескольких жилых помещений и лицевых счетов в одно допускается, то разделение квартиры и лицевого счета на несколько частей невозможно. Таким образом, даже если Вы представите полностью готовый и согласованный проект преобразования одной квартиры в две, разрешения на реализацию этого проекта и на последующий раздел лицевых счетов Вы не получите.

Что касается технического аспекта Вашего вопроса, то начать Вам следует с визита в муниципальный орган, ведающий вопросами надзора и контроля за жилыми помещениями (в Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы, или Мосжилинспекция). Там Вы сможете выяснить допустимость задуманной Вами перепланировки, после чего, в случае ее одобрения, составить соответствующий проект и получить в том же органе разрешительную документацию.

Читать еще:  Перепланировка кухни в комнату

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как правильно: Разделить квартиру на две

Одна из самых сложных, но все же возможных перепланировок

Зачем делить квартиру на две
Чаще всего отделиться от соседей заинтересованы владельцы долей в коммуналках старого фонда. Именно поэтому в старинных домах все чаще появляются мини-квартиры со своими кухнями и санузлами, упрятанными вглубь коммуналок.

На фото: пример подмосковного таунхауса, где два верхних этажа занимает взрослый сын, а первый этаж — его мама

В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

#1 Первый жилой этаж
Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает». Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами.

Важно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права « нижней » в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

#2 Технические возможности подведения коммуникаций
Здесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат.

И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.

Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

#4 Куда выходят окна
Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

Как оформить?
Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация).

Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.

Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.

Почему чиновники перестраховываются
На практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector