Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Требования к предварительному договору аренды нежилого помещения, образец документа

В тех случаях, когда стороны не готовы прямо сейчас заключать договор об аренде нежилого помещения, но собираются сделать это в будущем, они могут подписать либо предварительный документ, либо соглашение о намерениях. Но что именно представляют собой оба этих договора и есть ли между ними разница? Разберёмся, что конкретно говорит законодательство по этому поводу.

Что это такое?

Ст. 429 ГК РФ предусматривает такую форму отношений между сторонами, как предварительный договор. Применительно к аренде он будет означать документ, в котором арендатор и арендодатель принимают на себя обязательства заключить в ближайшем будущем (в заранее оговоренные сроки) соглашение на согласованных между ними условиях.

Статья не предусматривает никаких ограничений, поэтому предварительный докмент может быть заключён о чём угодно, прямо не запрещённом законом – в том числе, и о платном использовании нежилых помещений.

Что же касается соглашения о намерениях, то самого такого понятия в Гражданском кодексе не предусмотрено. Нет также и упоминания этого типа соглашений в других актах законодательства. Тем не менее, ч. 2 ст. 421 ГК РФ гласит, что стороны не обязаны при заключении договоров ограничиваться их перечнем, содержащимся в законодательстве – требуется лишь, чтобы условия не нарушали прямо установленных законами требований.

Соответственно, если стороны хотят заключить соглашение о намерениях в отношении аренды нежилого помещения, они имеют полное право это сделать. В этом случае при регулировании их отношений будет, согласно ст. 6 ГК РФ, применяться принцип аналогии. Это означает, что возможные споры будут решаться в соответствии с теми нормами законодательства, которые окажутся ближе всего к существу отношений между обеими сторонами.

Статья 6 ГК РФ. Применение гражданского законодательства по аналогии

  1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
  2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

На практике же соглашение о намерениях означает лишь то, что арендатор и арендодатель условились в будущем вступить в отношения аренды, не более. Никаких точных условий они обычно не оговаривают (хотя и имеют право это сделать): все конкретные вопросы будут решаться при заключении основного договора.

Различия, плюсы и минусы

Поскольку договор о намерениях прямо не предусмотрен, то руководствоваться надо практикой делового оборота. Из неё можно сделать вывод о том, что ключевые различия будут заключаться в следующем:

    В предварительном соглашении арендатор и арендодатель полностью описывают ключевые моменты будущих отношений.

Это означает, что должны быть указаны объект, который будет передан, срок, на который заключается основной договор, размер арендной платы, а также момент, в который должна быть заключена аренда (либо в виде календарной даты, либо в виде условия, при достижении которого стороны обязаны начать отношения – например, завершение государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество).

  • В документе о намерениях стороны лишь уславливаются, что в будущем непременно заключат соглашение, но не более.Этот тип документа не требует конкретизации ни условий, ни момента заключения основного соглашения.
  • Что касается выгоды, то разница состоит в следующем:

    • Предварительный хорош как для арендодателя, так и для арендатора. Обе стороны уже согласовали практически все вопросы, и им остаётся лишь подписать окончательный документ вместе с передаточным актом.
    • О намерениях выгоден больше для арендодателя. Он подтверждает намерения арендатора в будущем получить в пользование объект недвижимости, но не согласует условий, и потому арендодатель вправе увеличить плату, изменить срок аренды и т. д.
    • Требовать исполнения соглашения о намерениях в судебном порядке тяжелее, чем предварительного. Но даже в случаях, когда удаётся добиться положительного решения суда (например, как в постановлении ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/14547-09), суды склонны трактовать соглашение о намерениях в качестве предварительного.

    Поэтому если есть опасения, что контрагент откажется от заключения основного документа – лучше всё-таки подписывать предварительное соглашение, а не о намерениях аренды: эффект с точки зрения закона такой же, а вот доказывать в суде придётся меньше.

    Если же стороны неправильно назвали документ, то при разрешении разногласий в суде придётся сначала выяснять, что именно они имели в виду, подписывая соглашение, и каковы были их истинные намерения. Лишь после этого суд может решить, какая конкретно норма права должна быть применена в данном случае.

    Само по себе письмо не сообщает третьим лицам ничего, кроме того, что стороны договорились о возможности заключения аренды и о предоставлении помещения в качестве юридического адреса. Это всего лишь извещение третьей стороны (в данном случае налоговой инспекции) о том, что такие отношения могут быть заключены в будущем. Никто не мешает арендатору после регистрации осуществить аренду другого помещения и изменить свой юридический адрес.

    Цель заключения

    Единственная цель заключения обоих видов – это обеспечить в будущем арендные отношения. Причины же для подписания этих документов могут быть самые различные:

    • Стороны собираются вступить в отношения аренды, но пока есть обстоятельства, препятствующие этому. Например, у арендатора нет пока финансовой возможности заключить соглашение, но он намерен «застолбить» помещение за собой, чтобы арендодатель не сдал объект кому-то другому.
    • Объект аренды ещё не введён в эксплуатацию. Такого рода отношения связаны с помещениями в строящемся здании.
    • Арендодатель ещё не завершил оформление права собственности на здание или помещение в нём. Хотя новый закон о регистрации прав на недвижимость и существенно упростил процедуру, она всё же занимает время. Но часто бывает, что упускать возможного арендатора нельзя.
    • Арендатор нашёл подходящие ему условия аренды и не хочет, чтобы помещение перехватило другое лицо.

    Возможны и другие причины для заключения обоих видов. С точки зрения законодательства различия нет: стороны не обязаны ни перед кем отчитываться о том, почему они согласились подписать этот документ.

    Правовое регулирование

    Применительно к предварительному соглашению действует ст. 429 ГК РФ. Она предусматривает, что отношения этого вида должны заключаться в той же форме, что и основные. Однако есть исключение: хотя аренда сроком в год и более и должна регистрироваться в ЕГРН, предварительных соглашений это не касается (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

    Поэтому стороны должны обращаться в регистрирующий орган лишь в том случае, когда они всё же заключили основной договор, предварительный в ЕГРН не фиксируется.

    Тем не менее, это означает, что предварительный контракт обязательно должен быть оформлен в письменном виде. Устное соглашение или же заключённое с помощью конклюдентных действий (например, в виде кивка на вопрос контрагента: «Ну что, мы договорились?») с правовой точки зрения не имеет ни малейшей юридической силы.

    Что же касается соглашения о намерениях, то оно законодательно никак не регулируется. Тем не менее, исходя из принципа аналогии, можно сделать вывод о том, что оно тоже обязательно должно заключаться в письменном виде и не нуждается в государственной регистрации.

    Условия составления временного соглашения

    Согласно ст. 607 ГК РФ, предварительный контракт составляется так же, как и основной. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что документ обязан быть оформлен в письменном виде, при этом в нём должны обязательно должны быть оговорены следующие условия:

    • Объект аренды. Как минимум, стороны должны в документах отразить адрес помещения. Но лучше всего указать кадастровый номер – это уникальный идентификатор, позволяющий точно отличить один объект недвижимости от другого.
    • Срок аренды. Договор может быть краткосрочным (при этом его не надо регистрировать в Росреестре), долгосрочным (то есть, заключаемым на срок от года и более с обязательным включением условий договора в ЕГРН) или бессрочным (в этом случае никаких условий о сроке в договор не вносится, поэтому формально договор не регистрируется).
    • Арендная плата. Она обязательно должна быть отражена в предварительном договоре.
    • Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор.

    Стороны могут указать в предварительном контракте и другие условия – никто не вправе им препятствовать. Но без перечисленных выше условий соглашение не может считаться заключённым.

    Требования к контракту

    В том случае, если арендатор и арендодатель заключают лишь контракт о намерениях, требования законодательства мягче. Поскольку ни ГК РФ, ни другие нормативные акты не предусматривают этого документа, стороны вольны указывать в нём всё, что угодно.

    Тем не менее, практика делового оборота предусматривает следующие требования к документу этого типа:

    1. Объект отношений. Стороны должны указать, в отношении чего они заключают соглашение.
    2. Намерения сторон. Нужно оговорить, что речь идёт именно об аренде. Это необходимо, чтобы отличить, например, аренду от соглашения безвозмездного пользования.

    Можно ли заключить соглашение о намерениях в строящемся здании?

    Заключать соглашение относительно помещения в том здании, которое ещё не построено, можно. Однако в этом случае надо в условиях оговорить, что основной документ должен быть заключён лишь после того, как сам объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.

    Никаких существенных разночтений между предварительным и договором намерения аренды в этом случае не будет. Главное – указать, что условия основного договора начинают действовать после того, как состоится регистрация объекта недвижимости.

    Существенными рисками при этом могут быть:

    • Просрочка времени регистрации. Чтобы её избежать, аредодателю надо указать лишь, что основной договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации.
    • Изменения объекта. Если на стадии завершения проекта изменилась площадь помещения, это надо непременно отразить в договоре, иначе он будет считаться не имеющим юридической силы.

    Нужно ли регистрировать?

    Регистрации для предварительного договора или договора о намерениях не требуется. Хотя законодательство и предусматривает единую форму заключения, судебная практика исходит из того, что требования о включении договора в ЕГРН касаются лишь тех случаев, когда соглашение уже заключено и его срок действия равен году или более.

    Связано это со следующими обстоятельствами:

    • Стороны лишь согласовали будущие условия, а не заключили сам договор, и потому нормы ГК РФ о договоре аренды недвижимости неприменимы.
    • Предварительный договор (равно как и соглашение о намерениях) носят безвозмездный характер, в отличие от собственно аренды. Поэтому к ним не применимы правила, касающиеся аренды недвижимости.

    Последствия отказа от исполнения обязательств

    В том случае, если одна из сторон отказывается заключить основной договор при подписанном предварительном, контрагент вправе обратиться в суд и добиться подписания соглашения на тех условиях, которые были оговорены ранее.

    В тех же случаях, когда подписан договор намерения, формально конрагент не может требовать подписания. Но в действительности же суды исходят из того, что приравнивают такие договора к предварительным соглашениям, и потому руководствуются соответствующими нормами ГК РФ.

    Разница между предварительным договором и договором о намерении аренды исчезающе мала, поскольку суды исходят из того, что приравнивают их друг к другу. Поэтому нет существенной разницы между тем, какой именно договор подписывают стороны.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Договор о намерениях аренды нежилого помещения

    Договор о намерениях аренды нежилого помещения заключается, когда сторона заинтересована в аренде конкретного помещения (для обустройства складов, размещения производственных мощностей, оборудования офисов и т. п. ). С помощью соглашения арендатор получает возможность закрепить за собой помещение, а арендодатель может быть уверенным, что его предложение является востребованным.

    В каких ситуациях заключается документ:

    • арендатор сделал предоплату, авансовый платеж за будущую сделку;
    • сейчас у арендатора не хватает денег для съема;
    • здание либо сооружение, в котором находится нежилое помещение, находится на стадии строительства, еще не сдано в эксплуатацию.

    Важно! Документ заключается письменно. Нотариально заверять договор не обязательно.

    Если одна из сторон нарушила условия, другая может потребовать их исполнение, а также взыскать штраф за просрочку и возможные убытки.

    Особенности заполнения предварительного договора

    Иногда нужно приложить к предварительному договору техническую документацию на описываемое помещение.

    Реквизиты сторон. Физические лица вносят подробную личную информацию: Ф.И.О., паспортные данные, дату рождения и адрес жительства, регистрации. Юридические лица добавляют информацию о своей компании: учредительные документы и номер доверенности, которая разрешает заключать сделки от лица организации.

    Сроки. В этом разделе стороны прописывают период действия договора о намерении, после которого лица заключат основной договор аренды нежилого помещения. Если его не будет, то ГК РФ дает на это 1 год.

    В разделе об арендной плате указывается стоимость, которую должен оплачивать арендатор за съем помещения.

    Важно! Если при составлении документа был оплачен аванс либо предоставлена банковская гарантия, это нужно прописать в тексте.

    В разделе об ответственности участникам соглашения необходимо расписать ответственность по будущей аренде.

    • предоставить оговоренное помещение в пользование арендатору согласно условиям;
    • санкции, если помещение будет несвоевременно передано в аренду.
      Следует указать возможные обстоятельства непреодолимой силы, которые могут помешать выполнить обязательства.
    • обязанность принять оговоренное помещение в пользование согласно условиям;
    • своевременно оплачивать арендную плату и поддерживать помещение в технически исправном состоянии.
      Затем нужно проинформировать о сумме штрафов за нарушение лицами ответственности.

    Далее для скачивания доступен образец договора о намерениях аренды нежилого помещения.

    Договор о намерениях аренды нежилого помещения образец бланк

    Многие из компаний вынуждены брать в аренду нежилые помещения. К ним относятся постройки различного целевого назначения. Это могут быть складские площади, торговые, цеховые, прочие.

    Не всегда существует возможность подписать арендное соглашение сразу же после достижения устных договоренностей. Бывает так, что в это время данные постройки используются другими компаниями.

    Для того, чтобы владелец-арендодатель не продолжал дальнейшие поиски клиентов, российское законодательство предоставляет возможность заключать договора о намерениях.

    Данный документ дает гарантию будущему арендатору в том, что необходимые ему постройки будут предоставлены именно ему во временное использование.

    В настоящей публикации рассмотрим правила составления таких документов.

    Суть соглашений о намерениях

    Данный документ имеет такую же юридическую силу, как и любой другой подписанный договор. Отличается от арендного он тем, что на основании него постройки не передаются. Предметом таких соглашений является заблаговременная договоренность сторон-участников о том, что при наступлении определенной даты ими будет подписано арендное соглашение. Это накладывает на содержание договора о намерениях особые требования.

    Форма и структура намерительных договоров

    Данный вид соглашений оформляется в простой письменной форме. Листы, на которых они пишутся должны быть формата А4. На первом листе указывается название документа. Кроме него необходимо написать дату составления (подписания) и указать город, в котором оно происходило.

    После этого в текст вносится вступительная часть. Она называется преамбулой. Ее суть – это предоставить информацию о сторонах-участниках. Данные заключаются в указании названий компаний и определении доверенных полномочных лиц, которые будут в дальнейшем подписывать основное арендное соглашение. Соответственно, компании должны быть теми же. С одной стороны – это владелец построек, с другой – будущие арендаторы.

    В разделе предмета соглашения нужно написать о добровольных намерениях передать имущество во временное использование. Здесь же необходимо указать ту самую дату, по достижению которой сделка будет полностью оформлена.

    Соответственно необходимо обеспечить компенсации выплаты за несоблюдение условий предварительных соглашений. Законодательство Российской Федерации позволяют это сделать. Оформляются такие условия в разделе «ответственности сторон».

    Учитывая то, что данный документ является юридическим актом, лучше к его составлению привлечь опытных специалистов. Подписывается данный договор двумя сторонами-участниками. Соглашение оформляется в двух экземплярах. Один остается у владельца недвижимости, второй передается будущему арендатору.

    Ниже расположен типовой бланк и образец договора о намерениях аренды нежилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.

    Договор о намерениях аренды нежилого помещения

    В сфере бизнеса распространена аренда нежилых помещений, которые используются для обустройства складов, размещения производственных мощностей, оборудования офисов и т. д. Нежилые помещения имеют огромное значение для деловой активности, потому что они ее обеспечивают. Физические и юридические лица уделяют поиску подходящих площадей большое внимание, и для уверенности сделки принято заключать договор о намерениях аренды нежилого помещения. Следует разобраться в этом понятии подробно, узнать, как составлять соглашение, какие преимущества оно имеет. В конце статьи каждый сможет скачать образец этого договора для печати.

    Описание и значение

    В Гражданском кодексе РФ этот документ называется предварительным договором. Он предваряет непосредственную сделку по аренде, с его помощью стороны регламентируют заключение будущего соглашения.

    Оно заключается, когда будущий арендатор и арендодатель заинтересованы в аренде именно конкретного помещения, но в данный момент сделка не может состояться по некоторым причинам. С помощью этого документа арендатор получает возможность закрепить за собой удобное по месторасположению и другим характеристикам помещение, а арендодатель – может быть уверенным, что его предложение окажется востребованным.

    Несмотря на то что четких требований к составлению этого соглашения не существует, необходимо придерживаться общих правил заключения договоров, изложенных в ГК РФ. В этом случае предварительный договор будет считаться юридически действительным, и стороны-подписанты окажутся обременены правовыми обязательствами, за неисполнение которых они будут нести ответственность. Говоря проще, если одно лицо не исполнит то, что должно, другая сторона сделки имеет право обратиться в суд за защитой прав.

    В каких ситуациях заключается:

    • арендатор внес предоплату, авансовый платеж за будущую сделку;
    • в данный момент у арендатора недостаточно средств для съема;
    • здание или сооружение, в котором находится нежилое помещение, находится на стадии строительства, еще не сдано в эксплуатацию.

    В том случае если одна из сторон нарушила условия, другая имеет право потребовать их исполнение, а также взыскать штраф за просрочку и возможные убытки. Обыкновенно в тексте сделки прописывается, что лица попытаются решить дело миром, но в случае невозможности разрешения споров таким способом они имеют право обратиться в судебную инстанцию для защиты своих прав.

    Нет необходимости нотариально заверять договор, хотя в некоторых ситуациях (особенно, в случае дорогостоящих сделок) лица предпочитают делать государственную регистрацию.

    Важные моменты при заполнении предварительного договора

    Учтя описанные ниже специфические пункты, лица смогут составить грамотный образец соглашения, который будет защищать интересы обеих сторон.

    1. Первоначально следует сказать о том, что, как в любой другой письменной договоренности, в договоре о намерении аренды нужно прописать предмет договора. Это обязательное условие по ГК РФ, чтобы суд мог принять этот документ за юридически действительный. Предметом здесь выступает то помещение, которое арендодатель сдаст арендатору на определенную дату в будущем. Нужно указать все технические характеристики нежилого помещения:
    • адрес местонахождения;
    • площадь;
    • в каком по этажности здании, на каком этаже;
    • что имеется в этом помещении (имущество, санузлы и др.).

    В некоторых ситуациях имеет смысл приложить к предварительному договору техническую документацию на описываемое помещение.

    1. Реквизиты сторон. Физические лица вносят подробные сведения о своей личности: Ф.И.О., паспортные данные, включая дату рождения и адрес жительства, регистрации. Юридические лица добавляют информацию о своей компании: учредительные документы и номер доверенности, разрешающей заключать сделки от лица организации.
    2. Сроки. Здесь стороны прописывают период действия договора о намерении, по истечении которого лица заключат основной договор аренды нежилого помещения. Если его не будет, то ГК РФ дает на это один год.
    1. В разделе об арендной плате указывается на стоимость, которую будет оплачивать арендатор за съем помещения. Здесь могут быть дополнительные уточнения относительно некоторых статей расходов (кто платит за коммунальные услуги, ремонт и т. д.).
    1. Ответственность. Здесь участникам соглашения нужно расписать ответственность по будущей аренде. Ниже перечислены основные пункты.
    • обязанность предоставить оговоренное помещение в пользование арендатору согласно условиям;
    • санкции за несвоевременную передачу помещения в аренду.
      Нужно прописать возможные обстоятельства непреодолимой силы, которые могут помешать выполнить обязательства.
    • обязанность принять оговоренное помещение в пользование согласно условиям;
    • своевременно оплачивать арендную плату и поддерживать помещение в технически исправном состоянии.
      ​Далее следует указать информацию о сумме штрафов за нарушение лицами ответственности.

    Описанные в данной статье нюансы помогут читателю разумно обдумать будущую сделку, учесть важные тонкости при заключении предварительного договора об аренде. С этой информацией человек сможет составить грамотное и выгодное соглашение.

    Скачать образец договора о намерениях аренды нежилого помещения можно ниже.

    Читать еще:  Как принимать квартиру у застройщика
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector