Идентификация объекта недвижимости

«ИДЕНТИФИКАЦИЯ» ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Согласно статье 130 Гражданского кодекса (ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Вопрос отнесения и признания объектов движимым или недвижимым имуществом был рассмотрен нами в статье: «Идентификация» движимого и недвижимого имущества: примеры».

Итак, для признания объекта основных средств недвижимым имуществом недостаточно установить его прочную связь с землей и невозможность его перенесения и установки на другом месте без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Необходимым является юридическая, документально подтвержденная связь здания (сооружения) с землей, при отсутствии которой объект вроде бы и отвечает признакам недвижимого имущества, но является самовольной постройкой.

Попытаемся разобраться в нюансах налогообложения. Попытаемся ответить на следующие вопросы:

  • может ли организация воспользоваться налоговым вычетом по налогу на добавленную стоимость (НДС);
  • о правомерности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы начисленной амортизации;
  • о субъекте РФ, в бюджет которого следует перечислить налог на имущество (если объект расположен вне места нахождения организации и обособленных подразделений, выделенных на отдельный баланс).

Глава 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса (НК) устанавливает возможность предъявления НДС к вычету и не ставит в зависимость от наличия государственной регистрации права.

Поэтому налоговым вычетом организация вправе воспользоваться в общеустановленном порядке – при наличии счетов-фактур и после принятия объекта к учету либо по мере уплаты в бюджет сумм НДС, начисленных со стоимости строительно-монтажных работ для собственного потребления.

      Налог на прибыль

Пункт 8 статьи 258 НК позволяет амортизировать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, только с момента документально подтвержденного факта подачи документов в регистрирующий орган.

То есть для начала начисления амортизации по недвижимым основным средствам необходимо выполнение двух условий:

  • наличие расписки, подтверждающей факт подачи документов на регистрацию;
  • ввод основного средства в эксплуатацию.

При этом для организации возможны три неблагоприятных варианта развития событий, заключающиеся в том, что орган ФРС:

  • не принял документы, представленные на государственную регистрацию;
  • принял документы, выдал расписку, но впоследствии отказал в регистрации права;
  • зарегистрировал право, которое в дальнейшем было признано судом недействительным.

В первом случае решение вопроса о правомерности уменьшения налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации вполне целесообразно: нет расписки — нет признания в составе налоговых расходов сумм амортизации.

Во втором и третьем случаях наличие у организации расписки в принятии документов специалистом регистрирующего органа означает формальное соблюдение требования п. 8 ст. 258 НК и возможность включения объекта в соответствующую амортизационную группу.

Однако уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы амортизации в обоих случаях сопряжено с высокими налоговыми рисками, поскольку бухгалтер не сможет предъявить инспекторам свидетельства о регистрации прав.

Поэтому полагаем, что во всех 3-х названных случаях включить суммы амортизации в состав налоговых расходов нельзя.

      Налог на имущество

НК не содержит определения недвижимого имущества, а значит, согласно статье 11 НК для целей налогообложения можно использовать определение, приведенное в статье 130 ГК.

Как было указано выше, согласно статье 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Главным образом нас интересует случай, когда объект находится в другом субъекте – при этом возникает вопрос, в бюджет какого субъекта должен быть перечислен налог на имущество.

При наличии у организации недвижимости, расположенной в другом субъекте РФ (вне местонахождения организации и выделенных на отдельный баланс обособленных подразделений), сумма налога определяется по ставке, действующей по месту нахождения этого недвижимого имущества, и перечисляется в бюджет данного субъекта. Поэтому если спорные объекты квалифицированы в качестве движимых вещей, то налог на имущество по таким основным средствам уплачивается в бюджет субъекта по местонахождению организации и по той же ставке, которая применяется в отношении остального имущества. Следовательно, организации выгоднее квалифицировать объекты как движимые вещи.

Читать еще:  Иск о разделе имущества между супругами образец

Глава 30 «Налог на имущество организаций» НК не содержит указания на то, что права на объекты недвижимости, по которым налог на имущество исчисляется отдельно (находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения), должны быть зарегистрированы.

Если имеются объекты недвижимости, в регистрации которых органом ФРС отказано, либо запись о регистрации оспорена и исключена из реестра по решению суда (то есть фактически основное средство не является недвижимой вещью), за разъяснениями по проблеме уплаты начисленного налога организации следует обратиться в налоговый орган по месту своего учета.

Идентификация объекта недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной налоговой службы от 26 февраля 2016 г. N ЗН-4-1/3094@ О предоставлении сведений, содержащихся в государственном адресном реестре, с целью идентификации объекта недвижимости с собственником такого объекта недвижимости и получения иной информации для целей кадастрового учета

Федеральная налоговая служба сообщает, что в настоящее время участились случаи обращения граждан в налоговые органы по вопросу предоставления сведений, содержащихся в государственном адресном реестре, с целью идентификации объекта недвижимости с собственником такого объекта недвижимости и получения иной информации для целей кадастрового учета.

С вступлением в силу приказов Минэкономразвития России от 12.11.2015 N 842 «О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412» и от 04.12.2015 N 913 «О внесении изменений в приложения N 1 и N 2 к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403» изменены формы межевого плана земельного участка и технического плана здания, в части указания написания адреса объекта адресации и сведений о нем.

В указанных формах и требованиях к ним, в части указания написания адреса объекта адресации, необходимо заполнить строки (см. приложение):

иное описание местоположения.

Отношения по ведению государственного адресного реестра, эксплуатации ФИАС, а также отношения по использованию содержащихся в государственном адресном реестре сведений об адресах регулируются специальным законом — Федеральным законом от 28.12.2013 N 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и изданными в соответствии с ним нормативными правовыми актами.

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2015 N 492 утвержден Состав сведений об адресах, размещаемых в государственном адресном реестре, не включающий в себя используемые в техническом и межевом планах понятия «описание местоположения» и «иное описание местоположения».

Также с вступлением в силу вышеуказанных приказов Минэкономразвития России к техническому плану здания и межевому плану земельного участка в качестве приложения необходимо предоставить копию документа, подтверждающего присвоение адреса, что противоречит пункту 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Кроме того, приказы Минэкономразвития России от 25.02.2014 N 89 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412» и от 25.02.2014 N 86 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403» установили, что в формах межевого плана земельного участка и технического плана здания сведения о заказчике кадастровых работ в отношении физического лица (ФИО, страховой номер лицевого счета, адрес) заполняются в соответствии с ФИАС.

Указанная редакция «сведения о заказчике кадастровых работ» сформулирована некорректно из чего следует, что ФИАС содержит перечисленные в пункте сведения о заказчике.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что государственный адресный реестр содержит исключительно сведения об адресах без описания местоположения объекта адресации и без указания собственника и иной дополнительной информации о нем, просим обеспечить взаимодействие с Минэкономразвития России по вопросам сближения законодательства, регулирующего кадастровые отношения и законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением государственного адресного реестра и эксплуатации ФИАС, с целью разрешения создавшейся правовой коллизии.

Приложение: на 5 л., в эл. виде.

Действительный государственный советник
Российской Федерации 2 класса
Н.С. Завилова

Обзор документа

ФНС России сообщает, что участились случаи обращения граждан в налоговые органы по вопросу предоставления сведений, содержащихся в государственном адресном реестре. Цель — идентификация объекта недвижимости, его собственника и получение иных данных для кадастрового учета. Разъяснено следующее.

Минэкономразвития России были изменены формы межевого плана земельного участка и технического плана здания в части указания написания адреса объекта адресации и сведений о нем. Необходимо заполнять следующие строки: адрес; описание местоположения; иное описание местоположения.

Правительством РФ (постановление от 22 мая 2015 г. N 492) утвержден состав сведений об адресах, размещаемых в реестре, не включающий в себя используемые в техническом и межевом планах понятия «описание местоположения» и «иное описание местоположения».

Читать еще:  Как нумеровать трудовые договора с работниками

В качестве приложения к планам необходимо предоставить копию документа, подтверждающего присвоение адреса. Однако это противоречит нормам Закона об оказании услуг.

Также отмечено, что в планах сведения о заказчике кадастровых работ в отношении физлица (ФИО, страховой номер лицевого счета, адрес) заполняются в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС).

Редакция «сведения о заказчике кадастровых работ» сформулирована некорректно, из чего следует, что ФИАС содержит перечисленные в пункте сведения о заказчике

Государственный адресный реестр содержит исключительно сведения об адресах без описания местоположения объекта адресации и без указания собственника и иной дополнительной информации о нем.

Для решения создавшейся правовой коллизии необходимо обеспечить взаимодействие с Минэкономразвития России по вопросам сближения законодательства, регулирующего кадастровые отношения и законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с ведением государственного адресного реестра и эксплуатации ФИАС.

—>РЕПЕТИТОР ОЦЕНЩИКА

Специализированный сайт для студентов-оценщиков

Идентификация объектов недвижимости

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Каждому объекту недвижимости должен быть присвоен один-единственный идентификатор, который меняется лишь в экстремальных случаях.Этот идентификатор (ПИН-код) соответствует только одному объекту, представляет собой уникальное число, не очень длинное (для удобства управления им), точно указывающее на местоположение объекта и его отношение к другим объектам недвижимости. Структура ПИН-кода базируется на кадастровом номере, который присваивается земельным участкам в Земельном комитете.

Имея копии карт кварталов, сделанные в Земельным комитете, с указанными кадастровыми номерами, Бюро технической инвентаризации (БТИ) может идентифицировать все здания на конкретном участке, присваивая им тот же ПИН-код, что у самого участка, и при этом идентифицируя отдельно каждое здание. Тем самым создается общий уникальный идентификатор для всех элементов, составляющих конкретный объект недвижимости, связанный с данным участком земли.

Пример структуры идентификатора объекта недвижимости

Так, в соответствии с положением о ведении реестра недвижимости, разработанного для эксперимента по переходу на налогообложение недвижимости на основе рыночной стоимости в городах Новгород Великий и Тверь, структура идентификатора объекта недвижимости определялась следующим образом.

В основе структуры идентификатора объекта недвижимости лежит кадастровый номер, присвоенный земельным участкам Комитетом по земельным ресурсам. Структура представляет собой 16-значный код, где:

первые три цифры обозначают область;

четвертая и пятая — город;

шестая и седьмая — район;

восьмая и девятая — квартал;

десятая и одиннадцатая цифры — зарезервированы для размещения в них различных вариантов пространственного размещения, например, таких, как подквартал;

двенадцатая цифра — «флаг»: показывает, что данная недвижимость может быть (а) автономной, (б) объектом недвижимости, использующим общую собственность, (в) объектом коллективного пользования;

цифры с тринадцатой по шестнадцатую присваиваются единицам недвижимости в пределах квартала.

За присвоение идентификатора объекта недвижимости на стадии разработки отвечают городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству (регистрирует поземельную информацию) и бюро технической инвентаризации (регистрирует здания, сооружения и помещения).

Идентификация объекта недвижимости

Присвоение и регистрация адресов земельным участкам, зданиям, строениям и сооружениям в поселениях на основе единых правил и регистрация адресов по стандартизированной структуре осуществляются в целях обеспечения правильности оформления имущественных и иных актов, связанных с объектами недвижимости, а также в целях согласованного ведения Государственных земельного и градостроительного кадастров, формирования единой системы информации о недвижимом имуществе.

Система адресной регистрации зданий и сооружений является составной частью единой системы информации о недвижимом имуществе.

Регистрация адреса представляет собой совокупность действии по включению в Адресный реестр сведений из документов, устанавливающих адрес в соответствии с Положением о присвоении адресов земельным участкам, зданиям и сооружениям в поселениях с одновременным присвоением учетного (кадастрового) номера зданию или сооружению и нанесением его на дежурный адресный план соответствующего квартала или поселения в целом (в зависимости от размера поселения).

Дежурные адресные планы территорий создаются и ведутся службой Адресного реестра в соответствии с графической схемой кварталов и утвержденным перечнем наименований улиц.

Адресный реестр представляет собой банк пространственно привязанной адресной информации по зданиям и сооружениям. В перечень обязательных реквизитов банка данных Адресного реестра входят:

— учетный (кадастровый) номер объекта;

‑ адрес установленной структуры;

— документ — основание для регистрации адреса.

Каждый земельный участок, все имеющиеся здания и сооружения должны иметь уникальный адрес на территории поселения. Юридически правильными являются адреса, зарегистрированные в Адресном реестре. Адрес — структурированное описание по установленной форме совокупности реквизитов однозначно определяющих местоположение объектов недвижимости на местности.

Цель задания — закрепление полученных теоретических знаний и практическое освоение правил адресации зданий и сооружений.

Читать еще:  Незаконная регистрация в квартире статья ук рф

Задание выполняется на основе разработанного при выполнении предыдущих заданий проекта планировки и застройки поселения.

— освоить терминологию, применяющуюся при адресно-кадастровой системе учета и системы идентификации объектов недвижимости;

— ознакомиться с правилами адресации зданий и сооружений;

— присвоить улицам в запроектированном поселении наименование и составить реестр «Перечень наименований улиц»;

— присвоить номера владениям, зданиям и сооружениям;

— составить Единый реестр адресов зданий и сооружений поселения (Адресный реестр).

Итоговыми документами являются:

Адресный реестр. Адресный план поселения.

Работа состоит из текстовой части (пояснительной записки) и графической части (адресный план поселения).

— индекс (каждый почтовый округ имеет индекс);

— свободные земельные участки;

— владение (земельный участок вместе со зданиями и сооружениями на этом земельном участке);

В адресном кадастре под улицей понимается поименованный градостроительный объект, обеспечивающий транспортные и пешеходные связи между жилыми районами, промзонами, общественными центрами, кварталами, имеющий линейные, фиксированные по всей длине границы, а также начало и окончание.

В каждом поселении ведется реестр «Перечень наименований улиц» — систематизированный свод наименований улиц, проездов, площадей. В городе имеется также классификатор основных магистральных улиц. В перечне улицы приводятся в алфавитном порядке.

— район (административный округ) или город, подчиняющиеся субъекту Федерации;

— административный округ или административный район города;

— населенный пункт (город районного подчинения, сельский населенный пункт);

— номер владения, номер здания, номер корпуса или строения, номер сооружения.

На адресном плане поселения необходимо определить начало и конец улицы. Улица начинается, как правило, с центра города. От центра к периферии идет возрастание номеров. При радиально-кольцевой системе уличной сети нумерация зданий производится по часовой стрелке от той улицы, которая считается главной или идет от центра города. Начало второстепенных улиц начинается там, где они пересекают главную улицу.

Здания справа получают четные номера, а слева нечетные. Для определения левой или правой стороны улицы ‑ нужно встать спиной к центру. Если здания расположены внутри квартала, то они получают номера зданий, расположенных по красной линии, но им присваивается другой корпус (д. 2, корп. 1).

Если здание находится на пересечении улиц — номер присваивается по главной улице, но может также получить номер и по второстепенной улице (6/2).

Часто возникает необходимость внутри существующей застройки построить новый дом. Обычно ему присваивается номер, который имеет дом у красной линии, и к этому номеру прибавляется буквенный индекс. Здания со встроенными помещениями получают один адрес, но в исключительных случаях встроенные помещения могут получать свой номер:

1) если здание функционально выполняет одну роль — один парадный вход, тот же адрес у пристройки, что и у главного;

2) если пристроенное здание выполняет другую функциональную задачу, то оно получает свой адрес;

3) если в здании какая-то организация (встроенный объект) снимает часть помещения, то отдельный адрес ей не присваивается.

Присвоение адреса зданиям, образующим периметр площади, производится по часовой стрелке, начиная от главной магистрали со стороны центра. При этом последовательность номеров зданий на сквозных улицах, примыкающих к площади, прерывается. В случае, если угловое здание имеет главный фасад и значительную протяженность вдоль примыкающей улицы, его нумерация производится по улице, а не по площади.

На территории владения определяется основное здание, относительно которого осуществляется адресация владений и зданий, расположенных на территории владения. Адрес основного здания определяется с учетом установленной классификации магистральных улиц и в соответствии с Классификатором магистральных улиц, присвоенных кадастровых номеров первичных объектов недвижимости, расположенных на территории владения.

Прочим (не основным) зданиям, расположенным на территории владения, присваивается номер основного здания владения и дополнительно номер корпуса или строения. Указатель «корпус» или «строение» в адресе определяется в зависимости от назначения зданий с учетом функционального использования территории земельного участка, на котором они расположены, и сложившейся адресации близлежащих зданий. Нумерация зданий производится от главного въезда на территорию владения по мере удаления от него.

Нумерацию зданий, расположенных между двумя уже адресованными зданиями, строениями с последовательными номерами («вставка» объектов) рекомендуется производить, используя меньший номер соответствующего объекта, с добавлением к нему буквы.

Сооружениям присваивается адрес владения (земельного участка в случае отсутствия основного здания), на котором оно расположено, с добавлением указателя «Соор» и номера сооружения.

Владениям присваивается адрес основного здания, расположенного на его территории.

Адрес свободного земельного участка определяется с учетом его функционального назначения и сложившейся адресации близлежащих объектов по установленному кадастровому номеру согласно Графической схемы кадастровых массивов и кварталов и Перечня наименований кадастровых массивов и кварталов.

Пример адресного плана кадастровой зоны приведен на рисунке 29 (см. приложение 5).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector