Как инициировать общее собрание собственников многоквартирного дома

Кто инициирует общее собрание собственников?

Общее собрание собственников – это один из органов управления МКД. С одной стороны, это инструмент волеизъявления собственников, с другой – способ разрешить трудности, встающие перед УО. На ОСС решаются все вопросы, связанные с управлением МКД: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в доме, надлежащее содержание общего имущества, текущий ремонт, а также предоставление коммунальных услуг. Сегодня мы узнаем, кто может выступать инициатором общего собрания собственников.

Первичное ОСС

Вопрос о том, кто инициирует ОСС, решается в зависимости от того, какое это собрание, как это определяет ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Если собрание собственников первичное (допустим, оно проводится в новостройке), то его инициатором может быть один или несколько собственников помещений в этом МКД. Кроме того, согласно рекомендации, данной в приказе Минстроя РФ N 411 от 31.07.2014), первое годовое собрание в таком доме могут провести те собственники, которые были выбраны на первичном ОСС, где определялась инициативная группа для проведения следующего годового собрания.

Годовые и внеочередные ОСС

Чаще всего мы имеем дело с годовым или внеочередным ОСС.

Существует три способа инициировать годовое или внеочередное собрание. Такое ОСС организуется по инициативе:

• любого из собственников дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• УО, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК по письменному обращению собственников, которые обладают не менее 10% от общего количества голосов (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Напомним, что голоса собственников прямо пропорциональны площади, которая находится у них в собственности (1 квадратный метр = 1 голос) (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Какие права есть у инициатора/инициативной группы? Они вправе осуществлять действия, связанные с проведением ОСС (см. п. 6 раздела IV Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»):

• выявление всех собственников;
• предварительный опрос мнений собственников;
• определение доли каждого собственника ОСС в доме;
• определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счётной комиссии и др.

Если собственники, у которых не менее 10% голосов, обратились к УО с письменной просьбой о проведении собрания, то оно должно быть проведено в течение 45 дней со дня обращения. И не менее чем за 10 дней до проведения собрания нужно уведомить о нём каждого собственника, оформить необходимые документы по результатам проведения ОСС, а затем довести результаты ОСС до сведения собственников, как это требует ч. 6 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Финансирование ОСС

Есть большая разница между собраниями, которые проводятся по инициативе УО и по инициативе собственников. Отличие заключается в том, как эти собрания финансируются. На этот счёт есть мнение, высказанное в Письме Минстроя РФ от N 27535-ОЛ/04 от 28.02.2015 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Согласно этому письму, финансовые расходы несёт инициатор общего собрания собственников:

• если ОСС проводится по инициативе любого собственника – этот собственник;
• если по инициативе УО – УО;
• если по инициативе собственников, обладающих не менее 10% голосов, – эти собственники (в случае, если не было принято каких-то других решений по этому вопросу на предыдущих ОСС либо правлением ТСЖ/кооператива).

И всё же вопрос о финансировании ОСС, собираемых по инициативе собственников, со всей определённостью не решён, Письмо Минстроя РФ – это точка зрения ведомства, а судебной практики по этому вопросу пока не сложилось. Порядок финансирования собраний может быть определён заранее: в договоре управления – на другом, предыдущем, собрании собственников.

Если ОСС хочет провести сторонняя УО

Некоторые УО сталкиваются с щекотливой ситуацией, когда другая УО пытается собрать ОСС в МКД, которым не управляет. Мотивы такого поступка понятны: это способ переманить МКД под своё крыло. Возникает резонный вопрос: есть ли у них на это право?

Мы однозначно можем сказать: нет, такого права у сторонней УО нет – просто потому, что такая возможность не предусмотрена Жилищным кодексом РФ, а конкретно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ, где ясно сказано, что «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления». Это значит, что решения, принятые на ОСС, созванном УО со стороны, легитимными не будут и их можно будет оспорить.

Все на собрание!

1. Зачем нам собираться?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (не путать с ТСЖ) является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся:

— принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

— принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

— выбор способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление силами управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ);

— создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

— утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

— иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

2. Какие формы у собрания?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено: 1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование; 2) в форме заочного голосования — без совместного присутствия собственников помещений через передачу в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ).

3. Чья должна быть инициатива?

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть: а) первичного — собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч. 1 ЖК РФ); б)

очередного собрания — лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников — ст. 45 ч. 1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано); в) внеочередного — по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч. 2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ.

4. Как готовить собрание?

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме была инициативная группа собственников помещений. В свою очередь территориальные органы исполнительной власти (префектуры административных округов и управы районов) организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Инициативная группа совместно с управой района разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания. В данной работе необходимую помощь оказывает управа районов. Инициативная группа совместно с управой района прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по способу управления домом, а также поиск организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (через обращения в префектуру или управу района); определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и других).

5. Как уведомить жильцов?

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Его инициаторы обязаны направить каждому собственнику уведомление, где указаны не только обсуждаемые вопросы, но также фамилия, имя, отчество того, кто созывает собрание. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

6. Когда собрание правомочно?

Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, подписью собственника. Если в собрании принимает участие представитель собственника, то необходимо приложить доверенность.

7. Кто и как голосует?

Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень объектов общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня после его обсуждения. Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, состав которой утверждается общим собранием. Любое решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

8. Как оформлять решения?

ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Но согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников

1. Кто и когда может созывать общее собрание собственников?

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

• любой собственник помещения в доме;
• ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
• управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК);
• орган местного самоуправления или владелец спецсчета (только в специальных случаях, предусмотренных ЖК РФ).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников может принимать решения о:

• реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании средств фонда капремонта, переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
• выборе способа формирования фонда капитального ремонта, увеличении размеров взносов на капитальный ремонт, выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета дома и совершение операций со средствами, находящимися на спецсчете;
• получении товариществом собственников жилья (ЖСК, ЖК, управляющей организацией) кредита или займа на капремонт;
• пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, благоустройстве этого участка, установке во дворе дома шлагбаума;
• заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме;
• выборе способа управления домом;
• выходе из программы реновации;
• текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;
• согласии на перевод жилого помещения в нежилое;
• других вопросах .

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

• в очной (совместное присутствие);
• заочной (опросным путем или с использованием системы);
• очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

4. Как подготовиться к общему собранию собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

1. Определить повестку дня общего собрания.
2. Составить сообщение для оповещения собственников.
3. Подготовить реестр собственников помещений в многоквартирном доме, а также формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
4. Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

Голосование может проводиться как в письменной форме с заполнением бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Голосование в заочной форме проводится в установленные вами сроки при помощи бланков, направленных собственникам вместе с сообщениями о проведении собрания, или в электронном виде посредством системы.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Подсчет голосов проводит счетная комиссия, протокол составляет секретарь общего собрания собственников. Протокол нужно составить не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. В протоколе собрания обязательно должны содержаться:

• дата и регистрационный номер протокола;
• дата, место и форма проведения общего собрания;
• информация об инициаторах собрания;
• вопросы, вынесенные на повестку дня собрания;
• сведения о лицах, приглашенных и участвовавших в собрании;
• место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование;
• приложения к протоколу общего собрания.

Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Минстроя России.

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Копии документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

Вы также можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы, которая в свою очередь вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников.

Как подготовить и как собрать собрание собственников многоквартирного дома по закону?

Вам нужно созвать собрание собственников вашего многоквартирного дома? Это задача не из лёгких, ведь нужно определить повестку, уведомить и собрать в одном месте множество жильцов.

Самое сложное в этом процессе — сделать всё в соответствии с законом и различными нормами, потому как неправильное уведомление может послужить отмене итогов голосования.

Рассмотрим всё подробно.

Как организовать общее собрание МКД, и кто может быть его инициатором?

Некоторые ошибочно считают, что созвать жильцов может лишь Совет дома решением председателя.

Однако кроме него это могут сделать также управляющая компания и любой из собственников.

Конечно, чаще всего этим правом пользуется Совет, который и отвечает за выполнение общих решений.

Так как он занимается вопросами обслуживания и ремонта дома.Но не имея достаточных полномочий, он инициирует обсуждение насущных проблем на ежегодных или внеочередных собраниях.

Если одна из квартир в МКД принадлежит Вам, то Вы также вправе созвать общее собрание собственников жилья. При этом неважно, какую долю в квартире Вы имеете.

Только собственники решают судьбу общедолевого имущества, принимая участие в голосовании. При этом жильцы могут быть приглашены на общее собрание в качестве гостей и даже высказывать своё мнение.

Кто определяет повестку?

Сформировать повестку должен инициатор общего собрания собственников помещений.

Она может состоять как из одного вопроса, так и включать сразу несколько тем одновременно.

Волнующий вас вопрос может оказаться второстепенным для других.

Поэтому чтобы гарантировать явку принято собирать несколько вопросов и использовать одну встречу для решения комплекса задач.

Это позволит лишний раз не беспокоить жильцов, которые, как показывает практика, не очень-то хотят без конца голосовать. Кроме того, это существенно увеличит шансы собрать кворум.

Поэтому при формировании повестки дня не нужно излишне торопиться. Вы можете посовещаться с членами Совета, узнав, есть ли какие-нибудь вопросы, которые требуют рассмотрения.

Использовать максимально конкретные и понятные формулировки — одно из главных правил определения повестки дня. Если люди будут чётко понимать, что именно будет обсуждаться, то они с большей вероятностью примут участие.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как написать объявление? Образец документа

Оповестить граждан нужно как минимум за 10 дней до проведения собрания.

Если речь идёт о заочном голосовании, то срок составляет как минимум те же 10 дней до момента окончания приёма бюллетеней.

Среди множества вариантов чаще всего используется три общепринятых метода оповещения жильцов о предстоящем собрании:

1. отправление каждому заказным письмом;
2. вручение уведомлений лично под роспись;
3. размещение в одном из помещений дома.

Какой способ использовать – решать вам.

Конечно, заказное письмо считается одним из самых верных методов, в котором каждый 100% узнает о намечающемся голосовании.

Однако чтобы направить каждому письмо, нужно потратить внушительную сумму, которую будет оплачивать инициатор проведения общего собрания из своего кармана.

В сообщении необходимо указать:

1. на очерёдность (или внеочерёдность) проведения собрания;
2. инициативную группу;
3. место и дату проведения (при очной форме и очной части очно-заочной формы мероприятия);
4. либо место приёма бюллетеней и сроки;
5. где можно ознакомиться с документами;
6. перечень вопросов для обсуждения.

Образец можно скачать по ссылке.

Когда возможно проведение внеочередного голосования?

Внеочередным будет являться любое собрание собственников, проходящее в течение года, помимо собрания, созываемого один раз в год по закону.

Есть мнение, что такое собрание может быть созвано группой владельцев, обладающих не менее 10% помещений.

Это не совсем верно. Созывать собрание может и один собственник.

Управляющая компания имеет на это 45 дней с момента получения требования от владельцев (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ).

Помните, что именно Вы, как собственники, имеете право решать, когда и по каким причинам организовывать собрание.

Одной из причин являются ситуации, когда вашу просьбу или предложение, которые, на ваш взгляд, кажутся довольно важными, не берут во внимание.

Однако всегда опасно действовать в одиночку, ведь, если повестка не вызовет заинтересованности, то кворума Вы не соберёте.

Поэтому собрания по инициативе одного из жильцов организуют чаще всего по следующим вопросам:

вынесение недоверия Совету дома и его переизбрание;

обсуждение предложений по благоустройству дома и судьбе общедолевого имущества;

срочные организационные вопросы, например, открытие специального счёта на капитальный ремонт дома.

В целом можно сказать, что внеплановое собрание — событие экстраординарное, которое не должно происходить часто и обязано иметь очень веские основания.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, как провести собрание собственников МКД:

Инициировать собрание может Совет дома, управляющая компания и любой из собственников. Тот, кто созывает владельцев, должен точно сформулировать повестку дня.

По правилам Вам нужно оповестить жильцов как минимум за 10 дней.

Не пренебрегайте бланками и формами для стандартных уведомления — они помогут составить документ в соответствии с требованием закона.