Как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.

Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

  • Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
  • Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
  • Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

  • налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
  • заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
  • иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • Отбор конкретного исполнителя;
  • Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
  • Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Экспертиза указанного отчета;
  • Утверждение результатов отчета заказчиком;
  • Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

  • не реже одного раза в пять лет;
  • не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимого имущества

Каждый объект недвижимости – земельный участок, здание или помещения в нем – можно оценить в денежном выражении. В соответствии с нормами законодательства, должна быть установлена кадастровая стоимость недвижимости (КС). Определять ее вправе лишь уполномоченные органы на основе методологических указаний.

Что собой представляет кадастровая стоимость

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» , в соответствии с которым во всех субъектах РФ с 2020 года оценочные процедуры будут проводиться по единой методике.

Для того чтобы владельцы собственности могли понять, какая цифра вносится в Единый государственный кадастр, необходимо объяснить, что это такое – кадастровая стоимость объектов.

В общем случае КС – это величина, которая расчетным способом определяется в процессе государственной оценки объектов, называемой ГКО.

Уполномоченные органы проводят оценку на основе информации о рыночной цене недвижимости с использованием методик, установленных законодательством. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 №358 , стоимость объекта не должна быть выше рыночной.

Объективное определение КС – ответственное мероприятие. Поскольку этот фактор существенно влияет на размер налогов, важно понимать, от чего зависит и как формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Например, на цену земельного участка могут влиять разные факторы:

  • экономическая ситуация в регионе;
  • удаленность от ценообразующих факторов: участки вдали от крупных городов и в престижном районе населенного пункта оценивают по-разному;
  • категория земельного участка – земля сельхозназначения имеет иную цену, чем надел, отнесенный к поселению;
  • виды разрешенного использования (ВРИ). Так, земля для дачного строительства стоить дороже, чем участок с ВРИ, например, «садоводство»;

Стоит также упомянуть, откуда берется кадастровая стоимость недвижимости, то есть как и кто ее определяет. Оценку проводит эксперт на основании одного из методов массовой оценки:

  • сравнительного — предпочтительный подход, при котором стоимость вычисляется путем анализа сделок купли-продажи аналогичных объектов в регионе;
  • доходного — основывается на возможной прибыли от недвижимости, например, от аренды;
  • затратного — актуален для оценки земель общего пользования, когда необходимо учесть расходы, к примеру, на периодический ремонт или строительство дорог;
  • комбинированного — сочетает предыдущие подходы.

Индивидуально рассматриваются объекты, оценить которые с применением методов массовой оценки невозможно.

Цели установления КС имущества

Результаты определения КС являются основополагающим фактором, который учитывается при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
  • штрафов, например, за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ );

Так, в некоторых областях в случае изменения вида разрешенного использования земли платеж составляет умноженную на коэффициент разницу между новой и старой КС.

Государство определяет, что значит коэффициент кадастровой стоимости недвижимости и какова его величина. Это позволяет сдерживать рост налога на имущество физлиц по этой категории оценки. В первых 28 регионах, где он применяется с 2015 года, за налоговый период нынешнего года ( 2020 ) понижающий коэффициент составляет 0,6.

В результате применения методов оценивания недвижимых объектов получают удельный показатель КС – условную рыночную цену 1 м2 земли для конкретной группы или подгруппы.

Важно понимать, на что влияет удельный показатель кадастровой стоимости, ведь он является главным фактором в определении конечной КС и, как следствие, суммы налога на имущество. Так, если показатель в одном населенном пункте составил 1000 рублей за 1м2, стоимость участка площадью 20 соток (2000 м2) составит 2 000 000 рублей.

Что влияет на величину КС

Определяя размер КС объекта, уполномоченные органы в первую очередь основываются на имеющихся данных рынка и иных сведениях, касающихся экономических характеристик использования данного объекта.

Говоря о том, от чего зависит кадастровая цена недвижимости, прежде всего стоит упомянуть ее количественные и качественные характеристики. Например, при расчете размера КС следует учитывать:

  • площадь объекта;
  • местоположение;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • назначение объекта;
  • материал стен – для объектов капитального строительства;
  • разрешенное использование, категории земель – для земельных участков.

Из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости зависит от того, к какому виду она относится. Если речь идет, например, о частном доме, то цена будет включать:

  • оценочную стоимость земельного участка, на котором он расположен;
  • цену самого жилого помещения.

Во внимание принимаются дополнительные сведения и характеристики этих объектов. Если речь идет о квартире, то учитываются только ее качественные характеристики.

Формула расчета кадастровой стоимости, например, земельного надела выглядит так:

КС=Пуз × (Рп + Рс) × К,

Пуз — площадь участка (м2);

Рп — линейная функция исключительных качеств благоустроенности и быта населенного пункта (руб./м2);

Рс — формат сделки или составляющая местного значения (руб./м2);

К — переходной коэффициент.

Сведения о результатах расчетов вносятся в Единый реестр кадастровой стоимости недвижимости.

Кто может устанавливать КС объекта

Анализировать сведения о недвижимости и рассчитывать показатели могут лишь организации, которые имеют допуск к осуществлению этого вида деятельности.

Мероприятия по определению кадастровой стоимости проводятся по определенному алгоритму. Предлагаем вкратце обсудить, как исчисляется КС объекта. Как правило, в оценочные работы входит:

  • установление факторов, влияющих на конечную оценку;
  • категорирование земельных участков по оценочным зонам (имеют одинаковое целевое предназначение и разрешенное использование) или группам на основании идентичности (для всех остальных недвижимых объектов);
  • собственно расчет КС объектов недвижимости, входящих в одну зону или группу.

Важно понимать, кто устанавливает кадастровую стоимость имущества и может вносить сведения в Госреестр. Такими полномочиями наделена Кадастровая палата, которая называется также Федеральной Службой Кадастра и Картографии (ФСКК). Эта организация имеет право рассчитывать КС любой недвижимости:

  • частного дома,
  • квартиры,
  • гаража,
  • земельного надела.

Но поскольку оценкой занимаются и независимые эксперты, возникает вопрос, кто утверждает результаты КС. Как следует из законодательства, эта процедура – прерогатива региональных органов власти.

Как определить КС недвижимости

В процессе определения КС уполномоченные лица совершают ряд действий, направленных на объективное оценивание конкретной недвижимости. Работы осуществляются в три этапа, каждый из которых имеет свою последовательность.

Порядок определения кадастровой стоимости включает:

  • принятие субъектом РФ решения о проведении оценивания;
  • привлечение оценочной компании;
  • определение удельного показателя КС применимо к каждому кварталу с учетом допустимых ВРИ;
  • утверждение полученных результатов нормативным актом субъекта РФ;
  • внесение сведений в систему кадастрового учета.

Оценка проводится в соответствии с определенными методиками, поясняющими, как считается кадастровая стоимость объектов недвижимости, относящихся к различным группам.

Расчет стоимости дома

Определение КС частных домов несколько отличается от оценки, например, земельного надела или другого типа недвижимости. Алгоритм расчета КС объектов капитального строительства устанавливает:

  • ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ,
  • приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 .

В этих документах подробно разъясняется, как рассчитывается кадастровая стоимость здания.

Согласно им, цена дома по кадастру определяется путем умножения площади объекта на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости.

Где и как узнать КС объекта недвижимости

Иногда у владельца или потенциального покупателя возникает необходимость выяснить актуальную цену недвижимого имущества. Чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно онлайн, нужно посетить сайт Росреестра и внести в специальную форму некоторые данные об объекте:

  • адрес недвижимости;
  • ее кадастровый номер.

В ЕГРН тоже можно заказать выписку с информацией о КС любого объекта недвижимости. Для получения сведений не требуется специальной регистрации, необходимо лишь соблюдать определенный алгоритм действий. Несложно узнать ее по кадастровому номеру и адресу расположения недвижимости.

Бывают случаи, когда сведения о значимых характеристиках конкретного объекта, влияющие на формирование кадастровой цены, не внесены в ЕГРН. Это касается ситуаций, когда дом или квартира являются новостроем. Если установить их цену по кадастру требуется в срочном порядке, собственник недвижимости имеет возможность специально заказать кадастровую стоимость новостройки в уполномоченной на это инстанции.

Как оспорить КС недвижимости

Право заинтересованных лиц оспорить завышенные результаты оценки недвижимости регламентируют следующие нормативно-правовые акты:

  • Земельный кодекс РФ ст. 66.2, если речь идет о КС земель;
  • ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» (ст. 24.15 ч.1).

Результаты установления КС могут быть пересмотрены в судебном порядке или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС.

Независимо от того, кто оценивает неправомерность установленной КС, перед подачей заявления в комиссию или иска в суд следует убедиться, что на то есть законодательно определенные основания.

Оценивание объектов недвижимости

Перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируют сотрудники Федеральной кадастровой палаты. Затем в СМИ публикуется отчет, составленный по результатам оценки жилой и коммерческой недвижимости.

Оценивание осуществляется не чаще одного раза в три года по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Максимальный разрыв между оценочными мероприятиями – 5 лет.

Информация о КС недвижимого имущества передается в Кадастровую палату и вносятся по каждому объекту отдельно. Узнать цену объекта не представляет сложности на портале «Госуслуги» и сайте ФНС.

В Кадастровой палате или Многофункциональном центре можно бесплатно заказать и получить в течение пяти рабочих дней справку о кадастровой стоимости нежилого помещения или другого объекта недвижимости.

Выводы

КС – это цена конкретного объекта недвижимого имущества, определенная массовым методом в процессе государственной кадастровой оценки или при невозможности применения такого подхода – в индивидуальном порядке.

Сведения об актуальной КС содержит официальный сайт Росреестра. Пересмотр КС происходит каждые 3-5 лет.

Этот показатель выступает базовым компонентом расчета многих платежей, поэтому его объективное определение – важное требование.В случае несогласия с величиной КС ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровой палатой РФ запущен проект, целью которого является повышение уровня осведомленности владельцев объектов недвижимости, так как в последнее время существенно увеличился поток запросов по оценке недвижимого имущества. Разъяснения и инструкции готовятся в каждом регионе страны. Гражданам доступно объяснят, как проводится оценка кадастровой службой, как формируется стоимость, как ее можно оспорить. Ну да, обо всем по порядку!

Что означает сам термин «кадастровая стоимость»?

Это та стоимость, что установлена при оценке недвижимых объектов кадастровой службой. Важно уяснить, что выведенная цена не является неизменной. Она может подвергаться изменениям, ибо рассчитывается путем привлечения многих данных об объекте, а именно: технических параметров, развитости инфраструктуры, местоположения недвижимости, наличия или отсутствия коммуникаций, прочее. Таким образом, если какие-то характеристики меняются, стоимость пересчитывается.

ГКО и ее особенности

Аббревиатура читается, как Государственная Кадастровая Оценка. По закону она берется за основу при расчете налогов на недвижимость. Чтобы расчет был справедливым, нужно регулярно проводить проверки сведений, входящих с формулу расчета. Для этого и проводится актуализация оценки объектов недвижимого имущества.

Компетентное мнение
Начальник подразделения Кадастровой палаты, отвечающего за определения ценности недвижимости, утверждает: «Государственные сведения учитывается на аукционах, когда определяется стартовая цена объекта, а также при расчете ставки за аренду. Кроме того, данные берутся в расчет при экономических доводах стоимости, когда земля изымается для нужд государства».

Решение о выполнении ГКО – дело региональных властей. Оценка проводится выборочно, по всем типам объектов, по всем категориям земельных наделов одновременно. К примеру, администрация определенного региона может решить оценить земли сельскохозяйственного назначения, или территории под охраной, или многоэтажные дома, и т.д. Перечень с объектами, что подлежат оценке, выдается по запросу администрации того или иного субъекта. Список формируется органом, имеющим право на регистрацию.
Что касается периодичности, то:

  1. В городах нашей страны оценка выполняется не чаще, чем 1 раз в двухлетний период.
  2. Для остальных территорий РФ действует такая периодичность: не чаще 1-го раза в 3 года, однако не реже, чем 1 раз за 5 лет.

Также, есть возможность проводить внеочередные оценочные действия.

Определение стоимости. Кто у нас этим занимается?

Кадастровые оценочные работы выполняются с 2001 года. Касательно налоговых обязательств на землю на базе этих данных, то они начали учитываться с 2006 года. В первом 10-тилетии нашего столетия и до 2016 года кадастровые оценочные действия регулировались законодательным актом «Об оценочной деятельности». Затем вступил в силу новый закон (его номер 237) «О государственной кадастровой оценке». Этим документом было усовершенствована оценочная процедура. Также, законодательный акт ужесточил ответственность лиц, выполняющих работы по оценке недвижимости. Они отвечают за результат расчетов.
В наше время продолжается переходный период от действия старого закона к новому. Сегодня стоимость рассчитывают еще независимые оценщики, а не госучреждения бюджетного типа. Но, в некоторых регионах уже начинают создаваться ГБУ. Их работа проводится по действующему законодательству.

Обратите внимание!
У сотрудников организации, что занимается оценкой недвижимости, нет прав на проведение работ по выявлению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Особенности проведения оценочных работ

Для начала муниципалитет должен принять решение и разрешить проведение оценки кадастровыми службами. Местный регистрационный орган формирует список недвижимых объектов, который предоставляется администрации по соответствующему запросу. Сотрудники администрации направляют реестр в ГБУ в 3-хдневный срок (учитываются только рабочие дни). В данный перечень включена стоимость, полученная из ЕГРН. Она должна быть актуальной на 1 января текущего года. Информирование правообладателей проводится администрацией в течение 1 месяца после принятия решения.

Важно, чтобы в период выполнения оценочных действий сотрудниками ГБУ составляли предварительные отчеты. Они размещаются в сроки, установленные законодательством, в сети на порталах учреждения. Одновременно отчет предоставляется в Росреестр. Эту информацию до граждан должна довести администрация. После того, как исправлены все ошибки, отчеты размещаются на 2 месяца на сайте ведомства. Это делается для того, чтобы каждый заинтересованный мог ознакомиться с ним, высказаться по этому поводу, сделать замечания. Направлять их можно любым способом, который удобен. К примеру, это можно сделать прямо в ГБУ, которое проводит работу, или через портал госуслуг, или посредством МФЦ.

Говорят эксперты
«Правообладатели имеют не более 60 суток, чтобы ознакомится с промежуточным отчетным документом. Правда, по законодательству, они могут подать замечания к ним не позже, как через 50 дней. Нужно учесть, что поправки в обязательном порядке должны содержать информацию, установленную законодательными актами. Это номер недвижимого объекта по кадастровому реестру, фамилия, имя и отчество, номер страницы в отчете. Приложениями к замечанию могут выступать те документы, которые подтверждают ошибочные сведения. Те замечания, что оформлены не в утвержденном формате, рассматриваться не будут».

Что же дает предварительное ознакомление с оценочными материалами? Оно позволяет на начальных стадиях работы исправить все ошибки, внести коррективы до того времени, как на объект будут начислены налоги, что рассчитаны по неправильным данным. Это предотвратит случаи обращения в судебные органы, подачи заявлений на комиссию по пересмотру стоимости. Двухмесячная продолжительность рассмотрения промежуточных результатов оценочной работы позволяет обработать максимальное число обращений до того, как оценка объекта будет утверждена. Окончательные итоги оценочной работы специалистов утверждаются органами власти.

Резюме!

Специалисты Кадастровой палаты, уверены в полезности проекта, так как «граждане будут иметь доступный всем инструмент, который можно заранее применять при корректировке стоимости недвижимости. Это позволит избежать пересмотра готовых результатов, оспаривания их в суде. Также, весомый плюс в том, что применение такого порядка исправления ошибок существенно сократит временные затраты».

А если у вас есть вопросы по поводу оформления вашей недвижимости, вы можете их задать нашим специалистам по телефону: 8 (499) 350-80-89.
Все консультации предоставляются бесплатно!

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Основные понятия

Кадастровая цена объекта должна устанавливаться государством. Постоянно изменяющиеся законы в области оценки имущества призваны упростить расчет, приблизить цену к среднерыночной. Важно понимать, что определяемая величина является условной, но она фиксируется в документах Росреестра. Несмотря на все усилия, окончательно приблизить получаемые данные в результате оценки к рыночным не удалось, но определенные успехи достигнуты. Предыдущий способ формирования цены (инвентарная цена недвижимости) совершенно не соответствовал реальному положению дел, т. к. не позволял высчитать итоговую стоимость в реальных условиях рынка.

Существенная разница, которая сохраняется на сегодняшний день, связана с массовостью. Главный критерий — оценка имеющегося жилья в каждом определенном классе. Индивидуальный анализ отдельно взятой квартиры или жилья не производится, но именно рассчитанные экспертами показатели кадастровой цены являются основанием для начисления налогов на жилое имущество.

Стоимость недвижимости

На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него. В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов.

При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно. Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.

Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости. Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами. Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:

  1. Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
  2. Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.

Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.

Определение величины

Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром. Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость. Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:

  1. Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
  2. Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
  3. Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
  4. Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
  5. Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.

После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа. Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту. Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.

Порядок расчета

Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться. Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.

Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:

  1. В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
  2. Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
  3. Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
  4. Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
  5. Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.

Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.

Оспаривание результатов оценки

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не всегда точно. В зависимости от критериев и опыта оценщика результаты могут разниться. Поскольку получаемые данные напрямую влияют на сумму налога, то встречаются случаи, когда физические или юридические лица оспаривают результаты оценки. Такая возможность предусмотрена законодательством. Юридические лица обязаны предварительно обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Этот орган создан при Росреестре. Физические лица могут миновать этот этап и обращаться напрямую в суд. Оснований для пересмотра существует не так много:

  1. Недостоверность данных, которые были использованы при определении конечной стоимости объекта недвижимости.
  2. Если к моменту, когда была установлена кадастровая цена объекта, применялась рыночная стоимость.

Физические и юридические лица имеют право оспаривать данные, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в течение 5 лет со дня появления записи в журнале. Прежде чем отправляться в суд, рекомендуется попробовать урегулировать споры в досудебном порядке. Специальные региональные комиссии создаются в каждом регионе и действую постоянно.

Заявление необходимо подавать в письменном виде. На бланке нужно указывать фамилию, имя, отчество, место проживания и причины, по которым заявитель считает результаты проведенной оценки неверными. Вместе с заявлением необходимо прикладывать целый перечень документов:

  • выписка из ЕГРН, в которой должны содержаться сведения об оспариваемой стоимости после проведения оценки;
  • копия документа, которая подтверждает право на владение объектом недвижимости, например, копия свидетельства;
  • отчет о данных, используемых в ходе оценки недвижимости в электронном и бумажном виде;
  • доказательная база, которая должна быть представлена в бумажном виде и содержать документы, подтверждающие нарушения во время проведения процедуры оценки.

Самым простым способом владельца доказать свою правоту является получение выписки из Росреестра о предыдущем проведении аналогичной процедуры и об используемых при этом данных для анализа. Государственный орган должен представить эти сведения в течение 7 рабочих дней с момента обращения.

После того как все документы представлены в комиссию, у экспертов есть 1 месяц для вынесения окончательного решения. Заявитель должен быть уведомлен о дне, месте и времени проведения заседания, т. к. он имеет право присутствовать на процессе лично. После анализа всех полученных данных комиссия выносит решение об удовлетворении прошения или отказе. При неудачном для заявителя завершении досудебного разбирательства он может посчитать необходимым обратиться в суд.

Читать еще:  Коммунальные платежи картинки
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector